Главная / Жилищные споры / Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру
Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру
Просмотров 1822
Люди могут жить под одной крышей и довольствоваться текущим положением. Но порой жизнь заставляет перераспределить доли в квартире. Одни собственники увеличат свои доли, а другие, наоборот, уменьшат. Вероятно, кто-то и вовсе перестанет считаться законным собственником.
Справедливо ли такое распределение в отношение квартиры? Далеко не всегда, но возможно. Осталось понять, как будет происходить новое распределение долей, кто в нем участвует и что для этого нужно?
✅ Можно ли перераспределить доли в квартире?
Изменение размеров долей не вызывает особых сложностей. Достаточно прийти к единому мнению, заключить соглашение и заверить его у специалистов.
Однако в юриспруденции нет термина «перераспределение». Правильно говорить об определении или изменении текущих долей в квартире (ст. 245 ГК РФ). Подходящая трактовка зависит от жизненных обстоятельств:
- Если право собственности еще не установлено – определение долей.
- Если имеет место увеличение/уменьшение/уравнение долей – изменение.
Перераспределение, точнее определение долей – это ответственная процедура. Причины такого решения должны быть вескими, а не идти в ущерб совладельцам.
Когда нужно определять доли в квартире:
- вступление в наследство;
- раздел квартиры бывшими супругами – при разводе;
- использование материнского капитала и выделение долей членам семьи – мужу и детям;
- улучшение жилищных условий одним из собственников (ремонт, закупка техники, мебели, строительных материалов на личные деньги);
- желание изменить текущий порядок.
Пример:
Четверо наследников обратились к нотариусу по месту открытия наследства на квартиру. Умерший оставил им 3-комнатную квартиру. Первый наследник решил отказаться от имущества. Но в заявлении он не указал, в чью пользу происходит отказ. Остальные кандидаты вступили в наследство. Изначально им полагалось по ¼ доли, то есть поровну на всех. Но поскольку из четверых наследников остались лишь трое, собственники приняли решение определить новые пропорции. Они заключили соглашение, где и указали все изменения:
- первому – ⅔ доли в квартире;
- второму – 1/6 часть + денежный вклад;
- третьему 1/6 дробь + автомобиль.
Одним словом, ситуации могут быть разными. Чтобы определить доли в квартире, нужно получить согласие всех собственников без исключения. Если хотя бы один из них будет против, о добровольных изменениях можно забыть. Скорее всего вопрос адресуется в местный суд.
✅ Как перераспределить доли в праве общей долевой собственности на квартиру?
Описывая порядок, нельзя не отметить важность общего решения собственников. Они должны понимать, как происходит раздел. Даже если изменения несущественные, придется добиваться согласия всех совладельцев.
🔻 Способы
Какие варианты подходят для определения долей в квартире:
- Договор купли-продажи – предусматривает возмездную передачу доли и/или ее части за денежное вознаграждение.
- Договор мены – происходит обмен долями или сделка с участием другого имущества (автомобиля, техники, драгоценностей).
- Дарственная – передача доли другому собственнику на бесплатной основе (например, от матери сыну, от бабушки – внуку, от тёти – племяннику).
- Обычное соглашение об определении долей – распространенный случай, если вышеназванные сделки не подходят.
Как же это происходит на практике?
Пример:
Денисова развелась с мужем и вернулась в квартиру матери. Женщина уже имела ¼ долю в квартире, а другая ¾ часть принадлежала маме. Вскоре у Денисовой родился ребенок. Встал вопрос о выделении доли в общей долевой собственности. Отношения с матерью были хорошие, ссор не возникало. Мать сама предложила перераспределить текущие доли в равных пропорциях. Согласно условиям соглашения, жилье было поделено на троих: мать, дочь и внучку. Всем собственницам досталось по ⅓ части в квартире. Таким образом, доля матери была уменьшена, а доля дочери увеличилась. Ребенок не имел прав на квартиру, но в результате сделки стал долевым собственником.
🔻 Пошаговая инструкция
Следующий алгоритм поможет определить доли в квартире:
Шаг №1 Садимся за стол переговоров
Обсудите условия предстоящего передела. Важно чтобы все совладельцы были согласны на изменение своих долей. Если в семье царит спокойствие, особых проблем не возникнет.
Шаг №2 Оформляем соглашение
Вторым этапом станет составление соглашения об определении долей в квартире. Его нужно оформить в письменной форме. Совладельцы должны проставить личные подписи.
Шаг №3 Заверяем у нотариуса
Обязательно посетить нотариуса и оформить намерения в его присутствии. Если этого не сделать, Росреестр откажет в регистрации сделки. Нотариальная форма – обязательное условие для определения долей в общем праве на квартиру (Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений…»).
Шаг №4 Переоформляем в Росреестре
Отправляйтесь в ГБУ «Мои документы» или в Росреестр по месту регистрации квартиры. Заполните заявление, отдайте бумаги и квитанцию – вам выдадут расписку о подаче заявки. Отслеживайте степень готовности документов. Затем останется забрать правоутверждающую справку – сейчас это выписка из ЕГРН.
🔻 Соглашение о перераспределении долей на квартиру (образец)
Элементы договора включают сведения о сторонах, намерениях, объекте и условиях сделки.
Содержание соглашения об определении долей в квартире:
- название – по центру;
- город/населённый пункт – где подписывается;
- дата – число, месяц и год оформления договоренностей;
- сведения о совладельцах – ФИО, дата рождения, адрес прописки по паспорту, серия/номер и прочие данные;
- сведения о квартире – адрес, кадастровый номер, площадь, этажность и др.;
- право собственности – на каком основании собственники владеют объектом;
- причина – на чем основано желание перераспределить доли (например, неотделимые улучшения домохозяйства);
- размеры новых частей жилья: чьи доли уменьшаются, чьи увеличиваются – а также в рамках какой сделки (например, договор дарения);
- сведения о недвижимости – есть ли аресты, заложены ли доли, имеются ли притязания третьих лиц (осужденных, военнослужащих, детей);
- список прав и обязанностей сторон;
- кто несет расходы;
- сколько экземпляров у соглашения (дольщикам и одна в Росреестр);
- подписи + фамилия (инициалы).
🔻 Список документов
Заинтересованным лицам предстоит собрать пакет документов – один для нотариуса, а второй для Росреестра.
Какие документы входят в пакет:
- паспорта;
- проект и само соглашение – составляется у нотариуса; в Росреестр или МФЦ передают в готовом виде;
- нотариальная доверенность – если от имени дольщиков действует один человек (представитель);
- документы на квартиру – цветные свидетельства или свежие выписки из ЕГРН о праве собственности (см «Как узнать долю в квартире«);
- правоутверждающие документы – по требованию нотариуса или регистраторов (например, свидетельство о праве на наследство);
- техпаспорт или кадастровая выписка – дополнительно;
- прочие бумаги.
Юристы советуют иметь на руках несколько копий, на случай непредвиденных обстоятельств с распределением.
🔻 Сроки
Заключение сделки не отнимает много времени. Теоретически на составление договора уходит порядка 1-2 дней. Затем нужно ждать завершения регистрации изменений – от 3 до 14 дней, но обычно не долго (приказ Минэкономразвития РФ № 743 от 16 декабря 2013 года).
🔻 Стоимость
Финансовая сторона вопроса порадует далеко не всех. Затраты существенные, поэтому стоит взвесить все «за» и «против».
Сколько стоит определение долей в квартире:
- госпошлина за внесение изменений в реестр – 2 000 рублей с человека;
- госпошлина за удостоверение соглашения – 0,5% от цены соглашения, т.е. от стоимости долей в общем праве на квартиру (ст. 333.24 НК РФ);
- проект договора – от 1 500 до 5 000 рублей;
- услуги нотариуса (отдельно) – от 500 рублей и выше.
Чем выше цена доли (-ей), тем больше госпошлина. Самые высокие расценки в Москве и Санкт-Петербурге. Общая стоимость по распределению может доходить до 20 000 рублей.
Пример расчетов:
Оксана и Семен решают перераспределить свои доли в новых пропорциях. Сейчас собственники владеют по ½ части квартиры, общей стоимостью 2,5 млн рублей. Они планируют увеличить долю Оксаны и уменьшить дробь Семена – ¾ и ¼ соответственно.
Сколько придется отдать за изменения пропорций:
- 2 000 рублей с Оксаны и 2 000 рублей с Семена – государственная пошлина;
- 12 500 рублей на двоих – госпошлина нотариусу из расчета 0,5% от суммы соглашения (напомним, жилье стоит 2,5 млн рублей);
- 3 000 рублей – услуги частного нотариуса (УПТХ).
Итого: Оксана и Семен должны заплатить за оформление 13 200 рублей. Собственники могут разделить сумму в соответствии с размерами долей – тогда Оксане придется заплатить больше.
✅ Как перераспределить доли, если второй собственник не согласен?
Добровольное решение о разделе долей не вызывает особых проблем. Куда сложнее определить доли без согласия остальных. Одним дольщикам это не выгодно, другие хотят денег, третьи – просто чинят препятствия.
Остается вариант с подачей иска о принудительном определении долей в квартире. Заявление подается в мировой или районный суд по месту проживания ответчика. Обычно адрес совпадает с местом нахождения квартиры.
Основания обратиться в суд:
- неотделимые улучшения квартиры – речь идет о ремонте, покупке техники, проводке коммуникаций и прочих улучшениях за счет истца (п. 3 ст. 245 ГК РФ);
- желание выделить долю в натуре – определить размер доли, компенсации, изолированного помещения;
- споры по вопросу пользования общим имуществом (кухня, коридор, ванная, туалет);
- раздел имущества – распределение долей в связи с рождением 2-го ребенка или статуса супругов;
- наследственные споры – признание права собственности на долю в квартире.
Обладателю доли нужно обратиться в суд, предоставить доказательства и взять готовое решение. Вместе с постановлением суда следует пойти в МФЦ или в Росреестр – регистраторы внесут изменения в базу данных.
Рекомендуем почитать
Просмотров 3647
Просмотров 2589
Просмотров 3019
Комментарии: