Как проверить право подрядчика на квартиру перед покупкой

Если квартира уже в собственности подрядчика

Для покупки квартиры у подрядчика как у собственника нужно подтвердить два обстоятельства: компания зарегистрирована правообладателем именно этого объекта, а документ-основание объясняет, откуда возникло её право. По общему правилу права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с внесением записи в реестр. Эта запись должна позволять установить объект, правообладателя, содержание и основание права (ст. 8.1 ГК РФ).

Сверьте квартиру и собственника по ЕГРН

Получите актуальные сведения из ЕГРН как можно ближе к сделке. При этом общего правила, будто выписка ЕГРН «действует 3 дня», нет.

• Продавец: сверьте наименование организации, её ИНН и ОГРН с документами подрядчика.
• Квартира: сопоставьте кадастровый номер, адрес и площадь.
• Зарегистрированное право: проверьте вид права, ограничения и обременения.

Если в реестре собственником значится другое лицо, не считайте объяснения «оформление ещё идёт» или «квартира фактически наша» доказательством права подрядчика. Сначала выясните, на каком юридическом основании компания вообще собирается передать вам квартиру либо другое право на неё.

Запросите документ, по которому возникла собственность

Запись в ЕГРН показывает, кто зарегистрирован собственником. Чтобы понять, как квартира перешла к подрядчику, нужен документ, на основании которого внесена эта запись.

Попросите компанию предоставить собственную выписку ЕГРН с доступными правообладателю сведениями о документах-основаниях и сами эти документы. Реквизит «Документы-основания» предусмотрен, в частности, при выдаче соответствующих сведений правообладателю или его представителю (п. 144 приказа Росреестра № П/0329). В выписке, которую самостоятельно получит посторонний покупатель, такие сведения могут не отображаться.

Проверьте, что документ-основание относится к тому же продавцу и той же квартире, что указаны в реестре. Документы для регистрации должны содержать данные, по которым можно установить недвижимость и регистрируемое право (ст. 21 Закона № 218-ФЗ); основания государственной регистрации определены ст. 14 Закона № 218-ФЗ.

Если подрядчик получил квартиру через ДДУ и последующие документы, запросите эту часть истории тоже. Вам нужно проследить переход права на ту же самую квартиру до нынешнего собственника, а не просто увидеть подходящее название договора.

Что подтвердит переход права при вашей покупке

Когда продавцом выступает собственник, переход права собственности к вам также нужно зарегистрировать (ст. 551 ГК РФ). Результат регистрации удостоверяется выпиской ЕГРН (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Если подрядчик предлагает уступку по ДДУ

При уступке вы приобретаете не квартиру в собственности подрядчика, а его право требования к застройщику. Чтобы убедиться, что компания может передать это право, проверьте зарегистрированные договоры, оплату ДДУ и то, не была ли квартира уже передана.

Проследите все переходы права до подрядчика

Начните с зарегистрированного исходного ДДУ. Если первоначальным участником договора был не подрядчик, запросите все зарегистрированные уступки, по которым требование последовательно дошло до этой компании. В каждом документе должна определяться одна и та же квартира.

Уступка требования по зарегистрированной сделке сама подлежит государственной регистрации. Для ДДУ это предусмотрено специальными нормами (ст. 17 Закона № 214-ФЗ, ст. 389 ГК РФ). Поэтому рассказа о том, что права «передали внутри группы компаний» или «переоформили по соглашению», недостаточно без зарегистрированной цепочки до продавца.

Важно проверить не только последовательность договоров, но и само передаваемое требование. Оно должно существовать, подрядчик должен иметь право его уступить и не должен был передать то же требование ранее другому лицу. Эти требования и ответственность продавца права — цедента — предусмотрены ст. 390 ГК РФ.

Выясните, оплачен ли исходный ДДУ

Наличие зарегистрированного ДДУ ещё не означает, что право можно уступить без дополнительных условий. Уступка допускается после полной уплаты цены ДДУ либо одновременно с переводом оставшегося долга на нового участника. Для перевода долга необходимо согласие кредитора — в этой ситуации застройщика (ст. 11 Закона № 214-ФЗ, ст. 391 ГК РФ).

Для регистрации уступки требуется справка застройщика либо банка о полной или частичной уплате продавцом требования — цедентом — цены ДДУ. В ней должны быть указаны размеры и сроки платежей (ч. 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). Обычный акт сверки или бухгалтерская справка о расчётах между подрядчиком и застройщиком автоматически её не заменяет.

Если ДДУ оплачен не полностью, запросите сумму остатка, документы о его переводе и согласие застройщика как кредитора. Нельзя считать вопрос решённым только потому, что стороны упомянули долг в договоре уступки.

Убедитесь, что квартиру ещё не передали

Разделите оплату ДДУ и оплату уступки

Здесь речь о двух разных обязательствах. Цена ДДУ — то, что участник должен застройщику. Цена уступки — плата покупателя подрядчику за переход права требования. Подтверждение одного расчёта не заменяет проверку другого.

После регистрации получите выписку ЕГРН, удостоверяющую регистрацию вашей уступки, и сверьте сведения о сделке с подписанным договором (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Одной подписи сторон недостаточно: нужно подтверждение, что зарегистрирована именно эта уступка.

Подрядчик как цедент обязан также передать вам документы, удостоверяющие требование, и сообщить сведения, важные для его осуществления (ст. 385 ГК РФ).

Для проверки достаточно ясного документального ответа на каждый из вопросов: откуда требование появилось у подрядчика, относится ли оно к вашей квартире, как решён вопрос оплаты ДДУ, не подписан ли документ о передаче и как будет зарегистрирована новая уступка. Если какое-то звено не подтверждено, переходить к оплате рано.

Если застройщик рассчитался с подрядчиком квартирами

Договор подряда, акты выполненных работ и документы о расчётах объясняют отношения двух компаний. Но они не доказывают сами по себе, что подрядчик стал собственником определённой квартиры или получил право требования её передачи.

Попросите показать, каким документом расчёты за работы связаны с конкретным ДДУ или квартирой и какое право в результате возникло. Это важнее, чем название расчётного документа.

Почему одного акта зачёта недостаточно

Зачёт позволяет полностью или частично прекратить встречные однородные обязательства при условиях, предусмотренных законом (ст. 410 ГК РФ). Например, застройщик должен подрядчику деньги за работы, а у подрядчика есть встречное денежное обязательство.

Но акт зачёта не доказывает автоматически ни надлежащую оплату конкретного ДДУ, ни возникновение у подрядчика собственности на квартиру. Даже если компании подтверждают, что рассчитались друг с другом, нужно установить отдельное юридическое основание продаваемого права.

Для этого запросите договор подряда, дополнительные соглашения, акты выполненных работ, документы об их стоимости, акты сверки и документы о зачёте или иных расчётах — в той мере, в какой они помогают проследить связь с нужным ДДУ или квартирой. Затем сопоставьте их с документами о зарегистрированной собственности либо с ДДУ и всеми уступками до подрядчика.

Что меняется, если ДДУ оплачивался через эскроу

Разбирать за продавца всю бухгалтерию и решать, верно ли компании закрыли взаимные долги, вам не нужно. Попросите показать именно документы о возникновении продаваемого права и необходимые подтверждения расчётов по ДДУ.

Проверьте подрядчика как продавца

Даже когда происхождение права понятно, нужно отдельно убедиться, что компания может заключить сделку и нет ли обстоятельств, которые требуют дополнительной проверки. Но обратное неверно: хорошая выписка о компании не восполняет отсутствующий документ на квартиру. Выявленные проблемы разрешайте до расчётов.

Кто вправе подписать договор от имени компании

Проверьте подрядчика в сервисе ЕГРЮЛ ФНС по ИНН или ОГРН. Сверьте полное наименование, регистрационные данные, действующий статус и руководителя, который может выступать от имени организации без доверенности.

Если подписантом будет другой человек, запросите доверенность и проверьте, охватывают ли его полномочия именно эту сделку. Слова о том, что это сотрудник компании, недостаточно.

Есть ли связанные судебные дела или банкротство

Посмотрите сведения о подрядчике в Картотеке арбитражных дел и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Если важная часть истории права зависит от застройщика, проверьте при необходимости и его.

Судебное дело или процедура банкротства не делают любую продажу автоматически недействительной. Но найденные материалы нужно сопоставить с вашей покупкой. Сохраните номер дела, название компании, судебные документы и сообщения о банкротстве. Проверьте, встречаются ли там ваша квартира, её кадастровый номер, ДДУ, расчёты за строительные работы либо право продавца распоряжаться имуществом.

Если обнаружилось такое совпадение, началась процедура банкротства или значение документов непонятно, обратитесь к продавцу за материалами и объяснениями. Передайте их вместе с номером дела специалисту по недвижимости, а при банкротстве — также по банкротным спорам. До расчётов нужно оценить последствия именно для вашей квартиры и полномочий продавца. Фраза «это нас не касается» не заменяет такую проверку; отсутствие номера квартиры в короткой карточке дела тоже не означает отсутствия риска.

В делах о банкротстве закон различает, в частности, подозрительные сделки и сделки, при которых одному кредитору отдано предпочтение перед другими (ст. 61.2 и ст. 61.3 Закона о банкротстве). Поэтому нельзя считать любой взаимозачёт недействительным только по его названию. Но и регистрация права не позволяет игнорировать обстоятельства возможного оспаривания.

Не рассчитывайте также, что намерение использовать квартиру как единственное жильё покупателя автоматически защитит сделку от банкротного оспаривания. Универсальной гарантии из рассматриваемых оснований не следует: последствия зависят от обстоятельств конкретного случая.

Требуется ли одобрение сделки в ООО

Если подрядчик — общество с ограниченной ответственностью (ООО), решение общего собрания не требуется автоматически для каждой продажи квартиры.

Чтобы сделка считалась крупной, должны одновременно выполняться условия закона: она выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности ООО, а её стоимость составляет 25% или более балансовой стоимости активов. Есть также предусмотренные законом исключения (ст. 46 Закона № 14-ФЗ).

При продаже имущества для сравнения с активами берут большую из двух величин: балансовую стоимость продаваемого объекта или цену продажи. Следовательно, низкая договорная цена ещё не означает, что установленный порог не достигнут (п. 2 ст. 46 Закона № 14-ФЗ).

Вам необязательно самостоятельно изучать баланс компании и определять, какая деятельность для неё обычная. До подписания спросите продавца письменно: «Требуется ли одобрение именно нашей сделки и на чём основан ваш вывод?» Если требуется, запросите решение; если нет — объяснение с подтверждающими документами, например расчётом порога и сведениями об обычной деятельности.

Если компания не отвечает, сведения расходятся или объяснение невозможно проверить, передайте документы специалисту до расчётов. Такая осторожность не означает, что закон требует собрания участников для каждой квартиры.

У компании могут быть и внутренние ограничения полномочий. Их нарушение тоже не ведёт к автоматической отмене сделки: последствия по ст. 174 ГК РФ зависят от предусмотренных законом условий, в том числе осведомлённости другой стороны либо действий в ущерб интересам юридического лица. Поэтому полномочия подписанта и вопрос необходимых корпоративных решений нужно прояснить до расчётов.

Если квартира ещё строится, сведения о застройщике и проекте дополнительно можно проверить в ЕИСЖС «наш.дом.рф». Этот сервис помогает сопоставить проект и режим строительства, но не подтверждает право подрядчика вместо документов на сам объект или требование.

Когда не переходить к оплате

Если в документах есть один из перечисленных пробелов, сначала выясните причину и запросите недостающее подтверждение:

• В ЕГРН другой собственник. Подрядчик называет себя владельцем квартиры, но реестр показывает иное лицо. Нужно определить, какое право компания действительно вправе передать.
• Квартиру нельзя уверенно опознать. Адрес, кадастровый номер или другие характеристики в реестре и документах расходятся настолько, что непонятно, один ли это объект.
• Есть только подрядные и расчётные бумаги. Они не позволяют установить, по какому документу возникло право подрядчика именно на эту квартиру. Рассказа о расчёте с застройщиком недостаточно.
• Разорвана цепочка ДДУ. Исходный ДДУ или последняя зарегистрированная уступка оформлены на другое лицо, а зарегистрированный переход к подрядчику не прослеживается.
• Не подтверждена оплата ДДУ. Продавец заявляет о платеже, но не предоставляет предусмотренную для регистрации уступки справку о полной либо частичной уплате. Общая сверка взаиморасчётов не заменяет её автоматически.
• Не решён вопрос оставшегося долга по ДДУ. Неизвестны его сумма, порядок перевода на нового участника или согласие застройщика как кредитора.
• Квартира уже передана по документу. Передаточный акт или другой документ о передаче подписан, но продавец всё равно предлагает обычную уступку ДДУ. Сначала нужно установить подходящую юридическую конструкцию сделки.
• Юридическое лицо просит цену уступки до регистрации. Такое требование расходится со специальным правилом об оплате уступки после её государственной регистрации.
• Не подтверждены полномочия подписанта. Вместо руководителя действует представитель, но доверенность или иной применимый документ не представлены.
• Спор или банкротство могут затронуть сделку. Нужно выяснить последствия для квартиры, права требования либо полномочий продавца распоряжаться ими.

Что написать подрядчику

Чтобы запросить документы одним сообщением, можно использовать такой текст:

Увеличить

Заполненный образец

Предполагаемый покупатель просит продавца-подрядчика подтвердить право на одну конкретную предлагаемую квартиру; это преддоговорный запрос, не требование о понуждении к ответу. В учебной фабуле вид предлагаемого права пока не подтверждён; условные абзацы не объявлены одновременно установленными фактами. Если применяется только одна ветвь, её выбирают по фактическим документам с явным основанием исключения остальных. Не добавлены срок ответа, санкции, гарантии безопасности или право на раскрытие всей бухгалтерии. Сам запрос не завершает юридическую проверку сделки. Скачиваемый файл — заполненный образец; ниже приведён шаблон для заполнения.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

В [Наименование подрядчика]

От [ФИО заявителя в родительном падеже]

Адрес для ответа: [Адрес для ответа]

Запрос подрядчику о документах основания права на квартиру

Рассматриваю приобретение следующей квартиры или права на неё: [Данные предлагаемой квартиры или права].

Для проверки основания права на квартиру прошу предоставить актуальную выписку ЕГРН на объект, если право собственности уже зарегистрировано, включая доступные правообладателю сведения о документах-основаниях, а также сам документ, на основании которого зарегистрировано право.

Если продаётся право по ДДУ, прошу предоставить зарегистрированный исходный ДДУ и все зарегистрированные уступки до вашей компании, а также справку застройщика или банка о полной либо частичной оплате цены ДДУ. Если остаётся долг, прошу указать его размер, предоставить документы по предполагаемому переводу долга и согласие застройщика-кредитора на перевод остатка долга либо документ, подтверждающий такое согласие.

Также прошу предоставить информацию и документы, из которых можно установить, подписан ли передаточный акт или другой документ о передаче квартиры.

Если квартира или право получены в расчёт за строительные работы, прошу предоставить договор подряда, относящиеся к нему акты и документы о зачёте или иных расчётах, позволяющие связать выполненные работы с конкретным ДДУ или объектом.

Если сделку будет подписывать не руководитель, действующий от имени компании без доверенности, прошу предоставить документы о полномочиях подписанта. Если для сделки может требоваться корпоративное одобрение, прошу предоставить соответствующее решение либо документы и объяснение, позволяющие установить, почему такое одобрение не требуется.

Документы и письменные пояснения прошу направить по указанному в обращении адресу для ответа.

Приложение при наличии:

- [Имеющийся материал о предложении].

[Дата обращения]

[Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Запрос подрядчику о документах основания права на квартиру

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Такой запрос помогает собрать документы для проверки основания права, но сам по себе не подтверждает безопасность покупки.

Как понять, что основание права проверено

Перед тем как переходить к остальным условиям покупки, ответьте на три вопроса:

1. Что именно продаётся? Квартира, которая уже зарегистрирована за подрядчиком, или право требования по ДДУ, дошедшее до него по зарегистрированной цепочке?
2. Из какого документа возникло право подрядчика? Есть ли основание собственности либо документы о существующем передаваемом требовании, а не только договор подряда, акты и рассказ о зачёте?
3. Связаны ли продавец, квартира и все переходы права? Если не хватает зарегистрированной уступки, подтверждения оплаты ДДУ, связи зачёта с договором или другого необходимого документа, назовите этот пробел и запросите недостающее звено.