Как купить квартиру в пользу третьего лица: кто платит и кто станет собственником

Кто считается покупателем, плательщиком и собственником квартиры

Покупкой квартиры в пользу третьего лица обычно называют ситуацию, когда один человек оплачивает или организует приобретение жилья, а собственником становится другой. Например, родители покупают квартиру ребёнку, родственник передаёт деньги на жильё или один человек помогает другому оплатить покупку.

Здесь важно различать три роли.

Все три роли может выполнять один человек. Но покупатель и плательщик могут быть разными людьми, и это не меняет главного правила: оплата чужой покупки сама по себе не делает плательщика собственником.

Какую схему покупки выбрать

Прежде чем договариваться о расчётах, решите, кому должна принадлежать квартира и хотите ли вы получить обратно вложенные деньги.

Эти варианты нельзя считать взаимозаменяемыми. Передача денег, приобретение права собственности и обязанность вернуть полученную сумму — разные вопросы. Каждый из них нужно решить в соответствии с выбранной схемой.

Как сразу оформить квартиру на другого человека

Если вы хотите, чтобы квартира с момента приобретения принадлежала конкретному человеку, обычно именно его указывают покупателем в договоре купли-продажи.

До расчётов важно определить, как оформлены отношения между участниками:

• Деньги передаются в подарок. Будущий собственник получает их без обязанности возврата. Нужно сохранить подтверждение передачи денег и её основания.
• Третье лицо оплачивает обязательство покупателя. Покупателем остаётся один человек, а деньги продавцу перечисляет другой.
• Используется иная договорная конструкция. Её условия должны объяснять, почему платит другой человек и какие права и обязанности возникают у участников.
• От имени покупателя действует представитель. Тогда отдельно определяют, кто вправе совершать действия по сделке от имени покупателя. Представительство само по себе не объясняет, на каком основании предоставлены деньги.

От выбранного оформления зависят необходимые документы и то, какие требования стороны смогут предъявить друг другу при возникновении спора.

Чем такая покупка отличается от договора в пользу третьего лица

Выражение «договор в пользу третьего лица» часто используют для любой покупки, в которой один человек платит, а другой получает квартиру. Но с юридической точки зрения это не всегда одно и то же.

При обычной покупке с оплатой третьим лицом покупатель приобретает квартиру по договору, а другой человек только перечисляет за него деньги. Возможность исполнения обязательства третьим лицом предусмотрена законом для соответствующих случаев (ст. 313 ГК РФ).

Договор в пользу третьего лица устроен иначе: стороны специально предусматривают, что определённое лицо вправе требовать исполнения обязательства в свою пользу (ст. 430 ГК РФ).

Поэтому одного названия договора или факта оплаты недостаточно, чтобы понять, кто получит квартиру. Нужно проверить:

• кто подписывает договор;
• кто указан покупателем;
• кому предоставлены права по договору;
• на кого будет зарегистрировано право собственности в ЕГРН.

Как оформить деньги, если за квартиру платит другой человек

При оплате чужой квартиры нужно разделять два вопроса.

Первый — почему плательщик предоставляет деньги покупателю. Он может подарить их, дать взаймы или передать на другом основании.

Второй — как исполняется обязанность покупателя перед продавцом. Например, деньги могут поступить продавцу непосредственно от третьего лица.

Эти отношения могут сочетаться. Поэтому, даже если плательщик переводит деньги сразу продавцу, важно документально подтвердить не только сам платёж, но и отношения между плательщиком и покупателем.

Если деньги дарят будущему собственнику

Например, родители дают ребёнку деньги на покупку квартиры и не рассчитывают получить их обратно.

В таком случае нужно сохранить документы, из которых понятно, что деньги были переданы и на каком основании. Это поможет объяснить происхождение платежа и договорённости сторон, если впоследствии возникнут вопросы.

Безвозмездная передача денег между физическими лицами сама по себе обычно не облагается НДФЛ. Но правила налогообложения при передаче самой недвижимости отличаются. Поэтому дарение денег и дарение квартиры не следует рассматривать как одну и ту же операцию.

Источник: ФНС России.

Договор ниже — только безвозмездная передача денег между совершеннолетними гражданами: деньги поступают одаряемому, а не непосредственно продавцу. Он не оформляет заём, платёж организацией или покупку на имя ребёнка. Возврат при несостоявшейся покупке в этом примере не предусмотрен; детская сделка требует отдельной проверки.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере даритель обязуется безвозмездно перечислить одаряемому 1 000 000 рублей для покупки жилого помещения. Договор датирован 30 сентября 2026 года, перевод на счёт одаряемого предусмотрен не позднее 5 октября 2026 года. В документе закреплено отсутствие встречных обязанностей и момент исполнения при зачислении денег на счёт.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

г. [Город] [Дата заключения договора]

[ФИО дарителя],
дата рождения: [Дата рождения дарителя]; документ, удостоверяющий личность: [Документ дарителя],
адрес для связи (при необходимости): [Адрес для связи дарителя],
далее — «Даритель», и

[ФИО одаряемого],
дата рождения: [Дата рождения одаряемого]; документ, удостоверяющий личность: [Документ одаряемого],
адрес для связи (при необходимости): [Адрес для связи одаряемого],
далее — «Одаряемый», договорились о следующем.

1. Даритель безвозмездно передаёт Одаряемому денежные средства в размере [Сумма цифрами] ([Сумма прописью]) рублей.

2. Денежные средства предназначены для использования Одаряемым при приобретении жилого помещения.

3. Передача денежных средств производится переводом со счёта Дарителя [Счёт дарителя] на счёт Одаряемого [Счёт одаряемого] не позднее [Дата передачи денег].

4. Передача денежных средств не предусматривает встречной передачи имущества, выполнения работ, оказания услуг или иной встречной обязанности Одаряемого перед Дарителем.

5. Обязанность Дарителя по передаче денежных средств считается исполненной с момента их зачисления на счёт Одаряемого.

Даритель: [Подпись дарителя] /[Расшифровка подписи дарителя]/

Одаряемый: [Подпись одаряемого] /[Расшифровка подписи одаряемого]/

Шаблон рассчитан на перевод денег непосредственно одаряемому, который затем сам оплачивает квартиру. Для наличной передачи, прямой оплаты продавцу или сложной схемы финансирования условия нужно изменить под действительную договорённость.

Дата рождения, документ, удостоверяющий личность, и адрес для связи приведены как возможные способы идентификации сторон, а не как единый обязательный набор реквизитов. Адрес указывается при необходимости.

Договор дарения денежных средств

Закрыть

Открыть оригинал изображения

Если деньги дают взаймы

Если человек оплачивает квартиру за другого с расчётом получить деньги обратно, отношения лучше оформить как заём до перечисления средств.

В документах важно определить:

• сумму, которую покупатель должен вернуть;
• срок возврата денег;
• порядок возврата;
• способ подтверждения передачи денег.

Такое оформление позволяет отделить обязанность вернуть деньги от права собственности на квартиру. Даже если заёмные средства полностью покрывают её стоимость, собственником становится покупатель, на которого оформлено право, а не человек, предоставивший заём.

УвеличитьУвеличить

Заполненный пример: Беспроцентный заём между взрослыми с перечислением продавцу квартиры

В DOCX — заполненный учебный пример. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Два совершеннолетних дееспособных гражданина; заём беспроцентный, с одним сроком возврата. По письменному указанию заёмщика деньги перечисляют непосредственно конкретному продавцу в счёт его обязанности оплатить квартиру. Продавец и банк должны заранее согласовать принятие такого платежа и его назначение. Заимодавец не становится собственником квартиры; не организация, не подарок и не ипотечный кредит. При несостоявшейся покупке долг не прекращается автоматически, а возврат цены продавцом зависит от договора продажи.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для заполнения

ДОГОВОР БЕСПРОЦЕНТНОГО ЗАЙМА

г. [Город заключения договора]

[Дата договора займа]

[ФИО заимодавца], паспорт и адрес: [Паспорт и адрес заимодавца], именуемый «Заимодавец», и [ФИО заёмщика], паспорт и адрес: [Паспорт и адрес заёмщика], именуемый «Заёмщик», договорились о следующем.

1. Заимодавец предоставляет Заёмщику заём в размере [Сумма займа цифрами и прописью] рублей для оплаты части цены квартиры [Адрес приобретаемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер приобретаемой квартиры], по договору продажи от [Дата договора продажи квартиры]. Покупателем и приобретателем квартиры является Заёмщик.

2. Заёмщик настоящим письменно поручает Заимодавцу перечислить указанную сумму непосредственно продавцу [ФИО продавца — получателя платежа в дательном падеже], на счёт [Счёт продавца], не позднее [Предельная дата перечисления займа продавцу]. Стороны предварительно согласовали этот способ расчёта с продавцом. В назначении платежа указываются Заёмщик как покупатель, договор продажи, квартира и исполнение обязательства по оплате за покупателя.

3. Сумма займа считается предоставленной Заёмщику с момента её зачисления продавцу по указанному назначению. Заимодавец передаёт Заёмщику копию платёжного документа и подтверждение зачисления; подтверждение продавца об учёте платежа в цене квартиры Стороны сохраняют вместе с договором. Если деньги не перечислены, непредоставленная сумма не считается выданным займом.

4. Заём является беспроцентным. Заёмщик возвращает фактически предоставленную сумму не позднее [Предельная дата возврата займа] переводом на счёт Заимодавца [Счёт заимодавца для возврата]. Возврат считается произведённым при зачислении денег Заимодавцу. Досрочный полный или частичный возврат допускается; каждая сумма уменьшает остаток долга.

5. Неисполнение обязанности вернуть заём в срок влечёт предусмотренные законом последствия. Отдельная договорная неустойка не установлена. По требованию Стороны сверяют остаток и подтверждения платежей.

6. Уплата Заимодавцем цены за Заёмщика не создаёт у Заимодавца права собственности на квартиру или доли в ней. Договор не устанавливает залога квартиры. Отказ в регистрации или прекращение договора продажи сами по себе не прекращают обязанность вернуть фактически предоставленный заём; порядок возврата денег продавцом разрешается отдельно по отношениям продажи.

7. Письменные сообщения направляются по указанным в договоре адресам с подтверждением отправки и содержания. Изменения оформляются письменно. Договор подписан в двух экземплярах, по одному каждой Стороне.

Дата подписания: [Дата договора займа]

Заимодавец: [Подпись заимодавца] / [ФИО заимодавца]

Заёмщик: [Подпись заёмщика] / [ФИО заёмщика]

Беспроцентный заём между взрослыми с перечислением продавцу квартиры

Закрыть

Открыть оригинал изображения

Если за квартиру платит организация

Когда деньги предоставляет организация, нельзя автоматически применять правила, относящиеся к подаркам между физическими лицами.

Перед расчётом необходимо отдельно проверить:

• на каком основании организация оплачивает покупку;
• какие отношения связывают организацию и получателя денег;
• какие налоговые последствия возникают;
• предусмотрены ли специальные условия финансирования.

От этих обстоятельств зависит, какие документы потребуются для оформления отношений.

Какие документы сохранить после оплаты

Если покупатель и плательщик — разные люди, важно заранее согласовать порядок перечисления цены с продавцом и участвующим в сделке банком.

До оплаты зафиксируйте, кто покупает квартиру, почему деньги перечисляет другое лицо, на каком основании они передаются и как будет подтверждаться расчёт. Отдельно проверьте, что указано в назначении платежа.

После расчётов сохраните:

• Договор: договор купли-продажи квартиры.
• Платёж продавцу: платёжные документы, подтверждающие перечисление цены продавцу.
• Передача денег покупателю: документы о передаче денег между плательщиком и покупателем.
• Договорённости: соглашения и переписку участников, если они подтверждают договорённости.

Если плательщик хочет вернуть деньги или сохранить возможность контролировать ситуацию с квартирой, одной квитанции об оплате недостаточно. Соответствующие права и обязательства необходимо предусмотреть до сделки.

Отдельно о выборе способа расчёта с продавцом и документах, подтверждающих оплату, — в материале «Как безопасно передать деньги при продаже квартиры».

Как купить квартиру на себя, а затем передать другому

Если вы сначала хотите стать собственником, а уже потом передать квартиру родственнику или другому человеку, это будет не покупка сразу на его имя, а последовательность отдельных сделок.

Сначала необходимо:

1. Заключить договор купли-продажи квартиры от своего имени.
2. Зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН.
3. Стать собственником приобретённого жилья.

После этого квартиру можно подарить, продать или передать по другой предусмотренной законом сделке.

Поэтому, если конечная цель — оформить жильё на другого человека, стоит заранее сравнить покупку сразу на его имя с вариантом, при котором сначала собственником становитесь вы.

Может ли человек, оплативший квартиру, потребовать её или деньги обратно

Если человек добровольно оплатил квартиру, которую оформили на другого собственника, сам по себе платёж не позволяет потребовать передачи ему права собственности.

А вот возможность вернуть деньги или потребовать другого исполнения зависит от того, как были оформлены отношения сторон.

Имеют значение:

• Соглашение между участниками. Какие обязательства они приняли на себя и предусмотрен ли возврат денег.
• Цель передачи средств. Предоставлялись ли деньги безвозмездно, с условием возврата или для другого исполнения.
• Подтверждающие документы. Что можно установить из договоров, платежей и других доказательств отношений сторон.

Например, если деньги передавались в подарок, это одна ситуация. Если покупатель обязался вернуть сумму займа — другая. Само совпадение плательщика и источника денег не позволяет считать эти случаи одинаковыми.

Если для вас важно сохранить право требовать деньги обратно либо заранее определить возможность контроля над квартирой, соответствующее оформление нужно предусмотреть ещё до регистрации права собственности.

Что учитывать при покупке для ребёнка, супруга или с использованием специальных средств

Общая схема, при которой один человек оплачивает квартиру за другого, подходит не для каждой ситуации без дополнительных условий.

Если собственником будет несовершеннолетний

Квартиру можно приобретать для ребёнка, но при оформлении нужно учитывать правила участия его законных представителей и требования к самой сделке.

Поэтому покупку на имя несовершеннолетнего нельзя автоматически оформлять так же, как обычную сделку между взрослыми. Перед подписанием договора нужно определить, кто будет участвовать от имени ребёнка и какие условия необходимо соблюсти.

Если используются ипотека, материнский капитал или субсидии

При покупке с привлечением таких средств могут действовать дополнительные требования:

• Ипотека. Банк может предъявлять собственные требования к участникам сделки.
• Материнский капитал. Его использование связано с дополнительными обязанностями при оформлении жилья.
• Субсидии и специальные программы. Условия финансирования могут ограничивать допустимые варианты оформления квартиры.

Поэтому не стоит заранее считать, что выбранная схема покупки с оплатой третьим лицом подойдёт и для этих случаев. До подписания договора и перечисления денег необходимо уточнить ограничения у банка и проверить условия соответствующей программы.

Что проверить перед сделкой и после регистрации права

Когда схема покупки выбрана, проверьте четыре основных вопроса. Первые три нужно решить до подписания договора и оплаты, последний — после государственной регистрации.

1. Кто указан покупателем и кто подписывает договор

   Сверьте данные будущего собственника в договоре купли-продажи. Определите, кто подписывает документы и кто будет указан при регистрации перехода права.

   Если за покупателя действует представитель или в сделке участвует несовершеннолетний, отдельно проверьте требования к такому участию.

2. Кто платит за квартиру и на каком основании

   Определите, является ли передача денег подарком, займом, исполнением обязательства покупателя третьим лицом или основана на другой договорённости.

   Не ограничивайтесь устным объяснением причин платежа. Если основание передачи денег не оформлено, при споре сторонам будет сложнее подтвердить свои договорённости.

3. Учтены ли требования других участников

   Если в покупке участвуют продавец, банк, представитель покупателя или несовершеннолетний, необходимо учитывать применимые к ним требования и условия сделки.

   Особенно важно до расчётов согласовать, кто фактически перечисляет деньги продавцу и какие документы будут подтверждать исполнение обязанности по оплате.

4. На кого зарегистрировано право собственности

   После регистрации проверьте сведения в ЕГРН и убедитесь, что зарегистрированное право соответствует первоначальной цели покупки.

   Если квартира должна была сразу принадлежать другому человеку, именно этот результат нужно проверить.

   Если вы покупали жильё сначала на себя для последующей передачи, не забывайте, что переход права к конечному владельцу потребует отдельной сделки.

Что важно запомнить