Как составить предварительный договор продажи доли квартиры

Какой порядок действует в вашей ситуации

Если продаётся отдельная доля или вся квартира

При продаже отдельной доли одного собственника действует общее правило о нотариальном удостоверении основного и, следовательно, предварительного договора. Когда все сособственники одновременно продают все доли по одной сделке, предусмотрено исключение из нотариальной формы, установленной именно для отчуждения долей. Однако нужно проверить, не требуется ли нотариус по другому основанию.

Например, сделки с недвижимостью несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина удостоверяют нотариально независимо от этого исключения (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Если доля принадлежит ребёнку

Для продажи недвижимости несовершеннолетнего недостаточно проверить форму сделки: требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Нужно выяснить, какие именно условия в нём установлены (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Разрешение может связывать продажу с покупкой другого жилья ребёнку, выделением определённой доли либо соблюдением срока. Предварительный договор не должен противоречить этим условиям. Базовый образец ниже предназначен для взрослых сторон и не переносится на детскую долю без переработки. При этом нельзя утверждать, что орган опеки всегда требует именно предварительный договор: набор документов и требования зависят от обстоятельств и конкретного разрешения.

Что проверить до подписания

Как описать продаваемую долю

Начните с актуальных сведений ЕГРН и документа, на основании которого продавец приобрёл долю. В договор понадобится перенести:

• полный адрес квартиры, кадастровый номер и общую площадь;
• точный размер продаваемой доли — например, 1/2 или 17/100;
• сведения о зарегистрированном праве продавца и основании его приобретения;
• сведения об ограничениях и обременениях;
• информацию о лицах, которые могут сохранить право пользования квартирой после продажи.

Объект нужно описать так, чтобы его можно было однозначно определить (ст. 554 ГК РФ). Не переписывайте размер доли, кадастровый номер и площадь из объявления или старого проекта без сверки с документами.

Доля в праве собственности — не отдельная комната. Например, право на 1/3 квартиры само по себе не означает, что собственнику принадлежит конкретная спальня. Предварительный договор о продаже доли также не передаёт право собственности на определённую комнату.

Не препятствует ли продаже правило о 6 м²

Для предварительной проверки умножьте общую площадь квартиры на размер доли.

Это ориентир для дальнейшей проверки, а не готовый вывод о допустимости сделки.

Жилищный кодекс ограничивает действия, в результате которых площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого собственника, становится менее 6 м² общей площади, и предусматривает исключения (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Применение правила при регистрации долевой собственности и переходе долей после изменения законодательства также разъяснял Росреестр (письмо от 12.08.2022 № 14-6985-ТГ/22).

Если расчёт дал менее 6 м² или непонятно, действует ли исключение, подготовьте актуальные сведения ЕГРН, площадь квартиры, размер доли, основание и дату возникновения права. Отдельно установите, что происходит по сделке: создаётся новая доля, разделяется существующая или другому лицу переходит уже существующая доля. С этим комплектом нужно проверить ситуацию у нотариуса до принятия обязанности заключить основной договор.

Нужно ли согласие супруга

Если продавец приобрёл долю в браке за общие средства, регистрация права только на его имя не делает долю автоматически личной собственностью. В предусмотренных законом случаях для распоряжения общим недвижимым имуществом нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).

Доля, которая принадлежала продавцу до брака или получена в браке в дар, по наследству либо другой безвозмездной сделке, по общему правилу считается его личным имуществом (ст. 36 СК РФ). Поэтому выясните, когда и на каком основании доля была приобретена, покупалась ли она на общие средства и требуется ли согласие для основной сделки.

Существует узкое специальное регулирование для супругов военнослужащих, проживающих в труднодоступной или отдалённой местности, где нотариальное действие объективно недоступно (Постановление КС РФ от 30.10.2025 № 36-П). Оно не отменяет обычного правила статьи 35 СК РФ для остальных ситуаций.

Есть ли обременения и люди, сохраняющие право пользования

Если в ЕГРН указаны ипотека, арест, запрет или другое ограничение, нельзя записать в договоре «обременений нет». Нужно выяснить, допускается ли будущая продажа, требуется ли согласие, можно ли погасить или изменить обременение и реально ли сделать это до даты основной сделки. При удостоверении нотариус проверяет принадлежность недвижимости и юридические препятствия (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Отдельный вопрос — лица, которые сохранят право пользования жильём после его продажи. Сведения о них важны для будущего договора (ст. 558 ГК РФ). Список зарегистрированных жильцов сам по себе недостаточен: регистрация по месту жительства и право пользования не всегда совпадают.

Какие условия согласовать в предварительном договоре

Предмет сделки и цена

Прямо укажите, что продавец и покупатель обязуются в будущем заключить основной договор продажи конкретной доли. Предмет должен позволять установить будущую сделку; само обещание продать долю не заменяет основной договор.

Цена не является универсальным обязательным минимумом заключённости любого предварительного договора: по статье 429 ГК РФ прежде всего определяется предмет будущего договора, а другие условия зависят от закона и требований сторон (ст. 429 ГК РФ, п. 23–25 Постановления Пленума ВС РФ № 49). Но для продажи доли цену лучше согласовать сразу:

• Основной договор продажи недвижимости должен содержать определённую цену (ст. 555 ГК РФ).
• При продаже постороннему цена должна соответствовать условиям предложения сособственникам.
• Если передаётся аванс или задаток, от цены рассчитывается остаток платежа после зачёта полученной суммы.

Срок и порядок приглашения на основную сделку

Удобнее назначить конечную календарную дату, например «не позднее 30 ноября 20[последние две цифры года] года». Если срок вовсе не указан, основной договор должен быть заключён в течение 1 года со дня заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Заранее определите нотариуса или порядок его выбора, срок направления предложения заключить основной договор, почтовые адреса и согласованные способы связи. Готовая к сделке сторона должна иметь возможность письменно предложить другой стороне дату, время и место, назвать нотариуса и, если нужно, перечислить документы или действия, которые адресат должен подготовить.

Для юридически значимого сообщения важна доставка. Сообщение может считаться доставленным, даже если оно поступило адресату, но не было вручено по зависящим от него обстоятельствам (ст. 165.1 ГК РФ). Поэтому сохраняйте копию предложения и доказательства его содержания, отправителя, адресата, адреса, даты отправки и даты доставки либо поступления. Одного упоминания нотариуса без подтверждаемого порядка приглашения недостаточно.

Как сверить условия с извещением сособственников

Если долю покупает посторонний, сопоставьте извещение, предварительный договор и будущий основной договор. На той же цене и прочих равных условиях продаётся именно та доля, которую предлагали сособственникам (ст. 250 ГК РФ, Методические рекомендации ФНП от 27.02.2026).

Если покупатель уже является сособственником и статья 250 к данной продаже не применяется, сверять договор с отсутствующим извещением не нужно.

Что будет, если основную сделку не заключили в срок

Здесь важно не только истечение срока, но и действия сторон до его окончания.

• Если основной договор не заключён и ни одна сторона до окончания срока не направила другой предложение заключить его, обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
• Если предложение направлено своевременно, но другая сторона уклоняется, при наличии оснований можно потребовать заключения основного договора через суд. Срок для требования о понуждении — 6 месяцев с момента неисполнения обязанности заключить основной договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Именно поэтому порядок направления и подтверждения предложения стоит прописать заранее.

Выберите один вариант договора

Базовый образец ниже рассчитан на совершеннолетних дееспособных граждан РФ, продажу отдельной существующей доли с нотариальным удостоверением и отсутствие денег до основной сделки. Семейный режим, обременения и права пользователей должны быть проверены, а не предположены заранее. Если покупатель посторонний, по базовому сценарию процедура статьи 250 ГК РФ уже завершена.

В зависимости от ситуации используйте один из вариантов:

1. Процедура статьи 250 завершена, денег заранее нет. Оставьте базовый текст, включая пункт 2.3 об отсутствии предварительного платежа.
2. Процедура завершена, стороны выбрали аванс или задаток. Сохраните базовый договор, но целиком замените пункт 2.3 соответствующим блоком ниже и согласуйте связанные пункты. Цена из пункта 2.1 не увеличивается на аванс или задаток: полученная сумма входит в эту цену.
3. Посторонний покупатель подписывает договор до завершения процедуры статьи 250. Помимо выбора одного платёжного варианта, целиком замените базовый раздел 4 блоком для незавершённой процедуры. Согласуйте его с ценой, расчётами, сроком извещения и основной сделки, доказательствами уведомления и событием, прекращающим обязанность продать долю внешнему покупателю.

При авансе или задатке нужно согласовать сумму, срок и способ передачи, документальное подтверждение, при необходимости возврат или выплату, реквизиты и условия ответственности. Нельзя одновременно оставить условие «деньги не передаются» и пункт об авансе либо задатке. Особенно при раннем договоре с задатком проверять нужно весь проект, а не только один заменённый пункт.

Если стороны выбрали аванс

Аванс не влечёт автоматически последствий задатка. Можно предусмотреть возврат фактически полученного аванса после прекращения обязанности заключить основной договор, сохранив отдельное разрешение вопроса об ответственности. Но пока обязанность действует, покупатель не может просто передумать и на этом основании потребовать деньги назад; основания и последствия прекращения зависят от закона и согласованного договора (ст. 407 ГК РФ).

Если нужен аванс, вместо базового пункта 2.3 используйте весь согласованный текст:

Если стороны выбрали задаток

Задаток отличается от аванса не названием, а обеспечительной функцией. В письменном условии нужно прямо назвать платёж задатком, указать обеспечиваемую им обязанность и подтвердить передачу денег (ст. 380 ГК РФ).

Последствия зависят от ответственности за неисполнение обязательства:

• Если отвечает сторона, давшая задаток, сумма остаётся у получателя.
• Если отвечает сторона, получившая задаток, она выплачивает двойную сумму.
• При прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения в смысле статьи 416 ГК РФ сумма возвращается. Сами по себе трудности сделки не доказывают такую невозможность (ст. 381 ГК РФ).

По статье 416 ГК РФ речь об обстоятельстве, возникшем после появления обязательства и делающем исполнение невозможным, за которое не отвечает ни одна сторона. Если покупатель своими виновными действиями сделал исполнение продавцом невозможным, требовать обратно уже исполненное на основании статьи 416 нельзя (ст. 416 ГК РФ). Поэтому факт несостоявшейся сделки сам по себе не определяет судьбу задатка: нужно установить обстоятельства и ответственную сторону.

Для задатка замените пункт 2.3 полностью:

Если предварительный договор с посторонним покупателем подписывается до окончания процедуры статьи 250 ГК РФ, одного платёжного блока недостаточно: потребуется и следующий специальный раздел 4.

Если сособственников ещё не известили или срок не истёк

Подписание предварительного договора с внешним покупателем до завершения процедуры преимущественного права требует согласовать риск, что долю купит сособственник. Стороны могут связать прекращение обязанности заключить основной договор с определённым ими событием (ст. 327.1 ГК РФ, ст. 407 ГК РФ).

Например, таким событием можно сделать заключение продавцом основного договора с сособственником, который воспользовался своим правом после надлежащей процедуры. Это договорное условие о прекращении обязанности, а не правило об автоматической невозможности предварительного договора по статье 250 ГК РФ.

Оговорка не снимает с продавца ответственность за прежние нарушения. Если он не извещал сособственников, исказил условия предложения или скрывал препятствия, сам факт продажи доли сособственнику не превращает такое нарушение в невиновное событие.

Для раннего договора вместо всего базового раздела 4 используйте специальный текст:

Перед подписанием удалите из пункта 4.4 неприменимый вариант платежа. Когда до основной сделки денег нет, условие о возврате аванса или последствиях задатка в этом пункте не требуется.

Такая конструкция распределяет риски, но не гарантирует исход спора. Проверяйте, когда заключён предварительный договор, какие условия сообщены сособственникам, что знал посторонний покупатель и чьи действия создали препятствие для основной сделки.

Почему не стоит вносить почти всю цену заранее

Поэтому большую предварительную оплату не стоит просто добавлять в типовой договор. Сначала нужно индивидуально проверить, какой вид договора соответствует реальным договорённостям сторон.

Образец предварительного договора продажи доли квартиры

Ниже — цельный базовый договор, а не набор альтернативных пунктов. Он рассчитан на продажу отдельной существующей доли между совершеннолетними дееспособными гражданами РФ с нотариальным удостоверением, без предварительной передачи денег. Если покупатель посторонний, предполагается, что процедура преимущественного права уже соблюдена.

Заполните поля в квадратных скобках по фактическим документам. Не указывайте, что обременений или лиц с сохраняющимся правом пользования нет либо что согласие не нужно, пока это не подтверждено. Если стороны выбрали другой сценарий, используйте соответствующие полные замены пункта 2.3 и, при необходимости, раздела 4 из предыдущих разделов.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном документе два совершеннолетних собственника по 1/2 доле: продавец отчуждает свою долю покупателю, которому уже принадлежит остальная половина. Продавец получила долю по наследству, цена — 5 200 000 рублей. Основную нотариальную сделку планируют до 15 декабря 2026 года; предварительных платежей нет, оплата предусмотрена через аккредитив после регистрации перехода права, не позднее двух рабочих дней со дня регистрации. Предложение о сделке направляют за 10 календарных дней, расходы на подготовку и нотариальное удостоверение делят поровну. Поскольку покупатель уже является сособственником, в заполненном файле нет раздела об извещении постороннему покупателю; ниже размещён отдельный универсальный бланк с таким разделом для применимых случаев.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
НА КВАРТИРУ

г. [Место заключения] [Дата заключения]

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца],
дата рождения: [Дата рождения продавца],
паспорт: [Полные паспортные реквизиты продавца],
адрес регистрации: [Адрес регистрации продавца],
именуемый(ая) далее «Продавец», с одной стороны,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя],
дата рождения: [Дата рождения покупателя],
паспорт: [Полные паспортные реквизиты покупателя],
адрес регистрации: [Адрес регистрации покупателя],
именуемый(ая) далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Предварительный договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру на условиях, определённых настоящим Предварительным договором.

1.2. По основному договору Продавец обязуется продать, а Покупатель приобрести [Размер продаваемой доли] доли в праве общей собственности на квартиру:

адрес: [Полный адрес квартиры];
кадастровый номер: [Кадастровый номер];
общая площадь квартиры: [Общая площадь квартиры] кв. м.

1.3. Указанная Доля принадлежит Продавцу на основании:
[Документ — основание права продавца].

Запись о государственной регистрации права в ЕГРН:
[Запись регистрации права продавца в ЕГРН].

1.4. Сведения об ограничениях и обременениях по актуальным данным ЕГРН:
[Проверенные ограничения и обременения].

1.5. Сведения о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Квартирой после перехода права собственности:
[Проверенные сведения о сохраняющих право пользования лицах].

2. ЦЕНА И РАСЧЁТЫ ПО ОСНОВНОМУ ДОГОВОРУ

2.1. Стороны согласовали цену продаваемой Доли в размере:
[Согласованная цена доли] ₽.

2.2. Порядок и срок оплаты по Основному договору:
[Порядок и срок оплаты основной сделки].

2.3. До заключения Основного договора денежные средства по настоящему Предварительному договору Сторонами друг другу не передаются.

3. СРОК И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

3.1. Основной договор должен быть заключён не позднее:
[Точная предельная дата основной сделки].

3.2. Основной договор заключается в нотариальной форме у нотариуса:
[ФИО нотариуса и нотариальный округ],
по адресу:
[Адрес нотариальной конторы].

Если к моменту направления предложения о заключении Основного договора указанный нотариус объективно не может совершить нотариальное действие, Стороны согласовывают другого нотариуса, имеющего право удостоверить соответствующую сделку.

3.3. Сторона, готовая к заключению Основного договора, направляет другой Стороне письменное предложение заключить Основной договор не позднее чем за [Количество календарных дней до предлагаемой сделки для направления предложения] календарных дней до предложенной даты нотариального удостоверения.

3.4. Предложение должно содержать дату, время и место нотариального действия, а при необходимости — перечень документов или действий, которые адресату необходимо подготовить к сделке.

3.5. Для юридически значимых сообщений Стороны используют следующие адреса:

Продавец:
почтовый адрес: [Почтовый адрес продавца];
электронный адрес, если его использование согласовано: [Электронный адрес продавца, если согласован].

Покупатель:
почтовый адрес: [Почтовый адрес покупателя];
электронный адрес, если его использование согласовано: [Электронный адрес покупателя, если согласован].

3.6. Направление и доставка сообщения должны подтверждаться способом, позволяющим установить содержание сообщения, отправителя, адресата, адрес доставки, факт и дату отправки, а также дату доставки или поступления сообщения адресату.

Предложенная дата Основной сделки не должна быть позднее срока пункта 3.1. Предложение направляется с соблюдением срока пункта 3.3. Сторона сохраняет копию предложения и документы об отправке и доставке.

4. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

4.1. Если Покупатель является посторонним лицом по отношению к участникам общей долевой собственности на Квартиру, Продавец подтверждает, что на дату заключения настоящего Предварительного договора сособственники письменно извещены о продаже, цене и других условиях и установленный законом срок истёк либо все соответствующие сособственники письменно отказались от преимущественного права покупки. Документы, подтверждающие применённый способ соблюдения процедуры: [Документы соблюдения преимущественного права, если применимо].

4.2. Продажа Доли постороннему Покупателю по Основному договору должна происходить по той же цене и на прочих равных условиях, на которых она была предложена сособственникам. Цена, способ, порядок и сроки оплаты, а также другие условия продажи должны соответствовать условиям извещения сособственников.

4.3. Документы, подтверждающие извещение сособственников и истечение установленного срока либо получение письменных отказов, представляются нотариусу для проверки соблюдения преимущественного права при совершении Основной сделки.

5. ДОКУМЕНТЫ И УСЛОВИЯ ОСНОВНОЙ СДЕЛКИ

5.1. Продавец обязуется к дате Основной сделки представить документы и сведения, необходимые для нотариального удостоверения Основного договора и проверки права распоряжения Долей.

5.2. Если для Основной сделки требуется согласие супруга, разрешение органа опеки и попечительства, согласие залогодержателя либо другой обязательный документ, сторона, от которой зависит его получение, обязуется получить и представить этот документ до заключения Основного договора с соблюдением требований к его форме.

5.3. Стороны обязуются сообщить друг другу об обнаруженных после заключения Предварительного договора обстоятельствах, которые могут препятствовать Основной сделке или изменять её обязательные условия.

6. ПЕРЕДАЧА ДОЛИ И ДРУГИЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

6.1. Переход права собственности на Долю к Покупателю подлежит государственной регистрации после заключения Основного договора.

6.2. Согласованные условия предоставления Покупателю доступа к Квартире, передачи имеющихся у Продавца ключей и оформления передаточного документа, если эти действия применимы к конкретной сделке:
[Условия доступа, передачи ключей и передаточного документа, если применимо].

Продажа Доли не означает передачу Покупателю всей Квартиры либо отдельной комнаты. Настоящий пункт не изменяет права других сособственников и лиц, сохраняющих право пользования Квартирой.

6.3. Сведения о лицах, которые сохраняют право пользования Квартирой после перехода права собственности, если такие лица установлены, должны быть отражены в Основном договоре в предусмотренных законом случаях.

7. РАСХОДЫ

7.1. Расходы, связанные с подготовкой и нотариальным удостоверением настоящего Предварительного договора и Основного договора, Стороны распределяют следующим образом:
[Распределение расходов сторон].

7.2. Согласованное Сторонами распределение расходов не изменяет установленного законом плательщика государственной пошлины, тарифа или другого публичного платежа, если такой плательщик прямо определён законом.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И УКЛОНЕНИЕ ОТ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

8.1. Стороны обязуются добросовестно совершить зависящие от них действия, необходимые для заключения Основного договора в установленный срок.

8.2. При уклонении одной из Сторон от заключения Основного договора другая Сторона вправе использовать предусмотренные законодательством Российской Федерации способы защиты, в том числе при наличии оснований потребовать заключения Основного договора в судебном порядке и возмещения причинённых убытков.

8.3. Обязательства из настоящего Предварительного договора прекращаются в случаях и порядке, предусмотренных статьёй 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Настоящий Предварительный договор не влечёт перехода права собственности на Долю к Покупателю.

9.2. Изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору совершаются в форме, необходимой для соответствующего изменения с учётом требований законодательства к форме сделки.

9.3. Стороны подтверждают, что указанные ими адреса и реквизиты актуальны. Об изменении адреса для юридически значимых сообщений Сторона обязана сообщить другой Стороне способом, позволяющим подтвердить доставку сообщения.

9.4. Настоящий Предварительный договор составлен в количестве экземпляров, необходимом для Сторон и нотариального производства. Каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу.

10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ

Ф. И. О.: [ФИО продавца]
Паспорт: [Паспорт продавца]
Адрес: [Адрес продавца]

Подпись: [Подпись продавца]

/ [ФИО продавца при подписи]

ПОКУПАТЕЛЬ

Ф. И. О.: [ФИО покупателя]
Паспорт: [Паспорт покупателя]
Адрес: [Адрес покупателя]

Подпись: [Подпись покупателя]

/ [ФИО покупателя при подписи]

Предварительный договор продажи 1/2 доли квартиры между сособственниками

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как заполнить и проверить отдельные пункты образца

Не начинайте заполнение только с паспортных данных. Сначала сверьте с ЕГРН и правоустанавливающим документом долю, площадь, кадастровый номер, основание приобретения права и запись о его регистрации.

Пункты 1.4 и 1.5 — обременения и пользователи. В пункт 1.4 вносят результаты проверки актуальных ограничений. При ипотеке, аресте или запрете нужно выяснить, возможна ли продажа и какие действия потребуются. В пункт 1.5 записывают проверенные сведения о лицах с сохраняющимся правом пользования. Формулу об их отсутствии нельзя подставлять заранее.

Пункт 2.2 — расчёты. Здесь согласуют способ оплаты и момент, когда обязательство по оплате будущего основного договора будет исполнено. Для постороннего покупателя эти условия сопоставляют с предложенными сособственникам.

Пункты 3.2–3.6 — приглашение на сделку. Нужны нотариус и адрес его конторы, срок направления предложения, реальные почтовые адреса сторон, при согласовании — электронные адреса, а также способ подтвердить содержание, отправку и доставку. Если выбранный нотариус не сможет удостоверить сделку, стороны согласовывают другого нотариуса, который вправе это сделать.

Пункт 5.2 — обязательные документы. Не каждой сделке одновременно нужны согласие супруга, разрешение опеки и согласие залогодержателя. Определите, какой документ требуется в вашем случае: получает его сторона, от которой зависит соответствующее действие.

Пункт 7.1 — расходы. Укажите договорённость сторон об их распределении. Но это не меняет установленного законом плательщика пошлины, тарифа либо другого публичного платежа, если плательщик прямо определён законом.

Пункты 8.2–8.3 — уклонение и истечение срока. Для них важны своевременное предложение заключить основную сделку и доказательства его доставки. От этих обстоятельств зависит, прекратились ли обязательства по статье 429 ГК РФ или при наличии оснований возможно судебное требование о заключении договора и убытках.

Пункт 9.2 — изменения договора. Не меняйте нотариальный проект, не проверив, какая форма требуется для изменения с учётом формы самого обязательства и содержания поправки.

Что проверить перед обращением к нотариусу

Сначала исключите обстоятельства, которые могут помешать самой сделке:

• Право продавца: Продавец действительно вправе распоряжаться долей.
• Правило о 6 м²: Проверена допустимость сделки с учётом ограничения и его исключений.
• Орган опеки: Выяснено, требуется ли разрешение.
• Ограничения: Проверены ипотека, арест, запрет и другие препятствия.
• Согласие супруга: Определено, требуется ли нотариальное согласие.
• Форма сделки: Проверена необходимость нотариальной формы.

Если любой из этих вопросов остаётся неясным, не стоит брать на себя обязанность заключить основную сделку до проверки.

Затем сверьте текст, который собираетесь удостоверить:

• Объект и право: Адрес, кадастровый номер, площадь, размер доли и данные о праве соответствуют документам.
• Цена и срок: Цена и реальный срок основной сделки согласованы.
• Посторонний покупатель: Цена, способ и сроки расчётов и другие условия сопоставлены с извещением сособственников.
• Платёжный вариант: Выбран только один: без предварительного платежа, с авансом или с задатком; сумма, способ передачи, её подтверждение и, при необходимости, возврат или выплата согласованы.
• Приглашение на сделку: Указан доказуемый порядок приглашения.
• Обременения и пользователи: Сведения заполнены по результатам проверки, включая сохраняющиеся права пользования.
• Незавершённая статья 250 ГК РФ: Если договор подписывается до завершения процедуры, базовый раздел 4 заменён специальным, а его условия согласованы с расчётами, сроками и возможной ответственностью сторон.