Чем приватизация квартиры отличается от оформления права собственности

Чем отличаются приватизация, право собственности и регистрация

Когда говорят «оформить квартиру в собственность», могут иметь в виду две разные задачи: приобрести квартиру или зарегистрировать право на неё на уже имеющемся основании.

Например, человек живёт в муниципальной квартире по договору социального найма и хочет стать её собственником. Ему нужно выяснить, имеет ли он право на приватизацию, а затем пройти процедуру передачи жилья и регистрации права.

Другая ситуация: человек уже подписал договор купли-продажи квартиры. Приватизация здесь ни при чём — нужно оформить переход права по правилам, действующим для такой сделки.

Чтобы не путать основание приобретения квартиры, само право собственности и его регистрацию, удобно сравнить эти понятия.

По ст. 1 Закона РФ № 1541-1 приватизация — это бесплатная передача гражданам РФ занимаемых ими жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Государственная регистрация проводится на предусмотренном законом основании и фиксирует сведения о праве в ЕГРН (ст. 1 и ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поэтому при современной приватизации не нужно выбирать между приватизацией и регистрацией. Сначала оформляется законное основание для передачи квартиры гражданину, а затем на этом основании регистрируется право собственности.

Является ли приватизированная квартира собственностью

Да, если приватизация завершена и право собственности возникло. Такая квартира находится в частной собственности, а слово «приватизированная» лишь объясняет, каким способом её приобрели.

Раньше жильё принадлежало государству или муниципальному образованию. Затем его передали гражданину в собственность. В результате квартира не становится каким-то особым или «неполным» видом собственности. Разница с купленной или подаренной квартирой заключается в основании приобретения права.

Но если приватизация проводится сейчас, важно различать подписанный договор передачи и возникшее право собственности. Сам по себе договор ещё не завершает оформление: право возникает после государственной регистрации (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

Для квартир со старыми документами возможны другие правила определения момента возникновения права. Их нельзя оценивать только по требованиям современной регистрации.

Как понять, что нужно сделать с вашей квартирой

Сначала посмотрите, какие документы у вас есть. Это может быть договор социального найма, договор передачи квартиры при приватизации, договор купли-продажи или дарения, документ о наследстве, старое свидетельство либо сведения из ЕГРН.

Дальнейшие действия зависят от того, на каком основании квартира принадлежит вам или должна перейти в вашу собственность.

Если у вас договор социального найма

Если жильё относится к государственному или муниципальному жилищному фонду, нужно проверить, имеете ли вы право приватизировать его по Закону РФ № 1541-1.

Одной регистрации по месту жительства для этого недостаточно. Право на приватизацию связано с пользованием соответствующим жильём на условиях социального найма.

Для передачи квартиры требуется согласие всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет. В договор передачи включают несовершеннолетних, которые имеют право пользования квартирой и проживают вместе с получающими её лицами. Также включают детей, которые живут отдельно, но не утратили право пользования жильём (ст. 2 Закона РФ № 1541-1, ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

Начните с обращения в орган, который занимается приватизацией в вашем муниципальном образовании. Найти нужную услугу можно на официальном сайте администрации или уточнить ответственный орган в МФЦ.

Возьмите договор социального найма и сведения о лицах, имеющих право пользования квартирой. Уточните порядок подачи заявления и перечень документов.

Если непонятно, к какому жилищному фонду относится квартира или есть ли у неё особый статус, запросите подтверждающие сведения и документы о статусе помещения либо его изменении.

После такой проверки станет ясно, можно ли подавать заявление на приватизацию или сначала нужно устранить препятствие. Если условия соблюдены, оформляется договор передачи квартиры, а затем регистрируется право собственности.

Если у вас современный договор передачи, но право ещё не зарегистрировано

Заново приватизировать квартиру не нужно. Если договор передачи уже заключён, следующий этап — государственная регистрация права собственности. При современной приватизации именно после неё возникает право на переданное жильё.

При этом не всегда требуется самостоятельно подавать ещё одно заявление в Росреестр или МФЦ. В предусмотренных законом случаях, когда стороной сделки выступает государственный или муниципальный орган, он сам направляет заявление и необходимые документы для регистрации не позднее 5 рабочих дней после совершения сделки (ч. 2 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ).

Обратитесь в орган, подписавший договор передачи, и выясните, направлены ли документы на регистрацию. Если заявление уже подано, попросите его номер и дату подачи. По этим сведениям можно уточнить состояние заявления и порядок получения результата.

Если документы не направлены или регистрация приостановлена, выясните в этом органе и Росреестре, что требуется для завершения процедуры.

Росреестр ведёт ЕГРН и регистрирует права, а МФЦ принимает документы по доступным услугам.

Результатом должна стать регистрация вашего права собственности и появление соответствующих сведений в ЕГРН.

Если у вас старый договор приватизации

Не начинайте повторную приватизацию только из-за того, что не обнаружили современной записи в ЕГРН.

Право, возникшее до 31 января 1998 года и действительное по законодательству того времени, признаётся действительным и без современной регистрации. Однако наличие старого договора само по себе ещё не доказывает, что право действительно возникло.

Здесь нужно проверить историю оформления квартиры и документы, подтверждающие ранее возникшее право. Подробный порядок такой проверки приведён в разделе о старом договоре приватизации.

Если квартира куплена, подарена или получена по наследству

Приватизация вам не нужна. Она предназначена для передачи подходящего государственного или муниципального жилья гражданам, а не для любой смены собственника.

Если у вас договор купли-продажи, дарения, документ о наследстве или другое основание приобретения квартиры, дальнейшее оформление зависит именно от этого основания.

Для большинства обычных сделок с недвижимостью существенный этап — государственная регистрация соответствующего права или его перехода на основании предусмотренных законом документов (ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ).

Однако правило «право всегда возникает только после записи в ЕГРН» подходит не для всех ситуаций. Например, при наследовании действуют специальные правила о моменте возникновения права собственности. Поэтому нельзя определять этот момент одинаково для покупки, дарения и наследования.

Если ваше право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН

Если в ЕГРН уже есть запись о вашем действующем праве собственности, повторная приватизация не нужна.

Не требуется и отдельно «переоформлять приватизированную квартиру в собственную». Если право возникло, квартира уже находится в вашей собственности независимо от того, каким способом вы её приобрели.

Как проходит приватизация квартиры сейчас

Если жильё можно приватизировать и у участников есть необходимое право, процедура включает несколько последовательных этапов.

1. Проверка квартиры и права участников

   Обратитесь в орган приватизации своей администрации с договором социального найма и сведениями о жильцах.

   Уточните статус помещения, право участников на приватизацию и перечень документов.

2. Подача заявления

   Подготовьте документы и подайте заявление по установленному местному порядку. Сохраните подтверждение приёма.

3. Рассмотрение заявления

   Дождитесь решения.

   • Если приватизация одобрена, можно оформлять передачу квартиры.
   • При отказе получите результат, предусмотренный местной процедурой, с основаниями отказа.
4. Оформление договора передачи

   При положительном решении заключается договор передачи жилого помещения в собственность.

5. Передача документов на регистрацию

   Выясните у органа, подписавшего договор, направлены ли документы на государственную регистрацию. Получите сведения о заявлении.

   Если от вас требуются дополнительные действия, уточните их применительно к конкретному заявлению.

6. Получение результата

   После регистрации проверьте сведения о своём праве в ЕГРН.

   Государственную регистрацию права подтверждает выписка из реестра (ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ).

Нужно ли платить за приватизацию

Передача квартиры при приватизации бесплатна. Сам договор передачи не требует нотариального удостоверения, а государственная пошлина за его заключение законом не предусмотрена (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

Но бесплатная передача жилья не означает, что все связанные с оформлением действия обязательно будут бесплатными.

Государственная пошлина за регистрацию права определяется по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Возможность освобождения от неё нужно проверять отдельно по условиям ст. 333.35 НК РФ.

Поэтому рассчитывать, что общие расходы в любой ситуации будут равны 0 ₽, только на основании слова «бесплатная» нельзя.

Сколько времени занимает приватизация

По закону вопрос о приватизации должен быть решён в срок до 2 месяцев после подачи документов (ст. 8 Закона РФ № 1541-1).

Это срок рассмотрения вопроса о приватизации, а не гарантированное время от обращения до появления записи о праве собственности в ЕГРН.

Государственная регистрация проходит отдельно. На общую продолжительность оформления могут повлиять порядок передачи документов на регистрацию, её приостановление и обстоятельства конкретного дела.

Если отказ получен только устно и письменных причин нет, можно запросить основание отказа. В заполненном файле речь об отказе принять документы со ссылкой на коммунальный долг. Это запрос письменного результата, а не жалоба или иск; он не заменяет местную процедуру и не является обязательной стадией после любого уже оформленного отказа.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном файле заявительница просит объяснить устный отказ принять документы на приватизацию со ссылкой на коммунальный долг. Обращение запрашивает письменную причину и правовое основание; оно не является жалобой или иском.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

В [Наименование адресата]

от [ФИО заявителя]

Адрес для ответа: [Почтовый адрес для ответа]

Заявление

Прошу предоставить письменное основание отказа в совершении действия по [Действие, в совершении которого отказано] (указать действие: выдача документа, принятие заявления, заключение договора приватизации).

Прошу указать нормы права, на основании которых принято решение, и предоставить результат рассмотрения обращения.

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись заявителя]

Заполненный образец

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Что делать со старым договором приватизации

К договорам приватизации 1990-х годов нельзя автоматически применять современные правила возникновения и регистрации права собственности.

До 31 января 1998 года действовал другой порядок оформления прав на недвижимость. Если право возникло до этой даты и было действительным по законодательству того времени, оно признаётся действительным и сейчас, даже если в ЕГРН нет современной записи (ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ).

Отсюда следуют два важных вывода:

• Отсутствие записи в ЕГРН само по себе не доказывает, что квартира не была приватизирована.
• Наличие старого договора не позволяет без проверки утверждать, что право собственности точно возникло.

Что проверить в старых документах

Чтобы установить, существует ли ранее возникшее право, необходимо выяснить:

1. Когда именно возникло право на квартиру. Сама дата договора не должна подменять проверку момента возникновения права.
2. Как оформляли право по правилам того времени. Нужно установить, соблюдался ли действовавший тогда порядок оформления.
3. Нужна ли регистрация ранее возникшего права для ваших дальнейших действий. Это особенно важно, если квартиру планируется продать или совершить другое регистрационное действие.

Соберите договор приватизации, старые свидетельства и другие имеющиеся документы, включая отметки о прежнем оформлении. Сопоставьте их даты и содержание, чтобы определить, чем подтверждается возникновение права.

Если документов недостаточно, выясните, где сохранились сведения о прежнем оформлении, и запросите недостающие подтверждения. Место хранения зависит от того, как и где оформляли квартиру.

Ранее возникшее право — это право, которое появилось до введения современной системы регистрации и было оформлено по действовавшим тогда правилам. Устанавливать его наличие нужно по истории оформления, а не только по тому, есть ли запись в ЕГРН.

Обязательно ли регистрировать старое право сейчас

Не всякому владельцу старого документа нужно немедленно «переоформлять квартиру по новым правилам».

Однако регистрация ранее возникшего права требуется в предусмотренных законом случаях, в том числе при последующем переходе права или его обременении — установлении предусмотренного законом ограничения права.

Если вы собираетесь продавать квартиру или совершать другое регистрационное действие, уточните в органе регистрации прав, достаточно ли имеющихся подтверждений и требуется ли внести ранее возникшее право в ЕГРН.

В результате такой проверки должно стать понятно, возникло ли право собственности по старым правилам и какие регистрационные действия необходимы сейчас.

Начинать приватизацию повторно вместо проверки старого права не нужно. Повторная приватизация не заменяет установление того, как и когда была оформлена квартира.

Этот запрос нужен только для поиска держателя архивных сведений об участии или неучастии человека в приватизации за определённые годы. Заполненный пример относится к московскому адресу; адресата и архивную историю проверяют для своего места. Запрос не заменяет получение самого договора передачи или установление момента возникновения права, а найденные сведения не доказывают собственность автоматически.

Увеличить

Заполненный образец

В скачиваемом документе заявительница указывает прежний московский адрес и годы регистрации, просит назвать нынешнего держателя архива, его контакты и охватываемые годы и территорию. Отдельно предусмотрена просьба сообщить, кому передали документы прежнего московского БТИ, а при необходимости — направить обращение компетентному публичному органу. Ниже приведён шаблон, в который можно подставить свои сведения.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

В администрацию [город или район]

От [нынешние ФИО]

Почтовый адрес для ответа: [адрес]

ЗАПРОС о сведениях о держателе архивных документов по приватизации

Прошу сообщить, кто хранит документы, по которым можно подтвердить моё участие или неучастие в приватизации жилья в [населённый пункт] за [годы]. В этот период я был(а) зарегистрирован(а) по адресу [адрес]; ФИО в тот период — [прежние ФИО, если менялись].

Прошу указать нынешнего держателя и его контакты, охватываемые годы и территорию. Если архив [название прежней организации, если известно] передан другому держателю, прошу сообщить кому. Если вопрос относится к компетенции другого публичного органа, прошу направить обращение по компетенции в предусмотренном законом порядке и уведомить меня.

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись]

[для бумажного обращения]

ЗАПРОС о сведениях о держателе архивных документов по приватизации

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда обычная приватизация не подходит

Бесплатная приватизация по Закону РФ № 1541-1 доступна не каждому проживающему в квартире человеку и применяется не ко всем жилым помещениям.

Кто имеет право на приватизацию

Для участия имеют значение гражданство РФ, право пользования государственным или муниципальным жильём на условиях социального найма и согласие лиц, имеющих право на приватизацию.

В частности, требуется согласие всех имеющих такое право совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Права детей при включении в договор передачи учитываются по правилам статьи 7 Закона РФ № 1541-1 (ст. 2 и ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

По общему правилу человек может бесплатно приобрести жильё в порядке приватизации только один раз.

Какие помещения нельзя приватизировать в обычном порядке

Некоторые категории жилья по общему правилу не подлежат приватизации либо для них предусмотрен специальный режим.

К таким помещениям относятся:

• жилые помещения в аварийном состоянии;
• помещения в общежитиях;
• помещения в домах закрытых военных городков;
• служебные жилые помещения, для которых существуют предусмотренные законом исключения.

Эти ограничения установлены ст. 4 Закона РФ № 1541-1.

При этом одного названия «бывшее общежитие» или «бывшая служебная квартира» недостаточно, чтобы решить, можно ли приватизировать помещение. Значение имеет его нынешний юридический статус, а также то, переводилось ли оно из одного жилищного фонда в другой.

Поэтому, если квартира относится к такой категории или её статус вызывает сомнения, сначала нужно получить подтверждающие документы и разобраться, какой порядок применим именно к этому помещению.

Если же квартира уже находится в частной собственности и вы приобретаете её по сделке, ограничения жилищной приватизации здесь не определяют порядок приобретения права: сама приватизация в такой ситуации не нужна.

Что важно запомнить