Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме

Как понять, действует ли запрет на приватизацию

Для приватизации важно не то, насколько старым или опасным кажется дом, а какие решения официально приняты в отношении здания и самой квартиры.

Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ № 47, различает аварийное состояние многоквартирного дома, непригодность отдельного жилого помещения, необходимость капитального ремонта и другие ситуации. Причём аварийность не обязательно связана с разрушением конструкций. По пункту 36 Положения № 47 дом может быть признан аварийным и из-за расположения на опасной территории, если соответствующий риск нельзя устранить инженерными решениями (раздел III Положения № 47).

Сначала сопоставьте свою ситуацию с документально установленным статусом.

Если дом официально признан аварийным

Когда действующие документы подтверждают аварийное состояние жилого помещения, применяется запрет статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Приватизировать такую квартиру нельзя (ст. 4 Закона РФ № 1541-1).

Самостоятельно рассчитывать процент износа конструкций или пытаться установить аварийность по фотографиям не требуется. Для решения вопроса о приватизации важно выяснить официальный статус помещения и основание, по которому он установлен.

Если аварийность подтверждена, социальному нанимателю обычно нужно разбираться уже не с приватизацией прежней квартиры, а с условиями предстоящего расселения.

Если дом старый или требует капитального ремонта

Возраст здания, высокий износ, плохое состояние подъездов и необходимость капитального ремонта сами по себе не делают дом аварийным.

Если документы подтверждают только необходимость ремонта или наличие износа, а отдельного решения об аварийности нет, этих обстоятельств недостаточно, чтобы считать приватизацию запрещённой. Но важно проверить, что решение действительно не принималось, а не просто отсутствует у вас на руках.

После выяснения статуса можно переходить к обычным условиям приватизации. В частности, нужно установить, предоставлена ли квартира по договору социального найма, кто имеет право участвовать в приватизации и использовали ли эти граждане ранее право на бесплатную приватизацию. Эти вопросы регулируются статьёй 2 и статьёй 11 Закона РФ № 1541-1.

Если квартира признана непригодной для проживания

Непригодность жилого помещения и его аварийное состояние — не полностью совпадающие понятия. Поэтому формулировка «помещение непригодно для проживания» сама по себе не даёт окончательного ответа о приватизации.

Положение № 47 предусматривает отдельные основания для признания помещений непригодными. Чтобы понять, применяется ли запрет статьи 4, необходимо выяснить:

• На каком основании помещение признали непригодным для проживания.
• Установлено ли в документах именно аварийное состояние.
• Касается ли выявленная проблема всего многоквартирного дома или только отдельной квартиры.
• Какие технические или иные обстоятельства указаны в заключении и решении.

Если причина непригодности из документов неясна, нельзя автоматически считать помещение аварийным. Но и обещать, что приватизация разрешена, тоже нельзя. Ответ зависит от содержания принятых решений и материалов, на которых они основаны.

Где получить документы о состоянии дома

Чтобы проверить статус квартиры, запросите заключение межведомственной комиссии и решение уполномоченного органа, принятое по итогам рассмотрения.

Обращаться нужно в орган, отвечающий за такие решения по месту нахождения дома. Обычно документы можно получить через местную администрацию, но конкретный орган зависит от распределения полномочий в соответствующем муниципальном образовании.

В письменном запросе укажите необходимые сведения и документы, которые хотите получить.

• Адрес дома и квартиры: укажите, в отношении каких объектов нужны сведения.
• Какие документы просите предоставить: копию заключения межведомственной комиссии и копию решения, постановления или распоряжения, принятого по итогам рассмотрения.
• Даты документов: попросите сообщить, когда они были приняты.
• Основание установленного статуса: почему дом или помещение признаны аварийными, непригодными для проживания либо отнесены к другой категории.
• Сведения об обследовании: если они необходимы, попросите сообщить о техническом заключении или иных материалах, послуживших основанием для решения.

Когда получите ответ, прежде всего проверьте точную формулировку статуса, дату решения и указанное в нём основание. Именно эти сведения помогут понять, есть ли препятствие для приватизации.

Если необходимых документов у вас нет, их нужно запросить. Отсутствие копии решения у нанимателя не подтверждает, что самого решения не существует.

Если нужно отдельно выяснить, признавали ли дом аварийным раньше, как получить документы и что делать, когда процедура ещё не завершена, эти вопросы разобраны в материале «Как признать многоквартирный дом аварийным, а жильё — непригодным для проживания».

Отменили ли запрет на приватизацию аварийного жилья

В 2024 году публиковались сообщения о предложениях изменить законодательство и разрешить приватизацию аварийного жилья. Такие новости до сих пор могут встречаться в поисковой выдаче.

Однако предложение изменить закон и вступившая в силу норма — разные вещи. Старая публикация о возможной отмене ограничения сама по себе не означает, что приватизация уже аварийной квартиры разрешена.

Если заявление на приватизацию подали до признания дома аварийным

Дата подачи заявления имеет значение, но сама по себе не гарантирует, что квартиру удастся приватизировать.

Подача заявления ещё не означает, что человек стал собственником. Передача квартиры оформляется договором, а право собственности возникает после государственной регистрации (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

Если приватизация и признание дома аварийным происходили примерно в одно время, нужно восстановить последовательность событий. Соберите документы и сопоставьте следующие даты:

1. Подачи заявления о приватизации.
2. Обследования дома.
3. Составления заключения межведомственной комиссии.
4. Принятия решения уполномоченного органа.
5. Заключения договора передачи квартиры.
6. Государственной регистрации права собственности.

Передайте собранную хронологию и копии документов органу, который рассматривает заявление о приватизации. Попросите принять письменное решение с указанием основания.

Если администрация уже отказала, изучать отказ нужно вместе с документами об аварийности. При противоречиях имеет смысл обратиться с этим комплектом к юристу: он поможет определить, какое именно решение следует оспаривать и какие требования можно заявить.

Заранее предсказать результат такого спора только по датам нельзя. Значение имеют установленные обстоятельства и содержание документов.

Как расселяют социального нанимателя из аварийного дома

Если человек живёт в квартире по договору социального найма и дом подлежит сносу, по общему правилу ему предоставляют другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

Требования к новому жилью установлены статьёй 89 ЖК РФ:

• Благоустройство. Новое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта.
• Площадь. Общая площадь предоставляемого помещения должна быть равнозначна общей площади жилья, которое наниматель занимал раньше.
• Местонахождение. По общему правилу жильё предоставляют в том же населённом пункте. Переселение в другой населённый пункт возможно в случаях, предусмотренных федеральным законом, с письменного согласия гражданина.
• Вид помещения. Если наниматель и его семья занимали квартиру, им должны предоставить квартиру.
• Комнаты в коммунальной квартире. Если до выселения наниматель и его семья занимали не менее двух комнат в коммунальной квартире, им должны предоставить жилое помещение из того же числа комнат в коммунальной квартире (ст. 89 ЖК РФ).

Когда вместо нового жилья можно получить деньги

Социальный наниматель не может при любом расселении просто потребовать денежную выплату вместо квартиры.

Возможность денежного возмещения относится к случаям выселения при сносе дома либо при изъятии жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 86 ЖК РФ, ст. 87.2 ЖК РФ).

Если вы рассматриваете денежное возмещение, обратитесь в орган, который занимается переселением, и попросите указать:

• название и конкретный пункт нормативного акта, предусматривающего выплату;
• порядок определения суммы возмещения для вашей квартиры.

Для замены предоставления жилья денежным возмещением требуется письменное согласие самого нанимателя и всех совместно проживающих с ним членов семьи, включая временно отсутствующих.

Размер возмещения определяется соответствующим нормативным актом Правительства РФ или субъекта РФ (ст. 89 ЖК РФ).

Поэтому прежде чем рассчитывать на выплату, нужно проверить, предусмотрена ли она для вашей ситуации и на каких условиях.

Можно ли приватизировать квартиру после переселения

Запрет на приватизацию аварийного помещения не означает, что человек навсегда теряет право приватизировать муниципальное жильё.

Если после переселения гражданину предоставили другую, неаварийную квартиру по договору социального найма, вопрос о её приватизации рассматривается по общим правилам.

Для этого нужно проверить право пользования новым помещением, определить круг участников приватизации и выяснить, использовал ли каждый из них ранее право на бесплатную приватизацию. Общие требования предусмотрены статьёй 2 и статьёй 11 Закона РФ № 1541-1.

Таким образом, невозможность приватизировать прежнюю аварийную квартиру сама по себе не препятствует приватизации другого жилья, если для этого соблюдены установленные законом условия.

Что делать, если администрация отказала в приватизации из-за аварийности

Если администрация ссылается на аварийное состояние дома, сначала получите письменный отказ и документы, на которых он основан. Одного утверждения «дом аварийный» недостаточно, чтобы оценить законность отказа.

Сопоставьте отказ с заключением комиссии, решением уполномоченного органа и документами по приватизации. Проверьте:

1. Каким документом подтверждена аварийность. Важно установить конкретный акт, а не ограничиваться общей формулировкой.
2. Когда он принят. Дата особенно важна, если процедура приватизации уже начиналась.
3. Что именно признано аварийным. Проверьте, как определён объект в решении.
4. Какое основание указано. Сопоставьте решение с заключением комиссии и связанными материалами.
5. Не смешаны ли разные статусы. Аварийность, непригодность отдельного помещения и необходимость ремонта не должны подменять друг друга.
6. На какой стадии находилась приватизация. Если вы уже подавали документы, выясните, что произошло до принятия решения об аварийности и после него.

Если действующие документы действительно подтверждают аварийное состояние помещения, применяется запрет статьи 4 Закона РФ № 1541-1.

При этом жалоба только на отказ не всегда решает проблему. Если препятствие создаёт действующее решение о статусе дома, необходимо оценить и его. Выбор способа защиты зависит от документов и конкретных обстоятельств.

Порядок проверки причин административного отказа, исправления устранимых недостатков, подачи жалобы и обращения в суд подробнее разобран в материале «Что делать при отказе администрации в приватизации квартиры».

Если квартира уже находится в собственности

Правила расселения собственников и социальных нанимателей различаются. Поэтому требования статей 86–89 ЖК РФ о предоставлении жилья по договору социального найма нельзя автоматически применять к человеку, которому квартира уже принадлежит.

Если принадлежащее собственнику жилое помещение изымают, действует специальный порядок статьи 32 ЖК РФ. Он предусматривает правила денежного возмещения, а в соответствующих случаях — предоставления другого жилого помещения по соглашению. Но безусловного права бесплатно получить такую же квартиру из этого не следует (ст. 32 ЖК РФ).

Если спор касается размера выплаты собственнику, отдельный материал «Как рассчитывают выкупную цену квартиры в аварийном многоквартирном доме» объясняет состав возмещения, проверку оценки и обстоятельства, которые могут повлиять на итоговую сумму.

Из-за этого нельзя дать универсальный совет обязательно приватизировать жильё до расселения или, наоборот, непременно оставаться социальным нанимателем. Последствия зависят от статуса квартиры и обстоятельств конкретного переселения.