Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Финансовая поддержка от государства в виде материнского капитала (МК) позволяет семьям улучшить условия проживания. Однако все чаще родители продают купленные за счет средств квартиры. Причина – нехватка текущих квадратных метров с учетом рождения новых детей в семье. Порой супругам хочется провернуть сделку до того, как они выделят доли детям. Напомним, что это обязательное условие для держателей сертификата на маткапитал.

Если дети уже выросли и достигли 18 лет, проблем с выделением долей не случится. Но чаще всего возникает необходимость продать квартиру, купленную на МК, при этом без выделенных долей на малолетних детей. Что говорит об этом закон? Правомерны ли желания родителей найти новое жилье взамен старого? Когда такая продажа разрешена, а в каких случаях вам откажут? Ключевые моменты непростой процедуры мы рассмотрели в данной статье.

✅ Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Комментарий юриста:

Выбранный вами способ подойдет в том случае, если вы получили согласие органа опеки и попечительства (ООиП). Изначально маткапитал предоставляют на условиях, где сказано об обязательном оформлении долей в квартире на детей. Срок на исполнение обещаний составляет 6 месяцев после снятия обременения (п. 4 ст. 10 Закона № 256 о материнском капитале). Нарушение условия может повлечь административное и даже уголовное наказание. Практика показывает, что ООиП идут навстречу лишь при обещании выделить детские доли в новой жилплощади. Значит вам придется совершить две сделки одномоментно – купить новую квартиру и продать старую, т.е. заключить два предварительных договора купли-продажи у нотариуса. Все остальное относится к «серым» схемам, которые чреваты проблемами.

Обязательство о выделении детских долей при покупке жилья на маткапитал – это не пустое обещание. Родители обязуются исполнить его в точном соответствии с написанным. На выделение долей детям отводится 6 месяцев с момента погашения ипотеки или сдачи дома в эксплуатацию по ДДУ.

Если нарушить обещание, данное ПФР, велика вероятность нарваться на ответные санкции. Сейчас активно внедряются ежегодные прокурорские проверки. Выявление нарушений приводит к тому, что у недобросовестных родителей могут отозвать сертификат на МК. Бывает и хуже – вплоть до уголовного наказания по ст. 159 УК РФ «Мошенничество».

✅ Исключение из правил

И так, в большинстве случаев закон дает однозначную трактовку – если вами использовался маткапитал на покупку жилья, вы обязаны выделить в квартире детские доли. Затем можно продать эту жилплощадь и приобрести новую. Исключением из правил является одна вполне законная операция.

🔻 Одновременная продажа и покупка новой квартиры

Одно из преимуществ при продаже жилья – отсутствие минимальных сроков. Скажем, если супруги потратили средства МК на покупку жилья, но не выделяли доли детям – они могут приобрести новую недвижимость с одновременной продажей этой квартиры. Допускается выделение долей детям в новой, купленной квартире. Желательно чтобы приобретаемая жилплощадь была больше и дороже проданной. Одно из важных требований закона – не ухудшить, а улучшить (или сохранить) жилищные условия несовершеннолетних.

Новая квартира – отдельное жилье, купленное взамен старого с целью оформления в долевую собственность на родителей и детей.’]

Использование материнского капитала поставлено под строгий контроль со стороны прокуратуры. Чтобы избежать неприятностей, следует обсудить будущую сделку с ООиП по месту регистрации ребенка. Например, если вся семья проживает и прописана в Волгограде, а приобретает квартиру в Казани, нужно обращаться в отделение ООиП по г. Волгоград.

Опека дает разрешение в том случае, если все дети получат доли в новой квартире. Отсутствие у них долей в старой жилплощади не играет никакой роли. Обязанность родителей – предоставить полные сведения о новой недвижимости, сообщить о размере выделяемых детям процентов, указать – каким способом это произойдет (дарение в пользу детей, соглашение).

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Старайтесь совершить сделку так, чтобы обе квартиры оказались в вашей собственности хотя бы на определенное время. Затем обращайтесь в орган опеки за разрешением в продаже. Сообщите, что новое жилье уже куплено и вы собираетесь выделить доли детям в квартире, чей метраж значительно больше старой (например, 71 «квадрат» вместо 43 кв. метров). Очень часто так и происходит – рождается второй (третий) ребенок, прежней площади квартиры уже не хватает, и семья ищет более просторную квартиру. Даже если эта жилплощадь не указана в обязательстве, ООиП вряд ли вынесут отказ в продаже.

Продавцу нужно также предоставить кадастровую выписку из ЕГРН, о том, что новое жилье дороже и не хуже предыдущего. Если окажется, что интересы детей будут ущемлены, ООиП не дадут разрешения на сделку.

Таким образом, одновременную продажу жилья с приобретением новой квартиры можно считать способом исполнения обязательства. Если купить новое жилье заранее, а затем выделить в нем детские доли – условие учтено не будет. Обнаружив подозрительную сделку, государство обяжет выделить доли и в старой квартире. Как следствие, родителям придется прибегать к процедуре дважды в разных объектах недвижимости. Отсюда и увеличение расходов на нотариуса. Уместно ли это?

✅ Как продать квартиру купленную на материнский капитал без выделения долей

Прежде чем описывать процедуру, скажем, что одновременную продажу и покупку квартиры придется согласовывать. Не факт, что в ООиП на 100% одобрят сделку, но в консультации вам точно не откажут. Особенно если вы нашли действительно стоящее жилье и собираетесь улучшить жилищные условия детей.

🔻 Пошаговая инструкция

Рассмотрим алгоритм продажи квартиры с использованием средств МК без выделения долей детям. Представим, что родители закрыли ипотеку и сняли обременение в Росреестре, но еще не определили детские доли в жилплощади.

Инструкция состоит из следующих шагов:

1. Найти потенциального покупателя на квартиру, купленную на средства материнского капитала.
2. Подыскать вариант с новой квартирой.
3. Обговорить нюансы сделки – в частности, сообщить покупателю о намерении выделить детские доли в покупаемой недвижимости. Имейте в виду, что многих отпугнет такая сделка. Далеко не все захотят связываться с квартирой, в которой родители не выделили доли своим детям. Однако при желании покупателя можно найти.
4. Собрать документы для сделки.
5. Посетить нотариуса и составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с продавцом + ПДКП с покупателем текущей квартиры. Желательно не прописывать санкции за срыв сделки – учитывайте, что вам еще придется получить разрешение от ООиП, так что не все зависит от ваших желаний.
6. Отдать документы в Опеку на согласование сделки. Обязательно переговорите с сотрудником ООиП, а лучше с начальником отделения. Задача родителей – убедить попечительский совет в улучшении жилищных условий для детей. Если в Опеке увидят, что интересы несовершеннолетних не пострадают, супруги готовы выделить им доли, а новое жилье лучше и дороже – шанс получить одобрение повысится. Правда, ООиП могут вынести и отказ, потребовав вначале выделить доли детям в старой квартире с маткапиталом.
7. Получить акт-разрешение органа опеки и попечительства.
8. Назначить дату посещения нотариуса для заключения договоров купли-продажи (ДКП) – с покупателем и с собственником приобретаемой квартиры.
9. Оплатить услуги нотариуса – по договоренности.
10. Ознакомиться с содержанием ДКП, проставить подписи.
11. Ожидать регистрации в органе Росреестра – нотариус сам направит оба договора для их утверждения в ЕГРН.
12. Заполучить готовые документы.
13. Получить деньги от покупателя, произвести расчеты с продавцом, подписать акты приема-передачи объектов.
14. Зарегистрировать детей в новой квартире – постановка на учёт производится в миграционном органе «паспортный стол» – сейчас эту функцию выполняют ОВМ при МВД, но в ряде регионов еще действуют УФМС.
15. Исполнить обязательство перед ПФР – выделить доли детей в праве собственности на квартиру (например, через дарение или соглашение супругов – на выбор).
16. Отчитаться перед ООиП о завершении сделки.

Основная сложность в том, что придется заключать две сделки в одно время – покупать новое жилье и продавать квартиру. Если следовать алгоритму, вас вряд ли вызовут на объяснения в прокуратуру.

Сделка по купле-продаже должна завершиться не позднее 6 месяцев с момента снятия обременения на квартиру (например, если вы погасили ипотеку или приобрели квартиру в строящемся доме по ДДУ). Если превысить срок, можно столкнуться с прокурорской проверкой – и, если окажется, что детские доли до сих пор не выделены, примут санкции. Доводить ситуацию до крайностей точно не стоит!

🔻 Список документов

Продавцам нужно позаботиться о сборе документов для ООиП и нотариуса.

Для опекунского совета:

• заявления на рассмотрение вопроса о продаже и одновременной покупке нового жилья;
• паспорта мужа и жены (или одного из супругов);
• свидетельства о рождении на детей до 14 лет либо паспорта для подростков;
• копия свидетельства о браке/разводе;
• правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру – раньше выдавали свидетельства, с 2016 года их заменили на выписки из ЕГРН;
• прочие документы на квартиру – технический план, справка о составе семьи, выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
• кадастровая выписка о стоимости жилья – обязательно (!);
• справка из ФНС об отсутствии долгов;
• копия предварительных договоров купли-продажи – на обе сделки;
• документы от продавца на новую квартиру – аналогично описанным выше.

Сотрудники ООиП проверят комплект документов, переговорят с родителями, уточнят детали у продавца новой жилплощади. Вероятно, супругам придется еще посетить опекунское собрание – вопрос решается в индивидуальном порядке.

Нотариус потребует от участников сделки аналогичные документы + разрешение от Опеки. Дополнительно нужно приложить квитанцию об оплате услуг специалиста.

🔻 Образец заявления в орган опеки о продаже квартиры

Скачать бланк заявления в орган опеки на куплю-продажу квартиры

🔻 Образец договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей

✅ Налогообложение – когда и сколько платить?

Отчуждение недвижимости тесно связано с уплатой налогов на получение дохода. Обязательство несет в первую очередь Продавец квартиры, т.е. родители детей.

Если жилье по маткапиталу находилось в их собственности менее 5 лет (менее 3 лет – в случае с квартирами в собственности до 1 января 2016 года) – подоходный налог (НДФЛ) составит 13% от суммы договора купли-продажи.

Подробнее о нюансах с долями читайте в статье «Налог с продажи доли в квартире«.

Юридические формальности играют важное значение в предстоящей сделке. Если супруги не выделяли доли детям, с продажей жилья возникнут трудности. Прежде чем отчуждать квартиру, нужно найти новую жилплощадь, договориться с продавцом, запросить разрешение ООиП и только потом заключать сделки. Если новое жилье имеет больший метраж, лучший район с инфраструктурой и пригодно для проживания семейства – шансы на согласие опекунского совета повышаются.

Нарушение цепочки купли-продажи может повлечь за собой необратимые последствия: штрафы, выделение новых долей, возврат материнского капитала обратно государству, иск со стороны взрослых детей и даже риск оказаться под стражей. Осуществляя сделку с не выделенными долями детей, вы рискуете своей репутацией. Далеко не всегда купля-продажа удается. Разбираться во всех тонкостях придется в самом начале – если вам это не под силу, обратитесь к юристам сайта. Анализ ситуации позволит понять, где есть пробелы, на что обратить внимание, стоит ли вообще совершать сделку и писать заявление в ООиП.

Смотрите видео о нюансах продажи квартиры с маткапиталом (личный опыт из жизни):