Как продать унаследованную квартиру
Унаследованную квартиру можно продать, когда наследство принято, право на квартиру подтверждено документами и подготовлено оформление сделки. Для обычной продажи нужно также зарегистрировать право собственности в ЕГРН, установить всех владельцев и проверить, нет ли споров или ограничений.
Когда можно продать квартиру после получения наследства
Принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства — со дня смерти наследодателя. Это не зависит от того, когда наследнику выдали свидетельство о праве на наследство или внесли запись о собственности в ЕГРН (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Но принадлежность квартиры наследнику и готовность её к продаже — не одно и то же. Если наследство ещё не принято, сначала нужно завершить наследственные действия. Для обычной сделки понадобится свидетельство о праве на наследство или иной документ, подтверждающий право на квартиру, а также регистрация собственности в ЕГРН: эти сведения нужны для оформления договора и регистрации перехода права к покупателю.
Поэтому возможность продать квартиру зависит прежде всего от того, что уже оформлено, а не от количества месяцев или лет, прошедших после смерти прежнего собственника.
Выберите, какой вопрос нужно проверить в первую очередь. Условия продажи и исключения подробно разобраны в соответствующих разделах.
Наследство и право ещё оформляются
Проверьте подтверждающий документ, владельцев и запись в ЕГРН.
Проверить оформление
У квартиры несколько владельцев
Различается продажа всей квартиры и только доли одного наследника.
Выбрать ситуацию
Нужно разобраться с НДФЛ
Срок владения важен для освобождения от налога, а не для права продать.
Проверить налог
Что оформить перед продажей
- Проверьте основание наследования и права других наследников
Уточните, на каком основании квартира перешла к вам: по завещанию, по закону или по другому предусмотренному законом основанию. Одновременно выясните, есть ли другие наследники и какие права на квартиру они могут иметь. Даже если свидетельство выдали одному человеку, права других лиц могут повлиять на сделку.
Сведения о наследственном деле можно проверить через сервис поиска наследственных дел Федеральной нотариальной палаты.
- Получите документ о праве на наследство
Свидетельство о праве на наследство подтверждает, что нотариус установил право наследника на имущество. Для продажи нужно иметь документ, которым можно подтвердить право на квартиру: обычно это свидетельство, но в зависимости от ситуации возможен иной подтверждающий документ.
С оформлением наследства обычно связан шестимесячный срок его принятия. Однако это не означает, что квартиру всегда можно подготовить к продаже только по истечении шести месяцев. При выполнении предусмотренных законом условий свидетельство может быть выдано раньше (ст. 1163 ГК РФ). Важно не ждать определённую дату автоматически, а проверить, получен ли документ, подтверждающий право продавца.
- Проверьте регистрацию собственности в ЕГРН
После оформления наследства убедитесь, что право собственности на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). По сведениям реестра можно проверить собственника и принадлежащую ему долю, а затем подготовить продажу с покупателем.
Для проверки сведений об объекте используйте выписку из ЕГРН. Если запись о праве ещё не внесена, сначала зарегистрируйте собственность.
Как проверить, готова ли квартира к сделке
Прежде чем составлять договор, проверьте не только свои документы, но и права остальных владельцев, если они есть. Карточки показывают, в какой ситуации можно двигаться дальше, а что потребуется решить до продажи.
Недостающий документ и спор о наследстве требуют разных действий. В первом случае может быть достаточно завершить оформление права, во втором — сначала разобраться, кому принадлежит квартира и возможна ли её продажа.
Какие документы понадобятся для продажи
Точный комплект зависит от собственников квартиры и условий сделки. Обычно готовят:
Отдельно проверьте документы, связанные с другими собственниками, несовершеннолетними владельцами, обременениями, расчётами с покупателем и особенностями самой квартиры. Универсального списка для всех случаев нет: продажа квартиры единственным наследником и продажа имущества несколькими наследниками требуют разной подготовки.
Для одного конкретного случая подходит договор продажи целой уже оформленной квартиры единственным совершеннолетним наследником по закону: цена полностью уплачивается после регистрации до отдельного акта. Не использовать автоматически при нескольких наследниках, супружеской доле, завещательном отказе, споре или иных сохраняющихся правах; заверения не устраняют дефекты права и не заменяют проверку наследственного дела.
Бланк для заполнения
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ УНАСЛЕДОВАННОЙ КВАРТИРЫ
г. [Город заключения договора]
[Дата заключения договора]
Гражданин Российской Федерации [ФИО гражданина], дата рождения [Дата рождения гражданина], паспорт [Реквизиты паспорта гражданина], адрес [Адрес гражданина], именуемый «Продавец», и [ФИО покупателя наследственной квартиры], паспорт и адрес: [Паспорт и адрес покупателя], именуемый «Покупатель», заключили договор.
1. Предмет договора
1.1. Продавец передаёт в собственность Покупателю целую квартиру: [Адрес продаваемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м, этаж [Этаж квартиры]. Покупатель принимает квартиру и уплачивает цену по настоящему договору.
1.2. Право Продавца зарегистрировано в ЕГРН: [Номер и дата записи унаследованного права]. Основание приобретения: [Основание приобретения наследственной квартиры]. Стороны сопоставили описание объекта и право Продавца с представленными документами.
1.4. Квартира унаследована Продавцом после смерти [ФИО наследодателя в родительном падеже], умершей [Дата смерти наследодателя]; наследственное дело № [Номер наследственного дела], основание — [Реквизиты свидетельства о наследстве]. Продавец по известным ему и представленным в деле сведениям является единственным наследником по закону. Другие лица, заявляющие наследственные права, и фактически принявшие наследство, но не учтённые при оформлении лица ему не известны.
1.5. По сведениям, раскрытым Покупателю, завещания, обязательных наследников и наследственных судебных споров нет. На день смерти наследодатель в браке не состояла; известные Продавцу обстоятельства супружеской доли отсутствуют. Завещательный отказ и иные сохраняющиеся права пользования, а также соглашения между наследниками, влияющие на продаваемое право, Продавцу не известны. Если до завершения сделки Продавец узнает об ином, он незамедлительно письменно сообщает Покупателю.
1.6. Перечисленные сведения являются конкретными заверениями Продавца. Их недостоверность влечёт предусмотренные законом последствия. Они не заменяют проверку документов, не прекращают прав третьих лиц, не гарантируют сохранение квартиры за Покупателем или наличие у Продавца денег для возмещения убытков.
2. Цена и расчёты
2.1. Цена квартиры составляет [Цена квартиры цифрами и прописью] рублей. До подписания договора платежи в счёт цены не производились.
2.2. Покупатель перечисляет всю цену на счёт Продавца [Счёт продавца для оплаты] в [Наименование банка продавца], БИК [БИК банка продавца], не позднее пяти рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю. Назначение платежа — оплата квартиры по настоящему договору. Обязательство исполнено при зачислении денег на счёт Продавца.
2.3. Квартира передаётся по акту после полного поступления цены. Стороны не исключают предусмотренный законом залог в пользу Продавца до полного расчёта и совершают необходимые регистрационные действия. После расчёта Продавец подтверждает отсутствие задолженности и в течение трёх рабочих дней подаёт надлежащее заявление о погашении записи ипотеки; при необходимости Стороны подают его совместно. Этот договорный срок не заменяет срок действий регистратора.
3. Передача и права третьих лиц
3.1. Продавец освобождает квартиру и передаёт её Покупателю по отдельному акту не позднее пяти календарных дней после полной оплаты. Акт фиксирует состояние, известные недостатки, переданные ключи, документы и показания счётчиков. Расходы по содержанию между Сторонами до дня передачи включительно несёт Продавец, затем — Покупатель.
3.2. Лица, сохраняющие право пользования квартирой после её продажи, отсутствуют. Продавец подтверждает отсутствие известных ему иных прав третьих лиц, арестов и запретов, кроме залога, возникающего по п. 2.3. Покупатель проверяет это по документам до подписания; заверение не прекращает прав третьих лиц.
4. Регистрация и нарушение обязательств
4.1. Право собственности Покупателя возникает после государственной регистрации перехода права в ЕГРН. Стороны предоставляют необходимые документы и совместно согласуют применимый способ подачи. При приостановлении регистрации сообщают друг другу причину и представляют относящиеся к ним документы. При отказе в регистрации платёж по п. 2.2 до регистрации не производится; вопрос дальнейшего исполнения либо прекращения договора оформляется отдельно в предусмотренном законом порядке.
4.2. Неисполнение обязательств влечёт предусмотренные законом последствия. Просрочка оплаты не означает автоматического обратного перехода зарегистрированного права к Продавцу. Прекращение договора, возврат имущества и денег и необходимые регистрационные действия разрешаются в надлежащем порядке.
5. Расходы, сообщения и экземпляры
5.1. Покупатель несёт расходы по регистрации своего права. Каждая Сторона оплачивает услуги своего банка и представителя. Размеры обязательных платежей определяются по применимым правилам на дату подачи, этим договором не устанавливаются.
5.2. Письменные сообщения направляются по адресам Сторон, указанным в договоре, способом с подтверждением отправки и содержания. Электронная почта для дополнительной связи: Продавцу — [Электронная почта продавца], Покупателю — [Электронная почта покупателя].
5.3. Изменения оформляются в требуемой законом форме. Договор составлен в двух экземплярах, по одному каждой Стороне. Вместе с ним сохраняются представленные документы о праве и полномочиях; передаточный акт подписывается при фактической передаче.
Дата подписания: [Дата заключения договора]
Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО гражданина]
Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя наследственной квартиры]
Как продать квартиру, если наследников несколько
Сначала определите, что продаётся: вся квартира или только доля одного наследника. От этого зависит, кто будет участвовать в сделке и какие правила нужно соблюдать.
Если все наследники продают квартиру целиком
В сделке должны участвовать все собственники, каждый — в пределах принадлежащей ему доли. До подготовки договора проверьте, кто указан собственником, совпадают ли сведения о долях в ЕГРН и готовы ли все владельцы подписать договор.
Если один наследник продаёт свою долю
Продажа доли постороннему покупателю отличается от продажи всей квартиры. Нужно учитывать преимущественное право покупки других участников долевой собственности: обычно им сначала предлагают приобрести долю на тех же условиях, на которых её собираются продать третьему лицу.
Кроме того, к форме договора при сделках с долями предъявляются специальные требования (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Поэтому порядок продажи всей квартиры нельзя без проверки переносить на отчуждение одной доли.
Если наследники спорят о правах на имущество, сначала нужно выяснить, позволяет ли этот спор безопасно провести сделку. Подробнее о проверке споров — ниже.
Нужно ли платить налог при продаже унаследованной квартиры
Само получение квартиры по наследству не означает, что наследник должен уплатить НДФЛ. Налоговый вопрос возникает при последующей продаже, если для дохода нет оснований для освобождения.
Если со дня смерти наследодателя прошло три года
Для унаследованной недвижимости обычно действует минимальный срок владения три года. Его отсчитывают со дня смерти наследодателя, а не со дня выдачи свидетельства или регистрации права в ЕГРН (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Когда этот срок истёк, доход от продажи в обычной ситуации может быть освобождён от НДФЛ при соблюдении условий закона.
Если квартира продаётся до истечения трёх лет
Продать её можно и раньше. Чтобы понять, возникнет ли налог и в каком размере, последовательно проверьте:
- Срок владения. Сопоставьте дату смерти наследодателя и дату продажи, чтобы определить, истёк ли применимый минимальный срок.
- Основания для освобождения. Если срок меньше минимального, выясните, нет ли других предусмотренных законом оснований не платить налог.
- Доход и возможное уменьшение налоговой базы. Если освобождение не применяется, в предусмотренных законом случаях сопоставьте цену продажи с кадастровой стоимостью квартиры. Затем проверьте право на имущественный вычет или на уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы наследодателя при соблюдении условий закона.
- Налог и декларацию. Если освобождение не применяется, определите по документам налоговую базу и сумму НДФЛ. Отдельно выясните, нужно ли подавать декларацию именно в вашей ситуации.
Когда перед продажей нужны дополнительные проверки
Если квартира находится в ипотеке или залоге
Проверьте сведения об обременении в ЕГРН и условия договора. Если для продажи необходимо согласие залогодержателя либо соблюдение другого предусмотренного законом порядка, получите согласие или согласуйте соответствующий порядок до заключения договора с покупателем.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему
Сначала установите, какая доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Если её продажа требует предварительного разрешения органа опеки, получите его до подписания договора и на согласованных условиях. Также проверьте, какая форма сделки требуется при данном составе собственников.
Если есть спор о наследстве
Выясните, что именно оспаривается, приняты ли обеспечительные меры и есть ли запись об ограничении. Если спор затрагивает состав собственников или возможность зарегистрировать переход права, сначала разрешите его и проверьте итоговые документы. Пока это не сделано, считать квартиру готовой к обычной продаже нельзя.
Если известны не все наследники
Изучите наследственное дело и документы о правах на квартиру, чтобы установить всех собственников. Когда права других лиц остаются неясными, сначала решите этот вопрос и только после этого определяйте участников сделки.
Что делать после проверки квартиры
Правовая база
- Пункт 4 статьи 1152 ГК РФ — принадлежность принятого наследства наследнику со дня открытия наследства, независимо от даты подтверждения права и регистрации.
- Статья 1163 ГК РФ — условия и сроки выдачи свидетельства о праве на наследство.
- Статья 250 ГК РФ — преимущественное право покупки доли другими сособственниками.
- Статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ — требования к оформлению сделок с долями.
- Статья 220 НК РФ: сведения ФНС об имущественном вычете — проверка вычета и подтверждённых расходов при расчёте НДФЛ.