Когда расторгают договор социального найма и что будет с жильём

Что произойдёт в вашей ситуации

Наймодатель — это муниципалитет, государственный орган, другой собственник жилья либо уполномоченный им орган. Именно с ним заключён договор социального найма.

Найдите свою ситуацию ниже. Эта проверка поможет определить, что может произойти с договором и какие обстоятельства нужно проверить в первую очередь.

Основные основания прекращения договора перечислены в ст. 83 ЖК РФ.

Как расторгнуть договор по собственному желанию

Наниматель может прекратить договор социального найма, не дожидаясь окончания какого-либо срока. Закон предусматривает два самостоятельных варианта: соглашение с наймодателем и расторжение по инициативе нанимателя.

В обоих случаях важно заранее проверить права членов семьи. Они могут иметь самостоятельные права пользования квартирой, поэтому нельзя ориентироваться только на то, на чьё имя оформлен договор или кто зарегистрирован по адресу.

Если вы договорились с наймодателем

Наниматель и наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма по соглашению сторон в любое время (ст. 83 ЖК РФ).

При таком варианте стороны договариваются о прекращении договора и оформляют возврат помещения. Конкретный порядок оформления нужно выяснить у своего наймодателя.

Если вы расторгаете договор по своей инициативе

Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время с письменного согласия совместно проживающих членов семьи. Это самостоятельное право нанимателя, а не просто возможность предложить наймодателю заключить соглашение (ст. 83 ЖК РФ).

Согласие требуется именно от совместно проживающих членов семьи, чьи права затрагивает прекращение договора. Поэтому перед оформлением нужно разобраться, кто имеет право пользоваться квартирой.

Одна регистрация по месту жительства не определяет весь круг таких лиц. Значение имеют семейные отношения, обстоятельства вселения и проживания, а также возникшее право пользования жильём (ст. 69 ЖК РФ).

Куда обращаться и какие документы готовить

Единого федерального перечня документов и универсального срока оформления добровольного расторжения договора для всех муниципалитетов нет. Поэтому прежде всего обратитесь к своему наймодателю и уточните:

• Куда подавать заявление: Узнайте, какой орган принимает документы в вашем случае.
• Какая форма заявления нужна: Проверьте, используется ли установленная местная форма.
• Какие документы потребуются: Уточните перечень применительно к вашему договору и составу семьи.
• Как оформляют прекращение договора: Выясните порядок оформления выбранного основания расторжения.
• Когда и как передавать квартиру: Согласуйте порядок освобождения помещения, передачи ключей и подписания акта.

На отдельных территориях документы может принимать МФЦ или другой уполномоченный орган. Но сроки и требования конкретной муниципальной услуги нельзя автоматически применять в другом муниципалитете.

После проверки прав семьи и оформления необходимого согласия завершите прекращение договора и передачу квартиры по правилам вашего наймодателя.

Есть ещё одна ситуация, которую не следует путать с добровольным оформлением расторжения: постоянный выезд нанимателя вместе с семьёй в другое место жительства. При соблюдении установленных законом условий договор считается расторгнутым со дня выезда, даже если стороны отдельно не оформляли соглашение.

Когда выезд из квартиры прекращает договор

Если наниматель и члены его семьи постоянно выехали в другое место жительства, договор социального найма по общему правилу считается расторгнутым со дня выезда, если федеральным законом не предусмотрено иное (ст. 83 ЖК РФ).

Но это правило нельзя применять к любому длительному отсутствию. Временный отъезд не прекращает права и обязанности нанимателя и членов его семьи по договору (ст. 71 ЖК РФ).

Например, если человек уехал на работу или учёбу в другой город либо проходит лечение, одно его отсутствие ещё не означает отказ от муниципальной квартиры.

Как понять, что выезд был постоянным

Универсального срока, после которого человек автоматически теряет право на квартиру, нет. Правило «не проживал 1 год — больше не имеешь права на жильё» не действует.

Если возникает спор, суд оценивает обстоятельства в совокупности:

• по какой причине человек уехал;
• сколько времени он отсутствует;
• был ли выезд добровольным или вынужденным;
• собирался ли человек выехать навсегда или временно;
• мешали ли ему пользоваться квартирой и возвращаться в неё;
• приобрёл ли он право пользования другим жильём;
• выполнял ли обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг;
• какие связи с прежней квартирой сохранил;
• какие другие обстоятельства помогают установить характер выезда.

Этот подход разъяснён в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14.

Особое значение имеют причины отсутствия. Если человек выехал вынужденно, например из-за препятствий со стороны других жильцов, такой выезд сам по себе не доказывает отказ от права пользования квартирой. То же касается отсутствия из-за работы, учёбы или лечения.

Суд также учитывает, где человек фактически живёт, сохранил ли вещи в прежней квартире, платил ли за неё и пытался ли вернуться. Но ни один признак нельзя рассматривать отдельно от остальных. Даже отсутствие другого жилья само по себе ещё не доказывает, что выезд был временным.

Если из квартиры выехал только один человек

Постоянный выезд одного нанимателя или члена семьи не означает, что договор прекращается для всех остальных.

Если другие члены семьи продолжают пользоваться квартирой, их жилищные права могут сохраняться. Дееспособный член семьи с согласия остальных членов семьи и наймодателя может потребовать признать его нанимателем по прежнему договору (ст. 82 ЖК РФ).

При этом отдельно может возникнуть спор о праве именно выехавшего человека. Если требуется признать его утратившим право пользования, суд выясняет, был ли выезд постоянным и добровольным, имелись ли препятствия для проживания и что подтверждают остальные обстоятельства.

Иск показывает утрату права одного добровольно постоянно выехавшего взрослого сына в квартире матери-нанимателя. Он не прекращает договор социального найма для оставшейся семьи, не выселяет проживающего человека и не применяет автоматический срок отсутствия.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

Полный узкий иск по соцнайму об утрате ранее имевшегося права взрослого сына после постоянного добровольного выезда; раскрыт конкретный спор о вселении нового супруга. Требования о выселении, кМВД или об обязательном согласии не добавлены. Заполненная версия использует вымышленные данные; суд реальный, индивидуальная подсудность условной квартиры не подтверждена. Приложения только перечислены.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

В [Наименование суда]
Адрес суда: [Адрес суда]

Истец: [ФИО истца]
Дата и место рождения: [Дата и место рождения истца]
Адрес места жительства: [Адрес спорной квартиры]
Идентификатор: [Идентификатор истца]
Телефон: [Телефон истца]

Ответчик: [ФИО ответчика]
Дата и место рождения: [Дата и место рождения ответчика]
Адрес места жительства: [Новый адрес ответчика]
Место работы: [Место работы ответчика либо указание неизвестности]
Идентификатор: [Идентификатор ответчика либо указание неизвестности]

Третье лицо без самостоятельных требований — наймодатель:
[Наименование наймодателя]
Адрес: [Адрес наймодателя]

Государственная пошлина: [Сумма пошлины] рублей

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании утратившим право пользования муниципальным жилым помещением в связи с добровольным постоянным выездом

Жилое помещение по адресу: [Адрес спорной квартиры], предоставлено по договору социального найма от [Дата договора соцнайма] № [Номер договора соцнайма]. Я являюсь нанимательницей; в договоре указаны я и мой сын [ФИО ответчика]. Моё право на помещение и состав пользователей подтверждаются экземпляром договора и выпиской из лицевого счёта нанимателя. Наймодатель по этому договору — [Наименование наймодателя]. Квартира не приватизирована и не относится к специализированному жилищному фонду.

Ответчик ранее пользовался помещением как член семьи нанимателя — мой сын. На момент описанного ниже выезда он уже был совершеннолетним.

С [Дата постоянного выезда] ответчик выехал в другое место жительства. Выезд был добровольным и постоянным: ответчик сам выбрал отдельную квартиру, заключил договор найма на длительный срок, перевёз туда личные вещи и зарегистрировался по новому адресу. Договор найма от [Дата договора частного найма] № [Номер договора частного найма] действует до [Окончание срока частного найма].

Препятствий в пользовании спорной квартирой ответчику не создавалось. Замки не менялись, ему не отказывали во входе, конфликтов по поводу доступа не было. Это подтверждают акт от [Дата акта возврата ключей] о возврате ключей, переписка сторон и объяснения соседей.

После выезда ответчик проживает по адресу: [Новый адрес ответчика]. Он вывез мебель и личные вещи, передал ключи и не предпринимал попыток вернуться. Указанные обстоятельства подтверждаются договором найма, уведомлением ответчика о смене места жительства и актом возврата ключей. Я не вывожу утрату права из одного факта непроживания, новой регистрации либо неучастия в расходах: прошу оценить причины, характер выезда и все названные доказательства в совокупности.

После постоянного выезда ответчика я [Дата нового брака] заключила брак с [ФИО супруга в творительном падеже] и намерена вселить супруга в занимаемую мной квартиру. [Дата обращения к сыну] я письменно обратилась к ответчику по вопросу его согласия на вселение супруга и прекращения его участия в договоре после выезда. В письменном ответе от [Дата ответа сына] ответчик отказался дать согласие, заявив, что сохраняет право пользования квартирой по прежнему договору социального найма, несмотря на переезд.

Ответчик оспаривает прекращение своего права после добровольного постоянного выезда и ссылается на это право, отказывая в согласии на вселение моего супруга. Тем самым затронута возможность осуществления мной права нанимателя на вселение супруга. Прошу разрешить спор о прекращении права ответчика, а не признать его отказ в согласии неправомерным и не заменить согласие решением суда. Факт брака и описанный спор подтверждаются свидетельством о заключении брака, моим обращением от [Дата обращения к сыну] и письменным ответом ответчика от [Дата ответа сына].

Наймодатель указан в иске как третье лицо, поскольку разрешение вопроса о сохранении права ответчика связано с составом пользователей по договору социального найма. Отдельного требования к наймодателю не предъявляю. Ответчик спорную квартиру не занимает, поэтому требования о физическом выселении не заявляю.

Правовое основание

При временном отсутствии право пользования сохраняется по статье 71 ЖК РФ. По части 3 статьи 83 ЖК РФ при выезде в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом; в отношении выехавшего члена семьи этот вопрос разрешается с учётом пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года №14. Суд выясняет причины выезда, его добровольность, постоянный или временный характер, отсутствие препятствий и остальные существенные обстоятельства. В нашей ситуации я ссылаюсь на совокупность описанных фактов, а не на автоматическое прекращение права из-за брака, отказа в согласии или длительного отсутствия.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 71, 83 ЖК РФ, пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года №14, статьями 131–132 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД:

Признать [ФИО ответчика в винительном падеже] утратившим право пользования жилым помещением по адресу: [Адрес спорной квартиры], в связи с добровольным постоянным выездом в другое место жительства.

Приложения:

1. Квитанция от [Дата квитанции пошлины] об уплате государственной пошлины [Сумма пошлины] рублей.

2. Договор социального найма от [Дата договора соцнайма] № [Номер договора соцнайма] и выписка из лицевого счёта, подтверждающие договор и состав пользователей.

3. Договор найма от [Дата договора частного найма] № [Номер договора частного найма] по новому адресу ответчика и сведения о его регистрации по этому адресу.

4. Акт возврата ключей от [Дата акта возврата ключей], уведомление о смене места жительства и переписка сторон, подтверждающие добровольный выезд и отсутствие препятствий.

5. Объяснения соседей о том, что ответчик вывез вещи, не проживает в квартире и после выезда не обращался с просьбой о доступе.

6. Свидетельство о заключении брака истца с [ФИО супруга в творительном падеже] от [Дата нового брака].

7. Обращение истца от [Дата обращения к сыну] и письменный ответ ответчика от [Дата ответа сына].

8. Почтовые квитанции и описи вложения от [Дата направления копий], подтверждающие направление ответчику и наймодателю копии иска и приложений, которых у них нет.

[Дата подписания]

[Личная подпись] / [ФИО истца] /

Иск об утрате права после добровольного постоянного выезда взрослого сына

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Поэтому в споре о непроживании важно собирать доказательства не только продолжительности отсутствия, но и его причин. Пригодятся сведения о фактическом месте жительства, попытках вернуться, препятствиях со стороны других жильцов и исполнении обязанностей по соцнайму.

Могут ли выселить за коммунальные долги

За долги по социальному найму могут выселить только через суд и с предоставлением другого жилого помещения. Но основанием становится не любая задолженность.

По ст. 90 ЖК РФ выселение возможно, если наниматель и совместно проживающие с ним члены семьи более 6 месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги без уважительных причин.

Верховный Суд разъяснил, что речь идёт о непрерывной неоплате более 6 месяцев подряд. Поэтому суд должен проверить не только сумму задолженности, но и период неоплаты, а также причины её возникновения (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Какие причины неоплаты могут признать уважительными

Суд оценивает обстоятельства конкретного дела. Среди возможных уважительных причин:

• длительная задержка выплаты зарплаты или пенсии;
• тяжёлое материальное положение из-за потери работы, если человек пытался трудоустроиться;
• болезнь нанимателя или членов его семьи;
• наличие в семье инвалидов или несовершеннолетних детей;
• другие обстоятельства, которые суд признает уважительными.

Если в течение спорного периода вы вносили деньги, подготовьте помесячный расчёт. Для каждого месяца укажите, сколько было начислено, когда и какую сумму вы заплатили, за какой период засчитали платёж. Сопоставьте расчёт с квитанциями и сведениями о задолженности.

Так можно проверить, действительно ли имел место заявленный в иске непрерывный период неоплаты. Частичные платежи суд оценивает с учётом всей истории расчётов. Один небольшой платёж сам по себе не гарантирует, что риска выселения больше нет, но и общая сумма долга без анализа периодов не доказывает наличие всех оснований для выселения.

Какое жильё должны предоставить за долги

При выселении по ст. 90 ЖК РФ семья не остаётся без другого помещения. Однако закон не гарантирует квартиру, равнозначную прежней по площади и условиям.

Предоставляемое жильё должно соответствовать следующим требованиям:

• быть изолированным;
• быть пригодным для постоянного проживания;
• находиться в том же населённом пункте;
• относиться к жилищному фонду социального использования;
• иметь не менее 6 м² жилой площади на 1 человека — это норма вселения в общежитие (ст. 105 ЖК РФ).

Последнее условие касается именно жилой площади, а не общей площади квартиры.

В судебном решении должно быть указано конкретное помещение, предоставляемое выселяемым. Поэтому при рассмотрении иска следует проверять сразу два вопроса: подтверждены ли основания для выселения и соответствует ли предлагаемое жильё установленным требованиям.

Когда выселяют без предоставления другого жилья

Выселение без предоставления другого помещения возможно за определённые виновные нарушения. Это крайняя мера, которую применяют через суд, а не по одному требованию наймодателя.

Согласно ст. 91 ЖК РФ, основанием могут стать действия нанимателя или совместно проживающего с ним члена семьи, если он:

• использует жилое помещение не по назначению;
• систематически нарушает права и законные интересы соседей настолько, что совместное проживание становится невозможным;
• бесхозяйственно обращается с помещением, допуская его разрушение.

Почему важно предупреждение наймодателя

Прежде чем ставить вопрос о выселении, наймодатель должен предупредить жильца о необходимости устранить нарушения. Предупреждение может быть не только письменным, но и устным.

Файл — письменное предупреждение муниципального наймодателя по повторным нарушениям тишины. Это частный способ подтверждения предупреждения; статья сохраняет также устную форму. Долг, коммерческий найм и вина других жильцов этим примером не устанавливаются.

Увеличить

Заполненный образец

Заполненное предупреждение направляется от имени социального наймодателя. Представитель подписывает его на основании указанной доверенности; в приложениях перечислены документы о двух эпизодах шума и полномочиях.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ об устранении нарушений при пользовании жилым помещением

Кому: [ФИО нанимателя и членов семьи]

От кого: [ФИО или наименование наймодателя]

Жилое помещение: [Адрес помещения].

Основание проживания:

[Договор социального найма].

Установлены следующие нарушения:

1. [Описание первого нарушения] Дата или период: [Дата или период первого нарушения].

2. [Описание второго нарушения] Дата или период: [Дата или период второго нарушения].

Нарушение выражается в:

[Характер нарушения] (использовании не по назначению / систематическом нарушении прав соседей / разрушении помещения).

Требую устранить нарушения:

[Действия для устранения нарушений].

При разрушении помещения:

[Работы и разумный срок устранения] (указать работы и разумный срок устранения нарушений; если разрушения нет, этот пункт удалить).

Если после предупреждения нарушения не будут устранены, наймодатель или другие заинтересованные лица вправе требовать выселения виновных граждан через суд по ст. 91 ЖК РФ.

Приложения: [Приложения] (доказательства эпизодов, договор и полномочия представителя наймодателя, если документ подписывает представитель).

Дата: [Дата составления]

Подпись: [Подпись отправителя]

Заполненный образец

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если нарушение связано с разрушением помещения, наймодатель вправе назначить разумный срок для устранения последствий.

Когда после предупреждения виновное лицо продолжает нарушать требования, наймодатель может добиваться выселения через суд. Верховный Суд рассматривает такую меру как крайнюю ответственность за виновное поведение (п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

При этом нужно выяснить, кто именно совершал нарушения. Виновное поведение одного жильца не означает, что автоматически можно выселить всю семью.

Если человек работает из дома

Удалённая работа, использование ноутбука или другая профессиональная деятельность дома сами по себе не превращают квартиру в помещение, используемое не по назначению.

Другое дело, если жильё фактически используют как склад, производство или офис либо деятельность нарушает права остальных жильцов или обязательные требования к жилому помещению. Тогда имеет значение характер использования квартиры и конкретные нарушения.

Если возник конфликт с соседями

Одна жалоба на шум или единичный бытовой конфликт ещё не означают, что жильца можно выселить без предоставления другого помещения.

Для такого выселения по ст. 91 ЖК РФ важны систематические виновные противоправные действия, которые делают совместное проживание невозможным. Отдельная неисправность в квартире также сама по себе не подтверждает наличие этого основания.

Если наймодатель требует выселения из-за нарушений, выясните, какие именно действия вменяют каждому жильцу, чем подтверждается их систематичность, было ли предупреждение и продолжались ли нарушения после него.

Что будет, если жильца лишили родительских прав

Лишение родительских прав само по себе не означает автоматического выселения из муниципальной квартиры.

Человека могут выселить, если суд установит, что его совместное проживание с ребёнком, в отношении которого он лишён родительских прав, невозможно.

Обратиться с соответствующим требованием могут законный представитель ребёнка, орган опеки или прокурор.

По общему правилу такое выселение возможно без предоставления другого жилья. Но закон субъекта РФ может предусматривать предоставление другого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ, ст. 91 ЖК РФ).

Поэтому сначала нужно проверить судебный вывод о невозможности совместного проживания именно с этим ребёнком, а затем — предусмотрены ли региональным законом дополнительные жилищные гарантии. Утверждение, что любого лишённого родительских прав всегда выселяют без другого жилья, неверно.

Когда должны предоставить другое жильё вместо прежнего

Если квартиру приходится освобождать из-за сноса дома, непригодности помещения или другого предусмотренного законом обстоятельства, не связанного с виновными действиями жильцов, действуют специальные правила переселения.

По общему правилу в таких случаях предоставляют другое благоустроенное жильё по договору социального найма. Требования к нему отличаются от требований к помещению, предоставляемому при выселении за долги.

В каких случаях предоставляют новое благоустроенное жильё

Статья 85 ЖК РФ предусматривает следующие основания:

• Снос дома. Если дом подлежит сносу, жильцов переселяют по установленным правилам.
• Изъятие земельного участка. Другое жильё предоставляют, когда жилое помещение изымается в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
• Перевод помещения в нежилое. Когда занимаемая по соцнайму квартира перестаёт быть жилым помещением, применяется порядок предоставления другого жилья.
• Признание помещения непригодным для проживания. В этом случае значение имеет установленный статус помещения, а не виновное поведение жильцов.
• Последствия капитального ремонта или реконструкции. Другое жильё предоставляют, если прежнее помещение нельзя сохранить, либо его общая площадь уменьшится так, что жильцы могут быть признаны нуждающимися, либо увеличится настолько, что общая площадь на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
• Передача помещения религиозной организации. Это основание применяется в предусмотренном законом случае.

При капитальном ремонте важно учитывать именно перечисленные последствия. Не любое изменение площади даёт право требовать постоянного переселения: для уменьшения и увеличения площади установлены разные условия.

Каким требованиям должна отвечать новая квартира

По общему правилу предоставляемое взамен помещение должно:

• быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта;
• соответствовать установленным требованиям;
• быть равнозначным прежнему по общей площади;
• находиться в том же населённом пункте (ст. 89 ЖК РФ).

Здесь речь об общей площади, в отличие от минимальной жилой площади при выселении за долги.

Имеет значение и вид прежнего жилья. Если семья занимала отдельную квартиру, взамен ей должна быть предоставлена квартира. Если она занимала не менее двух комнат в коммунальной квартире, новое помещение должно включать то же число комнат в коммунальной квартире.

Жильё в другом населённом пункте можно предоставить только в предусмотренном федеральным законом случае и при необходимом письменном согласии.

Сам по себе снос дома не позволяет требовать квартиру большей площади лишь потому, что семья теперь нуждается в улучшении жилищных условий. Предоставление жилья по нормам для нуждающихся вместо помещения, равнозначного прежнему, возможно только при наличии специального федерального или регионального основания.

Если вам предложили квартиру взамен прежней, проверьте не только её адрес и площадь. Нужно сопоставить благоустроенность, соответствие установленным требованиям и вид помещения с теми условиями, которые действуют при конкретном основании переселения.

Можно ли взять деньги вместо нового жилья

Денежное возмещение вместо квартиры предусмотрено не для всех случаев прекращения социального найма.

Такой вариант может применяться при двух основаниях:

• сносе дома (ст. 86 ЖК РФ);
• изъятии жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 87.2 ЖК РФ).

При признании помещения непригодным для проживания или любом другом основании нельзя автоматически требовать денежную компенсацию вместо нового жилья. Сначала нужно проверить, допускает ли закон такой вариант именно в вашей ситуации.

Нужно ли расторгать договор на время капитального ремонта

Обычное временное переселение на период капитального ремонта или реконструкции не прекращает прежний договор социального найма.

Если для проведения работ жильцам необходимо освободить квартиру, наймодатель предоставляет временное помещение из маневренного фонда. Это жильё для проживания на время ремонта.

Переезд во временное помещение и возвращение в прежнюю квартиру после ремонта оплачивает наймодатель (ст. 88 ЖК РФ).

Если наниматель отказывается от такого переселения, вопрос может решаться в суде.

Когда вместо временного жилья предлагают постоянное

Нанимателю и членам его семьи с их согласия могут предоставить другое благоустроенное помещение по новому договору социального найма. Тогда прежний договор прекращается, поскольку речь уже о постоянном переселении.

Есть также ситуации, когда другое жильё необходимо предоставить до начала капитального ремонта или реконструкции. Это происходит, если после работ:

• прежнее жилое помещение невозможно сохранить;
• его общая площадь уменьшится настолько, что жильцы могут быть признаны нуждающимися;
• площадь увеличится так, что на одного члена семьи она будет существенно превышать норму предоставления.

Эти условия относятся к постоянному предоставлению другого жилья, а не к обычному временному переезду в маневренный фонд.

Поэтому, получив предложение о переселении, сначала выясните его характер. При временном переезде прежний договор продолжает действовать, а при предоставлении постоянного жилья по новому договору — прекращается.

Что происходит, если квартира разрушена или физически утрачена

Если жилое помещение физически утрачено или разрушено, договор социального найма прекращается в силу закона (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Здесь важно различать несколько обстоятельств. Физическая утрата означает, что самого помещения больше нет. Это не то же самое, что признание существующей квартиры непригодной для проживания или снос дома с предусмотренным переселением жильцов.

Сохраните прежний договор социального найма и документы, подтверждающие разрушение или утрату квартиры. Затем обратитесь к наймодателю или уполномоченному органу с письменным запросом: предусмотрена ли для вас помощь с жильём, на каком правовом основании и при каких условиях.

Если квартира физически сохранилась, но её признали непригодной для проживания, проверять нужно правила предоставления другого жилья, описанные выше.

Сохраняется ли квартира после смерти нанимателя

Смерть нанимателя прекращает договор социального найма только в том случае, если он проживал один (ст. 83 ЖК РФ).

Если вместе с умершим законно проживали члены его семьи, они не теряют свои жилищные права лишь потому, что договор был оформлен на умершего.

Дееспособный член семьи с согласия остальных членов семьи и наймодателя может потребовать признать его нанимателем по прежнему договору (ст. 82 ЖК РФ).

Поэтому после смерти нанимателя прежде всего выясните, кто законно проживал в квартире и сохранил право пользования. Ориентироваться только на имя в договоре или сведения о регистрации недостаточно.

Какие обстоятельства сами по себе не прекращают соцнаём

Есть ситуации, которые нередко считают основанием для потери муниципальной квартиры, хотя сами по себе они не прекращают договор.

• Изменились обстоятельства, из-за которых предоставили жильё. Договор социального найма заключается без установления срока. Если прежняя нуждаемость изменилась, это само по себе не прекращает договор (ст. 60 ЖК РФ).
• Человек временно уехал. Временное отсутствие нанимателя или члена семьи не прекращает его права и обязанности по социальному найму (ст. 71 ЖК РФ).
• Супруги развелись. Если бывший член семьи продолжает законно проживать в квартире и право пользования за ним сохранилось, сам развод не лишает его этого права (ст. 69 ЖК РФ).

Во всех этих случаях важно проверять не только само событие, но и обстоятельства, с которыми закон связывает прекращение конкретного жилищного права.

Что делать после прекращения договора или решения о выселении

Когда основание прекращения договора определено, остаётся правильно оформить последствия. Возврат квартиры, погашение долгов, регистрационный учёт и исполнение судебного решения — самостоятельные вопросы. Они не заменяют друг друга.

Как вернуть квартиру наймодателю

Типовой договор социального найма предусматривает обязанность нанимателя после прекращения договора освободить помещение в установленный срок и передать его наймодателю по акту.

Квартиру и находящееся в ней оборудование нужно передать в исправном состоянии. Наниматель должен выполнить тот текущий ремонт, который входит в его обязанности, либо возместить его стоимость, если это предусмотрено применимыми условиями.

Наймодатель, в свою очередь, также принимает помещение по акту (Типовой договор социального найма, утверждённый Постановлением Правительства РФ № 315).

Единого федерального срока, по которому любую муниципальную квартиру необходимо вернуть, например, за 10 или 30 дней, нет. Срок определяют с учётом основания прекращения договора и применимых документов.

Поэтому до передачи жилья согласуйте порядок оформления акта и ключей, а также проверьте, какие обязанности по состоянию помещения относятся именно к вашему договору.

Что будет с коммунальными долгами

Расторжение договора социального найма и выселение не списывают задолженность, которая уже возникла за жилое помещение и коммунальные услуги.

Возврат квартиры и расчёты по прежнему долгу нужно рассматривать отдельно. Даже подписанный акт передачи помещения сам по себе не означает, что все денежные обязательства прекращены.

Когда снимают с регистрационного учёта

Если вступившим в законную силу решением суда гражданин выселен или признан утратившим право пользования жилым помещением, этот судебный акт служит основанием для снятия его с регистрационного учёта (ст. 7 Закона РФ № 5242-1, п. 31 Правил регистрационного учёта).

Здесь регистрационный учёт следует за решением вопроса о жилищном праве, а не заменяет его. Наличие регистрации или снятие с неё само по себе нельзя считать единственным доказательством того, что у человека есть или отсутствует право пользоваться муниципальной квартирой.

Как происходит принудительное выселение

Решение суда о выселении ещё не означает, что человека физически выселят в день вынесения решения.

Если дело дошло до исполнительного производства, порядок следующий:

1. Возбуждается исполнительное производство

   Должнику предоставляют срок для добровольного исполнения требования об освобождении помещения.

2. Если квартиру не освободили, пристав принимает дальнейшие меры

   Он выносит постановление о взыскании исполнительского сбора, устанавливает новый срок для выселения и предупреждает, что после его окончания выселение проведут принудительно, без дополнительного извещения.

3. Если требование снова не исполнено, проводится принудительное выселение

   Помещение освобождают от должника, его имущества и домашних животных, а должнику запрещают пользоваться помещением.

Принудительное выселение проводится с участием понятых. Пристав составляет акт и опись имущества, а при необходимости привлекает сотрудников полиции (ст. 107 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Таким образом, подача иска, вынесение решения и фактическое освобождение квартиры — разные стадии. Для принудительного выселения предусмотрена отдельная процедура.

Что происходит с поднаймом

Если наниматель законно передал квартиру или её часть другому человеку по договору поднайма, прекращение основного договора социального найма прекращает и договор поднайма (ст. 79 ЖК РФ).

Поэтому при прекращении соцнайма нужно учитывать не только права нанимателя и членов его семьи, но и последствия для лиц, которые проживали по поднайму.

С чего начать в своей ситуации