Что получит собственник квартиры по реновации в Москве и что делать дальше

Как проверить, равнозначна ли предложенная квартира

Чтобы оценить предложение, сравните характеристики старой и новой квартир. Закон устанавливает несколько самостоятельных требований: соблюдение одного из них не компенсирует нарушение другого.

Закон не устанавливает обязательную прибавку, например минимум 5 м² или 30% к прежней площади. Даже если средний прирост площади по программе больше, это не означает, что собственнику конкретной квартиры гарантирована такая же прибавка.

Отдельно проверьте, какие площади указаны в документах. Балкон и лоджия не входят в общую площадь жилого помещения, поэтому автоматически прибавлять их площадь к общей нельзя (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Сравнение комнат и площадей — только часть проверки. Даже если все цифры подходят, нужно отдельно оценить расположение квартиры, благоустройство и отделку.

В каком районе должны предоставить новую квартиру

По общему правилу равнозначную квартиру предоставляют в том же районе Москвы, где находится расселяемый дом. Но здесь есть важная особенность: район определяют по границам на 1 января 2017 года, а не обязательно по современной административной карте (ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1).

Для Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов действует специальное правило. Равнозначное жильё должны предоставить в пределах соответствующего административного округа.

При этом нахождение квартиры в нужном районе не означает, что город обязан сохранить все привычные условия проживания. Программа сама по себе не гарантирует:

• ту же улицу, соседний дом или прежний микрорайон;
• определённый этаж;
• конкретный вид из окон;
• ту же сторону света;
• идентичную планировку.

Если предложенная квартира отличается только этими характеристиками, такое отличие само по себе ещё не делает её юридически неравнозначной.

Поэтому при несогласии с расположением квартиры важно отделять нарушение обязательного территориального требования от личных предпочтений.

Как проверить отделку и зафиксировать недостатки

Квартира по реновации должна быть благоустроенной и иметь улучшенную отделку. Требования к ней установлены постановлением Правительства Москвы № 516-ПП.

Здесь нужно различать две проверки: соответствует ли квартира установленному комплекту улучшенной отделки и есть ли в ней видимые дефекты.

Даже если при осмотре вы не обнаружили трещин, протечек или неисправных розеток, это ещё не означает, что выполнен весь обязательный комплект улучшенной отделки. Его состав, оборудование и характеристики нужно отдельно сопоставить с требованиями № 516-ПП и документами по конкретной квартире. Полный перечень характеристик отделки в этой статье не приводится.

Что проверить при осмотре

Начните с того, что можно увидеть и проверить непосредственно в квартире:

• Стены, потолки и пол: Осмотрите поверхности на предмет повреждений, трещин, сколов и заметных дефектов.
• Окна и двери: Проверьте, как открываются и закрываются створки, работают ли замки, нет ли перекосов и щелей.
• Электрика: Проверьте розетки, выключатели и освещение.
• Сантехника и водоснабжение: Убедитесь, что вода подаётся, сантехника работает и нет видимых протечек.
• Вентиляция: Проверьте её работу.
• Кухня и санузел: Осмотрите установленное оборудование, его состояние и заметные недостатки монтажа.

Если обнаружили недостатки, зафиксируйте их письменно. Опишите каждый дефект так, чтобы было понятно, где он находится и в чём именно состоит.

Не ориентируйтесь на универсальные обещания вроде «на осмотр даётся 5 дней» или «все дефекты обязаны исправить за 15 дней». В основаниях, использованных для этой статьи, такие сроки с достаточной полнотой не подтверждены.

Какие варианты переселения может выбрать собственник

После проверки квартиры нужно решить, хотите ли вы получить предложенное жильё, воспользоваться равноценным возмещением или рассмотреть докупку.

Это альтернативные механизмы с разными условиями, а не обязательные последовательные этапы. Разберём каждый отдельно.

Получить равнозначную квартиру без доплаты

Это основной вариант по Программе реновации.

Если предложенная квартира соответствует требованиям к количеству комнат, жилой и общей площади, территории предоставления, благоустройству и отделке, собственник получает её в собственность бесплатно.

Даже если общая площадь новой квартиры больше прежней, доплачивать за эту разницу не нужно, когда увеличение связано с выполнением требований программы.

Прежде чем подписывать договор, проверьте характеристики жилья, сведения о собственниках, долях и правах пользователей квартиры, а также условия передачи помещений. После оформления договора необходимо проверить регистрацию перехода права собственности.

Выбрать равноценное жилое помещение

Равнозначное и равноценное жильё — разные юридические категории.

При проверке равнозначной квартиры важны комнаты, площади, территория, благоустройство и отделка. Для равноценного жилого помещения основной критерий другой: его стоимость не должна быть ниже стоимости освобождаемого жилья, определённой по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Если вам нужен этот вариант вместо равнозначной квартиры, необходимо подать соответствующее заявление.

Срок зависит от даты направления проекта договора:

• Проект направлен с 10.07.2023. Заявление о выборе равноценного жилого помещения нужно подать в течение 20 дней со дня получения проекта договора, по которому предлагается равнозначная квартира.
• Проект направлен до 10.07.2023. Сохраняется переходный прежний срок — 30 дней со дня получения проекта договора.

Обратите внимание на различие между датой направления и датой получения документа. Первая определяет, какой срок применяется, а от второй этот срок отсчитывается.

Получить денежное возмещение вместо квартиры

Собственник может потребовать равноценное возмещение в денежной форме, если для этого соблюдены предусмотренные законом условия и нет установленных ограничений.

Размер выплаты нельзя сводить только к рыночной цене старой квартиры. При определении возмещения учитывают:

• рыночную стоимость самого жилого помещения;
• соответствующую долю рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, включая земельный участок;
• предусмотренные законом и доказуемые убытки, связанные с изъятием, если есть основания для их возмещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Поэтому расчёт по средней цене 1 м², умноженной на площадь старой квартиры, не позволяет надёжно определить размер компенсации. Так же нельзя автоматически считать её равной стоимости предложенного нового жилья.

Для заявления о денежном возмещении действуют те же сроки, что и для выбора равноценного помещения:

• если проект договора направлен с 10.07.2023 — 20 дней со дня его получения;
• если проект направлен до 10.07.2023 — переходный срок 30 дней со дня получения (ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1).

Перед выбором денежного возмещения проверьте ограничения и обстоятельства проживания. Иначе можно пропустить срок для заявления, рассчитывая на вариант, который в вашей ситуации недоступен.

Докупить квартиру большей площади или с большим количеством комнат

Если равнозначная квартира подходит по требованиям закона, но вам хочется более просторное жильё, можно воспользоваться отдельным московским порядком докупки.

Для этого заявление в Фонд реновации нужно подать в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора на равнозначную квартиру (официальная инструкция mos.ru).

Порядок предусматривает несколько важных условий:

• выбирать можно из квартир, доступных для докупки;
• общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 м²;
• при расчёте доплаты предусмотрена скидка 10%;
• соответствующее право можно использовать однократно.

Основные условия установлены постановлением Правительства Москвы № 45-ПП.

Важно понимать, что докупка — не обычная покупка разницы в метрах по средней рыночной цене. Доплату нельзя надёжно рассчитать по простой формуле:

(площадь новой квартиры − площадь старой квартиры) × цена 1 м².

В установленном порядке используются специальные параметры и данные Фонда реновации. Чтобы определить реальную сумму доплаты, нужно выбрать конкретную доступную квартиру и получить применяемые Фондом данные для расчёта.

Есть и другой механизм — покупка дополнительной квартиры после завершения переселения.

После оформления равнозначной квартиры в собственность можно в течение 2 лет однократно приобрести дополнительную квартиру площадью до 100 м² со скидкой 10%, если для этой процедуры есть доступные объекты (раздел 7 официальной инструкции mos.ru).

Эту покупку не нужно путать с докупкой при переселении. У них разные моменты обращения и условия: в первом случае собственник выбирает более крупное жильё при переселении, во втором — уже после оформления равнозначной квартиры приобретает дополнительную.

Какие сроки нельзя пропустить после получения проекта договора

После получения проекта договора у собственника могут одновременно появиться несколько вариантов действий. Но сроки для них установлены отдельно и не складываются: общего периода «50 дней на раздумья» нет.

Речь идёт о предусмотренном ст. 7.3 договоре, через который оформляются передача освобождаемого помещения и предоставление соответствующего возмещения взамен. В применимой ситуации это может быть, например, равнозначное или равноценное жилое помещение.

Срок на обращение с заявлением и срок, после которого город вправе обратиться в суд, выполняют разные задачи. Первый ограничивает время выбора соответствующего варианта, второй определяет момент, когда при незаключённом договоре город может воспользоваться судебной процедурой.

Что будет, если квартира находится в ипотеке или под другим обременением

Ипотека сама по себе не лишает собственника права получить жильё по реновации.

Зарегистрированные ограничения и обременения при оформлении предоставляемого помещения переносятся в установленном законом порядке (ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1).

При этом замена квартиры не прекращает ипотечное обязательство. Замена предмета залога не меняет обязательства сторон (п. 1–2 ст. 41.1 Закона об ипотеке).

Для денежного возмещения действует отдельное ограничение: если в отношении старой квартиры зарегистрировано ограничение права или обременение, выбрать выплату вместо жилья нельзя.

ипотека не лишает права на переселение, но зарегистрированное обременение закрывает денежный вариант.

Если вы рассматриваете получение денег, сначала проверьте актуальные сведения ЕГРН. Одного старого кредитного договора недостаточно, чтобы установить, какие ограничения зарегистрированы в отношении квартиры.

Что получат несколько собственников одной квартиры

Если квартира принадлежит нескольким людям, это само по себе не даёт каждому из них права получить отдельное жильё.

При долевой собственности в предоставляемой квартире по общему правилу сохраняются соответствующие доли. Если старая квартира находилась в общей совместной собственности, сохраняется соответствующий режим собственности (ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1).

Например, если квартира принадлежит двум собственникам по 1/2 каждому, из этого не следует, что город обязан предоставить каждому отдельную квартиру.

Схема:

2 собственника → 2 новые квартиры

не является общим правилом реновации.

Поэтому при проверке проекта договора важно убедиться не только в правильности сведений о собственниках, но и в сохранении соответствующих долей или режима совместной собственности.

Что положено собственнику комнаты в коммунальной квартире

Для собственника освобождаемой комнаты в коммунальной квартире закон предусматривает специальную гарантию: взамен должны предоставить отдельную квартиру, а не другую комнату в коммунальной квартире и не просто долю в отдельной квартире (ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1).

Если прежняя комната принадлежала нескольким людям на праве общей собственности, в новом помещении сохраняются соответствующие доли.

Это исключение связано именно с переселением из коммунальной комнаты. Если нескольким собственникам принадлежит обычная отдельная квартира, требовать на этом основании несколько самостоятельных квартир нельзя.

Можно ли получить несколько квартир вместо одной

Общего права разделить одну квартиру на несколько новых по желанию собственника Программа реновации не предусматривает.

Если хотя бы одного условия нет, ссылаться на это исключение нельзя. В частности, из него не следует, что собственник двух- или трёхкомнатной квартиры вправе потребовать вместо неё две однокомнатные.

Что меняется, если собственник стоит на жилищном учёте

Если собственник или его семья признаны нуждающимися в жилых помещениях, при переселении может применяться отдельный московский порядок улучшения жилищных условий.

В такой ситуации одной проверки стандартной равнозначности бывает недостаточно. Возможность дополнительного улучшения и условия предоставления жилья зависят от статуса жилищного учёта и соответствующих московских правил (ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1).

При этом отказ от дополнительного улучшения жилищных условий не означает автоматического прекращения жилищного учёта. Закон предусматривает случаи, когда человек получает обычное жильё по реновации или допустимое равноценное возмещение и при соблюдении установленных условий сохраняет право состоять на учёте.

Чтобы определить последствия именно для вашей семьи, нужно проверить состав семьи, основание постановки на учёт, текущий статус учёта и применимые нормы предоставления жилья в Москве.

Сохраняются ли права жильцов, которые не являются собственниками

При переселении нужно учитывать не только права собственников. В старой квартире могут проживать люди, у которых есть самостоятельное юридическое право пользования жилым помещением.

Такое право нельзя путать с одним лишь фактическим проживанием. Если право пользования существовало в отношении освобождаемой квартиры, после заключения предусмотренного реновацией договора соответствующее право пользования новым помещением сохраняется на тех же условиях в установленных законом случаях (ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1).

Перед подписанием договора проверьте два обстоятельства:

1. На каком основании человек пользовался старой квартирой. Это нужно установить по документам, а не только со слов проживающего.
2. Как его право отражено в новом договоре. Проверьте сведения о пользователе и условиях сохранения его права.

Само проживание не всегда подтверждает наличие юридического права пользования. Но и одна лишь регистрация по адресу не во всех случаях означает, что у человека есть именно то право, которое должно сохраниться после переселения.

Если основание права конкретного пользователя неясно, выясните его до подписания договора. Иначе можно не заметить ошибку, затрагивающую права человека, который не является собственником квартиры.

Что проверить в проекте договора до подписания

Даже если предложенная квартира вас устраивает, не спешите подписывать договор, проверив только новый адрес. В документе должны быть правильно отражены освобождаемое жильё, предоставляемое взамен помещение и права всех соответствующих лиц.

Удобнее проверить договор по нескольким группам сведений.

Объекты и выбранный вариант возмещения

• правильно ли описана старая квартира;
• правильно ли описана новая квартира;
• указан ли кадастровый номер нового равнозначного или равноценного жилого помещения;
• какой вариант оформляется: равнозначное помещение, равноценное помещение или денежное возмещение.

Собственники и пользователи

• кто указан сторонами договора;
• правильно ли перечислены собственники;
• сохраняются ли соответствующие доли и режим собственности;
• отражены ли пользователи, права которых должны сохраниться.

Передача жилья и расчёты

• в какие сроки передаётся новое помещение;
• когда и в каком порядке нужно освободить старую квартиру;
• если выбрано денежное возмещение — правильно ли указаны сумма и порядок выплаты.

Если фактические характеристики квартиры отличаются от указанных в договоре, зафиксируйте расхождения и поставьте вопрос об их устранении до подписания. Не стоит рассчитывать, что все несоответствия удастся без проблем исправить уже после оформления.

Можно ли отказаться от предложенной квартиры и ждать другую

Отказ от предложения сам по себе не даёт собственнику безусловного права получать новые варианты до тех пор, пока не найдётся квартира с желаемым этажом, видом из окна или планировкой.

Здесь важно, почему вы не согласны с предложением.

Если нарушены обязательные требования, возражения нужно связать с конкретными обстоятельствами. Например, указать, какая характеристика квартиры не соответствует критериям равнозначности, какие дефекты обнаружены или в чём заключается существенная ошибка проекта договора. По возможности приложите документы, фотографии и другие подтверждения.

Если квартира соответствует установленным требованиям, а возражения связаны только с личными предпочтениями, простое неподписание договора не остановит процедуру переселения навсегда.

Поэтому позиция «ничего не подпишу, пока не дадут квартиру, которая мне полностью понравится» не обеспечивает собственнику правовой защиты. Гораздо важнее своевременно изложить конкретные возражения, если они связаны с нарушением требований к жилью, его качеству или условиям договора.

Что делать после получения предложения по реновации

После получения предложения и проекта договора начните с проверки жилья, а затем выберите подходящий вариант переселения. Не нужно последовательно проходить все доступные процедуры: они предусмотрены для разных ситуаций.

1. Сравните старую и предложенную квартиры

   Проверьте количество комнат, жилую и общую площадь, территорию предоставления. Не пытайтесь компенсировать уменьшение жилой площади увеличением общей.

2. Осмотрите новое жильё

   Проверьте состояние отделки, окон, дверей, электрики, сантехники, вентиляции и оборудования.

   Видимые недостатки опишите письменно, сделайте фотографии или видео и сохраните копию замечаний. Отдельно сопоставьте состав улучшенной отделки с № 516-ПП и документами по квартире.

3. Выберите подходящий вариант
   • Если вас устраивает равнозначная квартира, проверьте договор для её оформления.
   • Если хотите равноценное помещение или деньги, учитывайте установленные ограничения и срок подачи заявления: 20 дней со дня получения проекта, направленного с 10.07.2023, либо переходные 30 дней для более раннего проекта.
   • Если планируете докупку, заявление в Фонд реновации нужно подать в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора.
4. Проверьте договор перед подписанием

   Сверьте сведения о старой и новой квартирах, кадастровый номер предоставляемого жилого помещения, собственников, доли, права пользователей, сроки передачи и освобождения жилья.

   Если выбран денежный вариант, проверьте сумму и порядок выплаты.

5. После оформления проверьте регистрацию права собственности

   Сведения ЕГРН должны соответствовать условиям заключённого договора, включая состав собственников и их права.

6. Передайте старую квартиру

   Соблюдайте порядок и сроки её освобождения, предусмотренные договором.

Увеличить

Заполненный образец

В DOCX — заполненные возражения об отсутствии кадастрового номера предоставляемой квартиры в проекте договора.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Бланк для заполнения

В [Орган, направивший проект договора]
От: [ФИО собственника]
Адрес для ответа: [Адрес для ответа]

ВОЗРАЖЕНИЯ ПО ПРОЕКТУ ДОГОВОРА

Проект договора [Дата и реквизиты проекта] о передаче помещения по адресу [Адрес освобождаемого помещения] и предоставлении помещения по адресу [Адрес предложенного помещения] получен мной [Дата получения].

В разделе [Пункт проекта] отсутствует кадастровый номер предоставляемого помещения. Точный фрагмент проекта: [Фрагмент проекта без кадастрового номера].

Прошу до подписания дополнить проект необходимыми сведениями о предоставляемом помещении либо письменно объяснить основание их отсутствия на данном этапе. Прошу направить исправленный проект или мотивированное объяснение по указанному адресу.

Приложение: [Копия относящейся к вопросу части проекта и иные подтверждения].

Дата: [Дата обращения]
Подпись: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Учебный проект для самостоятельного заполнения. Пример возражения об отсутствии кадастрового номера в проекте договора. Он не предназначен для возражений о дефектах, площади или районе, не является безусловным отказом от переселения и не останавливает срок. Для иных возражений нужно отдельно сформулировать основания и требования.

Возражение по отсутствующему кадастровому номеру в проекте договора реновации

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Увеличить

Заполненный образец

В DOCX — заполненное обращение в Фонд реновации о докупке при переселении; конкретная квартира для докупки ещё не выбрана.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для заполнения

В Московский фонд реновации жилой застройки
От: [ФИО собственника]
Адрес для ответа: [Адрес для ответа]
Контакт: [Контакт заявителя]

ЗАЯВЛЕНИЕ
о приобретении жилого помещения большей площади или с большим числом комнат при переселении

Я являюсь собственником [Право и размер доли] помещения по адресу [Адрес освобождаемого помещения]. Мне предложено равнозначное помещение [Сведения о предложенном помещении] по проекту договора [Реквизиты проекта]. Проект получен [Дата получения проекта], подтверждение: [Документ о получении].

Прошу рассмотреть заявление об участии в порядке докупки при переселении и предоставить информацию о доступных квартирах большей площади или с большим количеством комнат, соответствующих применимым условиям программы.

Предпочтения для подбора: [Требуемая площадь и количество комнат]. Известные сведения о рассматриваемом доступном объекте: [Сведения об объекте либо указание, что он пока не выбран].

Прошу сообщить применяемые к выбранному доступному объекту параметры и расчёт доплаты, порядок представления документов и дальнейшего оформления. Сведения о прежнем использовании мной права докупки: [Проверенные сведения об использовании права].

Приложения: [Фактически представленные документы].

Дата: [Дата подачи]
Подпись: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Учебный проект для самостоятельного заполнения. Только докупка при переселении, не покупка дополнительной квартиры после оформления нового жилья. В статье: обращение в течение 30 календарных дней от получения проекта, доступный объект до 100 м², однократность и 10% скидка. Нельзя рассчитывать доплату простой ценой метра; источник расчёта — данные Фонда. Перед обращением уточните у Фонда действующую форму заявления, пакет приложений и способ подачи. Запрос расчёта сам по себе не подтверждает надлежащую подачу предусмотренного правилами заявления.

Заявление в Фонд реновации о докупке при переселении

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения