Риски при покупке квартиры от подрядчика

Если Покупатель хочет приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости, то он может рассмотреть предложения от подрядчиков. Обычно компании-подрядчики реализуют недвижимость по более выгодным ценам, чем головные Застройщики. Однако такая купля-продажа одновременно несет в себе больше рисков. Так о чем же необходимо знать Покупателю, чтобы заключить безопасную и успешную сделку?

✅ Чем занимается подрядчик

Подрядчик – это предприятие, нанимаемое головным Застройщиком для выполнения определенного вида работ. Подрядчики могут заниматься установкой коммуникационных систем, обустройством придомовой территории, остеклением и пр.

Иногда Застройщик рассчитывается с подрядчиками квадратными метрами. С одной стороны, это может быть нормальная схема взаиморасчетов. Например, Застройщик договаривается с подрядчиком, что частично он рассчитается с ним деньгами, а частично – квартирой (или несколькими квартирами).

С другой стороны, расчет квадратными метрами может свидетельствовать о нестабильной экономической и финансовой ситуации головного Застройщика. Почему он расплачивается с нанятыми компаниями таким способом? Может быть, у Девелопера просто недостаточно денег? Подобная ситуация крайне нежелательна для Покупателя, ведь в таком случае проблемы могут возникнуть уже у него: строительство не будет доведено до конца из-за нехватки средств, что-то в доме окажется недоделано или сделано некачественно и т.д.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Для подрядчика недвижимость не представляет никакой выгоды. Подрядчику требуются реальные деньги – для выплаты заработных плат сотрудникам, для компенсации своих расходов, для аренды офиса и т.д. Поэтому подрядчики начинают заниматься продажей квартир, причем часто делают это по заниженным ценам. Обычно нанятые компании продают недвижимость на 10-15% дешевле, чем головной Застройщик.

Существуют подрядчики и другого типа. Например, компания может не выполнять никаких строительных работ, а просто взять на себя обязательство по продаже некоторого числа квартир. Если Застройщик не может самостоятельно реализовать жилые помещения, он продает какую-то их часть заинтересованному подрядчику. А тот уже начинает заниматься продажами – устраивает рекламные акции, привлекает клиентов и т.д.

✅ Как можно приобрести квартиру у подрядчика

Существует 3 основных варианта покупки квартиры у компании-подрядчика. Это:

1. Приобретение по договору купли-продажи квартиры (ДКПК).
2. Приобретение по договору о переуступке прав, являющемуся приложением к договору долевого участия (ДДУ).
3. Приобретение квартиры по договору соинвестирования.

Наиболее безопасный, простой и надежный вариант для Покупателя – это приобретение квартиры по договору купли-продажи. В этом случае сделка проводится на общих основаниях. Сначала подрядчик приобретает квартиру у головного Застройщика по ДКПК, а затем – продает ее заинтересованному человеку по новому ДКПК. В качестве Продавца по договору обычно выступает юридическое лицо (т.е. вся компания-подрядчик), однако в некоторых ситуациях Продавцом оказывается и физическое лицо (например, руководитель компании).

Приобретение квартиры от подрядчика по договору-купли-продажи возможно только в том случае, если дом уже был сдан в эксплуатацию. ДКПК требует обязательной регистрации в органах Росреестра, что значительно минимизирует риски для Покупателя.

Следующий вариант, также несущий минимальное количество рисков, – это заключение с подрядчиком договора о переуступке прав (или договора цессии). Согласно ст. 388 ГК РФ, Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием». Переуступка прав возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Исходный договор долевого участия не запрещает подрядчику перепродать квартиру другому лицу. Если такой запрет указывается в тексте ДДУ, который уже был подписан подрядчиком, то подрядчик не сможет уступить свое право на жилое помещение заинтересованному Покупателю.
2. Дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если дом уже был сдан в эксплуатацию, то переуступка прав оказывается более невозможной.

Договор о переуступке прав требует обязательной регистрации в органах Росреестра. Также большой плюс для Покупателя – порядок проведения расчетов. Цессионарий должен уплатить деньги цеденту только после того, как данные будут изменены и актуализированы в Росреестре. Это значит, что цедент не сможет получить деньги и быстро исчезнуть, не выполнив всех своих обязательств.

Единственная сложность, которую несет в себе переуступка прав, – это необходимость отслеживания всей цепочки перепродаж. Фактически квартира может переходить от одного праводержателя к другому праводержателю бесконечное количество раз – до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Как Покупателю вам понадобится проследить, чтобы подрядчик, продающий вам квартиру, официально числился последним действующим праводержателем. Подробнее: Покупка квартиры по переуступке прав

Для этого вы можете обратиться в Росреестр и сделать запрос по адресу жилого помещения. Также помните, что на руках у действующего праводержателя должны иметься следующие документы: оригинал исходного договора ДДУ, оригинал договора о переуступке прав на свое имя, копии всех предыдущих договоров о переуступке прав (если заключались).

Последний вариант, который оказывается для Покупателя максимально рискованным и ненадежным, – заключение с подрядчиком договора соинвестирования. Договор соинвестирования оформляется в том случае, если изначально между подрядчиком и головным Застройщиком также был заключен договор соинвестирования. Основная проблема этого договора – его «авансовая» и «предварительная» юридическая сила.

Обычно договор соинвестирования заключается между Застройщиком и подрядчиком еще на том этапе, когда не были выполнены никакие профильные работы. Однако нанятая компания обещает, что она выполнит эти работы в указанный срок и на указанных основаниях. Взамен на это Застройщик обещает рассчитаться с нанятой компанией квартирой или несколькими квартирами.

Сразу после взаимных обещаний подрядчик может начать искать заинтересованного Покупателя, ведь на это требуется время. Получается, что компания заключит договор соинвестирования с новым приобретателем тогда, когда никакие работы еще не будут выполнены. Может ли после этого подрядчик вообще не выполнять заявленных работ? Разумеется, и именно так поступают недобросовестные мошеннические фирмы. Они получают деньги от нового приобретателя и исчезают. Т.к. условия изначального договора оказываются не выполненными, квартира остается в ведении головного Застройщика и не достается новому Покупателю. Сам договор соинвестирования (как первый, так и второй) расторгается.

От приобретения квартиры по договору соинвестирования лучше отказываться на самом раннем этапе. Теоретически подрядчика можно проверить на честность и благонадежность. Например, вы можете запросить у головного Застройщика официальное подтверждение того, что нанятая компания выполнила все работы по исходному договору соинвестирования. Однако далеко не все Девелоперы будут готовы предоставить вам такой документ.

✅ Основные риски и подводные камни

Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками. А именно:

1. Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.
2. Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
3. Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.

✅ Как избежать проблем при покупке

Чтобы не разочароваться в своем приобретении, Покупатель может воспользоваться инструкцией для минимизации рисков. Вот, какие действия Покупателю понадобится выполнить для собственной безопасности:

1. Изучить репутацию головного Застройщика. Именно от Девелопера будет зависеть ход всей стройки и итоговый результат. Вы можете ознакомиться в Интернете с отзывами людей, которые уже приобретали квартиры у выбранного Застройщика. Важно проследить, чтобы Застройщик не был вовлечен в судебные разбирательства или крупные скандалы (связанные с обманом покупателей, подрядчиков и т.д.).
2. Проверить документацию Застройщика и документацию подрядчика.
3. Внимательно изучить исходный договор, который был заключен между Застройщиком и подрядчиком. Если между ними был заключен ДКПК или ДДУ, то вы должны убедиться, что он был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.
4. Уточнить у головного Застройщика, имеет ли подрядчик право совершать перепродажу без разрешения учредителей, акционеров и т.д.
5. Не доверять предложениям с неоправданно низкими ценами. Возможно, за выгодной стоимостью скрывается серьезный недостаток юридического или технического характера, который все равно обнаружится – рано или поздно.
6. Провести визуальный осмотр дома, квартиры, стройплощадки. Если здание находится на начальном этапе возведения, то вам понадобится оценить развитость окружающей инфраструктуры и темпы строительства. В идеале дом должен располагаться в чистом и ухоженном районе, а сама стройка должна проходить активно. Если же здание уже построено, то вам понадобится произвести осмотр самой квартиры, а также сверить документальную планировку с реально существующей планировкой. Важно, чтобы все совпадало друг с другом.

Рекомендуем почитать: Как обманывают при покупке квартиры

✅ Требуемые документы

Законная и прозрачная сделка требует определенного комплекта документов. А именно:

✅ Пошаговый порядок действий

Покупка квартиры у подрядчика предусматривает стандартный порядок действий, который характерен для всех сделок такого типа. После первичной проверки Застройщика и подрядчика Покупателю понадобится:

1. Заключить с подрядчиком договор купли-продажи, договор о переуступке прав или договор соинвестирования. Если изначальный договор между Застройщиком и подрядчиком был заверен у нотариуса, то новый договор между подрядчиком и Покупателем также потребует нотариального удостоверения.
2. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, то Покупатель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А если в Росреестре регистрируется договор о переуступке прав, то Покупатель (физическое лицо) уплачивает госпошлину в размере 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
3. Передать подрядчику деньги за квартиру. Составить взаимные акты приема-передачи. Покупатель фиксирует, что подрядчик передал ему необходимые документы и переоформил на него право собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель передал ему всю необходимую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать потенциальных претензий друг к другу.
4. Дождаться окончания строительства, если дом еще не был сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию Покупатель должен подписать акт приема-передачи объекта. Этот документ подписывается праводержателем только в том случае, если его устраивает качество жилого помещения. Если праводержатель обнаруживает в квартире какие-то недостатки, он может потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи праводержатель получает возможность въехать квартиру. Гражданин становится полноправным собственником объекта недвижимости.

✅ Образцы договоров для покупки квартиры у подрядчика

Скачать образец договора купли-продажи

Скачать образец договора о переуступке прав

Скачать образец договора соинвестирования

Квартира от подрядчика может достаться Покупателю по значительно меньшей цене, чем квартира от головного Застройщика. Однако выгодная стоимость напрямую связана с повышенными рисками. Это и недобросовестность подрядчика, и ненадежность Девелопера, и опасности юридического характера –например, неправильное оформление договора. Не знаете, как избежать подводных камней при покупке квартиры от подрядчика конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.