Чем соглашение о намерениях отличается от предварительного договора при покупке квартиры

Когда нужно соглашение о намерениях, а когда предварительный договор

Сначала определите, чего вы хотите добиться подписанием документа.

Если покупатель и продавец пока обсуждают покупку, они могут зафиксировать ориентировочную цену, договориться о предоставлении документов для проверки и назначить срок дальнейших переговоров. При этом обе стороны могут сохранить право в итоге отказаться от сделки.

Другая ситуация — решение о покупке уже принято, но основной договор нужно подписать позднее, например после подготовки документов. Тогда стороны могут заключить предварительный договор и заранее обязаться совершить сделку на согласованных условиях.

Различия между этими вариантами удобно сравнить в таблице.

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, в котором содержатся сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных правах.

Предварительный договор прямо предусмотрен статьёй 429 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). По нему стороны обязуются в будущем заключить основной договор на предусмотренных условиях.

Оценивать документ нужно по его содержанию, а не только по названию. Для этого имеют значение статья 421 ГК РФ, статья 431 ГК РФ и разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49.

При этом соглашение о намерениях не обязательно лишено юридической силы. Например, стороны могут оставить будущую покупку необязательной, но договориться о предоставлении документов, конфиденциальности или порядке переговоров. Такие обязанности могут действовать самостоятельно и не превращать переговоры в обязательство купить и продать квартиру.

Как проверить свой документ по пяти условиям

Чтобы понять, какие последствия будет иметь подписанный документ, проверьте не только его заголовок, но и пять основных групп условий.

1. Обязаны ли стороны заключить договор купли-продажи

Главный признак предварительного договора — стороны принимают на себя обязанность в будущем заключить основной договор. Это следует из пункта 1 статьи 429 ГК РФ.

Сравните, как по-разному может быть выражена воля сторон.

Это примеры различий в формулировках, а не универсальные условия готового договора. Одно слово «намерены» или «обязуются» само по себе ещё не определяет юридическую природу документа.

2. Можно ли определить квартиру и условия будущей сделки

В предварительном договоре нужно определить предмет будущего договора — квартиру, которую продавец обязуется передать покупателю. Также стороны должны согласовать условия основного договора, относительно которых хотя бы одна из них заявила о необходимости договориться уже сейчас. Например, это могут быть цена или порядок оплаты (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Квартиру следует описать так, чтобы её нельзя было перепутать с другой недвижимостью. Для основного договора продажи недвижимости закон требует указать данные, позволяющие определённо установить передаваемый объект (ст. 554 ГК РФ).

Поэтому перед подписанием стоит сверить описание квартиры с имеющимися документами и сведениями об объекте. Формулировки вроде «квартира продавца в Москве» недостаточно, если по ней невозможно понять, о какой именно недвижимости договорились стороны.

Отдельно проверьте цену. В основном договоре продажи недвижимости она должна быть согласована письменно. Если цена не согласована, такой договор считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ).

Но для предварительного договора действует другое правило. Статья 429 ГК РФ не требует автоматически включать в него все существенные условия будущего договора. Поэтому отсутствие цены само по себе не означает, что любой предварительный договор незаключён.

Если стороны уже определились со стоимостью квартиры, лучше зафиксировать её заранее. Это поможет избежать спора при подготовке основного договора. Однако такая рекомендация не заменяет требований закона к содержанию предварительного договора.

Есть ещё одно условие, которое важно не при каждой продаже. Если после покупки квартиры определённые лица по закону сохраняют право пользоваться жилым помещением, их перечень с указанием соответствующих прав относится к существенным условиям основного договора продажи жилья (ст. 558 ГК РФ).

Это не означает, что такой перечень автоматически обязателен для любого предварительного договора. Сначала нужно выяснить, есть ли соответствующие лица и права в конкретной ситуации.

3. Когда стороны должны заключить основной договор

В предварительном договоре можно самостоятельно установить срок, до которого нужно заключить договор купли-продажи.

Если срок не указан, основной договор должен быть заключён в течение одного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

При этом важно различать три правила:

• Срок заключения основного договора. Его устанавливают стороны. Если они этого не сделали, применяется один год с момента заключения предварительного договора.
• Прекращение обязательств по предварительному договору. Если к окончанию установленного срока основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
• Срок обращения с требованием о судебном понуждении. Для такого требования предусмотрено шесть месяцев. Верховный Суд разъясняет, в частности, ситуацию, когда сторона в пределах срока действия предварительного договора предпринимала действия для заключения основной сделки, но договор так и не подписали. В этом случае требование о понуждении можно заявить в течение шести месяцев после истечения установленного срока. Переговоры, которые продолжились после его окончания, сами по себе не переносят начало этого периода (пп. 27–28 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

Таким образом, один год и шесть месяцев относятся к разным вопросам. Один год — это срок для заключения основного договора, когда стороны не предусмотрели другой. Шесть месяцев — срок для требования о судебном понуждении при соответствующих обстоятельствах.

4. За что передаются деньги и что будет, если сделка сорвётся

До подписания основного договора покупатель иногда передаёт продавцу деньги. В документах такую сумму могут называть авансом, задатком или обеспечительным платежом. Но это разные юридические конструкции, и последствия зависят не только от названия.

Прежде чем переводить деньги, проверьте:

• Получателя платежа: кому именно вы передаёте сумму.
• Назначение денег: за что они перечисляются.
• Обеспечиваемое обязательство: выполнение какой обязанности должны гарантировать эти деньги.
• Зачёт в цену квартиры: будут ли деньги учитывать при окончательном расчёте.
• Действия покупателя: что произойдёт с суммой, если сделка сорвётся по обстоятельствам на его стороне.
• Действия продавца: какие последствия предусмотрены, если сделка не состоится по обстоятельствам на стороне продавца.
• Ненаступление согласованного условия: что будет с деньгами, например, если банк не одобрит финансирование на предусмотренных условиях.

Эти вопросы нужно прояснить до платежа, а не после того, как одна из сторон откажется от сделки.

Различия этих способов передачи и обеспечения денег разобраны в статье об авансе, задатке и залоге при покупке квартиры.

Задаток. Им можно обеспечить обязанность заключить основной договор на условиях предварительного договора. Соглашение о задатке обязательно оформляется письменно.

Если возникают сомнения, является ли переданная сумма задатком, по общему правилу она считается авансом, пока не доказано иное (ст. 380 ГК РФ).

Последствия зависят от того, кто отвечает за неисполнение обеспеченного обязательства:

• Если отвечает сторона, передавшая задаток, деньги остаются у другой стороны.
• Если отвечает сторона, получившая задаток, она должна уплатить другой стороне двойную сумму.
• В зависимости от обстоятельств также может возникнуть требование о возмещении убытков.

Такие последствия предусмотрены статьёй 381 ГК РФ.

Поэтому нельзя автоматически считать, что покупатель потеряет задаток при любом отказе от покупки. Нужно установить причину несостоявшейся сделки, содержание обеспеченного обязательства, условия документа и то, кто отвечает за его неисполнение.

Аванс. Деньги, переданные заранее, не становятся задатком только из-за самого факта предоплаты. Но и обещать, что аванс всегда вернут, например за вычетом расходов, нельзя. Последствия зависят от основания платежа, согласованных условий и обстоятельств прекращения отношений.

Обеспечительный платёж. Это самостоятельная конструкция, которой можно обеспечить денежное обязательство, в том числе возникающее в будущем. Стороны определяют, при каких обстоятельствах сумму зачтут в счёт обязательства и когда её должны вернуть (ст. 381.1 ГК РФ).

Поэтому обеспечительный платёж нельзя воспринимать как другое название задатка.

5. Что произойдёт, если важное для покупки условие не выполнится

Если вы готовы купить квартиру только при определённых обстоятельствах, эти обстоятельства нужно отразить в документе.

Например, покупка может зависеть от того, что:

• банк одобрит ипотеку на определённых условиях;
• покупатель завершит юридическую проверку квартиры;
• продавец снимет конкретное обременение;
• стороны получат необходимое по закону согласие или разрешение.

Самого ожидания, что всё это произойдёт, недостаточно. Если событие принципиально влияет на ваше решение, заранее согласуйте его последствия.

В документе стоит определить:

• какое именно событие должно наступить;
• до какой даты стороны его ожидают;
• какой результат будет считаться достаточным;
• что каждая сторона обязана для этого сделать;
• можно ли отказаться от заключения основного договора, если событие не наступит;
• что в таком случае произойдёт с переданными деньгами.

ГК РФ допускает сделки, возникновение или прекращение прав и обязанностей по которым зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (ст. 157 ГК РФ).

Однако конкретные последствия для покупки определяются условиями подписанного документа.

Если покупатель безусловно обязался заключить основной договор, его обязанность не исчезает только потому, что он рассчитывал на ипотеку или собирался сначала проверить квартиру, но не предусмотрел это в соглашении.

Может ли соглашение о намерениях создавать другие обязанности

Даже когда стороны свободны отказаться от самой покупки, отдельные условия соглашения могут оставаться обязательными.

Например, покупатель и продавец вправе договориться:

• какие документы продавец предоставит для проверки квартиры;
• до какой даты будут продолжаться переговоры;
• какую информацию стороны обязуются сохранять в тайне;
• как распределят согласованные расходы на подготовку сделки;
• какие организационные действия каждая сторона должна выполнить.

По общему правилу участники переговоров свободны в их ведении и не отвечают только за то, что договор в итоге не заключён. Но закон предусматривает последствия недобросовестного ведения переговоров и позволяет заключать соглашения о порядке их проведения (ст. 434.1 ГК РФ).

Поэтому важно различать две ситуации. Стороны могут не иметь обязанности купить и продать квартиру, но при этом быть связанными другими условиями подписанного документа.

Если покупатель приобретает квартиру для личных нужд

Для граждан, признаваемых потребителями по законодательству о защите прав потребителей, предусмотрено специальное исключение.

На таких граждан не распространяются обязанности по возмещению убытков, предусмотренные пунктами 3 и 4 статьи 434.1 ГК РФ, — за недобросовестное ведение переговоров и нарушение правил о конфиденциальной информации. Это установлено пунктом 6 статьи 434.1 ГК РФ.

Но применять исключение ко всем покупателям квартир нельзя.

Потребитель приобретает или намеревается приобрести товар для личных, семейных либо домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Продавцом в смысле законодательства о защите прав потребителей выступает организация или индивидуальный предприниматель (преамбула закона).

Поэтому нужно учитывать и цель покупки, и статус другой стороны.

Если квартиру продаёт обычный частный собственник, одного намерения покупателя жить в ней недостаточно, чтобы считать указанное исключение применимым. Само участие в переговорах двух граждан такого вывода тоже не даёт.

Если статус сторон вызывает сомнения, лучше выяснить его до подписания соглашения, а не рассчитывать на потребительское исключение без проверки.

Можно ли заставить другую сторону заключить договор купли-продажи

Если стороны заключили действительный предварительный договор, а затем одна из них уклоняется от основной сделки, другая при предусмотренных законом условиях может потребовать заключения договора через суд.

Такой способ защиты предусмотрен пунктом 5 статьи 429 ГК РФ и пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Если стороны не договорились об условиях основного договора, их определяет суд. В этом случае договор считается заключённым с момента вступления судебного решения в законную силу или с другого момента, указанного в решении (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Вступление решения в законную силу означает, что оно стало обязательным. Это не обязательно происходит в день, когда судья его огласил.

В зависимости от оснований сторона также может заявить требование о возмещении убытков. Кроме того, за нарушение обязанности заключить основной договор стороны вправе предусмотреть неустойку — денежную санкцию за нарушение обязательства.

Верховный Суд подтвердил возможность обеспечивать обязательства из предварительного договора неустойкой и задатком (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

Однако предварительный договор не гарантирует, что покупатель автоматически получит квартиру. Для судебного понуждения важны действительность договора, соблюдение сроков и действия сторон.

Становится ли покупатель собственником по предварительному договору

Нет. Даже действительный предварительный договор не передаёт покупателю право собственности на квартиру и не создаёт в ЕГРН зарегистрированного «резервирования» объекта, которое защищало бы его от продажи третьему лицу.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации после основной сделки (ст. 551 ГК РФ).

Поэтому предварительный договор прежде всего позволяет при предусмотренных законом условиях требовать от другой стороны заключения основного договора на согласованных условиях. Он не заменяет саму покупку и регистрацию перехода права собственности.

Как правильно оформить предварительный договор

Предварительный договор нужно заключать в той форме, которая установлена для основного договора. Если обязательная форма не соблюдена, предварительный договор ничтожен — то есть недействителен независимо от того, признал ли его таковым суд (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Обычный договор продажи недвижимости оформляют письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Сам предварительный договор государственной регистрации не требует. На это отдельно указал Верховный Суд (п. 24 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

Но если для основной сделки законом установлено обязательное нотариальное удостоверение, соответствующее требование распространяется и на предварительный договор.

Если покупают или продают долю в квартире

Для сделок с долями недвижимости установлены специальные правила нотариального удостоверения. При этом закон предусматривает исключения.

Поэтому утверждение, что любая продажа доли обязательно оформляется у нотариуса, неверно. Нужно проверить, относится ли конкретная сделка к случаям обязательного нотариального удостоверения или к предусмотренным законом исключениям (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если основной договор в вашей ситуации должен быть нотариальным, предварительный договор тоже необходимо заключить в соответствующей форме.

Какой документ в итоге выбрать