Как составить соглашение об определении долей в квартире: форма и образец

Когда нужно соглашение об определении долей в квартире

Соглашение используют, когда участники общей собственности договариваются о размере своих долей или хотят перейти от совместной собственности к долевой, если закон допускает такое оформление.

Общая собственность бывает совместной и долевой. Если размер долей нельзя определить по закону или соглашению участников, доли считаются равными (ст. 244 ГК РФ, ст. 245 ГК РФ).

При этом равенство долей не следует автоматически переносить на любую ситуацию. Прежде чем указывать размеры, нужно проверить основание возникновения права и условия, по которым оно меняется.

Если квартира уже находится в долевой собственности, первично определять доли не требуется: они зарегистрированы. Чтобы изменить их размеры, необходимо установить отдельное основание и оформить соответствующую сделку.

Чем определение долей отличается от других действий

Определение долей

При определении долей участники согласуют, какая часть права собственности будет принадлежать каждому из них. Например, совершеннолетние участники общей совместной собственности прекращают совместный режим и регистрируют долевую собственность.

При этом они не обязательно передают имущество друг другу. Смысл соглашения — определить размеры прав каждого участника.

Раздел имущества супругов

Когда супруги или бывшие супруги превращают общее совместное имущество в отдельные доли, речь идёт о разделе имущества супругов. Такое соглашение нужно удостоверить у нотариуса (ст. 38 СК РФ).

Обойти это требование с помощью другого названия нельзя. Если по содержанию стороны делят общее имущество, документ остаётся соглашением о разделе, даже если назвать его соглашением об определении долей.

Также не стоит ориентироваться только на количество собственников в ЕГРН. Квартира, купленная в браке на общие средства, может быть совместной собственностью супругов, хотя зарегистрирована только на одного из них. Поэтому проверяют дату и основание приобретения жилья (ст. 34 СК РФ).

Если задача состоит именно в разделе общего имущества супругов, отдельно разобраться в составе имущества, долях и способах раздела поможет материал «Как делится имущество супругов при разводе».

Дарение квартиры или доли

Если единоличный собственник хочет безвозмездно передать недвижимость другому гражданину, он не определяет доли в уже существующем общем праве, а передаёт имущество.

Такая передача называется отчуждением. При безвозмездной передаче недвижимости между гражданами оформляют договор дарения, который требует нотариального удостоверения (ст. 574 ГК РФ).

Выдел доли в натуре и порядок пользования

Доля в праве собственности — не отдельная комната и не конкретное количество квадратных метров, которым собственник может пользоваться исключительно по своему усмотрению.

Соглашение об определении долей устанавливает размер права каждого участника. Если собственники хотят выделить помещение в натуре или договориться, кто какой частью квартиры пользуется, это уже другие вопросы, которые решаются отдельно.

Нужен ли нотариус для соглашения об определении долей

Не каждое соглашение об определении долей нужно удостоверять у нотариуса. Всё зависит от того, какую сделку стороны действительно совершают.

Нотариальная форма требуется, в частности, в следующих ситуациях:

• Раздел общего имущества супругов. Если супруги или бывшие супруги разделяют совместное имущество, соглашение удостоверяется нотариально (ст. 38 СК РФ).
• Дарение недвижимости между гражданами. Для такой сделки также требуется нотариальное удостоверение (ст. 574 ГК РФ).
• Отчуждение долей в праве собственности. По общему правилу такие сделки удостоверяют у нотариуса, но закон предусматривает исключения (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Одно из исключений касается случаев, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Но оно не отменяет самостоятельного требования о нотариальной форме для раздела имущества супругов или дарения.

Если использован материнский капитал

При оформлении долей детям за счёт материнского капитала в определённых случаях достаточно простой письменной формы соглашения.

Например, такая форма возможна, если детям выделяют доли, а оставшаяся часть права родителей сохраняется в их общей совместной собственности (официальное разъяснение Росреестра ЕАО от 27.08.2026).

Другая ситуация — когда супруги одновременно определяют отдельные доли и для себя, прекращая совместную собственность на соответствующее имущество. Это уже раздел общего имущества супругов, для которого требуется нотариальное оформление, если иной режим не установлен действующим брачным договором.

Для самой задачи оформления семейных долей — определения участников, размеров долей, сроков и порядка регистрации — предназначен отдельный материал «Как выделить доли детям в жилье с маткапиталом».

Если среди собственников есть несовершеннолетний

Здесь важно различать приобретение ребёнком новой доли и распоряжение имуществом, которое ему уже принадлежит.

Если сделка уменьшает или отчуждает существующую долю ребёнка, нужно заранее проверить необходимость разрешения органа опеки и правильность представительства его интересов (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).

Если же ребёнок только приобретает долю, разрешение опеки не становится обязательным автоматически. Нужно смотреть на содержание сделки и возможный конфликт интересов между несовершеннолетним и его представителем.

При этом отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требует нотариального удостоверения (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Как учитывать минимальную площадь при создании долей

Что проверить перед составлением соглашения

До подготовки текста соглашения нужно установить, кому принадлежит квартира, на каком основании возникло право и нет ли обстоятельств, требующих другого оформления.

Запись о праве в ЕГРН

Получите сведения из ЕГРН и проверьте:

• Правообладатели: Кто указан правообладателем квартиры.
• Вид собственности: Зарегистрирована совместная или долевая собственность.
• Размеры долей: Определены ли уже размеры долей.
• Обременения: Есть ли ипотека или другие зарегистрированные обременения.

Обременения — это ограничения права на недвижимость, например ипотека. Само по себе соглашение об определении долей не означает, что такие ограничения исчезнут.

Основание возникновения собственности

Найдите документ, по которому возникло право на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, документ о приватизации, наследовании или другое основание.

Он нужен не только для указания реквизитов в соглашении. От основания возникновения права зависит, какую процедуру можно использовать и требуется ли специальная форма документа.

Состав участников и их согласие

В оформлении должны участвовать все лица, чьи права меняются. Поэтому нужно проверить не только список собственников, но и то, согласны ли обязательные участники с новыми долями.

Если один из них не согласен, соглашение, подписанное остальными, не создаст новый режим собственности. В таком случае вопрос придётся решать через суд, заявляя соответствующее требование.

Особые обстоятельства

Перед подписанием отдельно выясните:

• Есть ли среди собственников дети. Если затрагиваются уже принадлежащие им доли, необходимо проверить требования к распоряжению детским имуществом.
• Использовался ли материнский капитал. Для оформления семейных долей предусмотрены специальные правила.
• Находится ли квартира в ипотеке. Нужно учитывать зарегистрированное обременение и условия применения исключения из требования о согласии залогодержателя.
• Есть ли действующий брачный договор. Он может влиять на режим собственности супругов и выбор документа.

Если хотя бы одно из этих обстоятельств есть, нельзя автоматически применять обычный образец соглашения для совершеннолетних участников совместной собственности.

Какие сведения указать в соглашении

Содержание соглашения должно позволять определить участников, квартиру, существующее право и то, какие доли будут зарегистрированы после изменения режима собственности.

Обычно в документ включают:

1. Дату и место заключения соглашения. Укажите город и дату подписания документа.

2. Сведения об участниках. Для каждого указывают ФИО, дату рождения, паспортные данные и адрес.

3. Описание квартиры. Нужны адрес, кадастровый номер, общая площадь и сведения о зарегистрированном праве.

4. Основание возникновения собственности. Укажите документ, по которому участники приобрели право на квартиру.

5. Исходный режим собственности. Зафиксируйте, что квартира находится в общей совместной собственности, если соглашение направлено на переход от совместного права к долевому.

6. Размер новых долей. Для каждого участника укажите его долю в виде дроби. Сумма всех долей должна составлять 1.

7. Условие о государственной регистрации. Отразите, что изменение права подлежит регистрации в ЕГРН.

Особенно внимательно проверьте размеры долей. Их нельзя произвольно округлять или всегда делить поровну без учёта основания возникновения права. После заполнения все указанные дроби должны в сумме давать 1.

Образец соглашения об определении долей в квартире

Ниже приведён шаблон для совершеннолетних участников общей совместной собственности, которые добровольно прекращают совместный режим и определяют доли без передачи права другому человеку.

Он рассчитан на ситуацию, в которой не происходит раздела имущества супругов или бывших супругов и нет других обстоятельств, требующих специального оформления.

Шаблон не следует использовать без изменений для:

• раздела совместного имущества супругов или бывших супругов;
• оформления семейных долей при использовании материнского капитала;
• передачи квартиры или доли другому лицу;
• уменьшения или отчуждения уже принадлежащей ребёнку доли;
• иных сделок, для которых установлены отдельные требования.

Перед использованием проверьте основание возникновения права и необходимую форму соглашения.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном образце два совершеннолетних брата, не являющиеся супругами, определяют равные доли в квартире площадью 64,0 кв. м, ранее полученной в общую совместную собственность при приватизации. После государственной регистрации каждому будет принадлежать по 1/2 доли. Соглашение сохраняет зарегистрированные обременения и предусматривает подписи обоих участников. Скачиваемый DOCX содержит заполненный документ, а ниже представлен отдельный шаблон с полями для заполнения.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ

об определении долей в квартире,

находящейся в общей совместной собственности

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] года

Гражданин(ка) [ФИО первого участника],
дата рождения [Дата рождения первого участника],
паспорт [Паспорт первого участника],
адрес [Адрес первого участника],

и

Гражданин(ка) [ФИО второго участника],
дата рождения [Дата рождения второго участника],
паспорт [Паспорт второго участника],
адрес [Адрес второго участника],

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение.

Предмет соглашения

Стороны являются участниками общей совместной собственности на квартиру:

адрес: [Адрес квартиры];

кадастровый номер: [Кадастровый номер квартиры];

общая площадь: [Общая площадь квартиры].

Право собственности возникло на основании:
[Документ-основание права].

Запись о зарегистрированном праве в Едином государственном реестре недвижимости:
[Запись ЕГРН].

Стороны подтверждают, что квартира находится в общей совместной собственности.

Прекращение совместного режима и определение долей

Стороны согласовали прекращение режима общей совместной собственности и возникновение общей долевой собственности.

После государственной регистрации изменений:

Гражданину(ке) [ФИО первого участника] будет принадлежать
[Числитель первой доли] / [Знаменатель первой доли] доли в праве собственности.

Гражданину(ке) [ФИО второго участника] будет принадлежать
[Числитель второй доли] / [Знаменатель второй доли] доли в праве собственности.

Общий размер долей составляет 1.

Обременения

Существующие обременения, зарегистрированные в отношении квартиры, сохраняются.

Государственная регистрация

Стороны обращаются за государственной регистрацией изменений права в установленном законом порядке.

Заключительные положения

Соглашение составлено добровольно.

Стороны подтверждают отсутствие разногласий относительно содержания соглашения.

Подписи:

[Подпись первого участника]/[Расшифровка подписи первого участника]

[Подпись второго участника]/[Расшифровка подписи второго участника]

Если участников больше 2, в соглашение нужно включить всех, между кем определяются доли, указать долю каждого и предусмотреть подписи всех участников.

После заполнения сложите дроби и убедитесь, что их сумма равна 1. Если речь идёт о жилье с материнским капиталом, нельзя автоматически назначать каждому члену семьи по 1/4 или округлять доли вниз: их размер зависит от конкретных условий.

Само подписание соглашения не заменяет государственную регистрацию. Новое право возникает после внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Соглашение об определении долей двух взрослых участников общей совместной собственности на квартиру

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как зарегистрировать изменения в ЕГРН

После оформления соглашения нужно обратиться за государственной регистрацией изменения права собственности. Для этого подготовьте документы, подайте заявление и проверьте результат регистрации.

1. Подготовьте документы

   Для регистрации подготовьте:

   • Соглашение: Об определении долей в форме, которая требуется для конкретной сделки.
   • Документы участников: Удостоверяющие личности всех необходимых участников.
   • Основание возникновения права: Документы, подтверждающие возникновение права собственности.
   • Документы представителя: Подтверждающие его полномочия, если он участвует в оформлении.
   • Документы детей и разрешения: Если они необходимы с учётом обстоятельств сделки.

   Выписку из ЕГРН следует использовать для проверки сведений о квартире, собственниках и зарегистрированном праве. Но приносить её бумажный экземпляр требуется не в каждой ситуации.

2. Подайте заявление

   По общему правилу заявления подают все участники, чьи доли меняются.

   Если соглашение удостоверено нотариально, документы в предусмотренном порядке может подать один из участников либо нотариус.

   Обратиться за регистрацией можно через МФЦ или воспользоваться надлежащим электронным способом подачи с соблюдением установленных требований (ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

   После подачи сохраните расписку или номер обращения. По ним можно будет отслеживать регистрацию и при необходимости уточнять сведения о заявлении.

3. Проверьте результат регистрации

   Когда изменения зарегистрируют, получите итоговые сведения ЕГРН и проверьте:

   • Правообладатели: Правильно указаны все правообладатели квартиры.
   • Зарегистрированный вид права: Зарегистрирован нужный вид права.
   • Доли участников: Размеры долей каждого участника соответствуют соглашению.
   • Сохранившиеся обременения: Проверены сведения о сохранившихся обременениях.

   Если Росреестр приостановил регистрацию, нужно выяснить указанную причину и устранить её. Не стоит считать изменение собственности завершённым только потому, что соглашение подписано и документы поданы.

Ошибки при составлении соглашения

Использовать первый найденный шаблон

Не каждый образец подходит для вашей ситуации. Документ для совершеннолетних участников совместной собственности нельзя без проверки использовать при разделе имущества супругов, оформлении детских долей или передаче недвижимости другому человеку.

Сначала установите, какое право уже существует и что именно должно измениться. Только после этого выбирайте форму соглашения.

Считать долю отдельной комнатой

Размер доли определяет часть права собственности, а не конкретное помещение. Например, наличие доли в квартире само по себе не означает, что собственнику принадлежит определённая комната.

Если требуется установить порядок пользования помещениями или выделить долю в натуре, этот вопрос нужно решать отдельно.

Менять зарегистрированные доли без основания

Если квартира уже находится в долевой собственности, существующие доли нельзя изменить только потому, что участники написали новые дроби в соглашении.

Нужно установить законное основание для изменения прав и выбрать документ, который соответствует содержанию сделки.

Передавать чужую долю через определение долей

Когда один человек должен получить недвижимость, принадлежащую другому, речь идёт о передаче права, а не о первичном определении долей.

Например, если собственник намерен безвозмездно передать своё имущество другому гражданину, оформляют дарение с соблюдением требований к такой сделке.