Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности

Продажа коммерческого объекта двум и более покупателям дает возможность оформить общую долевую собственность. Сразу после совершения сделки новые владельцы могут приступить к обустройству нежилого помещения под свои нужды: торговую точку, парикмахерскую, автосалон, лабораторию, игровой зал и др.

Однако общая долевая собственность – это не личное, а совместное распоряжение объектом недвижимости. Условно, если один из дольщиков захочет открыть ресторан, второй наметит площадь для магазина, а третий – лаундж кафе, между собственниками могут возникнуть споры. Совладельцы нежилого помещения могут установить режим совместного использования объекта, но гораздо выгоднее выделить свои доли в натуре. Такой подход позволит обустроить свою площадь и превратить ее в коммерческую точку.

Попробуем разобраться, как выделить доли в натуре нежилого помещения и какие понадобятся документы? Вы также сможете ознакомиться с образцами договоров.

Читайте также «Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности«.

✅ Условия выдела доли в натуре

Спешить с выделом доли в натуральном размере не стоит. Сперва нужно убедиться, что процедура отвечает требованиям законодательства – в частности, нормам СанПиНа.

Требования к выделу доли в натуре:

1. Новообразованная площадь (из доли) не должна ущемлять интересы остальных совладельцев.
2. Отдельное нежилое помещение имеет вход, обособленный от остальных частей здания.
3. Соблюдение минимального показателя размера доли.
4. Сохранение архитектурного облика здания, функционирование его частей без ущерба для строения.
5. Согласие от других совладельцев или решение суда о возможности выдела доли в натуральном эквиваленте.

Учитывая, что нежилые помещения обычно используются для коммерческих целей, важно заказать кадастровые услуги в БТИ. Отделяющийся собственник должен получить техплан с подробным анализом переустройства здания. Иначе ни один суд не удовлетворит исковое заявление.

✅ Как выделить долю в натуре в нежилом помещении?

Современные реалии позволяют воспользоваться одним из трёх способов выдела доли в натуре:

• совладельцы заключают соглашение – договорной режим;
• выдел в судебном порядке – если совладельцы не согласны;
• продажа своей доли третьим лицам или другим сособственникам (см. похожую статью «Продажа доли в приватизированной квартире«).

Выбор в пользу того или иного способа – на усмотрение долевых собственников. Ниже мы расскажем, из чего они состоят и что нужно для успешного завершения процедуры?

🔻 По соглашению

Предпочтительный и финансово выгодный вариант – постараться договориться с остальными совладельцами и выделить натуральные доли в рамках соглашения.

🚩 Порядок действий, алгоритм

Предприниматели или обычные граждане могут прийти к согласию и решить вопрос мирным путем. Для этого нужно составить соглашение, посетить нотариуса и сообщить об изменениях в орган Росреестра.

Алгоритм действий:

1. Общее собрание сособственников нежилого помещения.
2. Выработка единой позиции, разработка и составление соглашения.
3. Приглашение кадастрового инженера.
4. Заказ техплана, внесение изменений в общую долевую собственность.
5. Утверждение соглашения в нотариальной конторе, оплата госпошлины.
6. Переустройство нежилого помещения (выдел доли в натуре) или получение компенсации.
7. Завершение процесса – регистрация изменений в ЕГРН.

Нагляднее всего рассмотреть выдел в натуре на примере из жизни.

Читайте, как можно стать собственником нежилого помещения в статье «Приватизация нежилого помещения в жилом доме«.

🚩 Соглашение о выделе доли в натуре (образец)

Желающие заключить соглашение о выделе доли в натуральном размере должны обсудить все детали и зафиксировать их документально (ст. 420 ГК РФ).

Содержание соглашения о выделе доли в натуре:

• где подписывается, дата составления;
• ФИО всех совладельцев, независимо от размера их долей;
• точный адрес нежилого помещения;
• число комнат, этажей, складов, подсобных и хозяйственных помещений;
• общая площадь нежилого здания (м²);
• каков размер долей совладельцев, в процентном соотношении;
• готовая схема (план) выделяемой доли из общей долевой собственности – проще говоря, какое помещение планируется выделить;
• основания для приобретения нежилого помещения (например, договор купли-продажи, договор о приватизации, свидетельство о наследовании);
• важные условия (например, об использовании сервитута или залога в обеспечение кредита);
• личные подписи совладельцев.

Скачать образец соглашения о выделе доли в натуре нежилого помещения

🚩 Сколько стоит?

Соглашение о выделе долей заверяется у нотариуса. Прейскурант цен можно узнать в конторе, однако существуют тарифы, закрепленные на законодательном уровне (ст. 333.24 НК РФ).

Расходы следующие:

• техплан нежилого помещения и акт о возможности выдела доли в натуре – от 10 000 до 40 000 рублей, в зависимости от площади;
• оценка доли – оплата 0,5% от стоимости (не менее 300 рублей, но не свыше 20 000 рублей);
• перерегистрация долей в МФЦ и Росреестре – физические лица (предприниматели) оплачивают 2 000 рублей; юридические лица – 22 000 рублей.

Надо сказать, что затраты по соглашению гораздо меньше, нежели от обращения в суд.

🔻 Продажа доли нежилого помещения

Обладатель доли может не выделять ее в натуре, а продать текущим совладельцам или третьим лицам. Важно соблюдать требование ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли остальными сособственниками.

За полтора месяца до продажи своей доли нежилого помещения, владелец обязан выслать уведомление другим совладельцам. Уведомление должно содержать условия продажи, цену и прочие нюансы. Если сособственники согласятся на выкуп квадратных метров, сделка состоится. Если последует отказ, собственник сможет предложить свою долю третьим лицам (см. «Преимущественное право покупки доли«).

🚩 Пошаговая инструкция

Разберем порядок действий по продаже доли:

• Шаг №1 Обращение к оценщикам объектов недвижимости – с целью установить стоимость доли.
• Шаг №2 Предложить долю текущим совладельцам, а в случае их отказа найти потенциального покупателя.
• Шаг №3 Заключить предварительный договор купли-продажи.
• Шаг №4 Подписать акт приема-передачи доли.
• Шаг №5 Оформить соглашение о внесении задатка (покупателем).
• Шаг №6 Заключить полноценный договор купли-продажи, завершить передачу и прием денежных средств.
• Шаг №7 Зарегистрировать договор купли-продажи у нотариуса.
• Шаг №8 Переоформить долю на покупателя в органе Росреестра.

Продажа доли нежилого помещения требует навыков ведения переговоров и заключения сделок. Если вы сомневаетесь в правильности своих действий, обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала. Вместе с нашей помощью вы сможете рассчитывать на безопасную и прозрачную сделку.

🚩 Договор купли-продажи доли (образец)

Основные сведения договора купли-продажи объекта недвижимости:

• дата заключения и место (населенный пункт);
• ФИО, данные паспортов, контакты и другая информация об участниках;
• сведения о предмете сделки – имеется в виду нежилое помещение: местоположение, какова его площадь, этажность, целевое назначение, кадастровые сведения и иная информация;
• цена продаваемой доли – нужно указать полную стоимость и цену за м²;
• вариант расчета с покупателем (аванс, задаток, рассрочка);
• права и обязанности сторон договора;
• ответственность за неисполнение условий соглашения;
• список копий прилагаемых документов;
• личные подписи сторон.

Скачать образец договора купли-продажи доли в нежилом помещении

🔻 Через суд

Наличие спора между совладельцами предполагает третий вариант – подачу искового заявления в суд общей юрисдикции. Возникает вопрос, в какой именно суд направлять иск:

• если цена иска менее 50 тысяч рублей – мировой судебный участок;
• если стоимость доли превышает 50 тысяч рублей – в городской или районный суд.

Необходимо учитывать и территориальную подсудность – иск о выделе доли в натуре нежилого помещения подается по месту нахождения объекта недвижимости. Особенно, если ответчиков по иску несколько.

🚩 Как действовать?

Итак, из каких этапов состоит решение спора через суд:

Этап №1

Первой стадией является досудебное разрешение конфликта. Совладелец предлагает остальным дольщикам решить вопрос мирным путем, заключить соглашение. Если они отказываются или такой вариант невозможен, следует подготовка к судебному процессу.

Этап №2

Составление иска о выделе доли в натуре и/или выплате компенсации за отчуждаемую долю. Вместе с иском нужно собрать пакет документов, в числе которых кадастровые и правоустанавливающие. Затем, по новым правилам — истец обязан самостоятельно уведомить ответчика (-ов) о передаче дела в суд. Исковое заявление и документы оформляются под опись в конверт — а затем ценное письмо направляется в адрес совладельцев (с уведомлением о вручении).

Далее, можно передавать иск и документы в судебную канцелярию — мирового или районного суда. Если участок оборудован кассой, госпошлину можно оплатить прямо на месте, а если кассы нет – оплата производится в банке или через терминал.

Этап №3

Рассмотрение обращения и вынесение вердикта – определения суда о принятии или отклонении искового заявления. Если иск принят к производству, суд высылает уведомления остальным участникам. Назначаются предварительные слушания, стороны приглашаются на заседание, туда же могут вызвать и свидетелей. Суд заслушивает обе стороны, изучает документы, сверяет доказательства. Затем следует предложение заключить мировое соглашение, а в случае отказа сторон – основное заседание, где и выносится итоговое решение суда. Впрочем, суд может назначить строительно-экспертную комиссию для выяснения всех деталей выдела доли в натуре.

Этап №4

Ознакомившись с решением суда, истец и ответчик имеют право его обжаловать. Срок на обжалование составляет 30 дней, однако заявить о подаче апелляции нужно не позднее 10-дневного срока. Если возражений и апелляций не последует, суд издает судебное решение. Исполнительный лист можно получить в канцелярии суда, а затем передать вместе с документами для регистрации.

Этап №5

Завершающим этапом становится регистрация изменений в Росреестре. Выделенная в натуре доля становится обособленным помещением с отдельным входом, если такое возможно. Если нет – остальные совладельцы нежилого помещения выплачивают компенсацию выделившемуся собственнику.

Обратите внимание, что с 2016 года выдаются не свидетельства о праве собственности, а выписки из ЕГРН о регистрации прав. Прежние цветные свидетельства заменять не нужно – они продолжают действовать при совершении разного рода сделок.

🚩 Иск о выделе доли в натуре нежилого помещения (образец)

Владелец доли нежилого помещения должен указать в иске следующую информацию:

• адресата – городской или районный суд;
• ФИО истца, его место жительства, телефон, e-mail;
• ФИО ответчика, адрес проживания, контакты;
• цена иска – стоимость выделяемой в натуре доли;
• название заявления;
• суть обращения – причины, которые побудили обратиться в суд, почему истец хочет выделиться из общей долевой собственности;
• сведения о досудебной процедуре;
• информация о праве собственности, объекте недвижимости (кадастровые и технические характеристики);
• информация о свидетелях;
• требование к суду – выделить долю в натуре или назначить компенсацию;
• документы (приложения);
• дата и личная подпись.

Скачать образец искового заявления о выделе доли в натуре нежилого помещения

Вместе с иском подаются копии документов личного, кадастрового и правоустанавливающего характера. Речь идет о паспорте, документах на владение долей, техпаспорте БТИ и утверждающих документах на долю. Не стоит забывать и о квитанции об оплате госпошлины – она прикладывается в оригинальном виде.

🚩 Сроки

Период рассмотрения иска и приложенных документов – 5 дней с момента их подачи в секретариат суда. Уже спустя 30 дней суд назначит первые слушания, которые проходят при участии обеих сторон.

Окончательное решение о выделе доли в натуре выносится не раньше, чем через 2 месяца, но зачастую сроки увеличиваются. Как мы выяснили выше, суд прибегает к назначению экспертизы технического характера. Обычно в таких случаях дело укладывается в 3-4 месячный срок.

Получение правоутверждающих документов в Росреестре происходит значительно быстрее. Выдача выписки из ЕГРН обычно не превышает 10 рабочих дней, в исключительных случаях процесс затянется на месяц.

🚩 Госпошлина, расходы

Единый взнос за подачу иска о выделе натуральной доли – госпошлина. Ее расчет зависит от цены иска, т.е. от стоимости выделяемой части из общей долевой собственности на нежилое здание. Минимальный порог – 400 рублей, а максимальный – 60 000 рублей.

Фиксация изменений в Росреестре обойдется в отдельную госпошлину: физическим лицам и предпринимателям – 2 000 рублей; юридическим – 22 000 рублей. Переоформление документов на оставшуюся часть долевой собственности дешевле – 350 рублей с совладельца.

✅ Судебная практика

Основные споры по поводу выдела доли в натуре нежилого помещения – споры между предпринимателями. Зачастую их взгляды на ведение бизнеса расходятся, и они вынуждены решать споры в судебном порядке. Подавляющее число дел оканчивается назначением компенсации.

Случаи отказа в выделе натуральной доли и ее замена денежной компенсаций:

• если нельзя выделить долю в виде автономной нежилой площади;
• если размер доли настолько мал, что она не может быть обособлена (п. 4 ст. 252 ГК РФ);
• если совладелец доли не желает использовать долю совместно с другими предпринимателями.

Ошибочно думать, что алгоритм решения подходит для всех ситуаций. Даже если они идентичны, обязательно найдутся мелкие нюансы - которые перевернут порядок действий или потребуют дополнительных шагов. Основная сложность - прийти к согласию с совладельцами. Логично, что каждый будет пытаться тянуть одеяло на себя и мешать остальным. Отсюда проблемы с выделом доли или разделом коммерческого помещения в общей долевой собственности. Случается, что совладельцы принимают неверные решения, от чего страдает весь дальнейший процесс.

Чтобы не переплачивать за экспертизу, договора, оценку и прочие действия, лучше обратиться за помощью к юристам. Если у вас сложная ситуация, в одиночку её не решить. Зато юрист подскажет верный алгоритм действий, скорректирует соглашение, договор купли-продажи или поможет подготовиться к судебному процессу. Юридические знания никогда не бывают лишними. А в случае с нежилыми объектами и бизнесом - жизненно необходимы!

Смотрите видео о разделе коммерческого помещения между совладельцами: