Как безопасно купить и продать квартиру: риски покупателя и продавца

Что покупателю проверить до аванса и подписания договора

Главный риск покупателя — заплатить за квартиру, право на которую продавец не сможет передать без препятствий. Поэтому важно проверить не только сам объект, но и полномочия продавца, историю собственности, ограничения и права других людей.

Удобнее действовать в следующем порядке:

1. Установите, кто продаёт квартиру

   Сопоставьте личность и полномочия продавца с документами на недвижимость. Если он отказывается предоставить документы или сведения в них расходятся, не продолжайте оформление, пока не выясните причину.

2. Проверьте юридическую историю квартиры

   Узнайте, на каком основании продавец стал собственником, какие ограничения зарегистрированы и есть ли другие люди, чьи права нужно учитывать. Если обнаружились спорные обстоятельства, потребуются дополнительные документы и проверка конкретной ситуации.

3. Согласуйте договор и расчёты

   Когда существенные вопросы выяснены, можно переходить к условиям продажи и выбору способа оплаты. После подачи документов необходимо проверить регистрацию права собственности и фактическую передачу квартиры.

Каждый из этих этапов решает отдельную задачу. Например, подтверждённое право собственности ещё не означает, что в квартире нет людей, сохраняющих право проживания после продажи.

Как проверить право продавца и документы на квартиру

Сначала установите, кто является собственником квартиры и на каком основании ему принадлежит недвижимость.

Для этого попросите продавца предоставить:

• актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• документ, на основании которого возникло право собственности;
• документы о предыдущих переходах права, если история квартиры вызывает вопросы.

У выписки из ЕГРН есть ограничение: в публичном документе могут отсутствовать персональные данные собственника — физического лица. Поэтому покупатель не всегда может самостоятельно сравнить имя продавца с открытыми сведениями реестра.

Лучше попросить собственника предоставить актуальные документы и сопоставить указанные в них данные с данными человека, который участвует в сделке. Если информации недостаточно, можно проверить необходимые сведения через официальный сервис или обратиться к нотариусу.

Когда нужно внимательнее изучить историю квартиры

Обстоятельства предыдущих сделок могут потребовать дополнительной проверки. Особенно если:

• продавец стал собственником недавно;
• квартира несколько раз быстро переходила от одного владельца к другому;
• недвижимость получена по наследству, договору дарения или другой безвозмездной сделке;
• при приобретении использовались специальные основания.

Ни одно из этих обстоятельств само по себе не доказывает, что с квартирой есть проблема. Например, недавняя продажа не означает мошенничество.

Если собственник сменился недавно, попросите документ, на основании которого возникло его право, а при необходимости — документы по переходам, вызывающим вопросы. Когда история подтверждена документами и другие проверки не выявили препятствий, можно переходить к согласованию договора.

Если необходимые документы отсутствуют, сведения о переходах права противоречат друг другу или возник спор, не передавайте деньги до проверки этих обстоятельств специалистом.

Кто может пользоваться квартирой после продажи

Проверять нужно не только собственника, но и других людей, у которых могут быть права на жильё.

Перед покупкой выясните:

• кто зарегистрирован в квартире по месту жительства;
• кто фактически в ней проживает;
• есть ли люди, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи.

Если такие лица есть, в договоре купли-продажи необходимо перечислить их и указать принадлежащие им права (ст. 558 ГК РФ).

При этом сведения о регистрации не дают полной картины. Человек может быть зарегистрирован в квартире, но сама регистрация не объясняет всех его возможных прав. И наоборот, отсутствие регистрации ещё не исключает юридически значимых обстоятельств, связанных с пользованием жильём.

Нужно ли согласие супруга продавца

Квартира может быть записана на одного человека, но при определённых условиях относиться к общему имуществу супругов. Поэтому одного указания собственника в документах бывает недостаточно.

Нужно выяснить, когда и на каком основании приобретена квартира, состоял ли продавец в браке и требуется ли согласие супруга на продажу.

Отсутствие такого согласия не делает автоматически недействительной любую сделку. Но оно может иметь значение при возникновении спора, поэтому семейные обстоятельства продавца необходимо проверить до подписания договора (ст. 35 СК РФ).

Когда стандартной проверки квартиры недостаточно

В некоторых ситуациях обычного перечня документов и общих рекомендаций недостаточно. Дополнительная проверка необходима, если:

• Квартиру продают по доверенности. Нужно отдельно проверить полномочия представителя.
• Собственник несовершеннолетний. Необходимо выяснить специальные требования к такой продаже.
• Продаётся доля в квартире. Нужно учитывать правила, действующие именно для продажи доли.
• Квартира получена по наследству. Следует дополнительно изучить обстоятельства возникновения права.
• Недвижимость находится в залоге. Нужно проверить ограничения, связанные с залогом.
• Есть признаки банкротства продавца. Требуется отдельная оценка рисков конкретной сделки.
• Возник судебный спор о праве. Нельзя продолжать оформление, не разобравшись в предмете и обстоятельствах спора.

Общий чек-лист не заменяет проверку таких случаев. Прежде чем платить деньги или подписывать документы, нужно установить, какие требования действуют именно для вашей ситуации.

Что продавцу проверить перед продажей квартиры

Для продавца главный риск связан не только с поиском покупателя. Проблемы могут возникнуть при подписании документов, получении денег или передаче квартиры, если стороны заранее не договорились об условиях.

Начните с проверки человека, который будет подписывать договор. Убедитесь, что его данные совпадают с документами. Если от имени покупателя действует представитель, проверьте подтверждение его полномочий.

До подписания договора важно письменно согласовать все существенные практические условия: цену и сроки, порядок расчётов, освобождение квартиры, передачу ключей, состояние жилья и то, какая мебель или техника останется покупателю.

Не полагайтесь только на устные договорённости. Чем точнее условия записаны в документах, тем проще впоследствии подтвердить, о чём именно договорились стороны.

Отдельное внимание уделите получению денег. Продавцу нужен способ расчёта, при котором можно подтвердить поступление оплаты. После исполнения сделки следует сохранить документы не только о платеже, но и о передаче квартиры и выполнении остальных договорённостей.

Что указать в договоре купли-продажи

В договоре важно описать квартиру и её цену, а также согласовать, как стороны исполняют свои обязательства. Если порядок оплаты, регистрации и передачи жилья заранее не определён, даже обычная сделка может закончиться спором.

Перед подписанием проверьте, что в договоре указаны:

• Квартира и цена: Какой именно объект продаётся и сколько за него должен заплатить покупатель.
• Порядок расчётов: Когда, каким способом и на каких условиях перечисляются деньги.
• Регистрация права: Кто и когда подаёт документы на государственную регистрацию перехода собственности.
• Сроки освобождения и передачи квартиры: Когда продавец должен освободить жильё и передать его покупателю.
• Ключи и документы: Как и когда покупатель их получает.
• Состояние и комплектность квартиры: В каком виде передаётся жильё и какие вещи остаются внутри.
• Последствия нарушения договорённостей: Что предусмотрено на случай неисполнения согласованных условий.

Если вместе с квартирой продаются или без дополнительной оплаты остаются мебель, бытовая техника и другие вещи, лучше составить их отдельный перечень. Так стороны смогут проверить комплектность при передаче жилья.

Подготовка проекта и проверка его условий подробнее разобраны в отдельном материале «Как составить договор купли-продажи квартиры».

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном договоре один совершеннолетний продавец передаёт целую квартиру одному покупателю. Квартира обозначена личным имуществом продавца, без известных обременений и лиц, сохраняющих право пользования; цену покупатель переводит после регистрации перехода права в ЕГРН, а передача квартиры происходит после получения полной суммы. Для другой ситуации измените не только поля, но и соответствующие условия договора.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЦЕЛОЙ КВАРТИРЫ
с полной оплатой после регистрации до передачи

г. [город]

[число] [месяц] [год] года

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца полностью], дата рождения: [дата рождения продавца], паспорт: серия [серия паспорта продавца] № [номер паспорта продавца], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения продавца], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя полностью], дата рождения: [дата рождения покупателя], паспорт: серия [серия паспорта покупателя] № [номер паспорта покупателя], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения покупателя], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили этот договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру со следующими характеристиками:

• вид объекта недвижимости: квартира;
• кадастровый номер: [кадастровый номер];
• адрес: [полный адрес квартиры];
• площадь: [площадь квартиры] кв. м;
• иные сведения, позволяющие однозначно определить квартиру: [дополнительные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [дата регистрации, если указывается], номер государственной регистрации права: [номер, если указывается].

Основание возникновения права: [договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве на наследство / иной документ, дата и реквизиты].

2. Цена квартиры

2.1. Стороны договорились, что полная цена квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.

2.2. Указанная сумма является полной ценой квартиры по этому договору.

3. Порядок расчётов

3.1. Покупатель уплачивает Продавцу полную цену квартиры, указанную в п. 2.1, не позднее [срок оплаты в рабочих днях] рабочих дней после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности к Покупателю.

3.2. Расчёт производится банковским переводом. Реквизиты Продавца для перечисления: [банковские реквизиты продавца].

3.3. Оплату подтверждает [указать документ].

4. Права третьих лиц и пользование квартирой

4.1. На дату подписания договора квартира не находится под ипотекой, арестом, запретом регистрационных действий, арендой или иным обременением.

4.2. Известные Продавцу притязания и права третьих лиц на квартиру отсутствуют.

4.3. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после перехода права собственности к Покупателю, отсутствуют.

5. Семейный режим квартиры

5.1. Квартира является личным имуществом Продавца.

Основание: [приобретена до брака / получена в дар / получена по наследству / другое подтверждённое основание].

6. Заявления Продавца

6.1. Продавец подтверждает, что на момент заключения договора:

• является собственником квартиры на указанном в договоре основании;
• сообщил Покупателю об известных ему правах третьих лиц и обременениях;
• сообщил о лицах, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, если такие лица имеются.

6.2. Если до государственной регистрации будет обнаружено обстоятельство, которое противоречит этим заявлениям и препятствует исполнению договора, Стороны действуют в соответствии с этим договором и применимым законом.

7. Государственная регистрация

7.1. Стороны обязуются представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю [через МФЦ / иным предусмотренным законом способом] не позднее [срок].

7.2. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель в размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

7.3. Если государственная регистрация будет приостановлена, Стороны в течение [срок устранения причин приостановления в рабочих днях] рабочих дней после получения соответствующей информации предпринимают необходимые действия для устранения причин приостановления, если такие причины можно устранить.

7.4. Само по себе приостановление государственной регистрации не прекращает договор автоматически и не означает автоматического возврата всех платежей.

7.5. Если в государственной регистрации будет окончательно отказано, Стороны в течение [срок согласования действий в рабочих днях] рабочих дней после получения решения определяют дальнейшие действия: устраняют причину и повторно обращаются за регистрацией, если это допустимо, либо заключают соглашение о расторжении договора и расчётах.

Если договориться не удалось, каждая Сторона реализует права на основаниях, предусмотренных законом и договором.

8. Передача квартиры

8.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [срок передачи в календарных днях] календарных дней после полного получения Продавцом цены по п. 2.1.

8.2. Фактическая передача квартиры оформляется отдельным актом приёма-передачи, который подписывают обе Стороны.

8.3. Одновременно с подписанием акта Продавец передаёт Покупателю:

• ключи: [количество и назначение];
• [документы, пульты, ключи от почтового ящика и другие согласованные принадлежности].

8.4. На момент передачи квартира должна находиться в следующем согласованном состоянии: [описать существенное состояние].

8.5. Известные Покупателю недостатки, которые Стороны учитывают при передаче: [нет / перечислить].

8.6. В квартире остаются и передаются Покупателю следующие вещи: [мебель, техника, встроенное оборудование — перечислить достаточно определённо].

8.7. Показания приборов учёта на дату передачи фиксируются в акте.

9. Расходы и обязательства до передачи

9.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель.

9.2. Иные расходы на подготовку и оформление сделки Стороны распределяют следующим образом:

• нотариальное удостоверение, если оно обязательно или выбрано добровольно: [кто несёт расход];
• банковские услуги: [кто несёт расход];
• подготовка документов и другие согласованные услуги: [заполнить применимые расходы].

9.3. Если Стороны договорились о возмещении Продавцом суммы уплаченной Покупателем государственной пошлины, размер, срок и способ возмещения: [заполнить сумму, срок и способ возмещения; если такой договорённости нет, удалить весь п. 9.3]. Такое возмещение определяет распределение расходов между Сторонами и не меняет лицо, признаваемое плательщиком государственной пошлины по Налоговому кодексу РФ.

9.4. Платежи, относящиеся к пользованию квартирой до её фактической передачи, Стороны распределяют следующим образом: [описать договорённость].

10. Ответственность

10.1. За нарушение обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с законом и этим договором.

11. Заключительные положения

11.1. Этот договор составлен в форме одного документа и подписан обеими Сторонами.

11.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в форме, предусмотренной законом.

11.3. Приложения к договору, если Стороны их оформляют, являются его частью:

• акт приёма-передачи квартиры;
• [перечень передаваемого имущества];
• [иные приложения].

12. Реквизиты и подписи

Продавец:

ФИО: [ФИО продавца]

Паспорт: [паспортные данные продавца]

Адрес: [адрес продавца]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail продавца]

Подпись:

[подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель:

ФИО: [ФИО покупателя]

Паспорт: [паспортные данные покупателя]

Адрес: [адрес покупателя]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail покупателя]

Подпись:

[подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

В бланке заполните согласованные сроки, сведения об объекте, реквизиты сторон, порядок подтверждения оплаты и состав передаваемого имущества. Приложения в пункте 11.3 включайте только те, которые стороны действительно оформляют.

Договор купли-продажи целой квартиры с полной оплатой после регистрации до передачи

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как безопасно передать деньги за квартиру

Способ расчёта нужно выбирать до подписания договора. Сторонам важно договориться не только о том, куда покупатель перечислит деньги, но и о том, когда продавец сможет их получить.

В договоре следует зафиксировать три обстоятельства: когда покупатель вносит деньги, какое подтверждённое событие позволяет продавцу их получить и каким документом или иным подтверждением удостоверяется платёж.

Основные варианты различаются условиями передачи денег.

Ни один из этих способов сам по себе не даёт абсолютной гарантии. Безопасность зависит в том числе от того, как условия расчёта согласованы с регистрацией перехода права и передачей квартиры.

Подробное сравнение способов оплаты, условий выплаты и возврата денег при несостоявшейся регистрации приведено в материале «Как безопасно передать деньги при продаже квартиры».

Когда сделку с квартирой можно считать завершённой

Подписание договора ещё не означает, что покупатель стал зарегистрированным собственником квартиры. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

После подачи документов покупателю нужно проверить результат регистрации, а продавцу — получение денег. Обе стороны должны убедиться, что квартира фактически передана в согласованном состоянии. Передачу оформляют актом или другим документом, о котором стороны договорились.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце продавец передал покупателю квартиру в Москве 30 сентября 2026 года на основании договора от 20 сентября. В документе указаны адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, передача двух комплектов ключей и показания приборов учёта. При осмотре комнаты были освобождены, сантехника и электропроводка работали, видимых повреждений отделки и выявленных недостатков не было. Ниже расположен отдельный шаблон: для своей сделки нужно заменить значения полей и указать фактическое состояние жилья.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г. [Город]　«[Число]» [Месяц] 20[Год — две цифры] г.

Продавец: [ФИО продавца]

Покупатель: [ФИО покупателя]

На основании договора купли-продажи квартиры
от «[Число договора]» [Месяц договора] 20[Год договора — две цифры] г.

Продавец передал, а Покупатель принял квартиру:

Адрес: [Адрес квартиры]

Кадастровый номер (при наличии): [Кадастровый номер]

Общая площадь: [Общая площадь]

Переданы ключи:
Количество комплектов: [Количество комплектов ключей]

Показания приборов учёта:
Электроэнергия: [Показания электроэнергии]
Вода: [Показания воды]

Состояние квартиры:
[Описание состояния квартиры]

Недостатки (при наличии):
[Описание недостатков]

Порядок устранения недостатков:
[Порядок устранения недостатков]

Подписи сторон:

Продавец[Подпись продавца] /[Расшифровка подписи продавца]/

Покупатель[Подпись покупателя] /[Расшифровка подписи покупателя]/

Описание состояния в акте относится к фактическому осмотру квартиры при передаче. Оно не подменяет проверку возможных скрытых недостатков.

Акт приёма-передачи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

При этом оплата и передача квартиры не обязательно происходят одновременно. Их сроки зависят от договора и выбранного способа расчётов. Поэтому ещё до подписания нужно определить последовательность действий, а после исполнения сохранить подтверждения каждого этапа.

Как проверить, что все условия сделки выполнены

Перед тем как считать сделку оконченной, покупателю и продавцу стоит проверить результат со своей стороны. Это помогает не забыть о документах, которые могут понадобиться, если позднее возникнут разногласия.

Покупателю

Убедитесь, что:

• установлено, кто является продавцом и почему он вправе распоряжаться квартирой;
• проверены основные документы, история собственности, зарегистрированные ограничения и обременения;
• выяснено, есть ли люди с правами пользования квартирой;
• условия подписанного договора соответствуют договорённостям;
• переход права собственности зарегистрирован;
• квартира фактически передана и это оформлено согласованным документом.

Продавцу

Проверьте, что:

• личность покупателя и при необходимости полномочия его представителя проверены;
• условия продажи и порядок расчётов зафиксированы письменно;
• деньги фактически получены, а оплату можно подтвердить;
• квартира передана покупателю в согласованном порядке;
• сохранились документы о расчётах, передаче квартиры и выполнении остальных условий договора.