Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Дети обладают имущественными правами, однако распоряжаться своей собственностью самостоятельно они не могут в силу возрастных ограничений. Ребенок может владеть частью квартиры, дома или объектом недвижимости целиком — но совершать действия по отчуждению имущества можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Контроль необходим для защиты имущественных прав детей, чтобы достигнув 18-летия, они могли пользоваться завещанными или подаренными им ценностями.

✅ Подготовка к оформлению договора купли-продажи квартиры несовершеннолетним

На законность оформления сделки влияет соблюдение порядка действий, предусмотренного для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником. Для начала необходимо определиться в понятиях:

• Несовершеннолетний — ребенок, который не достиг 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ). С понятием совершеннолетия связана «гражданская дееспособность». С 18 лет можно совершать сделки, брать на себя обязательства и отвечать за их выполнение.
• Малолетние — дети, не достигшие 14 лет. Крупные сделки от их лица осуществляют законные представители (ст. 28 ГК РФ) — родители или опекуны.
• Дети 14-18 лет уже имеют паспорт и могут распоряжаться собственными средствами, делать вклады, совершать мелкие сделки, но в отношении отчуждения имущества действует правило: нужно заручиться письменным согласием официального представителя — родителя, опекуна.
• Эмансипация — термин, означающий раннее совершеннолетие. Согласно ст. 27 ГК РФ, если ребенок достиг 16 лет, работает по трудовому договору или является предпринимателем, он может быть объявлен полностью дееспособным с согласия родителей и ООП или по решению суда.
• Брачный возраст напрямую связан с дееспособностью. Молодым людям разрешено вступать в брак после 16 лет (ст. 13 СК РФ) при наличии веских обстоятельств, после чего они становятся полностью дееспособными.

Самостоятельно продать квартиру смогут дети, которые достигли 18 лет. Подростки 14-18 лет вправе подписать договор сами, но только заручившись письменным согласием родителей (родных или приемных), попечителей. Если дети признаны эмансипированными, то уже с 16 лет они могут продать квартиру самостоятельно.

Основное правило: все сделки, касающиеся продажи квартиры (или доли недвижимости) несовершеннолетнего проводятся только с разрешения органов опеки и попечительства.

Если на момент подписания договора купли-продажи квартиры ребенком (14-18 лет) еще не составлено согласие взрослых представителей, его можно оформить позже. Если ребенок эмансипирован или достиг возраста 18 лет, обращаться в органы опеки не нужно. В противном случае без вмешательства госоргана договор не заключить.

О том, как совершается сделка читайте в статье "Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками".

✅ Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

В силу ограниченной гражданской дееспособности ребенок сам не может купить себе имущество, поскольку не имеет собственного источника доходов. Если им было получено наследство, соцпомощь, распоряжаться деньгами уполномочены только законные представители под чутким руководством ООП.

Не допускаются сделки, в которых родитель или иной близкий родственник продает свое имущество ребенку. В качестве покупателя будет действовать опекун или родитель (аналогично продаже от лица ребенка).

Сделки относительно покупки квартиры детьми встречаются крайне редко. Исключениями являются операции с недвижимостью, при которых родители обязаны оформить на ребенка жилье взамен отчуждаемого.

✅ Как получить разрешение органов опеки на оформление договора купли-продажи квартиры

Перед обращением в органы опеки следует убедиться, что все условия для выдачи разрешения соблюдены. Сотрудники госоргана оценивают следующее:

1. Возможность наделения ребенка иной недвижимостью. Чтобы не ущемить имущественные права детей, официальный представитель должен обеспечить несовершеннолетнего альтернативным жильем, которое по квадратуре не уступает продаваемому. Если продается доля квартиры, то родитель должен приобрести (подарить) равноценную долю в другой недвижимости (квартире, доме) — см. «Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку«.
2. Условия проживания в новом жилье. Если выяснится, что в случае продажи ребенок будет проживать в населенном пункте с худшей инфраструктурой и перспективами развития, ООП не даст согласие на сделку.
3. Предоставление ребенку суммы, разнозначной цене продаваемого жилья. Если альтернативное жилье не предоставляется, деньги, вырученные от продажи, кладутся на счет ребенка. Воспользоваться суммой он сможет после достижения 18 лет.

Читайте также "Разрешение от органов опеки на продажу квартиры".

Иногда ООП требуют, чтобы сумма была положена ребенку на счет до заключения договора купли-продажи. При отсутствии нужной суммы у родителей 2 выхода:

• обратиться в суд с иском об оспаривании отказа ООП в выдаче разрешения на квартиру;
• договориться с покупателем о предоставлении залога в счет стоимости квартиры, объяснив ситуацию.

На момент оформления сделки у ребенка может быть несколько объектов недвижимости в собственности, например — ½ квартиры подарила бабушка, ¼ дома досталась по наследству от дедушки. Если один из объектов продается, значит имущественное положение ребенка ухудшается. По этой причине важно наделить ребенка правами на альтернативное жилье не до оформления договора купли-продажи, а в процессе сделки или после нее.

Как это сделать:

• Дать письменное обязательство о выделении доли в квартире ребенку или оформлении недвижимости на несовершеннолетнего.
• Предоставить письменные доказательства покупки альтернативной недвижимости. Это может быть предварительный договор купли-продажи, обязательство о наделении долей по договору дарения.

Для получения разрешения необходимо собрать документы и обратиться в ООП, составив заявление:

🔻 Исключения

Иногда ООП дают разрешение на продажу квартиры без предоставления альтернативного жилья, если на это есть веские основания. Примеры обстоятельств:

• переезд родителей на ПМЖ в другую страну;
• приобретение недвижимости по ДДУ, но при условии, что строительство находится на стадии завершения;
• нуждаемость в лечении, срочном переезде в связи с неблагоприятной экологической обстановкой;
• обучение в другой стране.

Данный перечень может быть расширен. ООП действуют исключительно в интересах детей, даже если иногда приходится отступать от правил. При несогласии с полученным вердиктом его можно оспорить в суде.

✅ Нужно ли согласие второго родителя?

При продаже имущества ребенка необходимо, чтобы оба родителя обратились в органы опеки и попечительства. Если один из них будет не согласен, вопрос решается в суде.

Раздельное проживание родителей, официальный развод не относятся к причинам, позволяющим избежать оформления согласия.

Исключительные случаи — пропажа отца (матери) без вести; лишение родительских прав; смерть. В таких случаях представитель ребенка предоставляет документ, подтверждающий причины отсутствия второго родителя.

Скачать образец согласия отца на продажу квартиры ребенка

✅ Форма и содержание договора

Договор заключается в письменной нотариальной форме. Согласно ГК РФ (ст. 54 ГК РФ), в договоре прописываются условия, при соблюдении которых имущество переходит от Продавца Покупателю.

В документе присутствуют обязательные и дополнительные условия. Последние вносятся по усмотрению сторон и отражают их личные пожелания.

Большинство договоров состоит из следующих пунктов:

1. Преамбула — включает название документа, дату и место его составления. Ниже приводятся сведения: ФИО Продавца (несовершеннолетнего собственника квартиры), сведения о нем (место и дата рождения); ФИО законного представителя ребенка, его паспортные данные; ФИО Покупателя и данные его паспорта.
2. Предмет договора. Здесь указывает имущество, подлежащее продаже. Квартира должна быть идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, квадратура с разбивкой на жилую и нежилую площадь, этажность дома, в котором она расположена, и конкретно место нахождения объекта относительно других квартир. Если у жилья несколько собственников, указывается, какая доля принадлежит ребенку. Приводится наименование документа–основания для возникновения у Продавца права собственности. Это может быть дарственная, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, где указано ФИО ребенка как получателя имущества. Если на квартире имеются какие-либо обременения, например, она находится в залоге, под арестом или в кредите, информация о кредиторах или иных претендентах на имущество вносится в договор.
3. Цена квартиры, порядок оплаты. Согласно ст. 555 ГК РФ, без указания цены договор считается незаключенным. Можно указать полную стоимость или цену за за 1 м2 площади квартиры. Условия внесения средств должны быть четко прописаны. Наиболее надежным способом оплаты считается аренда банковской ячейки: продавец получит доступ к деньгам только при выполнении определенного условия, например, после предоставления выписки о перерегистрации имущества на Покупателя в Росреестре. Альтернативные варианты — использование аккредитива, перевод средств со счета Покупателя на счет Продавца или передача денег наличными.
4. Права и обязанности сторон. Здесь оговариваются все нюансы сделки, например, обязанность продавца предупредить обо всех недостатках квартиры, обязанность снять с регистрационного учета всех прописанных в недвижимости граждан. Обозначаются конкретные даты: оформления передаточного акта, выплаты средств за квартиру и иные.
5. Пункт о дееспособности Продавца (представителя) и Покупателя.
6. Подписи сторон. Представитель ставит подпись за себя и за ребенка.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

🔻 Нюансы составления договора, если ребенок — покупатель квартиры

Технически Покупателем будет являться представитель ребенка, но документы о праве собственности оформляются на несовершеннолетнего. Договор не имеет каких-либо существенных отличий, кроме содержания преамбулы.

Если ребенок не достиг 14 лет, то в ДКП он указывается как «Покупатель в лице своего законного представителя…». При этом родители (опекуны) действуют самостоятельно, присутствие ребенка не нужно.

Если ребенок старше 14 лет, он обязательно должен присутствовать на сделке, иметь при себе паспорт, подписывать все документы. При этом законные представители должны дать согласие на сделку. Оно оформляется отдельным нотариально заверенным документом, или содержится в договоре в виде отдельного пункта. При этом ребенок выступает в качестве «Покупателя, действующего с согласия своих законных представителей…».

✅ Документы

Сделка с несовершеннолетним покупателем требует сбора документов. Сторона Продавца, представляющая несовершеннолетнего, должна предоставить:

• паспорт представителя ребенка — родителя или до 14 лет — опекуна, с 15 лет — попечителя;
• разрешение ООП на совершение сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• свидетельство (справка ЕГРН) о праве собственности;
• кадастровый паспорт;
• выписку из домовой книги;
• выписку с лицевого счета о наличии (отсутствии) задолженности за услуги ЖКХ;
• ДКП, заверенный нотариусом.

Продавцу достаточно иметь при себе паспорт, по требованию продавца — документ, подтверждающий платежеспособность.

✅ Оплата за нотариальное удостоверение

Поскольку удостоверение обязательно, оплата составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Много споров возникает по поводу того, кто должен платить нотариусу. По умолчанию — тот, в чьих интересах совершение нотариальной сделки. Если квартиру (долю) продает ребенок, расходы несет сторона Продавца, однако стороны вправе договориться об ином порядке уплаты.

✅ Госрегистрация

В отделении Росреестра (МФЦ) регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Соглашение предоставляется как документ-основание для оформления перехода. Подать документы может ребенок, если он достиг 14-летия. За несовершеннолетних документы подают их официальные представители.

При желании можно вовсе избежать посещения Росреестра (МФЦ), поскольку по закону с февраля 2019 года ДКП, которые подлежат обязательному нотариальному заверению, отправляются нотариусом самостоятельно, если иное не предусмотрено в договоре. От покупателя требуется только подать необходимые документы и оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.

Для госрегистрации необходимо:

• предоставить удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении);
• заполнить заявление о регистрации перехода права собственности;
• предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
• подать правоустанавливающий документ на квартиру, кадастровый паспорт, техпаспорт;
• предоставит выписку о зарегистрированных в квартире лицах;
• подать оформленный должным образом договор купли-продажи в 3 экземплярах.

Поскольку отчуждается имущество несовершеннолетнего, обязательно предоставляется:

• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие отца (матери) ребенка на продажу;
• если квартира продается в долях, одна из которых принадлежит ребенку, необходимы согласия остальных собственников на продажу.

Поскольку ДКП имеет нотариальную форму, регистрация займет всего 3 рабочих дня. При отсутствии каких-либо необходимых документов регистрационные действия приостанавливаются до устранения недочетов.

После того как в Росреестр будет внесена запись о переходе права собственности от несовершеннолетнего Продавца Покупателю, представитель Продавца может получить положенную за квартиру сумму и сделка считается завершенной.

К имуществу, продаваемому от лица несовершеннолетнего, относятся с опаской. Зная законы, можно полностью обезопасить себя от риска отмены купли-продажи. Именно договора, заключаемые от имени детей, чаще всего подлежат оспариванию. Чтобы учесть все нюансы, не потерять время и деньги, надо выяснить: какие документы позволяют проверить юридическую чистоту сделки, если в квартире живет несовершеннолетний? Какая форма договора необходима при покупке? Кто должен оплачивать расходы за удостоверение соглашения и регистрацию перехода прав собственности? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.