Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Правообладатель доли имеет право не только жить в квартире, но и продать долю третьему лицу. Однако многие забывают, что реальная доля – это не вся квартира. Помимо продавца в ней проживают и другие совладельцы. Зачастую это приводит к ссорам, препятствованию продажи, уклонению от получения извещений от собственника. Виной тому незнание, как правильно заключить сделку.

Что нужно знать перед подписанием договора купли-продажи, с чего начинать? Определим пошаговую инструкцию, документы, сроки и стоимость процедуры. Представленный нами алгоритм поможет собственникам не наделать ошибок и не сорвать выгодную сделку.

✅ Можно ли продать долю в квартире?

Рынок недвижимости состоит из всевозможных операций – начиная от продажи квартир, и заканчивая скупкой микродолей «под прописку». Продажа доли считается одной из сложных сделок. Такие операции привлекают мошенников и любителей лёгкой наживы. Однако встречаются и успешные сделки.

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей как пожелает – подарить, заложить, завещать и продать (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Остальные совладельцы не могут чинить ему в этом препятствия. Вместе с тем они являются первыми покупателями на эту долю. Прежде чем искать покупателей на стороне, собственник обязан предложить выкуп другим содольщикам.

🔻 Какую долю можно продать

Классическая «доля» – это в первую очередь «право собственности», а не отдельно взятая комната. Если дробь представлена комнатой, значит собственники определили порядок пользования квартирой. Но далеко не факт, что вместе с продажей доли покупатель реально приобретет эту комнату. Нередко затем следует новое обсуждение – кому какая комната достанется?

🔻 Кто имеет право продажи доли

Отчуждать долю в квартире может только ее фактический собственник, чье имя указано в свидетельстве о праве или выписке из ЕГРН. Если у него нет времени заниматься оформлением, допускается продажа доли по доверенности. Для этого нужно заверить доверенность у нотариуса.

Основные требования к продавцу-собственнику:

• достижение 18 лет – совершеннолетний возраст;
• согласие родителей и органов опеки – если в сделке участвует ребенок до 18 лет (причем нужно выделить аналогичную долю в новой квартире или заменить ее денежной суммой на счету);
• дееспособность – осуществление сделок подобного рода, отсутствие психологических отклонений, совершеннолетие.

Также можно поручить оформление юристу, риелтору или агенту по недвижимости. Сейчас есть немало фирм, занимающихся продажей долей в квартирах. Однако нужно быть осторожным – среди них встречаются «черные риелторы» и мошенники.

✅ Основные сложности – что нужно знать?

Планируя продажу доли, нужно учитывать трудности, которые сопровождают процесс. Далеко не все зависит от продавца – обман встречается и со стороны контрагентов.

«Подводные камни» и риски – на что обратить внимание:

1. Препятствия купле-продаже – другие собственники могут быть против подселения чужих лиц. При этом и не выкупать долю по предложенной продавцом цене. Случается, что другие дольщики не отдают ключи или меняют замок от входной двери. В результате сделка затянется – существует риск упустить выгодного претендента, который вряд ли захочет связываться с проблемами.
2. Поиск содольщиков. Хорошо, если собственники живут в квартире и можно обговорить детали устно. Плохо, когда место жительства совладельцев неизвестно и они не появляются в квартире. Придется рассылать запросы, обращаться в адресное бюро, искать через знакомых и родственников – это непросто.
3. Определение размера – не факт, что проблемная доля представлена комнатой. Желающих занять просторное помещение немало. Отсюда и возникновение споров между собственниками – кому принадлежит та или иная комната (см. «Как перевести долю в комнату«).

4. Цена и скидки. Продажа отдельной доли и продажа всей квартиры – это разные сделки. Если собственник продает ⅓ часть, ему придется делать скидку на 30-50% – иначе актив никто не купит. Другое дело, если совладельцы продают доли в рамках одной сделки. Рыночная цена квартиры окажется выше, чем реализация дробей по отдельности. Об этом нужно помнить и стараться извлечь максимальную прибыль (см. «Как рассчитать стоимость доли в квартире«).
5. Получение согласия супруга. Если доля считается совместно нажитым имуществом – потребуется согласие мужа или жены. Особых сложностей нет, но придется раскошелиться у нотариуса.

Рисков при продаже долей значительно больше. Мы описали лишь основные моменты. Нужно понимать, что доля – это самостоятельный, но проблемный объект. Особенно, если продавцу не удалось реализовать ее среди совладельцев. Это станет «звоночком» для грамотного покупателя. Не факт, что он вступит в переговоры и не попросит скидку.

Рекомендуем статью «Подводные камни и риски при покупке доли в квартире«.

✅ Изменения, нововведения по закону 2019

Негативный опыт с продажей микродолей поставил важную задачу – пресечь намерения мошенников по отъему квартир у собственников. Законопроект уже рассмотрен в первом чтении Госдумы. Планируется, что со второй половины 2019 года он вступит в законную силу – продажа мизерных долей под «прописку» и «черные» схемы прекратятся.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Что входит в планы Нового закона о микродолях:

• запрет на продажу третьим лицам – родственников закон не коснется и никак не ограничит;
• запрет деления квартиры на микродоли – кроме случаев, когда жилье достается в ходе приватизации, наследования, дарения и т.д.
• соответствие минимальным размерам долей в рамках конкретного региона (от 8 до 15 м²) – если дробь окажется меньше, сторонний покупатель не сможет зарегистрироваться и/или вселиться в квартиру.

Новый закон призван вернуть доле ее истинное предназначение – место для проживания людей. Собственников «резиновых» квартир для прописки мигрантов будут наказывать рублем.

Однако ряд вопросов еще нуждается в доработке. Например, как считать минимальную площадь на человека? Можно ли будет прописывать детей? Как продавать малые доли в 1-комнатных квартирах и «студиях»?

✅ Пошаговая инструкция продажи доли в квартире третьему лицу

Юридически порядок не отличается от реализации квартиры. Однако нужно учесть, что жилье находится в долевой собственности. Правила обязывают считаться с интересами других совладельцев. Они имеют первоочередное право выкупа доли продавца – даже если он хочет выставить ее на продажу третьим лицам. Итак, с чего начинать?

🔻 Пошаговый порядок действий

Чтобы сделка прошла легко и законно, нужно придерживаться обязательных этапов. Помним о преимущественном праве – уведомления остальных содольщиков обязательны!

Инструкция – как продать долю в квартире третьему лицу:

1. Убедиться, что никто из собственников не хочет выкупать часть квартиры.
2. Найти покупателя на долю – для этого реально использовать объявления в газете, на досках и стендах, на сайтах (Авито, ЦИАН), через знакомых или риелторов.
3. Обсудить условия сделки – в частности, сумму продажи. Если покупатель согласен, можно рассылать уведомления в адрес совладельцев. Обязательно прописать ту сумму, за которую планируется продать долю третьему лицу. Если она окажется завышенной – сособственники могут оспорить сделку через суд.
4. Дождаться отказов от совладельцев или выждать 30-дневный срок.
5. Записаться на прием к нотариусу, взять список документов.
6. Собрать необходимые документы (включая копии извещений или нотариальных свидетельств о вручении писем).
7. Повторный визит к нотариусу с документацией.
8. Составление проекта договора купли-продажи доли в квартире + акта приема-передачи объекта. Нотариус проверит условия сделки, дееспособность ее участников, сверит данные из документов и оформит ДКП по всем правилам. Продавцу и покупателю останется прочитать текст, уточнить ряд моментов или сразу проставить подписи. Далее, нотариус проштампует договор и заверит его своей подписью.
9. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра». Необязательно идти в МФЦ лично – с 1 февраля 2019 года такая услуга входит в число нотариальных (бесплатно). После того, как регистраторы примут заявку, они внесут сведения о сделке в ЕГРН. Затем нотариус получит правоутверждающие документы и зарегистрированные договора купли-продажи. Участникам сделки останется прийти к нотариусу и забрать готовые выписки – в любое удобное для них время.

🔻 Уведомление о выставлении доли в квартире на продажу

Прежде чем выставлять долю на рынке недвижимости, продавец обязан соблюсти «претензионный» порядок. Как мы уже выяснили, это рассылка уведомлений о выставлении доли на продажу (ст. 250 ГК РФ).

Если извещений не будет, сделку с третьим лицом не зарегистрируют!

Итогом станет следующая реакция совладельцев:

• отказ от выкупа – в письменной форме у нотариуса;
• официальное согласие – исключает продажу доли постороннему лицу (не собственнику). Оформление согласия на покупку происходит одним из сособственников;
• отсутствие ответа – остается выждать 30 дней с момента получения уведомлений другими содольщиками.

Обратите внимание: уведомление нужно только в случае продажи доли третьему лицу. Если «ударить по рукам» со вторым собственником – извещения уже не нужны. Достаточно устного предложения и такого же согласия.

🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире третьему лицу

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

🔻 Перечень документов для продажи доли в квартире

Основной пакет с документами нужно предоставить нотариусу. Специалист сам внесет их в электронную заявку для подачи в Росреестр.

Продавец и покупатель готовят:

• свои паспорта – оригиналы и копии;
• документы на долю в квартире (например, свидетельство о праве на наследство – если имущество досталось после смерти прежнего собственника);
• свидетельство или выписка ЕГРН о регистрации права на долю;
• техпаспорт или план-экспликация жилого помещения;
• кадастровая выписка из ЕГРН;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах – выдается в паспортном столе или УФМС;
• справка об отсутствии долгов по квартплате;
• копии уведомлений остальных совладельцев;
• квитанция об оплате госпошлины.

Опционально могут понадобиться и другие документы:

• согласие второго супруга – если имущество общее совместное;
• акт-разрешение от ООП – при участии детей до 18 лет;
• нотариальные отказы сособственников;
• справка о дееспособности человека – выдается в медицинском учреждении дежурным терапевтом.

Перед тем, как отправлять данные о сделке в Росреестр, нотариус заполнит заявление о государственной регистрации. Сведения вписываются из договора купли-продажи, паспортов и других документов.

🔻 Стоимость, расходы, налоги

Одно из отличий продажи доли третьему лицу – дополнительные расходы. В частности, речь идет о затратах на рассылку уведомлений. Продавцу придется купить конверты на почте, заполнить бланк, оформить его как ценное письмо с описью вложений + уведомление о доставке адресату. Общая сумма расходов не превышает 150 рублей.

Обязательные платежи по услугам:

• оформление и пересылка доверенности обойдется в 1 500 рублей, в зависимости от региона;
• за составление проекта договора купли-продажи нотариус берет от 3 400 до 5 000 рублей – техническая и правовая работа;
• тариф госпошлины за удостоверение ДКП доли в квартире – 0,5% от суммы сделки, т.е. цены, за которую продавец реализует свою долю покупателю (по договоренности);
• госпошлина за регистрацию в Росреестре – 2 000 рублей без учёта скидки, 1 400 рублей с учётом 30-% скидки за подачу электронной заявки через нотариуса;
• подоходный налог для продавца 13% от цены сделки – при условии, что доля была в собственности менее 3 (5) лет.

Услуги нотариуса оплачивают до удостоверения ДКП и выполнения иных действий в пользу участников. Госпошлину Росреестра можно оплатить прямо на сайте Госуслуг или Росреестра. Для этого нужно указать реквизиты для оплаты – номер банковской карты или электронного кошелька. Необходимая сумма спишется в счет оплаты.

✅ Как правильно продать долю в квартире другому собственнику

Если есть возможность, желательно найти покупателя из числа собственников квартиры.

Это выгодно в плане переговоров и стоимости:

• во-первых, вам не придется делать 30-50% скидку – потери в деньгах сводятся к нулю;
• во-вторых, упрощенный порядок принятия квартиры – теоретическое отсутствие акта приема-передачи;
• в-третьих, если второй собственник член семьи, сделка займет пару дней. Не нужно уведомлять остальных дольщиков и ждать их ответов в течение месяца.

Для того, чтобы осуществить сделку, необходимо:

1. Договориться с потенциальным покупателем.
2. Обсудить условия сделки, способ передачи денег и стоимость доли.
3. Обратиться к нотариусу и заключить договор купли-продажи.
4. Получить выписки из ЕГРН.

Ситуация с документами, образцами, налогами и расходами идентичная описанной выше. Исключение в рассылке уведомлений – они не нужны.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Нам часто задают вопрос, как продать долю квартиры, если согласие получено от нескольких собственников?

Отвечаем:

• обсудите вопрос в присутствии вышеназванных претендентов – вероятно, одни уступят право покупки другим;
• заключите сделку с тем, кто первый выразил согласие (разумеется, если вы предложили выкуп одновременно всем);
• предложить раздел доли между всеми покупателями – произойдет дробление на микродоли. Соответственно, и оплата будет делиться на всех;
• выберите покупателя по своему усмотрению – наиболее логичный шаг.

Исходя из практики, множество претендентов на долю встречается редко. Чаще согласие дают один-два кандидата. Но в любом случае придется искать компромисс. Как вариант, устроить торги «кто больше даст». Условия должны быть адекватными, иначе велик риск вообще распугать покупателей.

✅ Ситуации, нюансы, особенности продажи:

🔻 1/2 доли

Владение половиной квартиры дает немалые преимущества в случае продажи. Однако нужно помнить, что ½ однокомнатной и ½ двухкомнатной квартиры имеют различия. Отчуждение 50% «однушки» – настоящая головная боль для собственника. Найдутся ли желающие делить и без того малогабаритную жилплощадь с незнакомым человеком? Выгоднее продать ½ долю второму собственнику – тогда последний станет владельцем всей квартиры.

Продажа ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что покупателю достанется комната. Даже если ранее заключалось соглашение об определении порядка пользования квартирой. Скорее всего, хотя и не всегда, придется договариваться с содольщиками по новой. Или решать вопрос в судебном порядке.

🔻 1/3 доли

Оптимальный вариант – продажа ⅓ доли второму собственнику. Если это невозможно, придется думать, как поделить жилплощадь с учетом интересов остальных жильцов в долевой собственности.

Продажа трети в 3-комнатной квартире гораздо выгоднее. Планировка жилья позволяет выделить покупателю отдельную комнату. Например, если в квартире уже проживает двое других совладельцев, проблем не возникнет. Правда, тут придется прийти к согласию – кто займет ту или иную комнату? Нередко возникают разногласия, например – по поводу проходной комнаты в «хрущевке». Обычно ее отдают одинокому собственнику, а изолированные помещения занимают семейные люди.

Сложнее всего продать ⅓ в двухкомнатной квартире. Выбирать придется не из 3-х, а из 2-х комнат. Если собственников много, возникнут проблемы. Однако если покупатель будет проживать один, он может занять любую из комнат или пользоваться квартирой целиком.

🔻 1/4 доли

Чем меньше проблемная доля, тем труднее ее продать. Основная головная боль для покупателя – где он будет жить? Одно дело, когда ¼ доля покупается «под регистрацию» в Москве, и совсем другое – с целью постоянного проживания.

Оформить продажу ¼ доли в двухкомнатной квартире получится только для регистрации. Если покупатель не из числа собственников, его доля вряд ли дотянет до минимальной жилой площади на человека. Суды в таком случае также категоричны – только регистрация без вселения. Читайте «Может ли прописанный в квартире человек претендовать на долю?»

Чуть лучше при продаже ¼ в трехкомнатной квартире. Скажем, если в квартире есть меньшие доли и одна крупная, например – 2/4. Договорившись с ее правообладателем, реально занять одну из трех комнат.

Если продавец хочет продать ¼ долю в квартире, он может потребовать компенсацию от других совладельцев. Выплаты происходят на основании пункта 3 ст. 252 ГК РФ и судебного решения. Но лучше договориться мирным путем, например – сделав небольшую скидку.

🔻 1/5 доли

Пятую часть квартиры обычно продают текущим собственникам. За счет присоединения они могут увеличить свои доли, а в ряде случаев стать владельцем всей квартиры.

Классический вариант – предложить выкуп совладельцам. Их отказ служит поводом для обращения в суд с целью принудительной продажи.

Однако стоит ли рассчитывать на большую сумму? Практика показывает, что 1/5 доли имеют низкую цену. Второй минус – ожидание расчетов. Если у совладельцев нет денег, они попросят о рассрочке. Как вы понимаете, процесс оплаты может длиться 10-20 лет, а то и больше.

🔻 2/3 доли

Привлекательный с точки зрения продажи вариант – ⅔ доли в квартире. Найти покупателей гораздо проще, поскольку они гарантированно получат отдельную комнату за счет большой доли.

Что делать, если в квартире живут два собственника – одному принадлежит ⅔, а второму – ⅓ доля? Финансово выгодный вариант с продажей квартиры целиком. Тем самым, можно выручить больше денег. Это особенно выгодно обладателю большей доли, т.к. при ее отдельной продаже он потеряет 20-30% на рынке жилья.

🔻 3/4 доли

Распределение может быть произвольным: ¾ и ¼ или две доли по 1/16, вариантов много. Лучшее решение – договориться о продаже всей квартиры. Обоюдная выгода позволит получить рыночную стоимость, а не уступать в цене из-за продажи проблемных долей.

Впрочем, иногда бывает так, что владелец ¼ доли в квартире не проживает. Собственник ¾ может продать ее семье. При таком раскладе покупатели получат в распоряжение всю квартиру и смогут в ней проживать. Для этой цели они могут оформить ипотеку – о том, как и где это сделать читайте в статье «Ипотека на выкуп доли в квартире».

✅ Частые вопросы:

🔻 Можно ли продать часть своей доли в квартире

Объявления о продаже долей позволяют сделать вывод, что это самостоятельные объекты для отчуждения. Вместе с тем собственник может не продавать долю целиком. Допускается дробление на несколько малых долей с целью их реализации. Например, выделить из ½ две малых части – по ¼ и продать двум разным покупателям. Другой вариант – поделить свою долю на две части: одну оставить, а вторую продать другому собственнику или третьему лицу. Но, разумеется, при соблюдении преимущественного права выкупа и через нотариуса.

🔻 Как можно быстро продать долю в квартире

Поиск покупателя на долю – процесс не быстрый. Для того, чтобы ускорить оформление, можно обратиться к риелторам или в агентства по недвижимости. Многие из них имеют базу из покупателей, готовых выкупить квартирные доли.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Если собственник не хочет идти к риелторам, вот несколько советов:

1. Выбирайте покупателя из числа собственников – с ними легче и быстрее договориться.
2. Собирайте нотариальные отказы от выкупа – на случай, если никто не хочет приобретать долю в квартире. Таким образом экономится время, не нужно ждать 30 дней на совершение сделки.
3. Заменить продажу залогом. Разница в том, что так выйдет быстрее: продавец получит деньги, а залогодержатель – необходимую долю в квартире.
4. Собирайте документы заранее – экономия времени.

Продажа доли через суд является самым длительным процессом. На разбирательства может уйти от 2-х до 6-ти месяцев. И это без учета апелляций, независимой экспертизы, неявки ответчиков и т.д.

🔻 Какую долю нельзя продать

Особых ограничений по размерам долей в законе не предусмотрено. Однако нужно помнить об общих факторах, которые осложняют и запрещают отчуждение долей в жилом помещении.

Не получится продать:

• арестованную долю в квартире – поскольку на нее наложено обременение в рамках исполнительного производства;
• долю в залоге – принадлежит залогодержателю (банку) и не может быть реализована без согласия кредитора (см. «Как продать долю в ипотечной квартире»);
• часть в праве несовершеннолетнего – при условии, что органы опеки усмотрят нарушение интересов ребенка (например, выделение меньшей доли в новой квартире);
• совместную собственность – не предусматривает долей, поэтому сперва придется их выделить (по соглашению или в судебном порядке);
• микродоли третьим лицам – нововведение 2019 года, которое пока не вступило в законную силу.

Ограничений в плане продажи невыделенных долей также не имеется. Даже если собственник реализует ½ квартиры, не представленную комнатой – сделка состоится.

🔻 Как оспорить продажу доли в квартире

Другие собственники могут стать оппонентами продавца. Что же им делать, если сделка уже состоялась?

Способы защиты:

1. При несоблюдении первоочередного права других собственников – обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок на обжалование – 3 месяца.
2. При продаже доли ниже той цены, которая была предложена содольщикам.
3. При замене продажи дарением – подать иск о признании сделки притворной (мнимой). Однако на практике доказательств может и не быть. Суд затребует у истца факты того, что продавец получил деньги за подаренную долю. Здесь нужно действовать в связке с грамотным юристом.

Срок на оспаривание продажи – 3 года с того момента, как стало известно о нарушении. Иногда период продлевается до 10 лет.

🔻 Как воспрепятствовать продаже

Закон стоит на стороне собственников – если последний захочет продать долю, он ее продаст. Остальные владельцы не могут чинить ему в этом препятствия. Однако есть вариант помешать продаже доли.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Совладельцам нужно предложить продавцу повременить со сделкой. Аргументом может быть реализация жилплощади целиком (пусть и разным покупателям). Нужно сделать акцент на том, что при таком раскладе выиграют все – в первую очередь в финансовом плане. Стоимость долей при одновременной их продаже выше, нежели цена по отдельности.

О том, как правильно осуществить процедуру читайте в статье «Продажа квартиры в долевой собственности».

🔻 Могут ли приставы продать долю в квартире

Да, у приставов есть такие полномочия. Продаже предшествует арест имущества, например – из-за просрочки по кредиту или неуплате алиментов. Первым делом обращают взыскание на счета, автомобили, драгоценности и прочие активы. Если они не покроют сумму долга, приставы легко могут арестовать, а затем продать долю в квартире заемщика (ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Отчуждение не коснется единственных долей в жизни семьи. Если помимо арестованных «квадратов» им больше негде жить – долю не тронут. Ситуации решаются в индивидуальном порядке. Потребуется ходить по отделениям ССП, писать заявления, выступать в суде и искать возможности погасить задолженность.

Подробнее об этом в статье «Могут ли забрать долю в квартире за долги по кредиту?».

Итак, продажа доли – это несложный, но требующий внимания процесс. Собственник имеет право реализовать имущество в пользу содольщика или третьего лица. Обязательные условия – преимущественное право выкупа и нотариальная форма договора купли-продажи. Без них Росреестр не зарегистрирует сделку. Не получится продать доли под арестом и залогом. Если в операции участвуют дети, им нужно выделить аналогичные доли в новой квартире.

Остались вопросы по продаже долей? Вероятно, ваш случай уникален и требует тщательного анализа. Если сложно разобраться самостоятельно, задайте вопрос юристам сайта. Они помогут с правовой позицией, сбором документов, оформлением договора и оспариванием сделок. Консультации также призваны обезопасить от проблем и рисков с мошенниками.

Как правильно продать долю в квартире – смотрите в видеосюжете: