Как продать долю в ипотечной квартире

Ипотека, наравне с ипотечным кредитованием, остается популярной формой покупки жилья. Однако никакая ипотека не гарантирует мира и согласия среди заемщиков. Случается, что один из них хочет продать свою долю и ищет подходящие варианты. Сложность в том, что квартира находится под обременением – в ипотеке. Прежде чем реализовать долю, нужно заручиться согласием банка. Кроме того, придется учитывать и интересы созаемщика – второго собственника.

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире? Надо сказать, что такая сделка гораздо сложнее обычной купли-продажи. Характерные особенности процедуры мы рассмотрим в нашей статье.

✅ Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики). Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой. Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.

Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?

✅ Способы и варианты

Избежать участия залогодержателя никак не получится. Первым делом нужно узнать, согласен ли вообще банк на такую процедуру? Обычно представители банка сами предлагают варианты с учетом сложившейся ситуации. О них и поговорим.

Способы продажи доли в ипотечной квартире:

• Досрочная выплата долга

Практикуется как с участием созаемщиков, так и при заключении сделки с посторонним покупателем. Суть в том, что покупатель перечисляет деньги-«остаток» по ипотеке на счет банка-залогодержателя. Или передает деньги продавцу под расписку. Происходит досрочное погашение долга по ипотеке. Тем самым, продавец снимает обременение с квартиры и может распоряжаться ею без участия банка. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли и регистрируют его у нотариуса. Расчеты производятся через ячейку в банке – после перехода права собственности к покупателю, продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Плюс в том, что продавец рассчитывается с кредитором, перестают «капать» проценты.

Минус — в сложности с продажей отдельной доли квартиры. Для того, чтобы снять обременение, придется погашать весь долг по ипотеке. Оптимальный вариант – действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.

Еще одним недостатком может быть истечение льготного периода на досрочное погашение кредита. Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты. Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима. Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.

• Разделение оплаты

Абсолютно безопасный и выгодный способ продажи квартиры. Участниками операции выступают три стороны: продавец (заемщик), покупатель и финансовое учреждение. Денежная сумма за долю квартиры разделяется на 2 части. Затем финансы помещают в две ячейки в присутствии сотрудника банка. Одна часть суммы – это «остаток» долга по ипотеке. Вторая – «остаток» от стоимости имущества.

Заключается ДКП доли квартиры – в присутствии нотариуса, продавца и покупателя. Затем документ отдается на регистрацию в Росреестр. После того, как банк получит оставшиеся за ипотеку деньги, он выдает справку о снятии обременения с квартиры. Отныне покупатель становится собственником жилплощади. «Остаток» после погашения ипотеки получает из ячейки продавец.

• Переуступка прав и обязанностей

Схема, в ходе которой продавец доли передает свои права в пользу покупателя – созаемщика или третьего лица. Опять же, без согласия банка не обойтись. Прежде чем одобрить сделку, кредитор проверит потенциального плательщика – если он платежеспособен, имеет «белую зарплату», проблем возникнуть не должно.

Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик оформляют новое соглашение на тех же условиях, что и предыдущее. Вместо заемщика и созаемщика остается один должник (ст. 391 ГК РФ). Второй получает средства, которые были внесены в счет погашения задолженности. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку.

✅ Как продать долю в ипотечной квартире

Большой плюс, если вы находитесь в хороших отношениях с созаемщиком. Выгоднее продать долю ему, а не постороннему человеку. Покупателей на стороне вы можете вовсе не найти. Или же придется делать существенную скидку в ущерб себе.

🔻 Рабочая схема: описание + пример

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

На практике проще продавать не долю, а квартиру целиком. Иногда с этим может помочь банк. Однако если вопрос стоит именно на продажу доли квартиры, разумнее действовать в следующем ключе:

Обратиться в банк и получить согласие (!) Поиск покупателя, который готов выкупить долю за наличные или ипотечные средства. Желательно из числа созаемщиков или родственников. Предположим, что сумма сделки – 2 000 000 рублей, а остаток по ипотечному долгу – 700 000 рублей. Обычно заключают соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи. Далее, покупатель передает продавцу 700 000 рублей в качестве задатка. «Ипотечник», в свою очередь, направляет эти деньги в банк с целью погашения своей части долга по ипотеке. Если задолженность выплачена в полном объеме, банк выдаст справку о снятии обременения. Изменения регистрируются в местном отделении Росреестра. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли квартиры, заверяют его у нотариуса и вносят изменения в ЕГРН. «Остаток» в виде 1 300 000 рублей покупатель передает продавцу – наличными, через банковскую ячейку или депозит нотариуса.

🔻 Пошаговая инструкция

Для примера рассмотрим поэтапную инструкцию, как действовать при заключении сделки:

1. Запрос в банк

Первое, что нужно сделать в обязательном порядке – оповестить банк о намерении реализовать долю (например, второму заемщику). Обратитесь в отдел ипотечного кредитования, сообщите, что хотите заключить сделку о продаже доли, а также погасить задолженность в счет задатка. Ситуация решается в индивидуальном порядке – поскольку у каждого банка своя политика и условия для таких сделок.

2. Найти покупателя – из числа заемщиков или третьих лиц

Согласно общему порядку, здесь также действует преимущественное право выкупа. Составьте уведомление в адрес созаемщика, сообщите о продаже ипотечной доли, назначьте цену и способы расчетов (ст. 250 ГК РФ). Привлечение покупателей на стороне возможно только в случае отказа текущих созаемщиков по ипотечному кредиту.

3. Составить предварительный договор купли-продажи

Обычно его составляют у нотариуса выбранного банка. Подписи проставлять не нужно, т.к. предстоит регистрация сделки. Иногда ПДКП заменяют соглашением о задатке – кому как удобнее.

4. Погашение ипотечного долга

Собственник доли и потенциальный покупатель обращаются в отделение банка (залогодержателя). Покупатель передает деньги в счет оплаты ипотеки, а собственник – ипотечный договор и документы. Далее, нужно оформить заявление о досрочном погашении ипотечных взносов (не везде требуют). Сотрудник банка сообщит, как именно произойдет снятие обременения с квартиры.

5. Подписание предварительного договора купли-продажи

Завершив передачу денег, стороны проставляют подписи в конце ПДКП или соглашения о задатке. Получатель денег оформляет расписку — о том, что он получил деньги от покупателя.

6. Снятие обременения (залога)

Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит в электронном режиме. Сейчас это поручено нотариусам, поэтому сотрудники банка окажут помощь в регистрации. Далее, останется получить выписку из ЕГРН с пометкой о снятии обременения с квартиры. Как правило, это пустая строчка в графе «Обременение».

7. Оформить договор купли-продажи

Начиная с данного этапа, продажа происходит по стандартному сценарию. Участники сделки обращаются к нотариусу, оформляют ДКП и получают экземпляры договоров.

8. Регистрация сделки

Нотариус поможет отправить документы на регистрацию в Росреестр. Оттуда придут обновленные выписки из ЕГРН – о зарегистрированном праве собственности на квартиру.

9. Окончательные расчеты

Помним, что продавец должен получить сумму, оставшуюся после погашения ипотеки. Желательно осуществлять расчет через арендованную банковскую ячейку – так надежнее, удобнее и быстрее. Доступ к ячейке будет получен только после регистрации сделки в ФКП «Росреестра». При участии нотариуса можно арендовать его ячейку в банке.

🔻 Образец заявления о досрочном погашении ипотечного кредита

Скачать образец заявления о досрочном полном/частичном погашении ипотечной ссуды

🔻 Образец предварительного договора купли-продажи доли в ипотечной квартире

Основной момент, который нужно отразить в договоре – сведения о покупке доли при участии банка. «Ипотечники» могут указать, что привлекают заемные средства этого или другого финансового учреждения (см. «Ипотека на выкуп доли в квартире«). Остальные положения не отличаются от стандартного образца.

Скачать образец договора купли-продажи доли в ипотечной квартире

🔻 Документы

Огромное внимание нужно уделить документации. Желательно готовить ее заблаговременно, чтобы не потерять время при оформлении сделки.

Полный список документов:

• удостоверения личностей – паспорта или свидетельства о рождении (детям до 14 лет);
• выписка из ЕГРН или свидетельство – о праве собственности на отчуждаемый объект с пометкой «ипотека»;
• ПДКП ипотечной доли без подписей участников сделки;
• технический план квартиры + кадастровая выписка;
• справка по форме №9 – другими словами, архивная выписка из домовой книги;
• выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
• оценочный акт квартиры – обычно компанию рекомендуют сами банки, но в любом случае у фирмы должна быть лицензия на оценочную деятельность;
• прочие документы.

Дополнительно может понадобиться акт-разрешение от органов опеки, в том случае, если в купле-продаже участвует ребенок или недееспособное лицо. О получении документа нужно позаботиться заранее – срок его выдачи может растянуться на 15-30 дней.

Читайте также «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«.

🔻 Госпошлины, расходы

При сделках с ипотечной недвижимостью возникают расходы на оформление документов. За что придется платить?

• штраф за переоформление ипотечного договора – в соответствии с политикой банка, обычно от 1% на остаток долга;
• оценочная экспертиза квартиры – в среднем от 1 500 рублей;
• госпошлина за удостоверение договора у нотариуса – 0,5% от цены, но в пределах 300 рублей, и не свыше 20 000 рублей;
• госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей;
• запрос выписки ЕГРН о снятии обременения с квартиры – 400 рублей.

О взаиморасчетах стороны договариваются заранее. Желательно отразить этот факт в ПДКП доли квартиры или в соглашении о задатке. От продавца также потребуется оформить расписку – о получении денежных средств.

Отметим, что продажа доли в залоговой недвижимости имеет много сложностей и подводных камней. Нужно найти покупателя, согласного на погашение ипотеки. Только в таком случае можно рассчитывать на одобрение банка. По факту, кредитору не важно, кто и как погасит ипотеку, главное обеспечить такое погашение. Впрочем, могут возникнуть трудности с досрочной выплатой займа – не все банки приветствуют такой подход.

Ипотека считается наиболее рискованным видом вложений в недвижимость. Неудивительно, что здесь много вопросов, тонкостей, рисков и обмана. Продать долю в ипотечной квартире без помощи юриста – очень сложно. От вас потребуется изучить кредитный договор, политику банка, положения закона, степень рисков, надежность покупателя и т.д. Если вам нужна срочная консультация – задайте вопрос юристам нашего сайта. Они разъяснят вашу ситуацию и подскажут верное решение.

Смотрите видео о трудностях и нюансах продажи квартир, находящихся в ипотечном залоге у банка: