Как оформить все доли квартиры на одного собственника

С чего начать оформление всех долей

Прежде всего выясните, кому сейчас принадлежит квартира. Для этого понадобятся актуальные сведения из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости.

Проверьте:

• Кто является собственником: Нужно установить всех владельцев, чьи доли предстоит передать одному человеку.
• Какой размер доли у каждого: Это поможет определить, какие именно доли и от кого нужно получить.
• Есть ли ограничения: Обратите внимание на ипотеку, арест, запрет на регистрационные действия и другие обременения.
• На каком основании возникло право собственности: Это важно для выбора дальнейшего оформления.

Если обнаружились ипотека, арест или запрет, не переходите сразу к подписанию договора. Сначала выясните, требуется ли специальное разрешение, согласие или снятие ограничения.

Удобно заранее записать, кому принадлежит каждая доля, кому она должна перейти и по какому основанию. Например:

Такая таблица поможет разобраться, сколько сделок или других действий потребуется и какие условия нужно проверить для каждого владельца.

Если все доли уже принадлежат одному человеку, заключать дополнительную сделку не нужно. Достаточно убедиться, что сведения в ЕГРН отражают его право на всю квартиру.

Как передать доли, если все собственники согласны

Когда владельцы готовы добровольно передать свои доли одному человеку, способ оформления зависит прежде всего от того, будут ли они получать за них деньги.

Но одного согласия собственников недостаточно. Перед сделкой нужно проверить нотариальную форму, брачный режим имущества, наличие ограничений и права несовершеннолетних, если они участвуют в сделке как собственники.

Дарение долей

Дарение подходит, когда владелец передаёт свою долю другому человеку без оплаты. Например, родители могут подарить долю ребёнку, родственники — друг другу, а несколько собственников — передать свои доли одному получателю.

Договор дарения недвижимости между гражданами необходимо удостоверить у нотариуса. Это требование действует и тогда, когда долю дарят родственнику (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Если доля принадлежит ребёнку, нельзя просто выбрать дарение на тех же условиях, что и для взрослого собственника. Для распоряжения детским имуществом предусмотрены отдельные ограничения.

Подробности самостоятельного оформления подарка разобраны в материале «Как подарить долю в квартире родственнику или другому человеку».

Если нужен именно пример проекта, заполненный договор дарения 1/2 доли совершеннолетней дочери показывает передачу одной уже зарегистрированной половины. Он не устанавливает права других сособственников и не подтверждает, что одаряемой уже принадлежит остальная доля. Это ограниченный пример отдельного перехода, а не готовый договор сбора всех долей от нескольких владельцев.

Купля-продажа долей

Если будущий единственный собственник платит другим владельцам за их доли, передачу оформляют по договору купли-продажи.

До подписания договора нужно согласовать цену каждой доли и порядок расчётов, подготовить документы продавцов и проверить ограничения на недвижимость. Также важно выяснить, требуется ли нотариальное удостоверение сделки.

Отдельное правило действует при продаже доли постороннему человеку. Другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки — возможность купить продаваемую долю раньше постороннего покупателя на предусмотренных законом условиях (ст. 250 ГК РФ).

Если же покупатель уже владеет долей в этой квартире, он не считается посторонним лицом по отношению к другим участникам долевой собственности. Поэтому при выборе порядка продажи важно учитывать не только количество продавцов, но и статус покупателя.

Порядок продажи доли, в том числе постороннему покупателю и другому сособственнику, подробнее рассмотрен в статье «Как продать долю в квартире».

В заполненном примере продажи 1/2 доли продаётся вся уже зарегистрированная половина, полученная по наследству, постороннему покупателю: другой сособственник отказывается от покупки, цена перечисляется после регистрации, а до расчёта сохраняется залог продавца. Для продажи уже существующему сособственнику или нескольких последовательных выкупов этот набор условий нельзя переносить автоматически. Подробный проект и выбор его модулей разобраны в отдельной инструкции.

Обязательно ли обращаться к нотариусу

По общему правилу сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость требует нотариального удостоверения. Но закон предусматривает исключения, и возможность обойтись без нотариуса зависит от конкретной сделки.

Например, одно из исключений связано с ситуацией, когда все участники долевой собственности одновременно отчуждают все принадлежащие им доли по одной сделке. Это предусмотрено ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ.

Чтобы понять, подходит ли исключение, нужно проверить, кто именно отчуждает доли, все ли сособственники участвуют и действительно ли все доли передаются одновременно по одному договору.

Поэтому форму сделки лучше определить до подготовки окончательного договора, а не после его подписания.

Ниже — договор только одновременной продажи всей квартиры ровно двумя взрослыми собственниками лично одному покупателю. Все доли — личное имущество продавцов и в сумме составляют единицу; нет детских долей, залога, арестов и сохраняющих пользование лиц. Платёж каждому продавцу выбран после регистрации с соответствующим риском. Это иллюстрация одной общей сделки, не последовательных выкупов долей у разных владельцев; форму и согласия проверяют отдельно.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В DOCX — договор продажи всей квартиры двумя собственниками по 1/2: цена 10 млн рублей, каждому по 5 млн прямым переводом после регистрации перехода прав.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ВСЕЙ КВАРТИРЫ

Место заключения: [Место заключения]
Дата: [Дата договора]

Продавец 1: [ФИО продавца 1], дата и место рождения [Дата и место рождения продавца 1], паспорт [Паспорт продавца 1], адрес [Адрес продавца 1].

Продавец 2: [ФИО продавца 2], дата и место рождения [Дата и место рождения продавца 2], паспорт [Паспорт продавца 2], адрес [Адрес продавца 2].

Покупатель: [ФИО покупателя], дата и место рождения [Дата и место рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], адрес [Адрес покупателя].

1. Предмет договора

Продавцы одновременно продают все принадлежащие им доли, составляющие в сумме право на всю квартиру, а покупатель приобретает квартиру целиком: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер], общая площадь [Площадь квартиры] кв. м, [Иные необходимые характеристики].

Продавцу 1 принадлежит [Доля продавца 1] доли на основании [Документ приобретения продавца 1]; запись ЕГРН [Запись ЕГРН продавца 1].

Продавцу 2 принадлежит [Доля продавца 2] доли на основании [Документ приобретения продавца 2]; запись ЕГРН [Запись ЕГРН продавца 2].

Все продавцы лично и одновременно отчуждают все свои доли одному покупателю. После государственной регистрации перехода всех прав покупатель приобретает квартиру целиком.

2. Цена и расчёты

Общая согласованная цена квартиры составляет [Общая цена] рублей.

Из общей цены продавцу 1 причитается [Сумма продавцу 1] рублей. Покупатель перечисляет эту сумму на счёт продавца 1: [Реквизиты счёта продавца 1], в срок [Срок платежа продавцу 1] после государственной регистрации перехода всех долей к покупателю. Исполнение подтверждается документом банка о зачислении на указанный счёт.

Из общей цены продавцу 2 причитается [Сумма продавцу 2] рублей. Покупатель перечисляет эту сумму на счёт продавца 2: [Реквизиты счёта продавца 2], в срок [Срок платежа продавцу 2] после государственной регистрации перехода всех долей к покупателю. Исполнение подтверждается документом банка о зачислении на указанный счёт.

Сумма платежей всем продавцам равна общей цене. До государственной регистрации деньги по настоящему порядку не перечисляются. При приостановлении регистрации срок, исчисляемый после её завершения, не наступает; стороны устраняют указанные органом регистрации причины. При отказе в регистрации оплата по этому условию не производится, а дальнейшая судьба договора согласуется отдельно либо определяется в установленном законом порядке. Сам отказ не объявляется автоматическим расторжением договора.

3. Правовое состояние квартиры

Продавцы подтверждают, что отчуждаемые доли являются их личным имуществом, не входят в неразделённую общую собственность супругов, не заложены, не арестованы, не обременены правами арендаторов и не находятся под запретом. Основания этих сведений: [Документы о правовом состоянии]. Лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, нет, что подтверждается [Сведения о проверке прав пользования].

4. Передача и регистрация

Стороны подают документы на государственную регистрацию перехода прав в срок [Срок подачи документов]. Расходы, связанные с оформлением сделки и регистрацией, распределяются так: [Распределение расходов].

Продавцы освобождают квартиру и совместно передают её, ключи и документы покупателю по отдельному передаточному акту в срок [Срок передачи] после [Согласованное событие передачи]. В акте указываются фактическое состояние, замечания, переданные ключи, документы и показания приборов учёта. Покупатель принимает квартиру в согласованном порядке. Переход права собственности подлежит государственной регистрации и не подменяется подписанием акта.

5. Заключительные условия

Стороны лично подписывают настоящий договор. Изменение его условий оформляется в надлежащей для сделки форме. Неисполнение обязательств разрешается по договору и закону; настоящее соглашение не устанавливает автоматического возврата зарегистрированного права продавцам. Содержание договора прочитано сторонами, условия цены, платежей и передачи согласованы.

Реквизиты и подписи:

Продавец 1: [Подпись продавца 1] / [ФИО продавца 1]

Продавец 2: [Подпись продавца 2] / [ФИО продавца 2]

Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

Бланк для самостоятельного заполнения. Учебный договор только для одновременной продажи всей квартиры всеми взрослыми дееспособными собственниками лично одному покупателю. Доли — личное имущество продавцов, их сумма равна единице; нет детских долей, супружеского спора, ипотеки, ареста, аренды и сохраняющих право пользования лиц. Выбран прямой перевод каждому продавцу после регистрации всех долей: продавцы осознанно принимают риск такой отсроченной оплаты. Обязательность нотариальной формы и нужные согласия проверяют по документам; простой письменный текст не объявлен достаточным для любого случая. Не для совместной собственности с неопределёнными долями или продажи не всех долей. Ровно два продавца; суммы и доли проверяют отдельно для каждого.

Договор продажи всей квартиры двумя продавцами

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как оформить долю, если среди собственников есть ребёнок

Здесь прежде всего нужно различать регистрацию по месту жительства и право собственности.

Если ребёнок только зарегистрирован в квартире, но не владеет долей, сама регистрация не делает его собственником. Поэтому применять к нему порядок отчуждения детской доли только из-за прописки не нужно.

Отдельно учитывайте возраст ребёнка и допустимость самой сделки. Дарение доли от имени малолетнего нельзя рассматривать как обычный способ передать его имущество взрослому, чтобы собрать все доли квартиры в одних руках.

Поэтому, если одна из долей принадлежит ребёнку, начинать нужно не с выбора договора, а с проверки условий распоряжения его имуществом.

Что делать, если один из собственников не согласен

Без согласия собственника или другого предусмотренного законом основания оформить его долю на другого человека нельзя. Желание остальных владельцев собрать всю квартиру в одних руках само по себе такого права не даёт.

Начать стоит с переговоров. Можно предложить выкупить долю или обсудить другой добровольный способ урегулирования. Если договориться не удалось, нужно выяснить, есть ли основания для обращения в суд.

Если необходимые условия отсутствуют, рассчитывать на такой судебный механизм нельзя. Тогда следует продолжать искать согласованный способ решения вопроса.

Если собственник не может участвовать в сделке

Не всегда отсутствие владельца означает, что он не согласен передавать долю. Возможно, человек просто живёт в другом городе или не может приехать для оформления документов.

В таком случае сначала выясните, готов ли он участвовать в сделке лично либо через представителя, у которого есть действующие полномочия.

Другая ситуация — когда связи с собственником нет и его местонахождение неизвестно. Подписывать договор за такого человека без законных оснований нельзя.

Прежде чем выбирать дальнейший порядок действий, необходимо установить:

• какие сведения о владельце имеются;
• требуется ли специальная процедура для определения его правового статуса;
• существует ли лицо, которое вправе действовать от его имени.

Подписывать документы за другого собственника можно только при наличии соответствующих полномочий. Само отсутствие человека не даёт остальным владельцам права распоряжаться его долей.

Если доля принадлежала умершему собственнику

После смерти владельца нельзя передать его долю другому человеку по обычному договору дарения или купли-продажи от имени умершего. Сначала необходимо оформить наследственные права.

Порядок действий следующий:

1. Определить наследников

   Нужно установить, кто вправе претендовать на долю умершего собственника.

2. Оформить наследственные права

   Прежде чем распоряжаться долей, наследники должны оформить свои права на наследственное имущество.

3. Зарегистрировать права наследников

   Полученные права необходимо отразить в ЕГРН.

4. Решить вопрос о передаче долей

   После оформления наследства наследники могут распоряжаться полученными долями на подходящем основании.

Таким образом, если часть квартиры входит в наследство, оформление всех долей на одного человека начинается с наследственных действий. Только после них можно переходить к последующим сделкам с полученными долями.

Сколько стоит оформление и какие налоги возможны

Единой стоимости оформления всех долей на одного человека нет. Расходы будут различаться даже для квартир с одинаковым количеством собственников.

На итоговую сумму влияют:

• способ передачи долей — дарение или продажа;
• количество участников;
• стоимость недвижимости;
• необходимость нотариальных действий;
• налоговые последствия выбранных сделок.

При расчёте расходов нужно отдельно учитывать оформление документов и сделки, возможный НДФЛ у получателя подаренной доли и возможный налог у продавца при купле-продаже.

При дарении между членами семьи или близкими родственниками может применяться освобождение от НДФЛ. Но оно зависит от того, относится ли конкретный получатель дара к установленной законом категории. Любая родственная связь сама по себе не означает, что налог платить не придётся.

Поэтому перед выбором между дарением и куплей-продажей стоит оценить не только расходы на нотариуса и регистрацию, но и возможные налоговые последствия для участников.

Как завершить оформление всех долей

Когда договор подписан или получен другой документ, подтверждающий основание перехода права, необходимо зарегистрировать переход права собственности.

Одна лишь подпись под договором не означает, что вся квартира уже принадлежит одному человеку. Переход права завершается государственной регистрацией.

После регистрации проверьте сведения ЕГРН:

• Единственным собственником указан нужный человек.
• Право собственности зарегистрировано за ним на всю квартиру.
• Сведения об ограничениях отражены корректно.

Именно по итоговой записи в ЕГРН можно убедиться, что оформление завершено и квартира целиком зарегистрирована за одним владельцем.