Как передать долю в квартире другому человеку и выбрать способ

Какой способ передачи доли выбрать

Собственник вправе распоряжаться принадлежащей ему долей в квартире (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Для предварительного выбора договора ориентируйтесь на свою договорённость с получателем.

Эти способы различаются не только названием договора. Дарение предполагает безвозмездную передачу имущества (ст. 572 ГК РФ). При мене стороны обмениваются имуществом (ст. 567 ГК РФ). А рента предусматривает передачу имущества в обмен на периодические выплаты или содержание (ст. 583 ГК РФ).

Посмотрим, какие правила действуют для каждого способа и в каких случаях первоначальный выбор придётся пересмотреть.

Если за долю платят деньги

Когда другой человек покупает у вас долю за согласованную цену, обычно нужен договор купли-продажи. Но перед его подготовкой выясните, кто покупатель: посторонний человек или один из действующих собственников квартиры.

Если покупатель не является сособственником

При продаже доли постороннему человеку остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Это означает, что сначала им нужно предложить приобрести долю по той же цене и на остальных равных условиях, на которых вы собираетесь продать её постороннему покупателю.

Продавец обязан письменно известить сособственников о цене и других условиях продажи. Для недвижимости срок ожидания составляет 1 месяц со дня извещения. Если все сособственники раньше письменно отказались от покупки, продавать долю постороннему человеку можно без ожидания окончания месяца (ст. 250 ГК РФ).

При этом условия предложения должны соответствовать будущей продаже. Например, нельзя сначала предложить сособственникам долю за одну цену, а затем продать постороннему покупателю дешевле.

Поэтому перед продажей важно не только правильно предложить долю остальным собственникам, но и сохранить доказательства извещения и соблюдения условий продажи. Подготовка самого извещения, подтверждение его доставки и действия при изменении цены — отдельная практическая задача. На отдельной странице разобрано, как уведомить сособственников о продаже доли.

Как пример для согласования с нотариусом доступен проект продажи уже зарегистрированной 1/2 доли постороннему покупателю. В заполненном случае взрослая собственница продаёт унаследованную половину, другой собственник сохраняет свою половину и оформляет нотариальный отказ. Цена уплачивается после регистрации; до оплаты предусмотрен залог в пользу продавца, передача и доступ оформляются отдельно в установленный срок. Это не готовая схема для детской доли, банковской ипотеки, выделения новой части или другой оплаты. Права пользования, ограничения, согласия, форму отказа и все сроки проверяют по реальным документам; подтверждённый адрес дома не доказывает квартиру, кадастровый номер или право персонажа.

Если долю покупает другой сособственник

Когда покупатель уже владеет долей в той же квартире, правило применяется иначе.

Преимущественное право, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, относится к продаже доли постороннему лицу. Поэтому продажу одному из существующих сособственников не нужно автоматически оформлять по тому же порядку извещения остальных собственников, который применяется перед продажей третьему лицу (ст. 250 ГК РФ).

Если за долю действительно платят деньги, предварительно выбирайте куплю-продажу. Но прежде чем готовить договор, установите статус покупателя и проверьте остальные ограничения сделки. Порядок продажи и случаи передачи 1/2 доли разобраны в отдельной статье: как продать долю в квартире.

Если хотите передать долю бесплатно

Когда другой человек получает долю без оплаты, передачи другого имущества или встречных обязательств, подходит договор дарения.

При настоящем дарении не требуется сначала предлагать долю остальным сособственникам. Преимущественное право покупки относится к предусмотренному законом возмездному отчуждению доли, а дарение является безвозмездной сделкой (ст. 572 ГК РФ, ст. 250 ГК РФ).

Обязательно ли идти к нотариусу

Да, если договор дарения недвижимости заключают граждане. С 13 января 2025 года такие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от того, дарят всю квартиру или отдельную долю (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Поэтому в 2026 году передать долю по договору дарения между гражданами, обратившись только в МФЦ и не удостоверяя договор у нотариуса, нельзя.

Нужно ли платить налог с подаренной доли

Если получатель входит в установленный НК РФ круг членов семьи и близких родственников, доход от подарка обычно освобождается от НДФЛ. Когда такого родства нет, у получателя может возникнуть обязанность заплатить налог.

Однако есть специальное исключение для получателей со статусом иностранного агента. Подробно круг родственников, налоговые ставки и исключение разобраны ниже, в разделе о налогах. Для подготовки конкретного договора перейдите к отдельной статье: как подарить долю в квартире.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В файле отец дарит десятилетнему ребёнку всю зарегистрированную унаследованную 1/3 долю; ребёнка представляет мать. Это заполненный учебный проект, а не удостоверенный договор.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

г. [Город заключения]

[Дата заключения]

[ФИО дарителя], [Дата рождения дарителя] рождения, паспорт серии [Серия паспорта дарителя] № [Номер паспорта дарителя], выдан [Кем выдан паспорт дарителя] [Дата выдачи паспорта дарителя], зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации дарителя], именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,

и несовершеннолетний [ФИО ребёнка], [Дата рождения ребёнка] рождения, свидетельство о рождении серии [Серия свидетельства о рождении] № [Номер свидетельства о рождении], именуемый в дальнейшем «Одаряемый», от имени которого действует его законный представитель — мать, [ФИО матери], [Дата рождения матери] рождения, паспорт серии [Серия паспорта матери] № [Номер паспорта матери], что подтверждается сведениями о рождении Одаряемого,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Даритель безвозмездно передаёт Одаряемому в собственность принадлежащую Дарителю [Размер даримой доли] долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

1.2. Квартира расположена по адресу: [Адрес квартиры].

1.3. Условный кадастровый номер квартиры: [Кадастровый номер квартиры].

1.4. Общая площадь квартиры — [Общая площадь квартиры] кв. м.

1.5. Дарителю принадлежит [Размер даримой доли] доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по закону от [Дата свидетельства о праве на наследство], условный реестровый № [Реестровый номер свидетельства о праве на наследство].

1.6. Даритель передаёт Одаряемому всю принадлежащую ему [Размер даримой доли] долю. Настоящий договор не предоставляет Одаряемому право собственности на конкретную комнату или иную физически выделенную часть квартиры.

2. Безвозмездность и принятие дара

2.1. Доля передаётся безвозмездно.

2.2. Одаряемый и его законный представитель не передают Дарителю деньги, имущество или имущественные права и не принимают на себя встречные обязательства в обмен на подаренную долю.

2.3. Законный представитель Одаряемого от имени несовершеннолетнего принимает указанную [Размер даримой доли] долю в дар.

3. Право Дарителя и ограничения

3.1. В рамках этого учебного примера Стороны исходят из того, что указанная доля принадлежит Дарителю на праве собственности, не находится под арестом, запретом регистрационных действий или залогом.

3.2. При реальной сделке зарегистрированные права, ограничения и обременения проверяются нотариусом.

3.3. Доля получена Дарителем по наследству. В этом учебном примере согласие супруга Дарителя не требуется именно исходя из указанного основания приобретения имущества. При другом основании режим имущества супругов проверяется отдельно.

4. Государственная регистрация

4.1. Договор подлежит нотариальному удостоверению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

4.2. Право собственности Одаряемого на подаренную [Размер даримой доли] долю возникает после государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

4.3. После государственной регистрации собственником подаренной доли является несовершеннолетний [ФИО ребёнка]. Его законный представитель право собственности на эту долю не приобретает.

5. Заключительные положения

5.1. Стороны подтверждают безвозмездный характер сделки и намерение Дарителя передать указанную долю Одаряемому.

5.2. Условия настоящего проекта подлежат проверке и при необходимости корректировке нотариусом с учётом актуальных сведений ЕГРН, документов участников, основания права Дарителя и других обстоятельств конкретной сделки.

6. Подписи

Даритель: [ФИО дарителя] Подпись: [Личная подпись дарителя]

От имени несовершеннолетнего Одаряемого действует законный представитель — мать: [ФИО матери] Подпись: [Личная подпись матери]

[ФИО ребёнка] в этом примере договор не подписывает, потому что ему [Возраст ребёнка] лет.

Это проект того же учебного случая: отец дарит всю принадлежащую ему зарегистрированную унаследованную 1/3 долю десятилетнему ребёнку, которого представляет мать. Мать принимает дар от имени ребёнка, но не приобретает его долю; ребёнок в этом случае договор не подписывает.

Сохраняются условия выбранного случая: безвозмездность, отсутствие встречных обязательств, наследственное личное имущество дарителя и проверка ограничений нотариусом. Этот проект не предназначен автоматически для ребёнка от 14 лет, отчуждения имущества ребёнка, иного представителя, совместного имущества супругов или заложенной доли.

Имена, личные реквизиты, квартира, документы и фактические обстоятельства в файле учебные. Экранные поля связаны с фактическим заполненным файлом; указание публичного дома не подтверждает конкретную квартиру, права или состав семьи. Не копируйте данные персонажей как свои.

Заменяйте конкретные сведения по документам и согласуйте проект с нотариусом. Пункты об учебных предпосылках и проверке права сохранены из полного образца; они не доказывают действительных прав или отсутствие ограничений. Если обстоятельства отличаются, одной замены полей недостаточно.

Договор требует нотариального удостоверения; право ребёнка возникает после государственной регистрации. Новый бланк не является удостоверенным договором и не заменяет проверку окончательного текста, возраста, представительства, права дарителя и актуальных сведений ЕГРН.

Договор дарения доли в праве собственности на квартиру

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если хотите обменять долю на другое имущество

Если взамен своей доли вы получаете другое имущество, нужно рассмотреть договор мены.

При таком договоре каждая сторона одновременно считается продавцом передаваемого имущества и покупателем того, которое получает (ст. 567 ГК РФ).

Для долей в квартире важно, что правила о преимущественном праве сособственников прямо распространяются и на мену (п. 5 ст. 250 ГК РФ).

С налогами ситуация сложнее. Для обмена объектами недвижимости между физическими лицами вне предпринимательской деятельности Конституционный Суд установил специальный подход. После его решения был подготовлен законопроект № 1272209-8, но на 30 сентября 2026 года предложенная в нём формула ещё не действовала.

Действовавшее на 30 сентября 2026 года регулирование подробнее рассмотрено в налоговом разделе.

Ниже — только уже принятый пример равноценной мены наследственных половин двух квартир между двумя взрослыми братьями. Каждый до обмена уже владеет половиной обеих квартир; после регистрации каждый получает одну квартиру целиком. Доплаты, детей, ипотеки и иных сособственников в этой фабуле нет. Это не договор ренты или содержания и не универсальная мена с посторонним приобретателем; налоги и ограничения проверяются отдельно.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Договор равноценной мены наследственных половин двух квартир между братьями

В DOCX — заполненный учебный пример: Договор равноценной мены наследственных половин двух квартир между братьями. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Только два совершеннолетних дееспособных брата, каждый уже владеет по 1/2 в обеих квартирах. Один передаёт свою половину первой квартиры, другой — свою половину второй; после регистрации каждый становится единственным собственником одной квартиры. Иных сособственников по выбранным условиям нет. Обмениваемые доли признаны равноценными, доплаты нет. Доли получены по наследству и по условиям этой фабулы являются личным имуществом. Перед подписанием проверяют оба объекта, права, семейный режим, пользователей и обременения; родство само по себе ничего не отменяет. Проект проверяют и удостоверяют у нотариуса в применимой форме. Не мена с посторонним для квартиры получателем, не дети, не ипотека, не неравноценный обмен и не освобождение от налогов.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

ДОГОВОР МЕНЫ ДОЛЕЙ В ДВУХ КВАРТИРАХ

г. [Место заключения договора]

[Дата договора мены]

[ФИО первой стороны], дата рождения [Дата рождения первой стороны], паспорт [Паспорт первой стороны], адрес [Адрес первой стороны], именуемый «Первая сторона», и [ФИО второй стороны], дата рождения [Дата рождения второй стороны], паспорт [Паспорт второй стороны], адрес [Адрес второй стороны], именуемый «Вторая сторона», договорились о следующем.

1. Исходные права и предмет обмена

1.1. Первая квартира: [Адрес первой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер первой квартиры], общая площадь [Площадь первой квартиры] кв. м. Каждой стороне принадлежит по 1/2 в праве собственности. Записи ЕГРН: Первой стороны — [Запись права первой стороны на первую квартиру]; Второй стороны — [Запись права второй стороны на первую квартиру].

1.2. Вторая квартира: [Адрес второй квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер второй квартиры], общая площадь [Площадь второй квартиры] кв. м. Каждой стороне принадлежит по 1/2 в праве собственности. Записи ЕГРН: Первой стороны — [Запись права первой стороны на вторую квартиру]; Второй стороны — [Запись права второй стороны на вторую квартиру].

1.3. Основания приобретения долей Первой стороной: свидетельства о праве на наследство по закону от [Дата наследственных свидетельств первой стороны], реестровые № [Реестровый номер свидетельства первой стороны на первую квартиру] и № [Реестровый номер свидетельства первой стороны на вторую квартиру]. Основания приобретения долей Второй стороной: свидетельства о праве на наследство по закону от [Дата наследственных свидетельств второй стороны], реестровые № [Реестровый номер свидетельства второй стороны на первую квартиру] и № [Реестровый номер свидетельства второй стороны на вторую квартиру]. Стороны сопоставили документы и актуальные сведения ЕГРН по обеим квартирам.

1.4. Первая сторона передаёт Второй стороне принадлежащую ей 1/2 долю первой квартиры; Вторая сторона передаёт Первой стороне принадлежащую ей 1/2 долю второй квартиры. Доли, которыми получатели уже владеют, не отчуждаются. После регистрации переходов Вторая сторона владеет всей первой квартирой, а Первая сторона — всей второй квартирой.

2. Стоимость и отсутствие доплаты

2.1. Стоимость передаваемой доли первой квартиры Стороны согласовали в размере [Стоимость передаваемой доли первой квартиры] рублей, передаваемой доли второй квартиры — [Стоимость передаваемой доли второй квартиры] рублей. Стороны считают их равноценными; денежная доплата по этому договору не производится. Это согласование цены обмена, не отчёт оценщика и не расчёт налогов.

3. Права пользователей, ограничения и передача

3.1. По условиям этой сделки в обеих квартирах отсутствуют лица, сохраняющие право пользования после обмена; отсутствуют известные Сторонам залог, арест, запрет и иные препятствующие переходам ограничения. Ни одна из передаваемых долей не принадлежит ребёнку или подопечному. Стороны являются всеми сособственниками обеих квартир; доли переходят лицам, уже участвующим в общей собственности соответствующего объекта. Все эти обстоятельства проверяются до удостоверения договора.

3.2. Стороны согласуют у нотариуса подачу документов на оба перехода права. Каждое право на приобретаемую долю возникает после государственной регистрации в ЕГРН. Передача ключей, документов и фактическое освобождение квартир оформляются отдельными актами в течение пяти календарных дней после регистрации обоих переходов. В актах фиксируют состояние, известные недостатки и показания счётчиков.

3.3. До передачи каждой квартиры расходы по её содержанию Стороны несут по прежнему распределению между сособственниками; после передачи расходы по первой квартире несёт Вторая сторона, по второй — Первая сторона. Имущество и вещи, не названные в актах, этим договором отдельно не передаются.

4. Согласованные действия и ответственность

4.1. При приостановлении или отказе в регистрации хотя бы одного перехода Стороны сообщают друг другу причину и представляют относящиеся к ним документы. Если устранить препятствие нельзя, они разрешают вопрос о дальнейшем исполнении, прекращении договора и необходимых обратных действиях в предусмотренном законом порядке. Этот договор не обещает автоматического аннулирования уже внесённой записи.

4.2. Нарушение обязательств влечёт предусмотренные законом последствия. Договор не устраняет прав третьих лиц и не заменяет документов на обе квартиры.

5. Расходы, сообщения и экземпляры

5.1. Расходы нотариального удостоверения Стороны несут поровну; каждый оплачивает регистрацию своего приобретаемого права. Ставки и суммы обязательных платежей проверяют по применимым правилам на дату обращения. Налоговые обязанности каждой Стороны определяются отдельно.

5.2. Сообщения направляются по указанным адресам с подтверждением отправки и содержания. Электронная почта для дополнительной связи: Первой стороны — [Электронная почта первой стороны], Второй стороны — [Электронная почта второй стороны]. Изменения оформляются в надлежащей форме. Подлинники и экземпляры оформляются с нотариусом в необходимом количестве.

Дата подписания: [Дата договора мены]

Первая сторона: [Подпись первой стороны] / [ФИО первой стороны]

Вторая сторона: [Подпись второй стороны] / [ФИО второй стороны]

Договор равноценной мены наследственных половин двух квартир между братьями

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если нужны регулярные выплаты или пожизненное содержание

Для передачи доли в обмен на обеспечение в течение жизни существуют два разных договора. Выбор зависит от того, нужны вам прежде всего деньги или повседневная помощь и уход.

Пожизненная рента: регулярные денежные выплаты

Пожизненная рента подходит, когда вы хотите получать регулярные деньги до конца жизни. Она устанавливается на период жизни гражданина, передавшего имущество, либо другого указанного им гражданина. Основная обязанность плательщика ренты — периодически выплачивать деньги (ст. 596 ГК РФ, ст. 597 ГК РФ).

Если стороны не предусмотрели в договоре другой порядок, выплаты производятся по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

При передаче доли по договору пожизненной ренты отдельно нужно проверить преимущественное право других сособственников. Универсального ответа для любой такой сделки нет: значение имеет, передаётся ли имущество плательщику ренты за отдельную плату или бесплатно. В соответствующей части закон отсылает к правилам купли-продажи или дарения (ст. 585 ГК РФ).

Поэтому до подписания нужно проверить условия конкретного договора и способ передачи доли, а не исходить из одного лишь названия «пожизненная рента».

Пожизненное содержание с иждивением: уход и обеспечение

Пожизненное содержание с иждивением подходит, если вам нужны не только деньги, но и обеспечение повседневных потребностей, а при необходимости — уход.

По такому договору гражданин передаёт недвижимость в собственность плательщика, а тот обязуется пожизненно содержать самого гражданина и (или) указанное им третье лицо (ст. 601 ГК РФ).

В состав содержания могут входить:

• предоставление жилья;
• питание;
• одежда;
• уход, если он необходим по состоянию здоровья;
• оплата ритуальных услуг, если такая обязанность предусмотрена договором.

В договоре необходимо определить стоимость всего объёма содержания. Когда недвижимость передаётся бесплатно, стоимость содержания за месяц не может быть ниже установленного законом минимума (ст. 602 ГК РФ).

Стороны также вправе предусмотреть замену содержания в натуре периодическими денежными платежами. Это должно следовать из условий договора (ст. 603 ГК РФ).

В отличие от обычной пожизненной ренты, для пожизненного содержания с иждивением Верховный Суд прямо указал, что преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ не применяется (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ).

Передать по такому договору можно в том числе долю в квартире. Например, Верховный Суд рассматривал дело о передаче 1/14 доли (Определение ВС РФ от 03.04.2012 № 5-В11-134). Но это не означает, что любая сделка с небольшой долей обязательно допустима. Нужно отдельно учитывать записи ЕГРН, возможное образование новых долей, семейный режим имущества, ипотеку и другие ограничения.

Как оформляются оба договора

И пожизненная рента, и пожизненное содержание с иждивением требуют нотариального удостоверения (ст. 584 ГК РФ).

Для современных договоров ренты государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор. Приобретатель становится собственником после внесения соответствующей записи в ЕГРН (п. 8 ст. 2 Федерального закона № 302-ФЗ, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Если хотите передать долю только после смерти

Если вы хотите оставаться собственником доли при жизни, а передать её другому человеку только после смерти, дарение не подходит.

В договоре дарения нельзя просто указать, что право собственности перейдёт после смерти дарителя. Для такой передачи действуют правила наследования (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Распорядиться долей на случай смерти можно, в частности, с помощью завещания или наследственного договора (ст. 1118 ГК РФ).

В отличие от передачи доли по договору при жизни, переход права собственности к будущему получателю сейчас не оформляется.

Что проверить перед окончательным выбором договора

Даже если способ передачи соответствует вашей договорённости, не всегда получится сразу оформить сделку. На возможность распоряжаться долей могут влиять обстоятельства её приобретения, права других лиц и ограничения, зарегистрированные в отношении имущества.

Приобреталась ли доля в браке

Если доля оформлена в ЕГРН только на одного супруга, это ещё не означает, что она принадлежит исключительно ему.

Когда доля входит в общее имущество супругов, при распоряжении недвижимостью и совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, нужно проверить необходимость нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Чтобы определить правовой режим доли, выясните:

• когда она была приобретена;
• на каком основании собственник её получил;
• какие средства использовались для приобретения;
• заключался ли брачный договор;
• было ли соглашение о разделе имущества или соответствующее судебное решение.

Только после этого можно сделать вывод, требуется ли согласие супруга или есть основания считать долю личным имуществом собственника.

Принадлежит ли доля ребёнку или подопечному

Здесь нужно различать две ситуации.

Если ребёнок получает долю, имущество приобретается в его пользу. Само по себе получение имущества ребёнком не означает, что к сделке нужно применять тот же порядок, который действует при отчуждении принадлежащей ему доли.

Если доля уже принадлежит ребёнку или подопечному и её хотят передать другому человеку, обычный порядок распоряжения имуществом совершеннолетнего собственника не подходит. В предусмотренных законом случаях для распоряжения имуществом подопечного требуется предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ).

Поэтому, если доля принадлежит несовершеннолетнему или подопечному, сначала установите его возраст, определите, кто вправе действовать от его имени, и проверьте необходимость разрешения органа опеки. Лишь после этого можно окончательно выбирать сделку.

Есть ли ипотека

Если доля находится в ипотеке, её не всегда можно свободно продать, подарить или обменять.

По общему правилу для отчуждения предмета ипотеки нужно согласие залогодержателя. Исключения возможны, если они предусмотрены ипотечным договором или специальной нормой закона (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ).

До подготовки сделки изучите условия ипотеки и выясните позицию залогодержателя относительно выбранного способа передачи доли.

При этом ипотека не делает банк собственником квартиры. Также нельзя считать, что вместе с долей любому новому владельцу автоматически переходит кредитный долг. Судьбу кредитных обязательств нужно решать отдельно.

Передаёте существующую долю или создаёте новую

Передача уже существующей зарегистрированной доли и образование новой меньшей доли — разные ситуации.

Например, если вам принадлежит зарегистрированная 1/2 квартиры и вы передаёте её целиком, предмет сделки уже существует. Но если вы хотите выделить из своей 1/2 новую долю, например 1/100, и передать её другому человеку, необходимо проверить правило 6 м².

Для проверки используйте формулу:

Общая площадь квартиры × размер итоговой доли = площадь, приходящаяся на долю для расчёта.

Это условный расчёт. Он не означает, что собственнику выделяют конкретные квадратные метры в квартире.

Для квартиры площадью 60 м² минимальной площади 6 м² соответствует доля 1/10:

6 / 60 = 1/10.

Но 1/10 — не универсальный минимальный размер доли. Для квартиры другой площади результат будет иным. Кроме того, при проверке нужно учитывать итоговый размер доли каждого сособственника, а не только получателя.

Из правила 6 м² есть исключения. Оно не применяется в прямо предусмотренных случаях возникновения долевой собственности:

• в силу закона, в том числе при наследовании;
• при приватизации жилого помещения (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Отдельное исключение предусмотрено для оформления жилья в общую собственность родителей и детей при использовании материнского капитала (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Когда для передачи доли нужен нотариус

Для сделок с долями действует общее правило об обязательном нотариальном удостоверении, но у него есть исключения. Поэтому утверждение, что абсолютно любая передача доли требует нотариуса, неверно.

В частности, закон предусматривает исключение для ситуации, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Однако для некоторых договоров действуют самостоятельные требования:

• Дарение недвижимости между гражданами. Нотариальное удостоверение обязательно независимо от исключений общего правила о долях (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
• Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Для этих договоров также обязательна нотариальная форма (ст. 584 ГК РФ).

Поэтому нотариальную форму нужно проверять применительно к окончательно выбранному договору, а не только исходя из того, что передаётся доля квартиры.

Как зарегистрировать переход права собственности

Передача доли по договору при жизни не завершается одним подписанием документов. Необходимо зарегистрировать переход права собственности, чтобы сведения о новом владельце появились в ЕГРН.

Подать документы на государственную регистрацию можно через МФЦ. Но если сделка требует нотариального удостоверения, обращение в МФЦ не заменяет нотариуса.

При нотариально удостоверенной сделке нотариус в предусмотренном законом порядке направляет заявление и документы на регистрацию в электронной форме, если стороны не возражают (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Для регистрации по электронным документам, поступившим после нотариально удостоверенной сделки, предусмотрен специальный срок — 1 рабочий день, следующий за днём поступления документов (п. 9 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

После оформления убедитесь, что переход права зарегистрирован и новый собственник указан в ЕГРН. Именно эту запись нужно проверять как конечный результат передачи недвижимости.

Какие налоги возникают при передаче доли

Налог зависит от способа передачи доли, обстоятельств сделки и того, у кого возникает доход. При продаже налоговые последствия обычно оценивают для продавца, при дарении — для получателя. Для мены предусмотрены отдельные особенности.

НДФЛ при продаже доли

Прежде всего проверьте, истёк ли минимальный срок владения долей. В предусмотренных законом ситуациях он составляет 3 года, а в остальных случаях по общему федеральному правилу — 5 лет. Существуют специальные освобождения, а региональный закон в установленных НК РФ пределах может уменьшить срок владения (ст. 217.1 НК РФ).

Если освобождения нет, в предусмотренных НК РФ случаях доход можно уменьшить одним из двух способов:

• учесть подтверждённые расходы на приобретение имущества;
• применить имущественный налоговый вычет.

Эти способы нельзя просто сложить для уменьшения одного и того же дохода (ст. 220 НК РФ).

При продаже также нужно учитывать кадастровый минимальный доход. В определённых случаях нельзя уменьшить доход для целей налога только за счёт того, что стороны указали в договоре низкую цену. Закон устанавливает нижний ориентир, связанный с кадастровой стоимостью недвижимости (ст. 214.10 НК РФ).

Как влияет налоговое резидентство? Это налоговый статус человека, а не его гражданство или место регистрации.

По общему правилу налоговым резидентом РФ признаётся человек, который фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Закон предусматривает особенности для кратких выездов на лечение или обучение, работы на морских месторождениях и отдельных случаев работы за границей, когда статус сохраняется независимо от числа дней (пп. 2–3 ст. 207 НК РФ).

При этом статус на дату получения дохода может быть предварительным. Окончательно его определяют по итогам календарного года (ФНС России).

Для обычного налогового резидента доход от продажи имущества входит в группу налоговых баз, которые учитываются вместе за год при определении ставки НДФЛ. Для этой группы предусмотрена следующая шкала:

Основание — п. 6 ст. 210 НК РФ и п. 1.1 ст. 224 НК РФ.

Поэтому для расчёта налога недостаточно знать только цену продажи доли. Нужно проверить освобождения, расходы или вычет, кадастровый минимум, налоговый статус продавца и другие доходы, входящие в ту же группу налоговых баз.

НДФЛ при дарении доли

Когда долю дарит член семьи или близкий родственник из установленного НК РФ круга, получатель освобождается от НДФЛ с подарка, если на него не распространяется специальное исключение (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

К этому кругу относятся:

• супруги;
• родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

При этом тётя, дядя, племянник, двоюродные братья и сёстры, а также партнёр без зарегистрированного брака не входят в этот перечень только на основании указанных отношений.

Если освобождения нет, доход от подаренной доли определяют с учётом части кадастровой стоимости объекта, соответствующей полученной доле (п. 6 ст. 214.10 НК РФ).

Для обычного налогового резидента РФ стоимость подаренного имущества входит в ту же группу учитываемых вместе годовых налоговых баз, для которой предусмотрены ставки 13% и 15%.

Поэтому даже при дарении между близкими родственниками нужно учитывать специальный статус получателя, а не только само родство.

Налог при обмене доли

При мене объектов недвижимости между физическими лицами вне предпринимательской деятельности налог нельзя автоматически рассчитывать так же, как при обычной продаже.

Конституционный Суд установил временный подход, согласно которому сам факт обмена ещё не доказывает получение облагаемого дохода. Важна эквивалентность обмена — насколько сопоставимы переданное и полученное имущество с учётом возможной денежной доплаты.

Эквивалентность может считаться опровергнутой, когда одновременно отсутствуют разумные мотивы сделки и полученное имущество существенно дороже переданного.

Под разумными мотивами здесь понимаются объяснимые причины обмена, не сводящиеся только к получению денежной выгоды. Если применимой кадастровой стоимости нет, используется рыночная стоимость, определённая по отчёту об оценке (Постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П).

После этого решения, 26 июня 2026 года, Правительство внесло законопроект № 1272209-8, предлагающий отдельную формулу определения дохода при мене недвижимости. Однако на 30 сентября 2026 года эта формула ещё не была включена в действующую ст. 214.10 НК РФ. Применялось действующее регулирование с учётом позиции Конституционного Суда (ст. 214.10 НК РФ).

Отдельного внимания требует обмен долями в праве собственности. Постановление Конституционного Суда и законопроект буквально сформулированы применительно к мене объектов недвижимости. Поэтому специальный механизм нельзя автоматически распространить на любую сделку с долями без дополнительного основания.

Налоговые последствия конкретного обмена долями нужно проверить до подписания договора.

Сколько стоит передать долю другому человеку

Единой стоимости переоформления доли нет. Расходы зависят от договора, стоимости имущества, региона и налоговых обстоятельств сторон.

При расчёте нужно отдельно учитывать:

• федеральную часть нотариального тарифа;
• региональный нотариальный тариф;
• государственную пошлину за регистрацию права;
• НДФЛ, если он возникает.

Налог не является платой нотариусу или Росреестру. Поэтому стоимость оформления и возможный НДФЛ лучше сначала рассчитывать отдельно, а уже затем оценивать общую сумму расходов.

Федеральный нотариальный тариф

Если договор обязательно удостоверять у нотариуса, федеральная часть тарифа по общему правилу составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Для расчёта берётся указанная сторонами сумма, но не ниже стоимости, определённой по правилам НК РФ. Если представлены несколько допустимых документов, в которых указана разная стоимость имущества, используют наименьшую из них (пп. 5, 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Кроме федеральной части, оплачивается региональный нотариальный тариф. Его размер зависит от субъекта РФ и конкретного нотариального действия (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Актуальный региональный тариф можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Госпошлина за регистрацию права

Для физического лица пошлина за регистрацию права на объект недвижимости или долю зависит в том числе от соответствующей доле кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость не определена либо её часть, соответствующая доле, не превышает 20 000 000 ₽, госпошлина составляет 4 000 ₽.

Если соответствующая доле кадастровая стоимость больше 20 000 000 ₽, применяется другая формула: 0,02% этой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Посмотрим на три примера передачи доли стоимостью 3 000 000 ₽. Во всех примерах соответствующая доле кадастровая стоимость не превышает 20 000 000 ₽, поэтому регистрационная пошлина составляет 4 000 ₽.

Пример 1. Продажа доли за 3 000 000 ₽

Допустим, собственник продаёт уже зарегистрированную долю. Для сделки обязательно нотариальное удостоверение. Цена доли — 3 000 000 ₽, и допустимая стоимость для расчёта нотариального тарифа также составляет 3 000 000 ₽.

Теперь отдельно посчитаем НДФЛ. Предположим, что продавец:

• является обычным налоговым резидентом РФ;
• не имеет права на освобождение от НДФЛ;
• ранее приобрёл долю за 2 000 000 ₽ и может подтвердить эти расходы;
• не должен увеличивать доход для расчёта налога из-за применимого кадастрового минимума;
• не имеет других учитываемых вместе налоговых баз за год.

Это не стандартная стоимость продажи любой доли. Если срок владения позволяет применить освобождение, НДФЛ может не быть. При других расходах на приобретение, цене сделки, кадастровой стоимости и налоговых обстоятельствах расчёт изменится.

Пример 2. Родитель дарит взрослому ребёнку долю стоимостью 3 000 000 ₽

Для дарения недвижимости между членами семьи и близкими родственниками из установленного НК РФ круга предусмотрена льгота 50% по федеральной части нотариального тарифа (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).

Предположим также, что взрослый ребёнок не имел статуса иностранного агента в году получения подарка. Поскольку даритель — родитель, при этих условиях НДФЛ с подаренной доли составляет 0 ₽.

Пример 3. Долю стоимостью 3 000 000 ₽ дарят неблизкому человеку

Теперь предположим, что получатель:

• является обычным налоговым резидентом РФ;
• не имеет права на освобождение по близкому родству;
• получает долю, применимая кадастровая стоимость которой составляет 3 000 000 ₽;
• не имеет других учитываемых вместе налоговых баз за год.

Федеральный нотариальный тариф без льготы — 15 000 ₽, регистрация — 4 000 ₽.

Известные расходы на оформление составляют 19 000 ₽ + региональный нотариальный тариф.

При другой кадастровой стоимости доли, налоговом статусе получателя или наличии других учитываемых вместе доходов сумма может измениться. Поэтому переносить этот расчёт на любую сделку дарения нельзя.

В каком порядке передавать долю

Чтобы не готовить договор, который затем придётся менять из-за ограничений, удобнее действовать последовательно.

1. Определите цель передачи

   Если получаете деньги, предварительно рассматривайте продажу; передаёте долю бесплатно — дарение; получаете имущество — мену.

   Для регулярных выплат рассмотрите пожизненную ренту, для ухода и обеспечения — пожизненное содержание с иждивением. Если доля должна перейти только после смерти, нужны наследственные инструменты.

2. Установите статус получателя

   При продаже и мене важно выяснить, является ли он уже сособственником квартиры. От этого зависит применение правил о преимущественном праве.

3. Проверьте долю и её правовой режим

   Выясните, когда и как она приобретена, относится ли к общему имуществу супругов, принадлежит ли несовершеннолетнему или подопечному.

   Проверьте ипотеку и другие ограничения.

4. Определите, что именно передаёте

   Если хотите передать не всю зарегистрированную долю, а создать новую меньшую, проверьте правило 6 м² и предусмотренные исключения.

5. Выберите окончательный договор

   Учитывайте не только договорённость сторон, но и результаты всех проверок.

6. Рассчитайте расходы и налог

   Определите нотариальные и регистрационные платежи, а затем отдельно проверьте возможный НДФЛ по выбранной конструкции.

7. Проверьте требования к оформлению

   Выясните, требуется ли нотариальное удостоверение, согласие супруга, разрешение органа опеки или согласие залогодержателя.

8. Зарегистрируйте переход права

   После подписания и необходимого удостоверения договора добейтесь регистрации перехода права и проверьте запись о новом собственнике в ЕГРН.

Что выяснить перед подготовкой документов

Перед оформлением сделки полезно ответить на одиннадцать вопросов:

1. Что вы получаете за долю: деньги, имущество, регулярные выплаты, содержание или ничего?
2. Право собственности должно перейти сейчас или только после вашей смерти?
3. Получатель уже является сособственником квартиры?
4. Какой размер доли сейчас зарегистрирован в ЕГРН?
5. Вы передаёте её целиком или собираетесь создать новую меньшую долю?
6. Когда и на каком основании вы получили долю?
7. Приобреталась ли она в браке, есть ли брачный договор, соглашение или судебное решение о разделе имущества?
8. Принадлежит ли доля несовершеннолетнему или подопечному?
9. Есть ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другое обременение?
10. Какова кадастровая стоимость доли и сохранились ли документы о расходах на её приобретение?
11. Если планируется дарение, входит ли получатель в предусмотренный НК РФ круг близких родственников?