Как продать квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Сначала проверьте, подходит ли вам обычная продажа

Прежде чем брать предоплату или назначать день сделки, найдите в таблице свою ситуацию. Если есть особое обстоятельство, сначала разберитесь с ним, а затем возвращайтесь к обычному порядку продажи.

Для строк о несовершеннолетних важно понятие полной дееспособности — способности самостоятельно совершать сделки. До 18 лет она может возникнуть при вступлении в брак в установленных законом случаях или в результате эмансипации: официального признания подростка с 16 лет полностью дееспособным органом опеки либо судом. Работа, отдельное проживание или сам возраст 16–17 лет такого статуса не дают.

Неизвестный ответ не означает автоматического запрета на продажу. Но пока вы не проверили это обстоятельство, считать сделку готовой к обычному оформлению нельзя. Подробные правила для особых ситуаций приведены ближе к концу статьи. Если ничего из таблицы не требует дополнительных действий, продолжайте с проверки ЕГРН, цены и поиска покупателя.

Проверьте своё право и сведения ЕГРН

До публикации объявления имеет смысл сверить хотя бы основные сведения:

• Собственники кто указан собственником;
• Вид собственности какой вид собственности зарегистрирован;
• Доли собственников какие доли принадлежат собственникам;
• Кадастровый номер кадастровый номер;
• Площадь квартиры площадь;
• Ипотека зарегистрированную ипотеку;
• Ограничения запреты и другие зарегистрированные ограничения.

Выписка ЕГРН здесь нужна прежде всего для проверки собственной ситуации. Не нужно называть её универсальной бумажной справкой, которую продавец обязательно должен принести Росреестру при любой продаже: необходимые сведения могут уже находиться в реестре.

Если право возникло давно и записи в ЕГРН нет

Ранее возникшее право может быть действительным и без современной записи в ЕГРН. Но перед продажей нужно определить, как такое право будет зарегистрировано.

Порядок работы с ранее возникшими правами регулирует ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ.

Если записи о вашем праве нет:

1. найдите документ, на основании которого квартира перешла вам;
2. проверьте, учтена ли сама квартира в ЕГРН;
3. выясните, можно ли зарегистрировать ранее возникшее право одновременно с переходом к покупателю или это нужно сделать раньше;
4. если сведения об объекте требуют уточнения, сначала решите соответствующий кадастровый вопрос.

Нельзя заранее гарантировать, что любого старого документа будет достаточно. Значение имеет его содержание и состояние сведений об объекте.

Определите цену квартиры

После проверки документов сравните квартиру с похожими предложениями в том же районе. Учитывайте площадь, этаж, дом, состояние, планировку и другие характеристики. Цена в объявлении показывает ожидания продавца, но не гарантирует сумму будущей сделки.

Перед размещением объявления определите две цифры: стартовую цену и минимум, ниже которого вы не готовы продавать. Учитывайте, насколько срочно вам нужны деньги. Универсального правила, что цену обязательно следует завышать на 10–15%, нет.

Если обращений мало или покупатели постоянно выбирают похожие квартиры дешевле, проверьте и цену, и качество объявления. После нескольких звонков автоматически делать скидку не нужно; но одинаковые замечания разных покупателей тоже полезно учитывать.

Подготовьте квартиру, фотографии и объявление

Капитальный ремонт перед продажей нужен не всегда. Обычно сначала стоит убрать лишние вещи, навести порядок, устранить небольшие заметные дефекты и проветрить помещения. Сделайте фотографии при хорошем освещении, покажите основные комнаты и составьте честное, понятное описание.

Ещё до показов определите, какие мебель и техника останутся покупателю и когда вы сможете освободить квартиру. Существенные особенности, которые всё равно обнаружатся при проверке, лучше не скрывать: иначе показы и переговоры могут оказаться напрасными.

Проведите показы и обсудите цену

Покупатель может спросить, сколько собственников у квартиры, когда и на каком основании она приобретена, есть ли ипотека, кто зарегистрирован, когда можно въехать, какая мебель остаётся, допустим ли торг и возможна ли покупка с ипотекой. Подготовьте ответы заранее.

При торге ориентируйтесь на заранее определённую минимальную цену, а не только на просьбу конкретного покупателя. Если после нескольких показов разные люди независимо отмечают один недостаток или предлагают заметно меньше вашей цены, оцените обоснованность замечаний. Но сама по себе предложенная скидка не становится обязательной.

Проверьте, чем покупатель оплатит всю квартиру

До передачи аванса или задатка выясните:

• Источник денег покупатель рассчитывается собственными деньгами или использует ипотеку;
• Продажа квартиры покупателя нужно ли ему сначала продать другую квартиру;
• Маткапитал, субсидия или сертификат использует ли он маткапитал, субсидию или сертификат;
• Покупатель в договоре кто будет указан покупателем в договоре;
• Готовность к сделке когда он действительно сможет выйти на сделку;
• Способ расчёта каким способом предлагается провести расчёт.

В результате должно быть понятно, из каких источников складывается вся цена и после каких событий деньги станут доступны. Одного обещания покупателя, что деньги непременно будут, недостаточно.

Нужны ли аванс или задаток

Предоплата до основной сделки не обязательна. Если продавец и покупатель решили передать часть денег заранее, договорённость должна объяснять, что это за платёж и что с ним произойдёт, если сделка не состоится.

Задаток оформляют письменно. Когда из документов нельзя установить, что сумма передана именно как задаток, по общему правилу её считают авансом, если не доказано другое (ст. 380 ГК РФ).

Последствия задатка зависят от того, кто отвечает за неисполнение договора. Если отвечает передавшая его сторона, задаток может остаться у получателя. Если отвечает получатель, он должен уплатить другой стороне двойную сумму (ст. 381 ГК РФ). При этом утверждать, что любой аванс всегда возвращается при любых обстоятельствах, тоже нельзя: значение имеют условия и юридическая конструкция соглашения.

До передачи денег письменно согласуйте:

• какую квартиру и за какую полную цену собираются продать;
• сколько передают заранее, является ли платёж задатком или устроен иначе;
• когда стороны заключают основную сделку;
• когда деньги возвращаются и что происходит при отказе продавца или покупателя;
• что делать, если банк не одобрит квартиру, орган опеки не разрешит продажу или не выполнится иное важное условие.

Закон не устанавливает универсального размера аванса или задатка. Сумма сама по себе не заменяет понятных условий о её судьбе.

Что должно быть в договоре купли-продажи

Договор продажи недвижимости заключается письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В договоре нужно определить продаваемый объект (ст. 554 ГК РФ) и цену (ст. 555 ГК РФ).

Если после продажи есть люди, которые по закону сохраняют право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц и характер их прав (ст. 558 ГК РФ).

Но для практической сделки одного юридического минимума недостаточно.

Заранее согласуйте:

• когда и каким способом покупатель платит;
• как учитывается внесённая предоплата;
• какое событие даёт продавцу право получить основную сумму;
• что стороны делают при приостановке регистрации;
• что происходит при окончательном отказе;
• когда продавец освобождает квартиру;
• когда передаются ключи;
• какая мебель и техника остаются;
• когда подписывается передаточный акт.

Здесь важно различать условия, необходимые для правильного определения самого договора, и дополнительные условия, которые снижают риск практического спора.

Пример для одного взрослого продавца и одного взрослого покупателя целой квартиры: подтверждённое личное имущество продавца, без обременений и сохраняющих право пользования лиц. Полная цена поступает банковским переводом после регистрации и до передачи. Ипотека, детские доли, рассрочка и иной порядок расчётов этим заполненным примером не покрыты.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном договоре один совершеннолетний продавец передаёт целую квартиру одному покупателю. Квартира обозначена личным имуществом продавца, без известных обременений и лиц, сохраняющих право пользования; цену покупатель переводит после регистрации перехода права в ЕГРН, а передача квартиры происходит после получения полной суммы. Для другой ситуации измените не только поля, но и соответствующие условия договора.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЦЕЛОЙ КВАРТИРЫ
с полной оплатой после регистрации до передачи

г. [город]

[число] [месяц] [год] года

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца полностью], дата рождения: [дата рождения продавца], паспорт: серия [серия паспорта продавца] № [номер паспорта продавца], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения продавца], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя полностью], дата рождения: [дата рождения покупателя], паспорт: серия [серия паспорта покупателя] № [номер паспорта покупателя], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения покупателя], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили этот договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру со следующими характеристиками:

• вид объекта недвижимости: квартира;
• кадастровый номер: [кадастровый номер];
• адрес: [полный адрес квартиры];
• площадь: [площадь квартиры] кв. м;
• иные сведения, позволяющие однозначно определить квартиру: [дополнительные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [дата регистрации, если указывается], номер государственной регистрации права: [номер, если указывается].

Основание возникновения права: [договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве на наследство / иной документ, дата и реквизиты].

2. Цена квартиры

2.1. Стороны договорились, что полная цена квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.

2.2. Указанная сумма является полной ценой квартиры по этому договору.

3. Порядок расчётов

3.1. Покупатель уплачивает Продавцу полную цену квартиры, указанную в п. 2.1, не позднее [срок оплаты в рабочих днях] рабочих дней после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности к Покупателю.

3.2. Расчёт производится банковским переводом. Реквизиты Продавца для перечисления: [банковские реквизиты продавца].

3.3. Оплату подтверждает [указать документ].

4. Права третьих лиц и пользование квартирой

4.1. На дату подписания договора квартира не находится под ипотекой, арестом, запретом регистрационных действий, арендой или иным обременением.

4.2. Известные Продавцу притязания и права третьих лиц на квартиру отсутствуют.

4.3. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после перехода права собственности к Покупателю, отсутствуют.

5. Семейный режим квартиры

5.1. Квартира является личным имуществом Продавца.

Основание: [приобретена до брака / получена в дар / получена по наследству / другое подтверждённое основание].

6. Заявления Продавца

6.1. Продавец подтверждает, что на момент заключения договора:

• является собственником квартиры на указанном в договоре основании;
• сообщил Покупателю об известных ему правах третьих лиц и обременениях;
• сообщил о лицах, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, если такие лица имеются.

6.2. Если до государственной регистрации будет обнаружено обстоятельство, которое противоречит этим заявлениям и препятствует исполнению договора, Стороны действуют в соответствии с этим договором и применимым законом.

7. Государственная регистрация

7.1. Стороны обязуются представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю [через МФЦ / иным предусмотренным законом способом] не позднее [срок].

7.2. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель в размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

7.3. Если государственная регистрация будет приостановлена, Стороны в течение [срок устранения причин приостановления в рабочих днях] рабочих дней после получения соответствующей информации предпринимают необходимые действия для устранения причин приостановления, если такие причины можно устранить.

7.4. Само по себе приостановление государственной регистрации не прекращает договор автоматически и не означает автоматического возврата всех платежей.

7.5. Если в государственной регистрации будет окончательно отказано, Стороны в течение [срок согласования действий в рабочих днях] рабочих дней после получения решения определяют дальнейшие действия: устраняют причину и повторно обращаются за регистрацией, если это допустимо, либо заключают соглашение о расторжении договора и расчётах.

Если договориться не удалось, каждая Сторона реализует права на основаниях, предусмотренных законом и договором.

8. Передача квартиры

8.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [срок передачи в календарных днях] календарных дней после полного получения Продавцом цены по п. 2.1.

8.2. Фактическая передача квартиры оформляется отдельным актом приёма-передачи, который подписывают обе Стороны.

8.3. Одновременно с подписанием акта Продавец передаёт Покупателю:

• ключи: [количество и назначение];
• [документы, пульты, ключи от почтового ящика и другие согласованные принадлежности].

8.4. На момент передачи квартира должна находиться в следующем согласованном состоянии: [описать существенное состояние].

8.5. Известные Покупателю недостатки, которые Стороны учитывают при передаче: [нет / перечислить].

8.6. В квартире остаются и передаются Покупателю следующие вещи: [мебель, техника, встроенное оборудование — перечислить достаточно определённо].

8.7. Показания приборов учёта на дату передачи фиксируются в акте.

9. Расходы и обязательства до передачи

9.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель.

9.2. Иные расходы на подготовку и оформление сделки Стороны распределяют следующим образом:

• нотариальное удостоверение, если оно обязательно или выбрано добровольно: [кто несёт расход];
• банковские услуги: [кто несёт расход];
• подготовка документов и другие согласованные услуги: [заполнить применимые расходы].

9.3. Если Стороны договорились о возмещении Продавцом суммы уплаченной Покупателем государственной пошлины, размер, срок и способ возмещения: [заполнить сумму, срок и способ возмещения; если такой договорённости нет, удалить весь п. 9.3]. Такое возмещение определяет распределение расходов между Сторонами и не меняет лицо, признаваемое плательщиком государственной пошлины по Налоговому кодексу РФ.

9.4. Платежи, относящиеся к пользованию квартирой до её фактической передачи, Стороны распределяют следующим образом: [описать договорённость].

10. Ответственность

10.1. За нарушение обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с законом и этим договором.

11. Заключительные положения

11.1. Этот договор составлен в форме одного документа и подписан обеими Сторонами.

11.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в форме, предусмотренной законом.

11.3. Приложения к договору, если Стороны их оформляют, являются его частью:

• акт приёма-передачи квартиры;
• [перечень передаваемого имущества];
• [иные приложения].

12. Реквизиты и подписи

Продавец:

ФИО: [ФИО продавца]

Паспорт: [паспортные данные продавца]

Адрес: [адрес продавца]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail продавца]

Подпись:

[подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель:

ФИО: [ФИО покупателя]

Паспорт: [паспортные данные покупателя]

Адрес: [адрес покупателя]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail покупателя]

Подпись:

[подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

В бланке заполните согласованные сроки, сведения об объекте, реквизиты сторон, порядок подтверждения оплаты и состав передаваемого имущества. Приложения в пункте 11.3 включайте только те, которые стороны действительно оформляют.

Договор купли-продажи целой квартиры с полной оплатой после регистрации до передачи

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как выбрать способ расчёта с покупателем

Аккредитив

При аккредитиве банк принимает обязательство заплатить продавцу после выполнения согласованных условий (ст. 867 ГК РФ). По общему правилу он безотзывный, если не предусмотрено иное (ст. 869 ГК РФ). Банк проверяет представленные документы на соответствие условиям аккредитива (ст. 871 ГК РФ).

До подписания договора получите и проверьте банковский документ: в нём должны быть указаны сумма, получатель, срок, условия выплаты и документы для её получения. Слова покупателя «деньги зарезервированы» не заменяют подтверждения банка об открытии аккредитива и его условиях. После исполнения условий проверьте фактическое зачисление денег на свой счёт.

Узнайте, как продлить аккредитив при приостановке регистрации. Если стороны хотят продолжить сделку, его срок не должен истечь раньше устранения препятствия. При окончательном отказе порядок возврата или разблокирования зависит от условий инструмента, а не только от решения Росреестра.

Банковская ячейка

Деньги размещаются в сейфе, но договор аренды ячейки сам по себе не доказывает, что в ней есть согласованная сумма и банк проверил купюры. Банк предоставляет индивидуальные сейфы по разным моделям (ст. 922 ГК РФ). Если услуга предполагает пересчёт или банковский документ о сумме, проверьте его.

До сделки согласуйте, кто получит доступ, какие документы понадобятся продавцу, до какой даты действует аренда, кто и при каких условиях заберёт деньги при отказе в регистрации. Отдельно предусмотрите продление аренды при задержке. Право открыть ячейку и фактическое получение денег — не одно событие: продавцу нужно действительно забрать сумму.

Прямой банковский перевод

Деньги до перевода остаются у покупателя; его обещание или платёжное поручение не подтверждают ни резервирование суммы, ни получение её продавцом. Расчёты платёжными поручениями регулируют ст. 863–865 ГК РФ. Проверяйте зачисление всей суммы по своему счёту или выписке, а не по экрану покупателя.

В договоре нужен срок платежа и договорённость о действиях при задержке и отказе в регистрации, в том числе о возврате уже перечисленных средств: автоматически он не происходит. До перевода следует проверить готовность денег. Покупатель рискует больше, когда платит всю сумму до регистрации; продавец — когда отдаёт право собственности в расчёте на последующее обещание заплатить. Последовательность согласуйте заранее.

Если покупатель рассчитывается ипотекой

Собственные деньги покупателя и кредитную часть банк может перечислять по своей схеме. Узнайте сумму каждой части, одобрен ли не только заёмщик, но и квартира, какие документы и события необходимы для выдачи кредита. Одобрение заёмщика ещё не подтверждает наличие всей цены.

Уточните сроки перечисления, срок действия банковских условий, действия при приостановке или отказе регистрации, правила продления, выдачи и возврата. Они не одинаковы у разных банков. Когда наступят предусмотренные условия, проверьте фактическое получение всех частей цены.

Подготовьте документы для продажи

Универсального списка из всех справок, которые могут встретиться в интернете, нет.

Нужно различать:

• документы для государственной регистрации;
• документы, которые требуются только при специальной ситуации;
• документы, которые запрашивает покупатель для проверки;
• документы банка;
• документы нотариуса.

Не называйте обязательными при каждой продаже технический паспорт, справку об отсутствии коммунальной задолженности, справки из диспансеров и другие документы только потому, что их иногда запрашивают покупатели, банки или нотариусы.

Как оформить переход права через МФЦ

При обычной сделке без нотариального удостоверения заявление подают продавец и покупатель либо их представители с нужными полномочиями. Кто может обращаться за регистрацией, определено ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ, а требования к документам — ст. 18 того же закона.

1. Прийти в МФЦ

   Продавец и покупатель приходят с удостоверениями личности и договором.

2. Проверить и подписать заявления

   Сотрудник оформляет регистрационные заявления; стороны проверяют сведения и подписывают их.

3. Приложить необходимые документы

   К заявлениям прилагают документы, необходимые для конкретной сделки.

4. Получить данные обращения

   Стороны получают подтверждение приёма и данные обращения.

Бумажная квитанция о пошлине не обязательна, если платёж виден в государственной информационной системе, но подтверждение оплаты полезно сохранить до конца регистрации.

Сколько ждать регистрации

Нормативные сроки установлены ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ:

Это сроки регистрации, а не всей продажи. Поиск покупателя, ипотечное одобрение, разрешение опеки, подготовка документов или устранение причин приостановки занимают дополнительное время. Обещать одну продолжительность сделки всем продавцам нельзя.

Если Росреестр приостановил регистрацию

Приостановка означает, что переход права ещё нельзя считать завершённым. Получите уведомление и выясните конкретную причину. Если препятствие можно устранить, подготовьте недостающий или исправленный документ. Одновременно проверьте, не истекает ли срок аккредитива, аренды ячейки или другого способа расчёта, и при необходимости согласуйте продление. После устранения причины дождитесь результата и проверьте ЕГРН.

Основания и порядок приостановления регулируют ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ и ст. 29 того же закона. Если продолжать регистрацию стороны не намерены, в предусмотренных законом случаях возможно её прекращение по совместному заявлению (ст. 31 Федерального закона № 218-ФЗ).

Приостановка или окончательный отказ не возвращают покупателю деньги автоматически и немедленно. Нужно действовать по условиям конкретного аккредитива, ячейки или другого расчёта. Поэтому последствия задержки и отказа предусматривайте ещё при согласовании договора.

Если договор удостоверяет нотариус

После нотариального удостоверения стороны не обязательно должны самостоятельно подавать договор через МФЦ. Если они не возражают против электронной подачи, нотариус по общему правилу направляет заявление и необходимые документы для регистрации незамедлительно, не позднее конца рабочего дня либо в сроки, согласованные сторонами в договоре (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). На случай технической невозможности предусмотрена бумажная подача.

Перед удостоверением выясните, кто и когда подаст документы, как вы узнаете об их приёме и нет ли препятствий для подачи через представителя — например, запрета регистрационных действий без личного участия собственника.

Сколько стоит регистрация и какие ещё расходы возможны

Госпошлина за возникающее право собственности покупателя относится к расходам покупателя.

За прекращение права продавца при переходе этого права к другому лицу в предусмотренном законом случае отдельная госпошлина с продавца не взимается (ст. 333.35 НК РФ).

Для физического лица за регистрацию возникающего права действует следующая формула:

• 4 000 ₽, если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 млн ₽;
• если кадастровая стоимость превышает 20 млн ₽ — 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

У самого продавца могут возникнуть другие расходы, например на:

• нотариальное удостоверение;
• согласие супруга;
• доверенность;
• банковский расчётный инструмент;
• получение отдельных документов;
• юридическую помощь;
• фотографии;
• размещение объявления.

Складывать их в универсальную «стоимость продажи квартиры без риэлтора» нельзя: необходимость конкретной услуги и её тариф зависят от сделки.

Когда получать деньги и передавать квартиру

Передача недвижимости оформляется передаточным актом или другим документом о передаче (ст. 556 ГК РФ).

В акте полезно зафиксировать:

• дату передачи;
• факт передачи ключей;
• состояние квартиры;
• остающуюся мебель и технику;
• показания счётчиков.

Главное — заранее определить:

• когда продавец должен освободить квартиру;
• после какого события передаются ключи;
• когда подписывается акт;
• должен ли продавец к этому моменту уже получить деньги;
• если деньги ещё не получены, какой механизм обеспечивает их выплату.

Регистрация, получение денег, подписание акта и передача ключей — четыре разных события. Не считайте их автоматически произошедшими одновременно.

Разберитесь с коммунальными платежами и взносами на капремонт

Перед передачей квартиры полезно:

• снять показания счётчиков;
• проверить текущее состояние расчётов;
• погасить или иным образом урегулировать известную задолженность;
• зафиксировать дату передачи квартиры.

Обычная коммунальная задолженность прежнего собственника не переходит покупателю автоматически только из-за покупки квартиры. Обязанность нового собственника оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги связана с возникновением его права (ст. 153 ЖК РФ). Проверка и договорённости о расчётах позволяют отдельно урегулировать прежний долг и плату после перехода права.

Отдельно проверьте взносы на капитальный ремонт.

Для них действует специальное правило: при переходе права собственности к новому владельцу к нему переходит и неисполненная обязанность предыдущего собственника по уплате таких взносов. Исключение предусмотрено для задолженности прежнего публичного собственника — Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому обычные коммунальные платежи и долг по капремонту не нужно считать полностью одинаковыми обязательствами.

Как проверить НДФЛ после продажи квартиры

Начинать налоговый расчёт с формулы «цена × 13%» неправильно.

Этот раздел поможет проверить, есть ли освобождение, какие данные нужны и что делать с декларацией. Он не заменяет личный расчёт. Подготовьте документы приобретения, дату перехода права, цену, кадастровую стоимость и подтверждения расходов. Если неясны регион учёта, льгота или статус продавца, обратитесь с этими данными в ФНС до окончательного расчёта; не выбирайте значение наугад. Ниже объяснено, зачем нужен каждый параметр.

Сначала установите:

• как квартира была приобретена;
• когда начался срок владения;
• истёк ли применимый минимальный срок;
• есть ли специальное освобождение;
• какой доход учитывается с учётом кадастрового правила;
• можно ли применить вычет или расходы;
• какой у продавца налоговый статус.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет

Общий минимальный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

В предусмотренных законом ситуациях применяется 3 года. Это касается, в частности, некоторых случаев наследования, дарения между близкими родственниками, приватизации, пожизненного содержания с иждивением и единственного жилья при соблюдении установленных условий (ст. 217.1 НК РФ).

Поэтому сначала нужно определить, какое именно основание действует в вашей ситуации.

Срок не всегда начинается с обычной даты записи в ЕГРН

Начальная дата срока владения зависит от основания приобретения имущества.

Специальные правила существуют, например, для:

• наследства;
• отдельных объектов, приобретённых по ДДУ;
• некоторых долей, оформленных детям в связи с использованием маткапитала.

Следующий шаг — установить, как и когда вы приобрели конкретную квартиру или продаваемую долю.

Для единственного жилья есть дополнительные условия

Недостаточно просто сказать: «Других квартир у меня нет».

При проверке возможности применить 3-летний срок для единственного жилья закон учитывает дополнительные обстоятельства, в том числе недвижимость супруга.

Также предусмотрено правило о другом жилье, приобретённом налогоплательщиком или его супругом в пределах 90 календарных дней до государственной регистрации перехода права собственности на продаваемый объект (ст. 217.1 НК РФ).

Проверьте региональные правила

НК РФ позволяет субъектам РФ в предусмотренных законом пределах уменьшать минимальный срок владения.

По официальной позиции ФНС, проверьте закон субъекта, где продавец состоял на налоговом учёте по месту жительства на дату государственной регистрации перехода права к покупателю. Если места жительства нет, нужно установить, где продавец состоит на налоговом учёте по другому предусмотренному НК РФ основанию. Когда вы не знаете такое место учёта, уточните его в ФНС, а не подставляйте адрес квартиры. Регион расположения квартиры сам по себе не определяет применимый закон (письмо ФНС от 18.09.2023 № БС-4-11/11857@).

Установите эту дату и регион учёта, затем проверьте действовавший закон и его применимость к вашей категории и объекту. Если переехали, нужен регион на дату перехода, а не нынешний адрес. Неочевидные сведения об учёте подтвердите через ФНС. Регион реального продавца в общей инструкции неизвестен, поэтому конкретную региональную льготу она не назначает.

Если продаёте раньше минимального срока: вычет или расходы

При наличии соответствующего права доход от продажи жилья можно уменьшить одним из основных способов:

• применить имущественный вычет в размере до 1 млн ₽;
• либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением объекта.

Нельзя автоматически применить к одной продаже формулу «расходы + ещё 1 млн ₽». Эти способы не складываются таким образом (ст. 220 НК РФ).

Поэтому документы о расходах на приобретение квартиры лучше не выбрасывать после покупки.

Почему для налога недостаточно цены договора

Для налоговых целей учитывается не только цена, указанная сторонами в договоре.

Цена сравнивается с величиной, определяемой от кадастровой стоимости.

Федеральное базовое значение коэффициента составляет 0,7, но регион вправе изменить его в установленных законом пределах. Поэтому использовать для любой квартиры и любого региона окончательную формулу «кадастровая стоимость × 0,7» без проверки нельзя (ст. 214.10 НК РФ, разъяснение ФНС/Минфина от 26.03.2026).

Для выбора регионального коэффициента официальные разъяснения ФНС и Минфина используют ту же привязку: субъект налогового учёта продавца по месту жительства на дату регистрации перехода права, а при отсутствии места жительства — учёт по иному предусмотренному НК РФ основанию. Не выбирайте автоматически регион квартиры (ФНС о региональном коэффициенте, 07.04.2026). Проверьте закон этого субъекта и его применимость к вашей продаже.

Например, если квартира продана за 900 000 ₽, из одной цены договора нельзя автоматически сделать вывод, что учитываемый доход не превышает 1 млн ₽. Сначала нужно проверить применимую кадастровую величину.

Как зависят ставки 13% и 15% от доходов и статуса продавца

Налоговый резидент — статус для целей налогообложения, определяемый по правилам НК РФ; он не равен гражданству. Порог 2,4 млн ₽ сравнивают с суммой, с которой считают налог за год: учитывают облагаемую часть продажи после допустимого уменьшения, а также другие доходы, которые закон велит сложить с ней. Например, сюда могут входить облагаемые доходы от продажи другого имущества, дивиденды и облагаемые проценты по банковским вкладам. Зарплату к этой сумме автоматически не добавляют: для неё действует другой порядок. Полный перечень и особенности расчёта установлены в п. 6 ст. 210 НК РФ.

Поэтому сначала определите облагаемую часть продажи, затем проверьте, были ли в том же году другие доходы из этого перечня. Если были, уточните их облагаемые суммы в ФНС или у налогового специалиста: сравнение одного только дохода от квартиры с порогом может дать неверную ставку. Для получившейся общей суммы действует:

• 13% в пределах 2,4 млн ₽ налоговой базы;
• 312 000 ₽ + 15% суммы превышения над 2,4 млн ₽ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Если продавец не является налоговым резидентом РФ либо к нему применяется специальный налоговый режим, эту формулу нельзя использовать автоматически.

Гражданство и налоговое резидентство — разные понятия.

Когда семья с детьми может получить освобождение

«Есть 2 детей — НДФЛ с продажи точно нет» — неверное правило.

Специальное освобождение применяется только при одновременном соблюдении установленных законом условий. В частности, значение имеют:

• состав семьи;
• возраст детей;
• приобретение другого жилья в установленный срок;
• характеристики нового жилья;
• кадастровая стоимость продаваемого объекта;
• наличие у семьи другого жилья.

Условия закреплены в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ; практические разъяснения публикует ФНС.

Поэтому проверять семейную льготу нужно по всем условиям, а не только по количеству детей.

Когда требуется декларация 3-НДФЛ

Если доход от продажи освобождён от НДФЛ из-за истечения применимого минимального срока владения, декларация только из-за этой продажи по общему правилу не требуется.

При продаже до истечения минимального срока тоже существуют случаи, когда 3-НДФЛ подавать не нужно. Например, это возможно, если учитываемый доход от продажи жилья не превышает применимый предел имущественного вычета. Но сначала нужно правильно определить сам учитываемый доход, включая кадастровое правило (ФНС — продажа недвижимости).

Если декларация требуется, по общему правилу её подают не позднее 30 апреля следующего года.

При облагаемой продаже в 2026 году, для которой требуется декларация, соответствующая декларационная обязанность возникает в 2027 году. Налог по общему правилу нужно уплатить не позднее 15 июля следующего года, с учётом правил переноса срока, если они применимы (разъяснение ФНС).

Для точного расчёта налога нужны данные конкретного продавца и квартиры. Общая инструкция даёт порядок проверки, но не заменяет индивидуальный расчёт.

Как проверить, что этапы продажи завершены

Полезно контролировать не только выполненное действие, но и его проверяемый результат.

Эта проверка особенно важна при самостоятельной продаже. Она позволяет не смешивать действия, которые юридически и фактически происходят в разное время.

Что сохранить после сделки

Не выбрасывайте документы сразу после получения денег и передачи ключей.

Сохраните:

• Договор купли-продажи договор купли-продажи;
• Передаточный акт передаточный акт;
• Документы по расчётам документы по расчётам;
• Получение денег подтверждение фактического получения денег;
• Предоплата документы о предоплате;
• Расходы для налога документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры, если они могут понадобиться для налога;
• Ипотека документы по ипотеке, если она участвовала в сделке;
• Материнский капитал документы, связанные с маткапиталом;
• Согласия и разрешения согласия и разрешения, если они требовались.

Они могут понадобиться при налоговой проверке, споре о расчётах, подтверждении условий передачи или последующей проверке сделки.

Особые ситуации при самостоятельной продаже

Эти разделы нужны, если соответствующее обстоятельство есть у вашей квартиры или участников сделки. Они дополняют обычные этапы выше. Сначала выполните специальное действие, затем возвращайтесь к основному маршруту; наличие раздела само по себе не означает, что вопрос уже решён.

Если планировка квартиры менялась

Если фактическое состояние отличается от документов, сначала установите, какие работы проводились. Перенос инженерного оборудования, требующий изменения технического паспорта, и изменение планировки имеют разные правила оформления (ст. 25 ЖК РФ). Это проверка конкретных изменений, а не требование всем продавцам принести технический паспорт в Росреестр.

Сопоставьте фактическое состояние с технической документацией и согласованным проектом. Если работы требовали согласования, найдите решение уполномоченного органа местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Одного решения недостаточно: нужно проверить завершение работ. По действующей процедуре переустройство завершено со дня утверждения акта приёмочной комиссии, а перепланировка — после предусмотренных изменений ЕГРН либо кадастрового учёта образованных помещений и регистрации прав (ст. 28 ЖК РФ).

Эти правила действуют с 1 апреля 2024 года и распространяются также на работы, согласованные раньше, но завершённые после этой даты. Для изменений, полностью завершённых до неё, проверьте даты и документы по действовавшим тогда правилам: отсутствие нынешней процедуры само по себе не означает самовольность старых работ (ст. 3 Федерального закона № 608-ФЗ).

Если решения или акта у вас нет, запросите сведения и копии у соответствующего согласующего органа; порядок зависит от муниципалитета. Для перепланировки отдельно проверьте требуемые изменения ЕГРН. Пока статус работ не установлен, не обещайте обычную схему и безусловную дату сделки, не скрывайте неизвестное от покупателя и банка.

Это не универсальный запрет продажи. Но переход права не узаконивает самовольные работы и не гарантирует одобрения ипотечного банка. По общему правилу самовольные изменения нужно устранить в установленном органом порядке; сохранение помещения в изменённом состоянии возможно по решению суда при соблюдении требований к правам граждан и безопасности (ст. 29 ЖК РФ). Не рассчитывайте, что любые работы можно будет оформить задним числом.

Результат проверки: либо оформление изменений подтверждено, либо установлен их статус и отдельный путь урегулирования до применения обычной инструкции.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам

Само наличие долей ещё не означает, что любую продажу нужно обязательно проводить через нотариуса.

Все взрослые собственники продают всю квартиру

Если все совершеннолетние участники долевой собственности одновременно продают все свои доли по 1 договору, обязательного нотариального удостоверения только из-за долевой собственности нет (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Но у сделки может быть другое основание для нотариальной формы. Например, одна из долей может принадлежать несовершеннолетнему.

Продаётся только отдельная доля

Если продаётся не вся квартира всеми собственниками, а отдельная доля постороннему человеку, порядок меняется.

Другие участники долевой собственности имеют преимущественное право купить эту долю по цене и на условиях, по которым она продаётся постороннему покупателю. Продавец должен письменно известить их об условиях продажи. Для недвижимости общий срок ожидания составляет 1 месяц, если письменные отказы не получены раньше (ст. 250 ГК РФ).

Продажа отдельной доли также по общему правилу требует нотариального удостоверения с предусмотренными законом исключениями.

Поэтому инструкция по обычной продаже всей квартиры не заменяет отдельную проверку процедуры продажи доли.

Если квартира приобретена в браке

Один собственник указан в ЕГРН — значит квартира только его? Не обязательно.

Если квартира приобретена супругами во время брака за общие средства, она по общему правилу относится к совместному имуществу независимо от того, на кого оформлено право (ст. 34 СК РФ).

Личным имуществом может быть, например, квартира, принадлежавшая супругу до брака или полученная им по предусмотренному законом безвозмездному основанию (ст. 36 СК РФ).

Личное имущество суд может признать совместным, если в браке за счёт общего имущества супругов, имущества каждого из них либо труда одного из супругов были сделаны вложения, значительно увеличившие его стоимость (ст. 37 СК РФ). Обычный косметический ремонт не означает автоматической смены режима собственности. Но если были крупные вложения и возник спор о режиме имущества, до продажи нужно проверить эти обстоятельства и основания распоряжения квартирой.

Перед продажей проверьте:

• дату заключения брака;
• дату и основание приобретения квартиры;
• источник приобретения;
• наличие брачного договора;
• наличие соглашения о разделе имущества;
• наличие судебного решения о разделе.

Если квартира является общим имуществом действующих супругов, а продаёт её только один супруг, по общему правилу требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).

Отсутствие такого согласия не означает, что Росреестр обязательно технически остановит регистрацию. Закон предусматривает возможность зарегистрировать оспоримую сделку с соответствующей отметкой (ч. 5 ст. 38 Федерального закона № 218-ФЗ). Но сама обязанность получить согласие и риск последующего оспаривания от этого не исчезают.

Если согласие требуется, практический следующий шаг — получить его до подписания договора и проведения расчётов.

Если супруги уже разведены

Развод сам по себе не делает неразделённое совместное имущество личной собственностью того бывшего супруга, который указан в ЕГРН.

Общее имущество можно разделить и после расторжения брака (ст. 38 СК РФ). До раздела нужно учитывать режим общей собственности и правила распоряжения ею (ст. 253 ГК РФ).

При этом правило ст. 35 СК РФ о нотариальном согласии действующего супруга нельзя автоматически переносить на бывшего супруга.

Если квартира приобретена в браке, супруги уже развелись, а имущество не разделено, сначала установите его правовой режим и определите согласованный порядок распоряжения. Предварительный раздел квартиры нужен не при каждой продаже, но считать такое имущество бесспорно личным только из-за записи ЕГРН тоже нельзя.

Для этого сопоставьте документы приобретения, сведения о браке и разводе, брачный договор или соглашение о разделе, если они есть. Результат проверки — понятно, является ли квартира общей, на каком основании её продают и какие действия согласованы с бывшим супругом. Если есть спор, до обещания обычной сделки нужно разрешить его соглашением либо через суд; одной записи ЕГРН для вывода о личной квартире недостаточно. Если спор отсутствует, предварительный раздел не становится обязательным только из-за развода.

Если собственник квартиры — ребёнок

Здесь важен не только возраст ребёнка. Нужно определить и объём его дееспособности.

Продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, нужно нотариально удостоверить (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Это общее условие для всех возрастных веток ниже. Кто подписывает договор и требуется ли разрешение опеки — отдельные вопросы.

Ребёнку меньше 14 лет

Сделку от имени ребёнка совершает законный представитель, например родитель (ст. 28 ГК РФ).

Для распоряжения недвижимостью ребёнка требуется предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).

Ребёнку от 14 до 18 лет и полной дееспособности нет

Такой несовершеннолетний подписывает договор сам, но с требуемым письменным согласием законного представителя (ст. 26 ГК РФ).

Для распоряжения его недвижимостью также требуется предварительное разрешение органа опеки.

Несовершеннолетний полностью дееспособен

Полная дееспособность может возникнуть до 18 лет, например после вступления в брак в предусмотренном законом случае или в результате эмансипации (ст. 21 ГК РФ, ст. 27 ГК РФ).

Если полная дееспособность действительно возникла и сохраняется, собственник сам подписывает договор. Согласие родителя или попечителя на эту продажу и предварительное разрешение опеки только из-за его возраста не нужны. Попечительство прекращается при вступлении в брак либо приобретении полной дееспособности в других предусмотренных законом случаях (п. 3 ст. 40 ГК РФ, ст. 29 Федерального закона № 48-ФЗ). Правила для неполностью дееспособного ребёнка поэтому здесь не применяются (ст. 2 Закона № 48-ФЗ).

До продажи сообщите нотариусу основание полной дееспособности и подготовьте его подтверждение. При браке — свидетельство либо другой официальный документ о факте и дате его регистрации. Развод сам по себе полную дееспособность не отменяет; если брак признан недействительным, проверьте, не установил ли суд её утрату. При эмансипации — решение органа опеки либо вступившее в законную силу решение суда. Конкретный набор документов уточните у нотариуса заранее. Отдельные требования к объекту и другим участникам сделки сохраняются: полная дееспособность одного продавца их не отменяет.

Сколько орган опеки рассматривает заявление

Предварительное разрешение или мотивированный отказ должны быть предоставлены не позднее 15 дней после подачи заявления (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ).

Но 15 дней — это срок принятия решения, а не гарантия разрешения сделки.

Также нет универсального правила, по которому достаточно купить ребёнку квартиру большей площади и опека обязательно согласует продажу. Значение имеют конкретные права и интересы ребёнка и условия предполагаемой сделки.

До получения требуемого разрешения лучше не обещать покупателю безусловную дату основной сделки.

Если ребёнок зарегистрирован, но не собственник

Регистрация по месту жительства и право собственности — разные вещи.

Сам факт регистрации ребёнка не означает автоматически, что для продажи квартиры требуется разрешение органа опеки.

Специальное правило действует, в частности, когда в квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи и продажа затрагивает их права (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Проверка не ограничивается формальным учётом опеки. Если родительское попечение формально не прекращено, но фактически отсутствует, либо родители действуют в ущерб защищённым правам ребёнка, отсутствие записи у органа опеки не должно лишать ребёнка государственной и судебной защиты (Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П). Поэтому наличие родителей само по себе ещё не закрывает вопрос фактического попечения.

Если вам известны сведения о ребёнке, оставшемся без попечения, о них нужно сообщить органу опеки. Он проверяет условия жизни и обеспечивает защиту при установлении отсутствия попечения (ст. 122 СК РФ). При таких обстоятельствах или риске нарушения защищённых прав сначала установите статус и требования опеки; не проводите объект как обычную квартиру только потому, что ребёнок не собственник. Одна регистрация по месту жительства без этих обстоятельств не создаёт универсального требования разрешения. Эта ветка не заменяет правила продажи детской доли.

Поэтому нужно установить:

• является ли ребёнок собственником;
• находится ли он под опекой или попечительством;
• остался ли он без родительского попечения, в том числе фактически при отсутствии формальной записи;
• на каком основании пользуется квартирой;
• затрагивает ли продажа защищённое законом право.

Одна запись о регистрации ребёнка этих вопросов не решает.

Если кто-то продолжит пользоваться квартирой после продажи

Регистрация человека в квартире сама по себе не отвечает на вопрос, сохранит ли он право проживания после смены собственника.

По общему правилу при переходе собственности права пользования бывших членов семьи собственника прекращаются, если законом не предусмотрено иное (ст. 292 ГК РФ).

Но существуют специальные основания сохранения права пользования.

Например:

• право пользования может возникать из завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ);
• специальные права могут быть связаны с приватизацией (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ).

При этом формула «человек отказался от приватизации — значит он навсегда прописан в квартире» слишком грубая. Нужно проверять конкретное основание пользования и фактические обстоятельства.

Если после продажи кто-то по закону сохраняет право пользоваться квартирой, перечень таких лиц и характер их прав должны быть отражены в договоре (ст. 558 ГК РФ).

Если при покупке использовали материнский капитал

Если жильё приобретено с использованием средств маткапитала, его нужно оформить в общую собственность получателя сертификата, его супруга и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ — правило приведено в Постановлении КС РФ от 18.07.2025 № 30-П; п. 15(1) Правил направления средств маткапитала).

Не используйте как универсальное правило формулу «доли всегда нужно выделить в течение 6 месяцев после покупки». Начало соответствующего срока зависит от способа использования маткапитала. Например, при ипотечной схеме юридически значимое событие может быть связано с погашением кредита и ипотечной записи.

Перед продажей сопоставьте:

• договор приобретения квартиры;
• кредитные документы, если была ипотека;
• документы о направлении маткапитала;
• актуальный состав собственников и долей в ЕГРН;
• соглашение о распределении долей, если оно заключалось;
• сведения Социального фонда России.

У СФР можно получить выписку об остатке и расходовании материнского капитала: официальная информация СФР.

Но одна такая выписка не всегда показывает, на какой именно объект направлена каждая сумма и исполнена ли обязанность по долям именно в продаваемой квартире. Её нужно сопоставлять с документами конкретной покупки.

Если обязанность по долям членов семьи не исполнена, обычный договор продажи её не устраняет. Сначала установите, кому и какие доли нужно оформить по документам использования маткапитала, затем оформите распределение и необходимые записи ЕГРН. Проверяемый результат — документы о распределении и реестр подтверждают доли тех членов семьи, которым они должны принадлежать. После этого продажу детских долей готовят по правилам раздела «Если собственник квартиры — ребёнок». Если состав семьи или исполнение обязанности спорны, сначала разрешите этот вопрос; не считайте проверку завершённой только по выписке СФР.

Если квартира продавца находится в ипотеке

Ипотечную квартиру нельзя автоматически продавать по той же последовательности, что и квартиру без залога.

До получения денег от покупателя запросите у своего банка:

• актуальный остаток задолженности;
• допустимую банком схему продажи;
• реквизиты и порядок погашения;
• порядок прекращения или изменения ипотеки;
• необходимые банку документы;
• схему расчётов между продавцом, покупателем и банком.

Общее правило отчуждения заложенной недвижимости предусмотрено ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ. Конкретную допустимую схему нужно определить до получения денег и подписания договора.

Практический результат этого этапа — не просто устное «банк разрешает продажу», а понятная документируемая схема именно вашего банка.

Не переносите без проверки инструкцию другого банка на свою ипотеку.

Если ипотека у покупателя

«Ипотека одобрена» ещё не означает, что покупатель полностью готов к сделке.

До предоплаты выясните:

• одобрен только заёмщик или уже конкретная квартира;
• сколько собственных денег покупатель вносит;
• какую сумму должен предоставить банк;
• какие требования банк предъявляет к договору;
• какое событие должно произойти до выдачи кредитной части;
• когда перечисляются деньги продавцу;
• какие документы понадобятся банку после регистрации.

На этом этапе вы должны понимать источник всей цены квартиры, а не только знать, что покупатель собирается использовать ипотеку.

Если за продавца действует представитель

Проверить нужно не только факт существования доверенности, но и перечень полномочий.

В зависимости от сделки представителю могут потребоваться полномочия на:

• подписание договора;
• подачу регистрационного заявления;
• совершение действий по государственной регистрации;
• получение документов;
• получение денег или распоряжение ими.

Требования к нотариальной форме доверенности и представительству следуют, в частности, из ст. 185.1 ГК РФ и ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ.

Сведения о нотариальной доверенности и её отмене можно проверить через официальный сервис Федеральной нотариальной палаты: reestr-dover.ru.

Но проверка реестра не заменяет чтения самого текста доверенности. Действующая доверенность может не содержать конкретного полномочия, которое требуется для вашей сделки.

Коротко: как не потерять контроль над сделкой