Что продаётся в коммунальной квартире: отдельная комната или доля
В коммунальной квартире можно продавать самостоятельную комнату или долю в праве собственности. При этом доля может относиться как ко всей квартире, так и к отдельной комнате. Это три разных варианта, от которых зависят предмет договора и правила продажи.
Чтобы определить, что именно продаётся, нужно проверить два обстоятельства: какой объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и какое право на него принадлежит продавцу.
Есть и другая ситуация: продавец владеет самостоятельной комнатой, а вместе с ней — долей в общем имуществе коммунальной квартиры. Эта доля не превращает комнату в долю всей квартиры и не продаётся отдельно.
Как проверить по ЕГРН, что именно продаётся
В выписке из ЕГРН нужно сопоставить сведения о недвижимости с зарегистрированным правом продавца. Проверьте три пункта:
- Вид объекта. В документах должна быть указана комната или квартира. Именно от этого зависит, к какому объекту относится право продавца.
- Кадастровый номер. Это идентификатор конкретного объекта недвижимости. Наличие кадастрового номера не означает, что продавцу принадлежит объект целиком.
- Право продавца. Нужно установить, владеет ли он всем объектом или только долей в нём. Если это доля, проверьте её размер — например, 1/2 или 1/3.
Сведения об объекте и зарегистрированном праве предусмотрены формами выписок ЕГРН (Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329).
По сочетанию этих сведений можно определить предмет продажи:
| Объект по выписке | Право продавца | Что продаётся |
|---|---|---|
| Комната | Весь объект | Вся самостоятельная комната |
| Комната | Например, 1/2 права | Доля в праве на комнату |
| Квартира | Например, 1/3 права | Доля в праве на квартиру |
Если документы старые или по ним непонятно, как право зарегистрировано сейчас, до составления договора стоит получить актуальную выписку. Её нужно сопоставить с правоустанавливающим документом — например, договором, на основании которого продавец приобрёл право собственности.
Продавцу следует проверить сведения о своей недвижимости и зарегистрированном праве. Покупателю — запросить у продавца актуальные документы. Рассчитывать на то, что покупатель самостоятельно узнает из открытых сведений ЕГРН все персональные данные правообладателей, нельзя: доступ к такой информации ограничен.
Если продаётся самостоятельная комната
Если по ЕГРН комната зарегистрирована как самостоятельное жилое помещение и целиком принадлежит продавцу, предмет продажи — именно эта комната.
Шаблон для заполнения
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМНАТЫ
[ФИО / иные идентифицирующие сведения продавца],
документ, удостоверяющий личность:
[вид, серия, номер, кем и когда выдан],
адрес: [адрес],
именуемый(ая) далее «Продавец»,
и
[ФИО / наименование покупателя],
[для физического лица — данные документа,
удостоверяющего личность, и адрес;
для организации — полное наименование, ОГРН, ИНН, адрес,
представитель и основание его полномочий],
именуемый(ая) далее «Покупатель»,
заключили договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя,
а Покупатель обязуется принять и оплатить комнату
со следующими характеристиками:
вид объекта: комната;
адрес: [полный адрес];
номер/обозначение комнаты: [если имеется];
площадь: [Площадь комнаты] кв. м;
кадастровый номер: [Кадастровый номер комнаты].
1.2. Право собственности Продавца на Комнату зарегистрировано
в Едином государственном реестре недвижимости на основании
[документ / сделка / иной подтверждённый факт],
запись о государственной регистрации права:
[реквизиты при наличии и необходимости].
1.3. Вместе с правом собственности на Комнату к Покупателю
в предусмотренном законом объёме переходит связанная с ней доля
в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры.
Такая доля отдельно от Комнаты не отчуждается.
2. ЦЕНА
2.1. Цена Комнаты составляет [Цена комнаты] ₽
([сумма прописью] рублей).
2.2. Порядок и сроки расчёта определены разделом 5 договора.
3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ
3.1. Продавец подтверждает, что собственникам других комнат
коммунальной квартиры было предложено приобрести Комнату
по цене и на условиях, применимых к этой продаже.
3.2. Соблюдение преимущественного права подтверждается:
[указать фактический комплект документов:
письменные отказы соответствующих собственников
и/или документы, подтверждающие содержание извещений,
их направление, юридически значимую доставку
и истечение предусмотренного срока для соответствующих адресатов].
4. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ, ОБРЕМЕНЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЕ
4.1. По сведениям ЕГРН и иным проверенным сторонами документам
на дату заключения договора зарегистрированы следующие
обременения и ограничения:
[фактические сведения либо подтверждённое отсутствие].
4.2. Лица, сохраняющие право пользования Комнатой
после перехода права собственности:
[ФИО и основание права либо подтверждённое отсутствие таких лиц].
4.3. Зарегистрированные по месту жительства или пребывания лица:
[перечень и согласованный срок снятия с регистрационного учёта
либо подтверждённое отсутствие таких лиц].
4.4. Условие о снятии лица с регистрационного учёта
не прекращает сохраняемого по закону права пользования,
если такое право существует.
5. РАСЧЁТЫ
5.1. Полная цена Комнаты составляет [Полная цена комнаты] ₽.
5.2. До даты подписания договора Покупатель фактически уплатил
Продавцу [Ранее уплаченная сумма] ₽ способом [Способ ранее произведённой оплаты].
Факт оплаты подтверждается [Документ, подтверждающий оплату].
Если оплата ранее не производилась, указывается 0 ₽.
5.3. Остаток цены составляет [Остаток цены] ₽.
Если остаток больше 0 ₽, Покупатель обязан уплатить его
не позднее [дата / определимый срок]
способом [Способ оплаты остатка] до фактической передачи Комнаты.
5.4. Обязанность по оплате соответствующей суммы считается исполненной
при [согласованный момент фактического получения денег Продавцом].
5.5. Фактическая передача Комнаты по разделу 6 производится
после получения Продавцом полной цены.
6. ПЕРЕДАЧА КОМНАТЫ
6.1. Продавец передаёт Комнату Покупателю
не позднее [дата / срок / определимое событие],
с учётом условий раздела 5.
6.2. Передача Комнаты, ключей и согласованного имущества
подтверждается подписанным сторонами передаточным актом.
6.3. В передаточном акте стороны фиксируют фактическую дату передачи,
состояние Комнаты, количество переданных ключей,
передаваемое имущество и имеющиеся замечания.
6.4. Вместе с Комнатой передаётся:
[перечень имущества с признаками, позволяющими его определить,
ссылка на согласованное приложение
либо указание, что дополнительное имущество не передаётся].
Условия о стоимости передаваемого имущества
и её учёте в согласованной цене:
[фактическая договорённость сторон].
6.5. Продавец обязан освободить Комнату от своего имущества,
кроме имущества, прямо указанного в п. 6.4,
не позднее [дата / срок].
7. СУПРУЖЕСКИЙ РЕЖИМ И ПОЛНОМОЧИЯ
7.1. Правовой режим имущества Продавца подтверждается:
[основание приобретения / брачный договор /
соглашение о разделе / иной применимый документ].
7.2. Сведения о согласии супруга либо о подтверждённом основании,
по которому такое согласие для этой сделки не требуется:
[реквизиты нотариально удостоверенного согласия
либо подтверждённое основание после проверки правового режима].
7.3. Сведения о представителе стороны:
[стороны действуют лично
либо ФИО представителя, документ о полномочиях и его реквизиты].
Если представитель фактически получает денежные средства
от имени стороны, его полномочие на получение денег
подтверждается [документ / реквизиты].
8. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
8.1. Переход права собственности на Комнату к Покупателю
подлежит государственной регистрации
в Едином государственном реестре недвижимости.
8.2. Стороны обязуются совершить необходимые действия
и предоставить документы для государственной регистрации
в согласованном порядке.
8.3. Расходы, связанные с государственной регистрацией,
несёт [сторона / распределение расходов по соглашению].
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Договор выражает действительную волю сторон.
9.2. Изменения и дополнения к договору оформляются
в предусмотренной законом форме.
9.3. Договор составлен в количестве экземпляров,
необходимом сторонам с учётом выбранного способа
государственной регистрации.
10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ
Продавец:
[данные]
[Подпись продавца] / [ФИО]
Покупатель:
[данные]
[Подпись покупателя] / [ФИО / представитель]
По закону комната относится к жилым помещениям. Это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан (ч. 1 и 4 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ)).
Что происходит с долей в местах общего пользования
У собственника отдельной комнаты есть доля в общем имуществе коммунальной квартиры. К нему относятся помещения, которые обслуживают больше одной комнаты, например общий коридор, кухня или санузел (ст. 41 ЖК РФ).
По общему правилу размер этой доли пропорционален общей площади комнаты. Но собственнику не принадлежит конкретная выделенная часть кухни или коридора: доля существует в праве на общее имущество.
Такая доля не выделяется в натуре, то есть не превращается в отдельную часть общего помещения, и не может продаваться самостоятельно. Она следует за правом собственности на комнату и переходит к её покупателю вместе с ней (ч. 1, 3–5 ст. 42 ЖК РФ).
Поэтому формулировка «комната с долей в местах общего пользования» не означает продажу доли всей коммунальной квартиры. Если продавец владеет самостоятельной комнатой целиком, он продаёт комнату, а связанная с ней доля в общем имуществе переходит вместе с ней.
Кому сначала нужно предложить покупку
Правила преимущественной покупки зависят от того, продаётся самостоятельная комната или доля в праве собственности. Прежде чем искать постороннего покупателя и направлять извещения, нужно определить круг лиц, чьи права затрагивает сделка.
Если продаётся вся самостоятельная комната
При продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники других комнат (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Это правило относится именно к собственникам, а не ко всем, кто проживает в квартире. Например, если соседняя комната находится в муниципальной собственности, для процедуры имеет значение её собственник, а не наниматель, который в ней живёт.
Продавец должен письменно сообщить обладателям преимущественного права цену и другие условия продажи. По правилам для недвижимости срок ожидания составляет 1 месяц со дня извещения. Если все обладатели преимущественного права письменно отказались от покупки раньше, ждать окончания месяца не требуется (ст. 250 ГК РФ).
Шаблон для заполнения
ИЗВЕЩЕНИЕ
о намерении продать комнату
о намерении продать комнату
Кому: [ФИО / наименование собственника другой комнаты]
Адрес для направления: [Адрес для направления]
От кого: [ФИО / наименование продавца]
Адрес: [Адрес продавца]
Контакты: [при необходимости]
Сообщаю о намерении продать принадлежащую мне
на праве собственности комнату:
адрес: [Адрес комнаты];
номер/обозначение комнаты: [Номер комнаты];
площадь: [Площадь комнаты] кв. м;
кадастровый номер: [Кадастровый номер комнаты].
Цена продажи составляет [Цена продажи] ₽.
Порядок расчётов:
[полная оплата / отсрочка / рассрочка /
согласованный способ, суммы и сроки].
Условие о залоге при передаче Комнаты до полной оплаты:
[залог Продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ сохраняется /
стороны предполагают исключить его /
не применяется, поскольку полная оплата должна состояться до передачи].
Срок освобождения Комнаты: [Срок освобождения комнаты].
Срок/порядок передачи Комнаты: [Срок или порядок передачи].
Лица, сохраняющие право пользования Комнатой после продажи:
[перечень и основания прав
либо подтверждённое отсутствие таких лиц].
Иные значимые условия предложения:
[Иные значимые условия].
Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом
покупки Комнаты на указанных условиях.
Дата: [Дата извещения]
Подпись:
[Подпись продавца] / [ФИО]
Шаблон для заполнения
ОТКАЗ
от реализации преимущественного права покупки комнаты
от реализации преимущественного права покупки комнаты
Я, [ФИО собственника другой комнаты],
[дата рождения — если используется для идентификации],
являющийся(аяся) собственником комнаты
[данные комнаты, позволяющие её определить]
в коммунальной квартире по адресу: [адрес],
подтверждаю, что получил(а) предложение о приобретении комнаты
[данные продаваемой комнаты]
по цене [сумма] ₽
на следующих условиях:
[существенные условия предложения].
От реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки
указанной комнаты на данных условиях отказываюсь.
Содержание предложения и последствия моего отказа мне понятны.
Дата: [Дата документа]
[Подпись] / [ФИО]
Само извещение и доказательства соблюдения этого требования — разные вопросы. Как доставить предложение, подтвердить его получение, оформить отказы и подготовить документы для сделки, нужно разбирать в рамках полной процедуры продажи комнаты.
Если продаётся доля в квартире
Когда продавец отчуждает долю в праве собственности на квартиру, преимущественное право покупки по общему правилу принадлежит другим сособственникам этой квартиры.
Здесь адресатов определяют по зарегистрированному объекту общей собственности, а не по тому, кто фактически занимает соседние комнаты.
Если доля продаётся постороннему покупателю, другим сособственникам необходимо письменно сообщить цену и остальные условия продажи. Для недвижимости действует срок ожидания 1 месяц со дня извещения. Если все сособственники письменно откажутся раньше, ждать окончания месяца не нужно (ст. 250 ГК РФ).
Шаблон для заполнения
Уведомление сособственнику о намерении продать долю постороннему лицу
Я, [ФИО продавца], являюсь собственником [размер доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [адрес].
Сообщаю о намерении продать указанную долю постороннему лицу за цену [сумма] ₽.
Предлагаю вам как участнику общей долевой собственности воспользоваться преимущественным правом покупки доли на указанных условиях.
Ответ о намерении приобрести долю прошу сообщить в установленном порядке.
Дата: [Дата]
Подпись: [Подпись]
Если продаётся доля самостоятельной комнаты
В этом случае недостаточно автоматически направить предложения только другим владельцам комнат или только сособственникам продаваемой комнаты.
Универсальный список адресатов и очередность предложений для такой ситуации здесь не установлены. Чтобы определить обладателей преимущественного права с учётом обеих групп собственников, до рассылки извещений нужно проверить зарегистрированные права и документы, на основании которых они возникли.
Лучше сделать это вместе с нотариусом или юристом. Порядок продажи целой комнаты не заменяет проверку прав при продаже доли в ней.
Когда договор нужно удостоверять у нотариуса
Само по себе расположение комнаты в коммунальной квартире не означает, что договор её продажи обязательно должен удостоверять нотариус. Требования к форме сделки зависят от того, какой объект и какое право продаются, а также от других обстоятельств.
Если собственник продаёт всю самостоятельную комнату, коммунальный характер квартиры сам по себе не требует нотариального удостоверения. По общему правилу договор продажи недвижимости заключается в письменной форме — в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Но нотариус может быть обязателен по другим основаниям. Например, сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).
При продаже доли в праве собственности на квартиру или комнату по общему правилу также требуется нотариальное удостоверение. Однако закон предусматривает исключения. Например, нотариус не обязателен по этому основанию, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
Как правильно указать предмет продажи в договоре
После проверки ЕГРН сведения об объекте и праве продавца нужно перенести в договор. По закону описание предмета договора продажи недвижимости должно позволять точно определить продаваемый объект (ст. 554 ГК РФ).
Перед подписанием договора проверьте:
Например, если продавцу принадлежит 1/3 квартиры, нельзя описывать предмет сделки как отдельную комнату только потому, что продавец ею пользовался.
Обратная ситуация тоже возможна: в ЕГРН зарегистрирована самостоятельная комната, которая полностью принадлежит продавцу. В таком случае не нужно оформлять её продажу как отчуждение доли квартиры из-за того, что вместе с комнатой переходит неотделимая доля в общем имуществе.
После заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Само подписание договора эту регистрацию не заменяет (ст. 551 ГК РФ).
Что делать, если документы и фактическое пользование не совпадают
Бывает, что продавец считает своей конкретную комнату, но документы подтверждают право только на долю в квартире. Или в старом свидетельстве, договоре приватизации и актуальной выписке из ЕГРН используются разные формулировки.
В таких случаях нельзя выбирать предмет продажи по тому, как собственники фактически пользуются жильём. Самостоятельно не подтверждают право собственности на отдельную комнату:
- номер комнаты или отдельный ключ от неё;
- проживание только в этой комнате;
- отдельные платежи;
- указанная площадь комнаты;
- сложившийся между собственниками или установленный порядок пользования квартирой.
Эти обстоятельства могут описывать фактическое пользование жильём, но сами по себе не определяют объект зарегистрированного права.
Если сведения старых и актуальных документов различаются, расхождение необходимо прояснить до подписания договора. Нужно установить, какой объект сейчас зарегистрирован и какое право на него принадлежит продавцу.
Правовая база
Нормы, на которые опираются основные различия в статье. Условия их применения и исключения приведены в соответствующих разделах.
Объект недвижимости и общее имущество
- Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329 — формы выписок ЕГРН, по которым сопоставляют сведения об объекте и зарегистрированном праве.
- Ч. 1 и 4 ст. 16 ЖК РФ — комната как вид жилого помещения.
- Ст. 41 ЖК РФ — состав общего имущества коммунальной квартиры.
- Ст. 42 ЖК РФ — размер и судьба доли в общем имуществе, запрет её отдельного отчуждения и преимущественное право собственников других комнат.
- Ст. 247 ГК РФ — владение и пользование имуществом в долевой собственности.
Преимущественная покупка и форма сделки
- Ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки, извещение и срок ожидания при продаже недвижимости.
- Ст. 550 ГК РФ — письменная форма договора продажи недвижимости.
- Ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ — нотариальная форма сделок с долями и предусмотренные исключения.
- Ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ — нотариальное удостоверение при отчуждении недвижимости отдельных категорий собственников.
Предмет договора и переход права
- Ст. 554 ГК РФ — сведения, позволяющие определить объект продажи недвижимости.
- Ст. 551 ГК РФ — государственная регистрация перехода права собственности.