Покупка доли в квартире

Покупка доли в квартире может стать оптимальным решением, когда нужна недвижимость, а возможности приобрести изолированную квартиру нет. Часть стоит дешевле, чем изолированная квартира или даже комната. Владелец имеет право прописываться сам, и прописывать членов своей семьи на своей доле. Поэтому покупка долевой собственности поможет решить вопрос с регистрацией.

✅ Виды собственности

Общей собственность является любое имущество, которым владеют несколько хозяев. Если доли каждого не определены, то такая собственность считается совместной. Например, квартира, купленная в браке — это совместная собственность супругов.

Если определены доли в праве каждого из участников, то такая собственность является общей долевой.

Доля может быть выделенной в натуре и невыделенной. Пример выделенной — комната в коммунальной квартире. В этом случае за каждым собственником закреплена его часть в виде комнаты, а общие службы принадлежат совладельцам на правах общей долевой собственности.

Чтобы узнать какой вид права у собственника квартиры, необходимо посмотреть свидетельство о государственной регистрации или выписку из ЕГРН.

Если в ней указано владение частью в виде дроби, например, ¼, то это означает, что имеет место быть долевая собственность с невыделенной долей в натуре. Если указана конкретное помещение, это означает, что доля выделена. Вид права указывается в соответствующей графе.

На эти моменты обязательно нужно обращать внимание перед покупкой. Если в дальнейшем недвижимость потребуется продать, то доле будет проигрывать в цене выделенной комнате в коммунальной квартире.

✅ Подводные камни

Покупка доли зачастую кажется заманчивой ввиду низкой стоимости. Здесь нужно учитывать некоторые особенности как общего жилья и нюансы осуществления сделок с ним.

🔻 Владение долей в праве и частью квартиры — разные вещи

Многие покупатели думают, что, покупая ½ квартиры, они получают в собственность одну изолированную комнату. На деле это не всегда оказывается так.

Дольщиками может быть определен исторически сложившийся порядок пользования, который может измениться с появлением нового владельца. Не редкость — обращение сособственников в суд с прошением об установлении порядка пользования жилплощадью. Каждый совладелец имеет законное право выделить свою долю. Это можно сделать только в том случае, если есть возможность поделить помещение на равнозначные части с отдельными входами. Поэтому выделение доли в натуре скорее редкость. Это надо понимать, соглашаясь на покупку доли. Порядок пользования и распоряжения общей собственностью прописан в ст.244-252 гл.16 ч.1 ГК РФ.

🔻 Отношения с соседями

Этот подводный камень относится к моральному аспекту проживания фактически в коммунальной квартире. Конечно, если жилье нужно только для того, чтобы получить регистрацию, на соседей можно не обращать внимание. А вот проживать с посторонними людьми на одной жилплощади трудно, зачастую приводит к конфликтам.

🔻 Права соседей на преимущественную покупку

Из морального аспекта отношений с соседями вытекает и правовой. Покупатель доли должен быть к тому, что сделка не будет быстрой.

По закону другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки доли совладельца (ст.250 ГК РФ). Это означает, что прежде чем подписать договор купли-продажи, хозяин недвижимости обязан уведомить соседей о продаже. Это можно сделать несколькими способами:

1. Отправить письменное уведомление по почте.
2. Обратиться к нотариусу, чтобы он разослал письма.
3. Поговорить с соседями и получить от них письменные отказы от покупки.

Процедура уведомления регламентирована ст. 165,1 ГК РФ «Юридически значимые сообщения».

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Третий вариант самый быстрый. Но, если хотя бы один сосед не хочет писать отказ от своего права, ждать придется месяц. Если права совладельцев не будут соблюдены, то любой из них может оспорить сделку через суд в течение 3 месяцев — в этом состоит главный риск покупки доли.

🔻 Один из дольщиков против продажи

Частая ситуация, один из собственников игнорирует уведомление. Такое бывает, когда кто-то из соседей хочет помешать продаже, при этом сам не имеет возможности выкупить долю по заявленной цене. Отказ соседа от права преимущественной покупки не является обязательным условием для продажи. Если совладелец в течение 30 дней с момента получения письма не изъявит намерения выкупить часть соседа, то сделка состоится. Риск для покупателя в том, что процесс покупки может затянуться.

🔻 Долю решили выкупить соседи

Одна из самых неприятных ситуаций для покупателя, который внес задаток — это когда сосед дает положительный ответ на предложение выкупить соседскую долю. То есть он решает использовать свое право преимущественной покупки. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю задаток и продать долю соседу.

Извещение соседей не обязывает к продаже. Владелец может передумать совершать сделку в любой момент. В этом случае купить долю можно в обход прав совладельцев, например, составить договор дарения или займа. Однако, в этом случае есть риск, что дольщики обратятся в суд. Да и не каждый продавец захочет связываться с дарением. Тем более, что нашелся покупатель среди соседей.

🔻 Несовершеннолетние собственники

Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то для отказа от права преимущественной покупки потребуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 60 СК РФ, п.2 ст. 37 ГК РФ). Если соседи не согласны идти в органы опеки, то по прошествии 30 дней после получения письменного уведомления можно совершать сделку, если родители или опекуны несовершеннолетнего не выразили желания купить долю.

Если же несовершеннолетним является продавец, то без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Взамен продаваемой доли, ребенка необходимо обеспечить другим жильем, которое не должно уступать по характеристикам. Если у него есть постоянная регистрация в ином месте или еще недвижимость, то деньги от продажи недвижимости кладутся на счет в банке на имя ребенка. Все действия согласовываются с органами опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).

Разрешение опеки действует в течение месяца. К тому же продавцу нужно время, чтобы подобрать подходящий вариант для проживания ребенку. Покупателю придется ждать. Такая сделка не будет быстрой.

🔻 Обременение

Прежде, чем решаться на покупку, необходимо проверить информацию, не находится ли квартира в обременении. Оно распространяется на объект целиком, а значит, затрагивает и покупаемую долю. Для этого необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН.

🔻 Коммунальные платежи

Оплату коммунальных платежей в общедолевой собственности регламентирует ст. 249 ГК РФ. Законом не запрещено иметь общий счет для оплаты квитанций и пользоваться одним платежным документом или разделить счета и оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей части в квартире.

Перед покупкой необходимо выяснить, как именно приходят и оплачиваются квитанции. Идеальный вариант, когда за долей закреплен свой финансово-лицевой счет. В этом случае необходимо получить от продавца выписку со счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если счет общий и на нем есть долг, то от покупки лучше отказаться, по крайней мере, до момента закрытия долга. После получения права собственности можно создать отдельный счет.

🔻 Неузаконенная перепланировка

Необходимо сверить план в техническом паспорте с реальной квартирой. Если есть несоответствия, например неузаконенная перепланировка, то без их устранения невозможно будет определить порядок пользования квартирой в дальнейшем.

✅ Покупка у родственника

Если покупатель уже является совладельцем и хочет увеличить свою часть за счет выкупа доли родственника, то покупку можно совершить без согласия соседей. В данном случае право преимущественной покупки не нарушается.

Если долю продает родственник, но при этом покупатель не является совладельцем, то в этом случае процедура продажи не отличается от таковой с не родственником. Уведомлять соседей придется, чтобы соблюсти их права. Если кто-либо из них изъявит желание выкупить часть имущества, то сделка не состоится.

Чтобы избежать необходимости рассылать письма соседям и не зависеть от их решения, продавец и покупатель часто прибегают к другим формам договора.

🔻 Договор дарения

Зачастую сделка с родственником заключается посредством договора дарения. Этот вариант предполагает безвозмездную передачу имущества в собственность, поэтому не требует соблюдения права преимущественной покупки.

🔻 Договор займа

Еще один вариант избежать необходимости уведомлять соседей — оформить договор займа, при котором доля является предметом залога. После истечения срока возврата денег по договору, право собственности перейдет к кредитору (гл. 42, ст. 807 ГК РФ).

🔻 Налогообложение при сделке с родственниками

Если дарение происходит между близкими родственниками, то одариваемый освобождается от уплаты подоходного налога (ст. 217 НК РФ). К числу близких, согласно семейному кодексу, относятся родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки. В других случаях родства есть необходимость платить НДФЛ в размере 13%. Тот, кто купил недвижимость у ближайших родственников, лишается права на получение налогового вычета (ст. 220 НК РФ).

✅ Особенности и порядок оформления сделки

Особенности государственной регистрации общей собственности на недвижимое имущество регламентирует ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделки по продаже долей в общей собственности удостоверяются нотариально.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо составить предварительный договор. Как правило, до сделки проходит больше месяца, потому как уведомление соседей — процедура не быстрая, поэтому намерение купить долю подтверждается задатком. Если кто-либо из соседей изъявил желание воспользоваться правом преимущественной покупки, то продавец возвращает задаток без штрафных санкций. В этом случае происходит расторжение предварительного договора. Покупатель должен быть готов к такому исходу.

🔻 Пакет документов для регистрации договора купли-продажи

Основной договор составляется и подписывается в нотариальной конторе. К этой процедуре необходимо подготовить ряд документов:

• паспорта продавца и покупателя;
• выписку из ЕГРН на объект;
• документ, на основании которого у продавца возникло право собственности;
• технический и кадастровый паспорт жилого помещения;
• подтверждение того, что сособственники были предупреждены о продаже;
• отказы от права преимущественной покупки других дольщиков;
• справка обо всех зарегистрированных в квартире жильцах;
• нотариальное согласие супруга на продажу, если доля была куплена в браке;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.

В договоре прописывается цена и порядок расчетов. Необходимо заранее определиться, кто несет нотариальные расходы.

Документы на регистрацию в Росреестре сдает нотариус в электронном или бумажном виде. По желанию можно сделать это самостоятельно. Однако, с февраля 2019 года услуга входит в стоимость оформления нотариальной сделки (ст.1 ФЗ 338).

🔻 Расходы покупателя

Помимо расходов на приобретение, покупатель оплачивает госпошлину за переход права в размере 2000 рублей. Нотариальные расходы, связанные с уведомлением соседей, составлением отказов, ведением сделки обычно несет продавец. Бывает, что расходы делятся пополам по согласованию с покупателем.

✅ Уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Уведомление должно быть составлено в письменном виде, вручено лично или отправлено почтой, согласно ст. 165,1 ГК РФ «Юридически значимые сообщения». За услугой рассылки уведомления соседям можно обратиться к нотариусу.

Уведомление должно содержать:

• ФИО и адрес собственника, которому предлагается совершить покупку.
• ФИО, адрес продавца, телефон;
• адрес квартиры;
• размер части, которой владеет продавец;
• предложение о покупке с указанием цены и формы расчетов;
• адрес для ответа;
• дату.

Подтверждением уведомления могут быть:

• свидетельство нотариуса о направлении извещения сособственнику;
• выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Отсчет 30 дней, необходимых для принятия решения сособственниками, начинается со дня доставки письма.

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

✅ Отказ от права преимущественной покупки

Если все сособственники подпишут заявление об отказе от права преимущественной покупки, то продажу можно осуществить раньше, не дожидаясь 30 дней (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Распространенная практика — приглашение нотариуса в общую квартиру для составления заявлений об отказе.

Образец заявления отказа от права преимущественной покупки

Покупку доли можно отнести к сложным сделкам с недвижимостью. Сделать правильный выбор не так просто. Собираетесь купить доли, но боитесь подводных камней? Верным решением будет обращение к юристу. Вы можете прямо сейчас бесплатно проконсультироваться и задать интересующие вопросы специалисту через форму обратной связи.