Как продать квартиру в долевой собственности целиком
Если квартира принадлежит нескольким собственникам и все они согласны её продать, можно заключить один договор с покупателем. Каждый владелец передаст свою долю, а покупатель после государственной регистрации станет собственником всей квартиры. Предварительно переоформлять доли на одного человека не нужно.
У такой продажи есть два важных отличия от отдельной продажи доли:
- Нотариус не обязателен только из-за долевой собственности, если все участники одновременно продают все свои доли по одной сделке. Но нотариальное удостоверение может потребоваться по другому основанию — например, когда доля принадлежит несовершеннолетнему (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ, ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).
- Уведомлять друг друга о продаже и ждать 1 месяц не нужно. Преимущественное право покупки действует, когда собственник продаёт свою долю постороннему человеку, а остальные владельцы сохраняют свои доли (ст. 250 ГК РФ).
Если хотя бы один собственник отказывается продавать свою долю, остальные не могут передать покупателю 100% квартиры без его участия. Они вправе распоряжаться только своими долями.
Даже при согласии всех владельцев перед подписанием договора нужно проверить возраст и дееспособность продавцов, права супругов и бывших супругов, полномочия представителей, ипотеку и другие ограничения. Не менее важно заранее договориться, какую сумму и каким способом получит каждый продавец.
Сначала определите свою ситуацию
Порядок продажи зависит не только от согласия владельцев. Значение имеют их возраст, семейное положение, наличие представителей и ограничений на квартиру.
В таблице собраны основные ситуации. Полная дееспособность означает возможность самостоятельно совершать сделки. До 18 лет она может возникнуть после вступления в брак или эмансипации — признания несовершеннолетнего полностью дееспособным в установленном законом порядке.
Представитель действует от имени собственника в пределах доверенности. Если квартира находится в ипотеке, залогодержатель — это кредитор, в пользу которого заложена недвижимость.
| Ситуация | Можно продать всю квартиру? | Кто действует | Нотариус | Что проверить |
|---|---|---|---|---|
| Все владельцы достигли 18 лет, могут сами совершать сделки и согласны на продажу | Да | Каждый владелец сам либо человек с доверенностью на нужные действия | Не обязателен только из-за долевой собственности, если все продают все доли по одной сделке | Ипотеку, права супругов, доверенности и другие ограничения |
| Один собственник против | Нет, обычной общей сделкой без него | Каждый распоряжается только своим правом | Отдельная продажа доли по общему правилу нотариальная; нужно проверить исключения ст. 42 и иные основания | Преимущественное право остальных собственников; возможность договориться, выкупить долю или рассматривать исключительный судебный вариант |
| Собственнику меньше 14 лет | Да, при выполнении специальных условий | За ребёнка действует родитель, усыновитель или опекун | Да | Предварительное разрешение органа опеки |
| Собственнику 14–18 лет, он ещё не приобрёл право совершать сделки полностью самостоятельно | Да, при выполнении специальных условий | Несовершеннолетний подписывает договор сам с письменного согласия родителя, усыновителя или попечителя | Да | Предварительное разрешение органа опеки |
| Собственнику нет 18 лет, но брак или эмансипация дали ему право действовать самостоятельно | Да | Действует самостоятельно | Запланируйте нотариуса и заранее подтвердите порядок сделки: требование закона связано с возрастом до 18 лет | Документ о полной дееспособности; порядок сделки лучше заранее подтвердить у нотариуса |
| Ребёнок зарегистрирован или живёт в квартире, но собственником не является | Обычно сам этот факт продаже не мешает | Собственники | Только если есть другое основание | Специальные случаи защиты ребёнка или подопечного и возможное сохраняемое право пользования |
| Доля является личным имуществом человека, состоящего в браке | Да | Собственник | По общим правилам конкретной сделки | Подтвердить, как и когда получена доля и какие соглашения супругов есть |
| Доля относится к общему имуществу действующих супругов | Да, при соблюдении прав второго супруга | Собственник | Договор проверяется по общим правилам; согласие супруга у нотариуса оформляется отдельно, если оно нужно | Как получено имущество и какие соглашения или решения меняли права супругов |
| Брак расторгнут, но приобретённое в браке имущество не разделено | Сначала нужно выяснить, кому принадлежит приобретённое в браке имущество | Нельзя исходить только из того, кто указан собственником в реестре | Правило о нотариальном согласии действующего супруга автоматически не переносится | Раздел имущества, соглашения, брачный договор и судебные решения |
| Собственник действует через представителя | Да | Человек, которому доверенность разрешает нужные действия | Зависит от основной сделки; для доверенности в предусмотренных случаях требуется нотариальная форма | Содержание, срок и действительность доверенности |
| Квартира находится в ипотеке | Возможна продажа по допустимой для конкретного случая схеме | Владельцы с учётом прав кредитора, в пользу которого заложена квартира | Зависит от остальных обстоятельств | Ипотечный договор, согласие кредитора либо применимый специальный порядок продажи |
Общим имуществом в долевой собственности распоряжаются по соглашению всех участников. При этом каждый собственник может самостоятельно распоряжаться своей долей, соблюдая установленные законом правила (ст. 246 ГК РФ).
Ниже разберём, как провести общую продажу и что меняется в особых случаях.
Как продать квартиру, если все собственники согласны
Когда все владельцы согласны продать квартиру целиком, их можно указать продавцами в одном договоре. В нём отражают, какая доля принадлежит каждому и какие права переходят покупателю.
Например, у квартиры три взрослых полностью дееспособных собственника. Одному принадлежит 1/2, а двум другим — по 1/4. Все трое хотят продать квартиру одному покупателю.
Им не нужно сначала передавать две доли по 1/4 владельцу половины квартиры. Каждый может одновременно продать покупателю свою долю по одному договору. После государственной регистрации перехода всех прав покупатель станет единственным собственником квартиры.
Договор продажи недвижимости составляют письменно в виде одного документа, который подписывают стороны (ст. 550 ГК РФ).
Порядок действий
- Проверьте собственников и ограничения
Установите, кому принадлежат доли, каковы их размеры и есть ли зарегистрированные ограничения, которые влияют на продажу.
- Определите участников сделки
Выясните, кто подписывает договор лично, кому нужен законный представитель и кто может действовать по доверенности.
- Проверьте согласия и разрешения
В зависимости от обстоятельств могут потребоваться документы органа опеки, согласие супруга или другие подтверждения прав участников.
- Выясните, нужен ли нотариус
Проверьте не только условие об одновременной продаже всех долей, но и другие возможные основания обязательной нотариальной формы.
- Согласуйте цену и распределение денег
Определите общую стоимость квартиры, сумму для каждого продавца, получателей платежей и способ расчётов.
- Закрепите условия выплаты
В договоре и выбранной схеме расчётов предусмотрите, когда деньги становятся доступны продавцам и что происходит при приостановке или отказе в регистрации.
- Подпишите договор
К этому моменту необходимые согласия и разрешения должны быть получены, а условия сделки согласованы.
- Подайте документы на государственную регистрацию перехода права
Порядок подачи зависит, в частности, от того, удостоверен ли договор нотариально.
- Проверьте исполнение сделки
Убедитесь, что каждый продавец получил деньги при предусмотренных условиях, а квартира передана покупателю в согласованные сроки.
Размещение денег и их выплата — не одно и то же. Покупатель может разместить средства до подписания договора или регистрации, а продавцы получат их позже, когда наступит согласованное событие.
Например, при расчётах через аккредитив покупатель размещает деньги в банке, а банк выплачивает их продавцу после выполнения установленных условий. Поэтому последний пункт порядка действий означает проверку исполнения выбранной схемы, а не требование впервые перечислить деньги только после подачи документов на регистрацию.
Схему расчётов нужно согласовать до подписания договора. Тогда все участники заранее понимают, когда и при каких условиях они получат деньги.
Бланк для заполнения
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ВСЕЙ КВАРТИРЫ
Место заключения: [Место заключения]
Дата: [Дата договора]
Продавец 1: [ФИО продавца 1], дата и место рождения [Дата и место рождения продавца 1], паспорт [Паспорт продавца 1], адрес [Адрес продавца 1].
Продавец 2: [ФИО продавца 2], дата и место рождения [Дата и место рождения продавца 2], паспорт [Паспорт продавца 2], адрес [Адрес продавца 2].
Продавец 3: [ФИО продавца 3], дата и место рождения [Дата и место рождения продавца 3], паспорт [Паспорт продавца 3], адрес [Адрес продавца 3].
Покупатель: [ФИО покупателя], дата и место рождения [Дата и место рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], адрес [Адрес покупателя].
- Предмет договора
Продавцы одновременно продают все принадлежащие им доли, составляющие в сумме право на всю квартиру, а покупатель приобретает квартиру целиком: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер], общая площадь [Площадь квартиры] кв. м, [Иные необходимые характеристики].
Продавцу 1 принадлежит [Доля продавца 1] доли на основании [Документ приобретения продавца 1]; запись ЕГРН [Запись ЕГРН продавца 1].
Продавцу 2 принадлежит [Доля продавца 2] доли на основании [Документ приобретения продавца 2]; запись ЕГРН [Запись ЕГРН продавца 2].
Продавцу 3 принадлежит [Доля продавца 3] доли на основании [Документ приобретения продавца 3]; запись ЕГРН [Запись ЕГРН продавца 3].
Все продавцы лично и одновременно отчуждают все свои доли одному покупателю. После государственной регистрации перехода всех прав покупатель приобретает квартиру целиком.
2. Цена и расчёты
Общая согласованная цена квартиры составляет [Общая цена] рублей.
Из общей цены продавцу 1 причитается [Сумма продавцу 1] рублей. Покупатель перечисляет эту сумму на счёт продавца 1: [Реквизиты счёта продавца 1], в срок [Срок платежа продавцу 1] после государственной регистрации перехода всех долей к покупателю. Исполнение подтверждается документом банка о зачислении на указанный счёт.
Из общей цены продавцу 2 причитается [Сумма продавцу 2] рублей. Покупатель перечисляет эту сумму на счёт продавца 2: [Реквизиты счёта продавца 2], в срок [Срок платежа продавцу 2] после государственной регистрации перехода всех долей к покупателю. Исполнение подтверждается документом банка о зачислении на указанный счёт.
Из общей цены продавцу 3 причитается [Сумма продавцу 3] рублей. Покупатель перечисляет эту сумму на счёт продавца 3: [Реквизиты счёта продавца 3], в срок [Срок платежа продавцу 3] после государственной регистрации перехода всех долей к покупателю. Исполнение подтверждается документом банка о зачислении на указанный счёт.
Сумма платежей всем продавцам равна общей цене. До государственной регистрации деньги по настоящему порядку не перечисляются. При приостановлении регистрации срок, исчисляемый после её завершения, не наступает; стороны устраняют указанные органом регистрации причины. При отказе в регистрации оплата по этому условию не производится, а дальнейшая судьба договора согласуется отдельно либо определяется в установленном законом порядке. Сам отказ не объявляется автоматическим расторжением договора.
3. Правовое состояние квартиры
Продавцы подтверждают, что отчуждаемые доли являются их личным имуществом, не входят в неразделённую общую собственность супругов, не заложены, не арестованы, не обременены правами арендаторов и не находятся под запретом. Основания этих сведений: [Документы о правовом состоянии]. Лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, нет, что подтверждается [Сведения о проверке прав пользования].
4. Передача и регистрация
Стороны подают документы на государственную регистрацию перехода прав в срок [Срок подачи документов]. Расходы, связанные с оформлением сделки и регистрацией, распределяются так: [Распределение расходов].
Продавцы освобождают квартиру и совместно передают её, ключи и документы покупателю по отдельному передаточному акту в срок [Срок передачи] после [Согласованное событие передачи]. В акте указываются фактическое состояние, замечания, переданные ключи, документы и показания приборов учёта. Покупатель принимает квартиру в согласованном порядке. Переход права собственности подлежит государственной регистрации и не подменяется подписанием акта.
5. Заключительные условия
Стороны лично подписывают настоящий договор. Изменение его условий оформляется в надлежащей для сделки форме. Неисполнение обязательств разрешается по договору и закону; настоящее соглашение не устанавливает автоматического возврата зарегистрированного права продавцам. Содержание договора прочитано сторонами, условия цены, платежей и передачи согласованы.
Реквизиты и подписи:
Продавец 1: [Подпись продавца 1] / [ФИО продавца 1]
Продавец 2: [Подпись продавца 2] / [ФИО продавца 2]
Продавец 3: [Подпись продавца 3] / [ФИО продавца 3]
Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя]
Нужен ли нотариус, если все собственники продают свои доли
Если все участники долевой собственности одновременно продают все свои доли по одной сделке, нотариус не обязателен только из-за наличия долей.
Закон предусматривает обязательную нотариальную форму для ряда сделок с долями, но прямо исключает из этого правила одновременное отчуждение всеми участниками всех своих долей по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
Например:
квартира принадлежит 3 взрослым полностью дееспособным людям → все 3 одновременно продают свои доли одному покупателю по одному договору.
В таком случае само наличие долевой собственности не требует нотариального удостоверения.
Однако у сделки может быть другое основание для обязательной нотариальной формы. Например, отчуждение недвижимости несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).
Поэтому перед подписанием договора ответьте на два вопроса:
- Все ли собственники продают все свои доли по одной сделке? Если да, специальное требование о нотариальной форме для сделок с долями не применяется.
- Есть ли другое основание для обязательного нотариального удостоверения? Если оно есть, исключение для совместной продажи всех долей не отменяет это требование.
Такой подход позволяет не обращаться к нотариусу без необходимости, но и не пропустить случай, когда нотариальная форма обязательна по самостоятельному основанию.
Нужно ли уведомлять других собственников и ждать месяц
Когда все собственники вместе продают покупателю 100% квартиры, письменно предлагать доли друг другу и ждать 1 месяц не нужно. Никто из участников не остаётся сособственником, чьё преимущественное право покупки следовало бы учитывать в рамках такой продажи.
Иначе обстоит дело, если один или несколько владельцев продают только свои доли постороннему покупателю, а другие остаются собственниками. Тогда действует преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ.
Продавец доли должен письменно известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи.
Для недвижимости срок ожидания составляет 1 месяц с момента доставки извещения сособственнику или его представителю. Отсчитывать его просто от даты отправления письма неправильно.
При этом извещение может считаться доставленным, даже если адресат фактически его не получил, когда невручение произошло по обстоятельствам, зависящим от него (ст. 165.1 ГК РФ).
Поэтому при возврате письма нужно выяснить причину невручения и проверить адрес. Одного факта отправки недостаточно, чтобы без дальнейшей проверки считать обязанность по извещению выполненной.
Если все остальные сособственники письменно отказались от покупки, продавец может продать долю постороннему человеку раньше окончания месячного срока.
Если покупатель уже является сособственником этой квартиры, правило о преимущественном праве при продаже доли постороннему лицу не применяется.
Отдельная продажа доли по общему правилу требует нотариального удостоверения. Возможные исключения нужно проверять по ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ. Исключение для одновременной продажи всеми участниками всех долей не подходит, если кто-то остаётся сособственником.
Что будет, если нарушить преимущественное право
Другой участник долевой собственности может обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя.
Срок для такого требования составляет 3 месяца со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о совершённой сделке. Он не начинает течь автоматически с даты подписания договора (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Таким образом, месячное извещение и трёхмесячный срок судебной защиты относятся к продаже отдельной доли с нарушением или необходимостью соблюдения преимущественного права, а не к обычной согласованной продаже всеми собственниками всей квартиры.
Что делать, если один собственник не согласен на продажу
Если хотя бы один владелец против, остальные не могут продать квартиру целиком без его участия. Большинство собственников не вправе распоряжаться чужой долей, даже если вместе владеет большей частью недвижимости.
Например, у брата и сестры по 1/2 квартиры. Брат хочет продать жильё целиком, а сестра отказывается. Брат может распорядиться своей половиной, но не вправе подписать договор, по которому покупатель получит ещё и принадлежащую сестре 1/2.
Если брат решит продать только свою долю постороннему покупателю, ему придётся соблюдать преимущественное право сестры по ст. 250 ГК РФ. Для отдельной продажи доли по общему правилу также нужна нотариальная форма, если к конкретной сделке не применяется предусмотренное законом исключение (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
При несогласии одного владельца можно рассматривать несколько вариантов:
- Договориться о совместной продаже. Тогда все собственники смогут участвовать в одной сделке по согласованным условиям.
- Предложить добровольный выкуп доли несогласного владельца. Такой вариант зависит от его согласия.
- Продать только свою долю. В этом случае применяются правила отдельной продажи доли, включая преимущественное право покупки, когда оно возникает.
Отдельно существует исключительный судебный механизм компенсации за долю, но его нельзя считать обычным способом преодолеть отказ собственника.
Можно ли через суд выкупить маленькую долю без согласия владельца
Наличие у владельца другой квартиры или дома не является самостоятельным универсальным условием для выплаты компенсации и автоматически не доказывает, что интереса в использовании спорной недвижимости у него нет.
Поэтому судебную компенсацию нельзя заранее считать гарантированным способом получить все доли и затем продать квартиру целиком. Если договориться не удалось, нужно отдельно оценивать условия именно этого исключительного механизма.
Как продать квартиру, если доля принадлежит несовершеннолетнему
При продаже детской доли нужно учитывать возраст собственника, объём его дееспособности, полномочия законного представителя и требования к разрешению органа опеки.
Для обычной продажи недвижимости несовершеннолетнего действует требование о нотариальном удостоверении. Но порядок подписания договора различается в зависимости от того, сколько лет собственнику и приобрёл ли он полную дееспособность.
Если собственнику меньше 14 лет
Ребёнок младше 14 лет не подписывает договор продажи недвижимости самостоятельно. От его имени действует родитель, усыновитель или опекун (ст. 28 ГК РФ).
При управлении родителями имуществом ребёнка ограничения ст. 37 ГК РФ применяются через п. 3 ст. 60 СК РФ.
Для продажи детской доли необходимо предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ).
Орган опеки должен выдать письменное разрешение либо мотивированный отказ не позднее 15 дней со дня подачи заявления. Это срок принятия решения, а не обязанность органа опеки одобрить любую предложенную продажу.
Договор отчуждения недвижимости несовершеннолетнего удостоверяется нотариально (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).
Не существует и универсального требования обязательно купить ребёнку взамен ровно столько же квадратных метров. Условия конкретной продажи нужно выяснить у органа опеки, получить письменное разрешение и выполнить указанные в нём требования.
Поэтому, если среди собственников есть ребёнок младше 14 лет, сначала определите требования органа опеки и получите разрешение. Подписывать договор заранее не следует.
Если собственнику от 14 до 18 лет и полной дееспособности ещё нет
В этом возрасте несовершеннолетний по общему правилу сам совершает сделку, но ему требуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя (ст. 26 ГК РФ).
Это отличается от продажи доли ребёнка младше 14 лет: законный представитель не просто подписывает договор вместо несовершеннолетнего, а даёт необходимое согласие на сделку, которую тот совершает сам.
Для продажи недвижимости собственника 14–18 лет без полной дееспособности предварительно требуется разрешение органа опеки. Участие родителей или других законных представителей определяется также п. 3 ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ.
Сам договор подлежит нотариальному удостоверению.
Перед продажей проверьте отдельно:
- Кто подписывает договор. Несовершеннолетний от 14 до 18 лет без полной дееспособности подписывает его сам с необходимым письменным согласием, а за ребёнка младше 14 лет действует законный представитель.
- Получено ли предварительное разрешение органа опеки. Оно требуется для обычных случаев продажи детской недвижимости с учётом применимых правил.
- Как удостоверяется сделка. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего требует нотариальной формы.
Если собственнику нет 18 лет, но он полностью дееспособен
Несовершеннолетний может приобрести полную дееспособность ещё до совершеннолетия. В частности, это возможно:
- после вступления в брак в допускаемом законом возрасте (ст. 21 ГК РФ);
- после эмансипации с 16 лет при предусмотренных законом условиях (ст. 27 ГК РФ).
Такой собственник действует самостоятельно. Нельзя автоматически применять к нему обычное требование о письменном согласии родителя или попечителя для сделки несовершеннолетнего 14–18 лет без полной дееспособности.
При приобретении полной дееспособности попечительство прекращается (ст. 40 ГК РФ, ст. 29 Федерального закона № 48-ФЗ).
До подписания договора предъявите нотариусу документ, подтверждающий полную дееспособность, и уточните порядок оформления применительно к конкретному основанию самостоятельности собственника.
Нужно ли разрешение опеки, если ребёнок прописан, но доли не имеет
Если ребёнок зарегистрирован или живёт в квартире, но не является собственником, один лишь этот факт обычно не препятствует продаже и не означает, что обязательно нужно разрешение органа опеки.
Однако отсутствие у ребёнка доли тоже не позволяет во всех случаях исключить участие опеки.
По п. 4 ст. 292 ГК РФ специальное правило предусмотрено для продажи жилья, в котором проживают:
- находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника;
- оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, о которых известно органу опеки.
Для применения правила важно, чтобы сделка затрагивала права или охраняемые законом интересы таких лиц.
Конституционный Суд также рассматривал вопросы защиты несовершеннолетних, фактически оставшихся без родительского попечения, при обстоятельствах, требующих оценки их реального положения (Постановление КС РФ № 13-П от 08.06.2010).
Отдельно нужно учитывать людей, которые сохраняют право пользоваться квартирой после её продажи. Если такие лица есть, сведения о них и их правах относятся к существенным условиям договора продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).
Что выяснить перед продажей
Проверьте обстоятельства, от которых действительно зависит порядок сделки:
- Есть ли у ребёнка доля в квартире. Если он собственник, применяются правила продажи детской недвижимости.
- Находится ли ребёнок под опекой или попечительством. Это может иметь значение для специального требования о согласии органа опеки.
- Остался ли ребёнок без родительского попечения. Для предусмотренного законом случая важно также, известно ли об этом органу опеки.
- Затрагивает ли продажа защищаемые права и интересы. Само проживание ещё не отвечает на этот вопрос.
- Есть ли у ребёнка или другого проживающего право пользоваться квартирой после продажи. Такие права нужно учитывать при составлении договора.
Если выявлен случай, предусмотренный п. 4 ст. 292 ГК РФ, и продажа затрагивает защищаемые права, до подписания договора получите согласие органа опеки.
Когда фактическое положение ребёнка неясно, сначала выясните применимость этого требования с органом опеки. Не стоит принимать решение только по признаку наличия или отсутствия доли.
Если ребёнок или другой проживающий сохраняет право пользования квартирой после продажи, укажите таких лиц и их права в договоре.
Нужно ли согласие супруга на продажу доли
Ответ зависит от того, является ли доля личным имуществом продавца или относится к общему имуществу супругов.
Самого факта, что собственник состоит в браке, недостаточно. Сначала нужно выяснить, как и когда он приобрёл долю, а также какие документы определяют права супругов на недвижимость.
Если доля принадлежит продавцу лично
Имущество, которым человек владел до брака, а также полученное во время брака, например, в дар или по наследству, по общему правилу относится к его личной собственности (ст. 36 СК РФ).
Поэтому нельзя считать, что каждому состоящему в браке продавцу обязательно требуется нотариальное согласие второго супруга.
Перед сделкой подтвердите, на каком основании и когда возникло право собственности на долю. Также учитывайте документы и соглашения, которые могут определять права супругов на это имущество.
Если доля относится к общему имуществу супругов
Имущество, нажитое во время брака, по общему правилу является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ).
Для сделки одного супруга по распоряжению недвижимостью в предусмотренных законом случаях необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Но наличие в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН — записи об определённой доле одного из супругов не всегда означает, что имущество уже разделено и права каждого установлены окончательно (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2024)).
Чтобы определить режим имущества, проверьте:
- основание приобретения квартиры или доли;
- документы, которыми супруги определяли доли;
- брачный договор, если он есть;
- соглашение о разделе имущества;
- судебные решения о разделе, если супруги обращались в суд.
Эти документы помогут понять, осталось ли имущество общим или супруги уже определили самостоятельные права на него. От результата зависит, требуется ли согласие второго супруга для предполагаемой продажи.
Если супруги развелись, но имущество не разделили
Развод сам по себе не делит автоматически всё имущество бывших супругов. Раздел возможен и после прекращения брака (ст. 38 СК РФ).
При этом после развода нельзя автоматически требовать нотариальное согласие бывшего супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ: это правило относится к действующему браку.
Но если имущество не разделено и осталось общим, права бывшего супруга сохраняются. Их нужно учитывать при продаже, проверяя основание приобретения, документы о разделе и условия сделки (ст. 253 ГК РФ, Определение ВС РФ от 22.01.2013 № 78-КГ12-32).
Таким образом, оба автоматических вывода ошибочны:
- после развода всегда нужно нотариальное согласие бывшего супруга по ст. 35 СК РФ;
- после развода бывший супруг уже не имеет никаких прав на имущество.
Перед продажей проверьте документы о приобретении недвижимости, брачный договор, соглашение о разделе и судебные решения, если они есть. Одна запись в ЕГРН не всегда позволяет решить вопрос о правах бывшего супруга.
Может ли один из собственников продать квартиру через представителя
Собственнику необязательно лично участвовать во всех действиях по продаже квартиры. Он может поручить их представителю, если у того есть необходимые полномочия.
Но согласие на продажу и право подписывать договор от имени другого человека — разные вещи. Одного заявления «я согласен продать квартиру» недостаточно, чтобы другой собственник или представитель мог подписать договор за владельца доли.
Полномочия представителя должны быть предусмотрены доверенностью.
Нотариальная форма требуется, в частности, для доверенностей:
- на совершение сделок, которые сами требуют нотариального удостоверения;
- на подачу заявлений о государственной регистрации прав;
- на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах.
При этом нужно учитывать установленные законом исключения (ст. 185.1 ГК РФ).
Перед сделкой прочитайте доверенность и проверьте, позволяет ли она представителю:
- продать именно эту недвижимость;
- подписать договор;
- подать документы на государственную регистрацию;
- получить деньги, если собственник действительно намерен передать ему такое полномочие.
Отдельно проверьте срок и действительность доверенности.
Выдачу и отмену нотариальной доверенности можно проверить через официальный Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. На этот публичный сервис указывает Минюст России.
Однако проверка реестра не заменяет изучения документа. Доверенность может оставаться действующей, но не содержать полномочия на нужное действие.
Что проверить перед подписанием договора
Для продажи долевой квартиры нет одного универсального набора документов, который подходит всем собственникам.
Обычного списка «паспорт, выписка и договор» недостаточно, если среди продавцов есть несовершеннолетний, права супругов не определены, кто-то действует по доверенности или квартира находится в ипотеке.
Удобнее проверять не просто наличие документа, а результат, который нужно получить до сделки.
| Что проверить | Какой результат должен быть до сделки |
|---|---|
| Кто владеет квартирой и в каких долях | Установлены все продавцы и размеры их прав |
| Есть ли ипотека, арест или другое ограничение | Понятно, можно ли провести сделку и какие дополнительные действия нужны |
| Сколько лет каждому собственнику | Определено, кто подписывает договор сам, а где действует законный представитель |
| Есть ли собственник младше 18 лет | Выбрана правильная ветка: до 14 лет; 14–18 лет без полной дееспособности; полностью дееспособный собственник до 18 лет |
| Требуется ли участие органа опеки | Получено письменное разрешение либо установлено, почему соответствующее основание не применяется |
| Состоит ли продавец в браке и как получена доля | Определён режим имущества и необходимость согласия супруга |
| Был ли продавец в браке раньше | Проверено, разделено ли имущество, которое могло остаться общим после развода |
| Действует ли кто-либо через представителя | Есть надлежащая доверенность, проверены её срок, действительность и необходимые полномочия |
| Есть ли ипотека | Получена допустимая схема продажи с учётом прав залогодержателя |
| Какова общая цена квартиры | Цена согласована всеми продавцами и покупателем |
| Сколько получает каждый продавец | Для каждого определены сумма, получатель, реквизиты или способ расчёта и условие выплаты |
| Что происходит при приостановке или отказе в регистрации | Последствия заранее урегулированы договором и выбранной банковской схемой |
| Кто подаёт документы | Определены заявители и способ подачи |
| Как передаётся квартира | Определены срок освобождения, передача ключей и документ о передаче |
Если по юридически значимому для вашей ситуации вопросу результата пока нет, подготовка не закончена.
Например, если продавец состоит в браке, но неясно, кому юридически принадлежит его доля, сначала нужно разобраться с режимом имущества. Если необходимое разрешение органа опеки ещё не получено, подписывать договор в расчёте на последующее согласование не следует.
Как разделить деньги между несколькими продавцами
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть согласована цена объекта (ст. 555 ГК РФ).
Когда продавцов несколько, одной общей цены недостаточно для организации расчётов. Нужно заранее определить, сколько денег получает каждый, кому они перечисляются и после какого события становятся доступны.
Пример распределения цены квартиры
Предположим, квартиру продают за 8 000 000 ₽. У неё три взрослых собственника. Если стороны в этом примере договорились распределить цену пропорционально долям, расчёт будет таким:
Анна — 1/2 квартиры
8 000 000 ₽ × 1/2=4 000 000 ₽
Борис — 1/4 квартиры
8 000 000 ₽ × 1/4=2 000 000 ₽
Виктор — 1/4 квартиры
8 000 000 ₽ × 1/4=2 000 000 ₽
Всего — 1 квартира
4 000 000 ₽ + 2 000 000 ₽ + 2 000 000 ₽=8 000 000 ₽
Это пример организации расчётов, а не обязательная формула для каждой продажи квартиры с несколькими собственниками.
Если продавцы хотят использовать другое распределение или иную конструкцию сделки, её правовые и налоговые последствия нужно проверить отдельно.
Этот пример не является расчётом НДФЛ. Налоговые последствия определяют для каждого продавца с учётом его собственных обстоятельств.
Что указать для каждого продавца
До подписания договора можно заполнить отдельный блок расчётов для каждого собственника.
Шаблон для заполнения
Продавец: [Продавец]
Размер доли: [Размер доли]
Сумма, причитающаяся продавцу: [Сумма продавца]
Получатель платежа: [Получатель платежа]
Банк / реквизиты или выбранный способ расчёта: [Банк, реквизиты или способ расчёта]
При каком событии деньги становятся доступны продавцу: [Событие для выплаты денег]
Что происходит при приостановлении регистрации: [Условия приостановления регистрации]
Что происходит при отказе в регистрации: [Условия отказа в регистрации]
Когда продавец передаёт квартиру / ключи: [Срок передачи квартиры / ключей]
Такую форму удобно заполнить до окончательного согласования договора. Она помогает обнаружить ситуации, когда стороны договорились об общей цене, но ещё не решили, кому перечислять отдельные суммы и при каком условии банк или другой участник расчётов должен их выплатить.
Условия конкретного банка и выбранного способа расчётов нужно уточнять отдельно. Не следует заранее подставлять в форму неизвестные правила выплаты или возврата денег.
Какие документы нужны для регистрации продажи квартиры
Если все продавцы — взрослые полностью дееспособные собственники и нет специальных обстоятельств, обычно достаточно базового комплекта документов.
Для государственной регистрации требуются надлежащие заявления и документы, на основании которых регистрируется переход права. При личной подаче участник предъявляет документ, удостоверяющий личность, а представитель подтверждает свои полномочия (ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ, ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).
Базовый комплект
Для обычной сделки понадобятся:
- заявления о государственной регистрации;
- подписанный договор купли-продажи;
- документ, удостоверяющий личность, при личной подаче;
- доверенность, если участник действует через представителя.
Когда нужны дополнительные документы
Дополнительные документы зависят не от самого наличия долей, а от конкретных обстоятельств.
В частности, могут потребоваться:
- разрешение органа опеки;
- документы, подтверждающие полномочия законного представителя;
- письменное согласие на сделку несовершеннолетнего от 14 до 18 лет без полной дееспособности;
- нотариально удостоверенное согласие супруга;
- документы, связанные с ипотекой;
- другие документы, необходимые из-за особенностей прав собственников или ограничений на квартиру.
Бумажная квитанция об уплате госпошлины не является безусловно обязательным документом в каждой ситуации, если сведения об оплате доступны государственному органу в установленном порядке.
Поэтому перед подачей нужно определить именно тот комплект документов, который соответствует составу собственников и условиям вашей сделки.
Кто подаёт документы на государственную регистрацию
Порядок подачи зависит, в частности, от того, удостоверяется ли договор нотариусом.
Если договор заключён без нотариуса
Когда обязательная нотариальная форма не требуется, стороны могут заключить договор в простой письменной форме — единым документом с подписями участников.
Заявления на регистрацию подают стороны либо представители, имеющие необходимые полномочия, в порядке ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ.
Для обычной личной подачи можно обратиться через многофункциональный центр — МФЦ.
Если договор удостоверяет нотариус
В этом случае действует другой порядок.
Если стороны не возражают, нотариус направляет заявление и необходимые документы на регистрацию в электронной форме незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня, в который удостоверена сделка, либо в срок, предусмотренный сторонами в договоре.
Когда электронная подача невозможна по причинам, не зависящим от нотариуса, применяется установленный законом порядок передачи документов на бумаге (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
Поэтому после нотариального удостоверения продавцам не во всех случаях нужно самостоятельно идти в МФЦ.
Сколько длится государственная регистрация
Срок зависит от того, на каком основании регистрируется переход права и куда поданы документы (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).
| Ситуация | Срок и точка отсчёта |
|---|---|
| Обычная регистрация при поступлении документов непосредственно в орган регистрации | 7 рабочих дней с даты приёма заявления и документов органом регистрации |
| Обычная регистрация через МФЦ | 9 рабочих дней с даты приёма заявления и документов МФЦ |
| Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки | 3 рабочих дня с даты приёма или поступления заявления и документов в орган регистрации |
| Предусмотренная законом электронная подача нотариальных документов | 1 рабочий день, следующий за днём поступления документов в орган регистрации |
| Нотариальная сделка при подаче через МФЦ | 5 рабочих дней с даты приёма заявления и документов МФЦ |
При определении срока важно учитывать не только способ подачи, но и дату получения документов именно тем органом, который указан в соответствующем правиле.
Срок регистрации — не то же самое, что срок всей продажи квартиры.
К нему нельзя автоматически прибавлять 1 месяц на уведомление других собственников или 15 дней на принятие решения органом опеки. Эти процедуры нужны только при наличии соответствующих обстоятельств, а в обычной совместной продаже взрослыми собственниками могут вовсе отсутствовать.
Когда покупатель становится собственником квартиры
Подписание договора ещё не означает, что покупатель приобрёл право собственности на квартиру.
Переход права на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). При продаже всех долей покупатель становится собственником всей квартиры после государственной регистрации перехода этих прав.
Но регистрация и фактическая передача квартиры — разные действия.
По общему правилу передачу недвижимости оформляют передаточным актом или другим документом о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Поэтому заранее разграничьте в договоре и расчётах несколько событий:
- Подписание договора — момент, когда стороны оформляют согласованные условия продажи.
- Государственная регистрация — событие, с которым связан переход права собственности.
- Получение денег продавцами — момент, определяемый выбранными условиями расчётов.
- Освобождение квартиры — срок, к которому продавцы должны выполнить соответствующую договорённость.
- Передача ключей — отдельное действие по фактической передаче жилья.
- Подписание документа о передаче — оформление передачи квартиры в предусмотренном порядке.
Эти события могут происходить не одновременно. Их последовательность и условия лучше согласовать ещё до подписания договора.
Бланк для заполнения
АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
Место составления: [Место составления]
Дата: [Дата акта]
Продавец 1: [ФИО продавца 1], документ, удостоверяющий личность [Документ продавца 1], адрес [Адрес продавца 1].
Продавец 2: [ФИО продавца 2], документ, удостоверяющий личность [Документ продавца 2], адрес [Адрес продавца 2].
Продавец 3: [ФИО продавца 3], документ, удостоверяющий личность [Документ продавца 3], адрес [Адрес продавца 3].
Покупатель: [ФИО покупателя], документ, удостоверяющий личность [Документ покупателя], адрес [Адрес покупателя].
Во исполнение договора купли-продажи всей квартиры от [Дата договора] продавцы совместно передали, а покупатель принял квартиру: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер], площадь [Площадь квартиры] кв. м. Иные идентифицирующие сведения: [Характеристики квартиры].
Передача произведена [Фактическая дата и обстоятельства передачи] в предусмотренный договором срок. Состояние освобождения квартиры: [Сведения об освобождении]. Переданы ключи: [Количество комплектов и назначение ключей]. Переданные документы: [Перечень переданных документов].
Показания приборов учёта на момент передачи:
Электроэнергия: [Номер прибора и показания электроэнергии].
Холодная вода: [Номер прибора и показания холодной воды].
Горячая вода: [Номер прибора и показания горячей воды].
Фактическое состояние квартиры при осмотре: [Подробное описание состояния]. Выявленные недостатки и замечания: [Недостатки и замечания либо указание на их отсутствие]. Согласованный порядок устранения выявленных недостатков: [Действия, ответственные лица и сроки либо отсутствие такого соглашения].
Данный акт оформляет фактическую передачу. Он не является распиской об оплате цены и не заменяет банковские подтверждения расчётов. Отсутствие видимых замечаний не объявляется подтверждением отсутствия скрытых недостатков.
Подписи сторон:
Продавец 1: [Подпись продавца 1] / [ФИО продавца 1]
Продавец 2: [Подпись продавца 2] / [ФИО продавца 2]
Продавец 3: [Подпись продавца 3] / [ФИО продавца 3]
Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя]
Можно ли продать долевую квартиру, если она в ипотеке
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно, но одного согласия всех собственников недостаточно.
По общему правилу заложенную недвижимость можно отчуждать с согласия залогодержателя, если другой порядок не предусмотрен законом или договором ипотеки (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ).
Для отдельных случаев закон также предусматривает специальный порядок самостоятельной реализации заложенного имущества физическим лицом. У него есть собственные условия (ст. 37.1 Федерального закона № 102-ФЗ).
Перед подписанием договора нужно последовательно:
- Проверить, какое обременение зарегистрировано на квартиру.
- Изучить условия ипотечного договора.
- Определить, требуется ли согласие залогодержателя или применим предусмотренный законом специальный порядок.
- Согласовать допустимую схему продажи и погашения обязательства.
Если денег покупателя достаточно, чтобы полностью погасить кредит, это ещё не позволяет продавцам игнорировать права залогодержателя.
Поэтому сначала нужно определить допустимый порядок сделки, а уже затем закреплять условия продажи и расчётов с покупателем.
Как проверить налог при продаже квартиры с несколькими собственниками
Даже если все доли продаются по одному договору, налоговые последствия могут различаться для каждого продавца.
Например, один собственник получил долю по наследству 6 лет назад, другой недавно купил свою долю, а третий приобрёл право по иному основанию. У всех троих может быть разный результат при определении обязанности по НДФЛ.
Поэтому утверждения «квартира принадлежит семье больше 5 лет, значит налог никто не платит» недостаточно без проверки прав каждого собственника.
Что нужно определить для каждого продавца
Соберите следующие данные:
- Основание приобретения доли. Важно, как именно собственник получил имущество.
- Дату начала владения. От неё с учётом применимых правил исчисляется срок для возможного освобождения.
- Доход от продажи. Он определяется применительно к соответствующему продавцу.
- Документально подтверждённые расходы. Они могут иметь значение для уменьшения облагаемого дохода.
- Право на освобождение от НДФЛ. Его нужно проверять отдельно.
- Применимый вычет или уменьшение дохода на расходы. Этот вопрос возникает, если освобождение не применяется.
Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года в предусмотренных законом случаях и 5 лет в остальных случаях с учётом специальных правил (ст. 217.1 НК РФ).
Если освобождения нет, применяются правила об имущественном вычете либо уменьшении дохода на документально подтверждённые расходы (ст. 220 НК РФ).
Как распределяется вычет при продаже всей квартиры одним договором
Для продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, одним договором как единого объекта действует отдельное правило распределения имущественного вычета.
ФНС разъясняет: вычет 1 000 000 ₽ в такой ситуации распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Это не означает, что каждому собственнику предоставляется отдельный вычет по 1 000 000 ₽ (Письмо ФНС России от 02.08.2024 № БС-4-11/8876@).
Это правило нужно учитывать именно при расчёте налоговых последствий общей продажи, а не при определении того, сколько денег стороны договорились выплатить каждому продавцу.
Таблица для подготовки расчёта НДФЛ
Перед продажей соберите исходные данные по каждому собственнику.
| Продавец | Доля | Основание приобретения | Дата начала владения | Доход от продажи | Подтверждённые расходы | Освобождение или вычет |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Собственник 1 | [Доля — собственник 1] | [Основание приобретения — собственник 1] | [Дата начала владения — собственник 1] | [Доход от продажи — собственник 1] | [Подтверждённые расходы — собственник 1] | [Освобождение или вычет — собственник 1] |
| Собственник 2 | [Доля — собственник 2] | [Основание приобретения — собственник 2] | [Дата начала владения — собственник 2] | [Доход от продажи — собственник 2] | [Подтверждённые расходы — собственник 2] | [Освобождение или вычет — собственник 2] |
| Собственник 3 | [Доля — собственник 3] | [Основание приобретения — собственник 3] | [Дата начала владения — собственник 3] | [Доход от продажи — собственник 3] | [Подтверждённые расходы — собственник 3] | [Освобождение или вычет — собственник 3] |
Таблица помогает подготовить сведения, но не заменяет индивидуальный расчёт НДФЛ с учётом правил, применимых к каждому продавцу.
Что важно сделать перед продажей всей квартиры
Правовая база
Основные нормы и документы, использованные в статье. Конкретные условия и исключения приведены в соответствующих разделах.
Продажа долей и оформление сделки
- Ст. 246 ГК РФ — распоряжение общей долевой собственностью.
- Ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки доли.
- Ст. 165.1 ГК РФ — доставка юридически значимых извещений.
- Ст. 252 ГК РФ — исключительные условия компенсации за долю.
- Ст. 550 ГК РФ — письменная форма договора продажи недвижимости.
- Ст. 555 ГК РФ — согласование цены.
- Ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ — нотариальная форма сделок с долями и исключение.
- Ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ — нотариальная форма сделки с недвижимостью несовершеннолетнего.
Дети, супруги и представители
- Ст. 26 ГК РФ и ст. 28 ГК РФ — участие несовершеннолетних в сделках.
- Ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона № 48-ФЗ — предварительное разрешение опеки.
- П. 4 ст. 292 ГК РФ — защита проживающих в жилом помещении лиц в специальных случаях.
- Ст. 34 СК РФ, ст. 35 СК РФ, ст. 36 СК РФ и ст. 38 СК РФ — режим имущества супругов и раздел.
- Ст. 185.1 ГК РФ — удостоверение доверенностей.
Регистрация, передача, ипотека и налог
- Ст. 15 Закона № 218-ФЗ, ст. 16 и ст. 18 — заявители, сроки и подача документов.
- Ст. 551 ГК РФ и ст. 556 ГК РФ — регистрация перехода права и передача квартиры.
- Ст. 37 Закона № 102-ФЗ и ст. 37.1 — отчуждение заложенного жилья и специальный порядок.
- Ст. 217.1 НК РФ и ст. 220 НК РФ — сроки владения, освобождение, расходы и вычет.
- Письмо ФНС России от 02.08.2024 № БС-4-11/8876@ — распределение вычета при продаже единого объекта одним договором.