Сколько стоит купля-продажа квартиры и кто оплачивает расходы

Какие расходы проверить покупателю и продавцу

Сначала важно разделить три разных основания расходов:

1. Закон определяет плательщика. Например, покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию приобретаемого права.
2. Обязанность возникает из договора с исполнителем. Например, свой риелтор или юрист получает оплату от заказчика по заключённому с ним договору.
3. Стороны договариваются между собой о компенсации. Например, продавец может компенсировать покупателю банковскую комиссию. Такая договорённость перераспределяет экономический расход между сторонами, но сама по себе не меняет законного плательщика, договор с исполнителем или реквизиты, по которым должен быть внесён соответствующий платёж.

Отдельную госпошлину за прекращение права продавца при переходе недвижимости к покупателю платить не нужно (подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Как рассчитать госпошлину покупателя

Для физлица размер госпошлины зависит от кадастровой стоимости приобретаемого объекта или соответствующей приобретаемой доле части кадастровой стоимости на дату обращения за регистрацией.

Если кадастровая стоимость:

• не определена;
• либо не превышает 20 млн ₽,

при применимости общего правила госпошлина составляет 4 000 ₽.

Если соответствующая кадастровая стоимость выше 20 млн ₽, нужно рассчитать 0,02% от неё и проверить нижний предел по цене сделки: пошлина не может быть меньше 0,02% цены соответствующей сделки. Максимальная сумма — 500 000 ₽. Результат округляется вниз до полных 100 ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Пример 3: цена сделки выше кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — 25 млн ₽, цена соответствующей сделки — 40 млн ₽.

Что меняется при покупке доли или нескольких покупателях

Если приобретается доля, для стоимостного порога учитывается соответствующая этой доле часть кадастровой стоимости, а не автоматически кадастровая стоимость всей квартиры.

Если покупателей несколько, не стоит без проверки:

• делить 4 000 ₽ между ними поровну;
• считать, что каждый в любом случае должен заплатить по 4 000 ₽.

Нужно учитывать, какое именно право и какая доля регистрируются у каждого приобретателя, а также наличие льгот. Если расчёт для конкретной конструкции сделки не очевиден, его лучше уточнить до оплаты через электронные сервисы Росреестра или при подаче документов через МФЦ.

Когда нужно платить нотариусу

Нотариальное удостоверение требуется не при каждой продаже квартиры. Сначала нужно определить, обязательна ли нотариальная форма именно для вашей сделки.

Продаётся отдельная доля

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности по общему правилу требуют нотариального удостоверения. Но закон предусматривает исключения.

В частности, нотариальная форма не требуется только по причине долевой собственности, если все участники долевой собственности по одной сделке одновременно отчуждают свои доли (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поэтому нужно различать две ситуации:

• один собственник продаёт свою отдельную долю;
• все долевые собственники одновременно продают свои доли по одной сделке.

Для них нотариальные требования могут быть разными.

Квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему либо ограниченно дееспособному

Для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, действует отдельное основание обязательной нотариальной формы (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Исключение из ст. 42 о продаже всех долей по одной сделке само по себе не отменяет требования ст. 54. Эти основания нужно проверять отдельно.

Не следует также смешивать обязательную нотариальную форму сделки с вопросом о том, требуется ли разрешение органа опеки: это разные юридические условия.

Сколько стоит обязательное нотариальное удостоверение

Федеральная часть тарифа за обязательное удостоверение договора, предмет которого подлежит оценке, составляет:

0,5% суммы договора, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Процент рассчитывают по цене договора, но она не должна быть ниже оценки, определённой по правилам НК РФ. Закон позволяет плательщику выбрать допустимый вид оценки; если представлено несколько допустимых оценок, учитывается наименьшая. Поэтому сравнение только цены договора и кадастровой стоимости не всегда даёт правильную базу. Покажите нотариусу документы об оценке и уточните, какая сумма принимается для расчёта (ст. 333.25 НК РФ).

Кроме федеральной части частный нотариус взимает региональную часть тарифа (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Поэтому без региона, льгот и обстоятельств конкретной сделки полную стоимость нотариального оформления назвать нельзя. Следующий шаг:

1. Региональный тариф

   проверить региональные тарифы Федеральной нотариальной палаты;

2. Обстоятельства и льготы

   сообщить выбранному нотариусу обстоятельства сделки и наличие возможных льгот;

3. Полный расчёт

   получить полный расчёт до оформления.

Кто платит за обязательного нотариуса

Здесь недостаточно правила «покупатель и продавец делят расходы пополам».

Если за одним обязательным нотариальным действием одновременно обращаются несколько плательщиков без льгот, федеральную часть делят поровну. Если у кого-то есть льгота, попросите нотариуса рассчитать долю каждого.

У частного нотариуса этот платёж называется федеральным тарифом. Для обязательного действия к нему применяются соответствующие размеры и правила уплаты госпошлины из НК РФ (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Кроме того, стороны могут договориться, что одна из них экономически компенсирует другой определённый расход. Такая договорённость не меняет того, кто является плательщиком самого нотариального действия.

Сколько стоит нотариус, если стороны обратились добровольно

Если нотариальная форма по закону не обязательна, но стороны решили удостоверить договор у нотариуса, действует другая федеральная шкала.

Сделка с супругом, родителями, детьми или внуками

Сделка с другими лицами

Проверьте основу расчёта: если оценка недвижимости, указанная сторонами, ниже кадастровой стоимости, для этого тарифа берут кадастровую стоимость.

Региональная часть оплачивается дополнительно к федеральной (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Эту шкалу нельзя смешивать с тарифом 0,5%, минимум 300 ₽, максимум 20 000 ₽, который применяется к соответствующему обязательному нотариальному удостоверению.

Нужно ли продавцу оплачивать нотариальное согласие супруга

Сам по себе зарегистрированный брак ещё не означает, что для продажи квартиры обязательно понадобится нотариальное согласие супруга.

Согласие необходимо, когда продавец распоряжается недвижимостью, на которую распространяется соответствующий режим общего имущества супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Поэтому сначала нужно выяснить:

• когда квартира была приобретена;
• на каком основании она получена;
• относится ли она к общему имуществу супругов;
• нет ли брачного договора или соглашения, которое изменило режим собственности.

Если нотариальное согласие действительно требуется, его стоимость нужно уточнять по тарифу, действующему для соответствующего нотариального действия. Единую сумму для всей России в смету закладывать нельзя.

Та же логика относится к доверенности: её стоимость учитывают только тогда, когда доверенность действительно нужна конкретному участнику сделки.

Какие дополнительные расходы могут появиться при ипотеке

Ипотека сама по себе не означает один и тот же набор дополнительных платежей для всех покупателей.

В зависимости от конкретного банковского продукта в смете могут появиться:

• оценка квартиры;
• страхование;
• платный сервис регистрации;
• аккредитив или другой сервис расчётов;
• другие услуги, предусмотренные выбранной программой.

Не нужно автоматически считать все виды страхования обязательными для любой ипотечной сделки. Но и утверждать, что любое страхование полностью добровольно, тоже нельзя: нужно проверять требования закона, кредитного договора и конкретного продукта.

Ипотека — залог квартиры, который обеспечивает возврат долга. При покупке за банковский кредит закон предусматривает залог приобретаемого жилья в пользу кредитора. Его регистрируют в ЕГРН. Такой залог возникает по основанию, установленному законом, — это ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77 Закона № 102-ФЗ).

За регистрацию именно этой ипотеки отдельная государственная пошлина не уплачивается (подп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Если уже принадлежащую вам квартиру отдельно передают в залог по договору, не применяйте это освобождение автоматически. Уточните у банка основание регистрации: ипотека в силу закона или договорная ипотека.

Перед подписанием кредитных документов выпишите все платные позиции из тарифа банка и проверьте, не входит ли уже одна услуга в другой оплачиваемый пакет. Иначе один и тот же расход можно случайно посчитать два раза.

Кто оплачивает риелтора и юриста

Правила «риелтора всегда оплачивает продавец» или «комиссия всегда делится пополам» нет.

Если участник сделки заключил договор с риелтором, юристом или другим исполнителем, обязанность оплатить услугу определяется этим договором. Само присутствие агента другой стороны не делает его комиссию вашей обязанностью.

Общие правила об оплате услуг и вознаграждении агента закреплены, в частности, в ст. 781 ГК РФ и ст. 1006 ГК РФ.

Поэтому для сметы берите не «среднюю цену риелтора», а сумму из собственного договора.

Кто платит за аккредитив, банковскую ячейку или другой способ расчётов

Единой установленной законом стоимости аккредитива, банковской ячейки или коммерческого сервиса безопасных расчётов нет.

Для расчёта нужно:

1. Выбрать способ передачи денег
2. Узнать актуальный тариф конкретного банка или сервиса
3. Проверить, не входит ли этот платёж в другой пакет
4. Определить по договору с сервисом, кто является его плательщиком
5. Отдельно учесть договорённость покупателя и продавца о том, кто в итоге несёт этот расход

Нужно ли продавцу включать НДФЛ в расходы

Иногда да. Но налог не возникает автоматически при каждой продаже квартиры и не равен автоматически 13% цены жилья.

Сначала нужно проверить, освобождён ли доход от налогообложения с учётом минимального срока владения и других предусмотренных законом оснований (ст. 217.1 НК РФ).

Если освобождения нет, определяется доход для целей налогообложения. При применимости кадастрового правила учитывается кадастровая стоимость на 1 января года продажи, а для вновь образованного объекта — предусмотренная законом дата.

Общий коэффициент составляет 0,7, но закон субъекта РФ вправе увеличить его до 1. Поэтому применять коэффициент 0,7 автоматически ко всем продажам во всех регионах нельзя (ст. 214.10 НК РФ).

Дальше проверяется, можно ли уменьшить облагаемый доход на имущественный вычет либо на подтверждённые расходы в предусмотренных законом случаях (ст. 220 НК РФ).

Налоговая ставка зависит от статуса налогоплательщика и вида дохода. Поэтому без данных о конкретном продавце нельзя записать в смету «НДФЛ = 13% цены квартиры».

Для точного расчёта могут понадобиться сведения:

• о сроке владения;
• об основании приобретения квартиры;
• о регионе;
• о цене продажи;
• о кадастровой стоимости;
• о расходах на приобретение;
• о налоговом статусе продавца;
• о применимых освобождениях и других налоговых условиях.

Подробный налоговый расчёт — отдельная задача. В общей смете сделки важно не забыть его проверить и не назначать налог заранее.

Как составить смету сделки отдельно для покупателя и продавца

Не пытайтесь найти универсальную сумму «на оформление квартиры». Полезнее составить две отдельные сметы.

Смета покупателя

Проверьте:

• госпошлину за регистрацию приобретаемого права;
• обязательные нотариальные расходы в применимой части;
• оценку, страхование и банковские услуги, если они относятся к его ипотеке или другому договору;
• стоимость выбранного способа расчётов;
• услуги собственного риелтора или юриста;
• другие услуги, которые покупатель действительно заказал.

Смета продавца

Проверьте:

• нотариальное согласие супруга, если оно требуется;
• услуги собственного риелтора или юриста;
• нотариальные расходы, которые относятся к продавцу;
• компенсации расходов другой стороны, если стороны об этом договорились;
• возможный НДФЛ после отдельной налоговой проверки;
• другие услуги, которые продавец сам заказал.

Если сумма пока неизвестна, не подставляйте случайную «среднюю цену». Вместо этого зафиксируйте источник, из которого её нужно получить:

• «региональный тариф нотариуса»;
• «расчёт выбранного нотариуса»;
• «тариф банка»;
• «договор с риелтором»;
• «договор с юристом»;
• «налоговый расчёт».

Пример: как разделить расходы покупателя и продавца