Как оформить соглашение об авансе при покупке квартиры

Чем аванс отличается от задатка и предварительного договора

Аванс и задаток характеризуют передаваемые деньги, а предварительный договор определяет обязательства сторон по будущей сделке. Поэтому эти понятия нельзя противопоставлять друг другу как три разновидности одного документа.

Предварительный договор может предусматривать передачу обычного аванса. Закон также допускает обеспечение задатком обязанности заключить основной договор на условиях предварительного (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Если вы хотите продолжать переговоры без обязанности купить или продать квартиру, подойдёт самостоятельное соглашение о передаче и возврате аванса. Если обе стороны намерены принять такую обязанность, нужен предварительный договор. А если цель — обеспечить уже существующее обязательство специальными последствиями задатка, потребуется письменное условие о задатке, соответствующее требованиям закона.

Содержание документа важнее его названия. Если назвать документ соглашением об авансе, но внутри обязать продавца продать, а покупателя купить квартиру, его могут оценивать как предварительный договор. При толковании учитывают действительные условия договорённости, а не только заголовок (п. 47–49 Постановления Пленума ВС РФ № 49, ст. 431 ГК РФ).

Что проверить до передачи аванса

Прежде чем подписывать любой из двух документов, убедитесь, что деньги получает человек, имеющий на это право, а указанная квартира действительно принадлежит предполагаемому продавцу.

Для первоначальной проверки понадобятся:

• Паспорт продавца: Сверьте его данные со сведениями о собственнике.
• Сведения о квартире: Проверьте адрес и кадастровый номер, чтобы исключить ошибку в объекте.
• Зарегистрированное право: Установите, кому принадлежит квартира.
• Количество собственников: От этого зависит, кто должен участвовать в договорённости.
• Ограничения и обременения: Проверьте имеющиеся записи о них.
• Полномочия представителя: Если деньги принимает не сам собственник, потребуется отдельная проверка его права действовать от имени продавца.

Основные сведения об объекте, зарегистрированных правах и ограничениях содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако персональные данные собственника — физического лица могут быть закрыты для обычного третьего лица (ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ).

Попросите собственника предоставить актуальную выписку ЕГРН с его данными как правообладателя. Сравните ФИО с паспортом, а адрес и кадастровый номер — с квартирой, которую собираетесь покупать.

Одной выписки ЕГРН недостаточно для полной юридической проверки. История наследования квартиры, использование материнского капитала, банкротство, права супругов и другие обстоятельства могут потребовать отдельного анализа.

Образец 1. Соглашение об авансе без обязанности купить квартиру

Такое соглашение подходит, если продавец и покупатель ещё ведут переговоры и не хотят заранее принимать обязанность заключить договор купли-продажи. Они договариваются о передаче денег, возможном зачёте аванса в цену и условиях его возврата.

Свобода заключения договора и определения его условий предусмотрена ст. 421 ГК РФ. Закон также допускает свободное ведение переговоров и соглашение об их порядке (ст. 421 ГК РФ, ст. 434.1 ГК РФ).

Для какой ситуации подходит соглашение

Образец рассчитан на переговоры о продаже всей существующей квартиры на вторичном рынке, если собственник один, он совершеннолетний, дееспособный и действует лично. Покупатель также совершеннолетний и дееспособный.

Главное условие — договор купли-продажи ещё не заключён и обе стороны сознательно сохраняют свободу не заключать его в будущем.

В документе используются обозначения «Продавец» и «Покупатель», но они лишь показывают предполагаемые роли сторон. Указанная цена — обсуждаемая цена возможной сделки, а дата окончания переговоров не становится сроком обязательной продажи квартиры.

Если впоследствии стороны заключат договор купли-продажи, фактически переданный аванс зачтут в цену. Если этого не произойдёт или переговоры будут прекращены предусмотренным способом, соглашение устанавливает возврат 100% фактически полученного аванса при указанных в нём обстоятельствах.

Полный возврат — условие именно этого образца, а не универсальное правило закона для любого аванса.

При нескольких собственниках, продаже доли, участии несовершеннолетнего, представителя, сложной альтернативной сделке или других специальных обстоятельствах этот документ нельзя применять без переработки.

Как оформить соглашение и сколько денег можно передать

Для выбранной конструкции подготовьте один письменный документ в двух экземплярах и подпишите его обеими сторонами.

По общему правилу сделки между гражданами на сумму свыше 10 000 ₽ требуют простой письменной формы, если законом не установлены другие требования (ст. 161 ГК РФ). Письменный документ должен выражать содержание сделки и быть подписан сторонами (ст. 160 ГК РФ).

Даже при авансе в 10 000 ₽ или меньше письменное соглашение полезно: в нём можно прямо указать, что стороны не обязаны покупать и продавать квартиру, определить основания возврата и его срок.

В данном случае оформляется самостоятельное соглашение о деньгах и переговорах, поэтому специальное требование к форме предварительного договора само по себе не применяется. Но если в текст включить обязанность заключить куплю-продажу, придётся заново определить правовую природу документа и требования к его форме.

Закон не устанавливает обязательного процента аванса. Нет универсального порога в 10%, 20% или 50%, после которого к договору автоматически начинают применяться правила другого вида сделки.

Вместе с тем передача всей цены квартиры либо существенной её части до оформления основной сделки требует отдельной оценки. Верховный Суд указывает на необходимость учитывать реальное содержание договорённости (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

Поэтому, если вы намерены передать всю цену либо явно значительную для конкретной сделки сумму, не считайте этот короткий образец заведомо достаточным.

Готовый образец соглашения для переговоров

В документе предусмотрены выбор способа передачи аванса, подтверждение его получения, срок переговоров, возможность их прекращения и порядок возврата. Заполните переменные поля и выберите подходящие способы платежей и уведомлений.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

Заполненный пример переговорного соглашения: обсуждается квартира за 8 000 000 рублей, аванс 100 000 рублей перечисляется банковским переводом. Ни одна сторона не обязуется заключить продажу; если она не состоится или переговоры прекратятся по предусмотренному условию, полученный аванс возвращается полностью в течение пяти рабочих дней от соответствующего события.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕДАЧЕ И ВОЗВРАТЕ АВАНСА В СВЯЗИ С ПЕРЕГОВОРАМИ О ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт: серия [Серия паспорта продавца] № [Номер паспорта продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], код подразделения [Код подразделения продавца], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец»,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт: серия [Серия паспорта покупателя] № [Номер паспорта покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], код подразделения [Код подразделения покупателя], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель»,

совместно именуемые «Стороны», заключили это соглашение о следующем.

Термины «Продавец» и «Покупатель» используются только для обозначения предполагаемых ролей Сторон в возможной будущей сделке. Договор купли-продажи квартиры между Сторонами этим соглашением не заключается.

1. ПЕРЕГОВОРЫ О ВОЗМОЖНОЙ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

1.1. Стороны ведут переговоры о возможном заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес квартиры].

Кадастровый номер: [Кадастровый номер]. Общая площадь: [Общая площадь] кв. м.

1.2. Цена возможной будущей сделки, обсуждаемая Сторонами на дату подписания этого соглашения, составляет

[Цена возможной сделки, цифрами] ([Цена возможной сделки, прописью]) рублей.

Указание этой цены не создаёт обязанности Продавца продать квартиру по указанной цене и не создаёт обязанности Покупателя приобрести её.

1.3. Стороны намерены завершить переговоры и при достижении договорённости рассмотреть заключение договора купли-продажи не позднее «[День]» [Месяц] [Год] г.

Указанная дата является сроком переговоров для целей этого соглашения и не устанавливает обязанности заключить договор купли-продажи к этой дате.

1.4. Ни одна из Сторон по этому соглашению не принимает на себя обязанность заключить договор купли-продажи квартиры.

Продавец не обязан продать квартиру Покупателю, а Покупатель не обязан приобрести квартиру у Продавца.

2. АВАНС

2.1. В связи с указанными переговорами Покупатель передаёт Продавцу денежную сумму в размере

[Размер аванса, цифрами] ([Размер аванса, прописью]) рублей,

далее — «Аванс».

2.2. Если Стороны впоследствии заключат договор купли-продажи указанной квартиры, фактически полученный Продавцом Аванс засчитывается в счёт цены квартиры.

Порядок такого зачёта при необходимости дополнительно отражается в договоре купли-продажи.

2.3. Передача Аванса сама по себе:

— не создаёт обязанности заключить договор купли-продажи; — не является задатком; — не даёт любой из Сторон права требовать заключения договора купли-продажи только на основании этого соглашения.

3. ПЕРЕДАЧА И ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПОЛУЧЕНИЯ АВАНСА

3.1. Аванс передаётся:

[ ] наличными;

[ ] банковским переводом на реквизиты Продавца:

Получатель: [Получатель аванса];

Банк: [Банк продавца];

Номер счёта: [Счёт продавца];

Иные необходимые реквизиты: [Дополнительные реквизиты продавца].

3.2. Дата передачи наличных / срок банковского перечисления: [Дата или срок передачи аванса].

3.3. Если Аванс передаётся наличными, факт его получения подтверждается отдельной распиской Продавца либо отметкой, подписанной Продавцом только после фактического получения денег.

ОТМЕТКА О ФАКТИЧЕСКОМ ПОЛУЧЕНИИ НАЛИЧНЫХ

Аванс в размере

[Полученная сумма наличными, цифрами] ([Полученная сумма наличными, прописью]) рублей

фактически получил(а) «[День]» [Месяц] [Год] г.

Продавец:

ФИО [ФИО получившего наличные]

Подпись [Подпись получившего наличные]

3.4. Если Аванс перечисляется банковским переводом, подтверждением платежа является банковский документ, из которого можно установить плательщика, получателя, сумму, дату и назначение платежа.

Рекомендуемое назначение платежа:

«Денежная сумма (аванс) по соглашению от [Дата соглашения в назначении платежа] в связи с переговорами о возможной покупке квартиры по адресу [Адрес квартиры в назначении платежа]».

4. СВОБОДА ПЕРЕГОВОРОВ

4.1. Пока договор купли-продажи указанной квартиры не заключён, каждая Сторона вправе до даты, указанной в п. 1.3 этого соглашения, прекратить переговоры в порядке, установленном разделом 6.

4.2. Само по себе надлежащее прекращение переговоров не влечёт предусмотренной этим соглашением неустойки, штрафа, потери Аванса, двойного возврата Аванса или иной договорной платы за отказ от возможной сделки.

4.3. Прекращение переговоров не создаёт обязанности заключить договор купли-продажи и не даёт другой Стороне права требовать его заключения на основании этого соглашения.

5. ОСНОВАНИЯ И СРОК ВОЗВРАТА АВАНСА

5.1. Продавец обязан вернуть Покупателю фактически полученный Аванс в полном размере, если наступило хотя бы одно из следующих обстоятельств:

1) до даты, указанной в п. 1.3 этого соглашения, включительно Стороны не заключили договор купли-продажи указанной квартиры;

2) до указанной даты и до заключения договора купли-продажи Продавцу доставлено письменное уведомление Покупателя о прекращении переговоров;

3) до указанной даты и до заключения договора купли-продажи Покупателю доставлено письменное уведомление Продавца о прекращении переговоров.

Уведомление о прекращении переговоров, доставленное после заключения договора купли-продажи, не создаёт обязанности вернуть Аванс по этому пункту. В заключённой продаже действует зачёт по п. 2.2; судьба платежа при изменении или прекращении продажи определяется договором купли-продажи и применимым законом.

5.2. При основании, указанном в подп. 1 п. 5.1, событие для отсчёта срока возврата — дата из п. 1.3 этого соглашения.

5.3. При основании, указанном в подп. 2 или 3 п. 5.1, событие для отсчёта срока возврата — доставка соответствующего уведомления другой Стороне.

5.4. Во всех случаях, предусмотренных п. 5.1, Продавец возвращает фактически полученный Аванс в полном размере не позднее [Количество рабочих дней возврата]-го рабочего дня после события, указанного в п. 5.2 или 5.3. День события в подсчёт не включается; Первым считается ближайший рабочий день после него.

6. УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРЕКРАЩЕНИИ ПЕРЕГОВОРОВ

6.1. Уведомление о прекращении переговоров должно быть направлено другой Стороне одним из выбранных ниже способов.

Продавцу:

Почтовый адрес: [Почтовый адрес продавца];

Электронная почта: [Электронная почта продавца].

Покупателю:

Почтовый адрес: [Почтовый адрес покупателя];

Электронная почта: [Электронная почта покупателя].

6.2. Допустимые способы:

[ ] заказное письмо;

[ ] электронная почта на адрес, прямо указанный в п. 6.1;

[ ] иной согласованный способ: [Иной способ уведомления].

6.3. Если этим соглашением прямо не предусмотрено иное, юридические последствия уведомления возникают с момента его доставки адресату или его представителю.

6.4. Сторона, изменившая указанные контактные данные, обязуется письменно сообщить об этом другой Стороне.

7. СПОСОБ ВОЗВРАТА АВАНСА

7.1. Аванс возвращается:

[ ] банковским переводом на реквизиты Покупателя:

Получатель: [Получатель возврата];

Банк: [Банк покупателя];

Номер счёта: [Счёт покупателя];

Иные необходимые реквизиты: [Дополнительные реквизиты покупателя];

[ ] наличными с письменным подтверждением фактического возврата.

7.2. Если возврат производится наличными, Покупатель письменно подтверждает фактическую дату и размер полученной суммы.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

8.1. Возврат Аванса прекращает денежное обязательство Продавца по возврату этой суммы в фактически исполненной части.

8.2. Право каждой Стороны прекратить переговоры по этому соглашению не ограничивает ответственность, которая может возникнуть непосредственно из закона за недобросовестное ведение или прекращение переговоров.

8.3. Это соглашение также не исключает ответственность, которая может возникнуть за нарушение самостоятельных обязательств по самому соглашению, в том числе обязанности своевременно вернуть фактически полученный Аванс.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Это соглашение не является предварительным договором купли-продажи и не устанавливает обязанности Сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

9.2. Изменения этого соглашения оформляются письменно и подписываются обеими Сторонами.

9.3. Соглашение составлено в 2 экземплярах, по 1 для каждой Стороны.

10. ПОДПИСИ

Продавец:

ФИО [ФИО продавца]

Дата: [Дата подписи продавца]

Подпись: [Подпись продавца]

Покупатель:

ФИО [ФИО покупателя]

Дата: [Дата подписи покупателя]

Подпись: [Подпись покупателя]

Соглашение о передаче и возврате аванса в связи с переговорами о покупке квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Какие условия не должны появиться в первом соглашении

Перед подписанием проверьте не только заголовок, но и все положения документа. В соглашении для свободных переговоров не должно быть условий, которые фактически превращают предполагаемую покупку в обязанность совершить сделку.

В частности, для такой конструкции не подходят формулировки:

• «стороны обязуются заключить договор купли-продажи»;
• «продавец обязан продать, а покупатель обязан купить»;
• «основной договор должен быть заключён не позднее…»;
• «стороны обязаны явиться для совершения сделки», если имеется в виду обязательное оформление продажи;
• «сторона вправе требовать заключения основного договора»;
• условие о штрафе за отказ исполнить обязанность купить или продать квартиру.

Подобные положения могут указывать на предварительный договор. Одна фраза «это соглашение не является предварительным договором» не устранит противоречия, если в других пунктах прямо установлена обязанность заключить куплю-продажу.

Когда прекращаются переговоры и возвращается аванс

По приведённому образцу каждая сторона вправе прекратить переговоры до согласованной даты, пока договор купли-продажи ещё не заключён. Для прекращения предусмотрено уведомление другой стороны.

Полный возврат фактически полученного аванса связан с одним из трёх обстоятельств:

• до установленной даты включительно договор купли-продажи не заключён;
• до этой даты и до заключения продажи продавцу доставлено уведомление покупателя о прекращении переговоров;
• до этой даты и до заключения продажи покупателю доставлено такое уведомление продавца.

При этом возможность свободно прекратить переговоры не означает права действовать недобросовестно.

Закон предусматривает возможную ответственность, в частности, за предоставление неполной или недостоверной информации, умолчание о подлежащих раскрытию обстоятельствах и некоторые случаи неоправданного прекращения переговоров. Соглашением нельзя исключить ответственность за недобросовестное ведение переговоров, установленную законом (ст. 434.1 ГК РФ).

Поэтому возврат аванса и возможная самостоятельная ответственность за недобросовестные действия — разные вопросы. То же относится к ответственности за нарушение самостоятельных обязательств по соглашению, включая своевременный возврат денег.

Как направить уведомление о прекращении переговоров

В первом образце юридические последствия связаны с доставкой уведомления другой стороне, а не просто с его отправкой.

По общему правилу юридически значимое сообщение влечёт последствия с момента доставки адресату или его представителю (ст. 165.1 ГК РФ).

Чтобы при необходимости подтвердить прекращение переговоров:

1. Укажите конкретные адреса сторон и электронную почту.
2. Выберите предусмотренные соглашением допустимые способы уведомления.
3. Сохраните текст направленного сообщения.
4. Сохраните доказательства его отправки и доставки.

Не считайте любую отправку автоматически состоявшимся получением. Для предусмотренного образцом прекращения переговоров важно установить именно согласованное событие доставки.

Как определить срок возврата денег

В соглашении лучше сразу указать конкретный срок возврата. Закон позволяет сторонам самостоятельно определить срок исполнения денежного обязательства (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Поэтому в образце оставлено поле:

не позднее [Количество рабочих дней возврата]-го рабочего дня.

По этому соглашению срок начинают считать после предусмотренного события: окончания согласованного срока переговоров без заключения продажи либо доставки уведомления о прекращении переговоров. Сам день события в расчёт не включается, первым считается ближайший рабочий день после него.

7 дней из п. 2 ст. 314 ГК РФ — не обязательный срок возврата любого аванса. Это правило применяется в определённых случаях, когда срок исполнения обязательства не установлен и его нельзя определить из условий.

Чтобы избежать спора об отсчёте, разумнее заранее согласовать количество рабочих дней и событие, с которого они считаются.

Почему к первому соглашению не применяют автоматически правила о предоплате квартиры

Статья 487 ГК РФ регулирует предварительную оплату по уже существующему договору купли-продажи, предусматривающему такую оплату (ст. 487 ГК РФ).

В первом образце стороны ещё не заключили куплю-продажу. Поэтому ст. 487 ГК РФ не служит универсальным основанием для передачи или возврата такого аванса.

Обязанность передать сумму, а при предусмотренных обстоятельствах вернуть её, возникает из самостоятельного соглашения о деньгах и переговорах.

Образец 2. Предварительный договор купли-продажи с авансом

Этот вариант нужен, когда стороны уже согласны принять обязанность в будущем заключить основной договор: продавец — продать квартиру, покупатель — приобрести её на согласованных условиях.

Такую обязанность создаёт предварительный договор (ст. 429 ГК РФ).

В отличие от первого образца, здесь недостаточно договориться только о возврате денег. Нужно учитывать и обязательство заключить основную сделку.

Например, если покупатель зависит от ипотечного кредита, стороны могут захотеть предусмотреть три одновременных последствия отказа банка:

• покупатель освобождается от обязанности купить квартиру;
• продавец освобождается от обязанности продать её этому покупателю;
• фактически полученный аванс возвращается полностью.

Все три последствия необходимо согласовать прямо. Условие только о возврате аванса само по себе не прекращает обязанность заключить основной договор.

Для какой сделки подходит предварительный договор

Образец предназначен для обычной вторичной продажи всей квартиры, когда имеется один совершеннолетний дееспособный собственник, действующий лично, и совершеннолетний дееспособный покупатель.

Кроме того, базовая форма рассчитана на ситуацию, в которой для будущего основного договора не требуется обязательное нотариальное удостоверение.

Образец необходимо переработать, если:

• у квартиры несколько собственников;
• продаётся доля;
• собственник несовершеннолетний или ограничен в дееспособности;
• от имени участника действует представитель;
• проводится сложная альтернативная сделка;
• есть другие обстоятельства, требующие обязательной нотариальной формы.

В частности, при продаже доли либо участии собственника, который является несовершеннолетним или ограничен в дееспособности, могут действовать специальные требования к нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного. При нарушении этого требования предварительный договор ничтожен, то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если вы не уверены, требуется ли нотариальная форма будущей продажи, сначала выясните это по документам и обстоятельствам, а при необходимости уточните у нотариуса.

Какие условия нужно согласовать

В предварительном договоре важно определить квартиру, цену, аванс, срок заключения основной сделки и обязанности сторон по её подготовке.

Квартира. Объект должен быть описан так, чтобы его можно было однозначно определить. Для недвижимости закон требует данных, позволяющих установить конкретный объект (ст. 554 ГК РФ).

Практично указать:

• адрес квартиры;
• кадастровый номер;
• площадь;
• сведения о зарегистрированном праве продавца.

Полная цена. Для основного договора продажи недвижимости цена является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

В предложенном предварительном договоре цена фиксируется сразу. Из документа будет понятно, сколько стоит квартира, какая часть суммы передаётся авансом и сколько покупатель должен заплатить после его зачёта.

При этом отсутствие цены нельзя автоматически считать основанием незаключённости любого предварительного договора. Здесь она включена для определённости конкретной договорённости.

Размер аванса. Закон не устанавливает обязательную сумму или процент от цены квартиры. Например, рекомендация передавать именно 1–2% не является правовым требованием.

Если покупатель передаёт до основной сделки всю цену либо существенную её часть, название «предварительный договор» не гарантирует, что договорённость будет оцениваться только по правилам о предварительном договоре. Верховный Суд требует учитывать действительное содержание отношений (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

При этом универсального процента, после которого автоматически начинают действовать правила другого вида договора, нет.

Срок основной сделки. Лучше установить конкретную дату или другой определимый срок. Если срок в предварительном договоре не указан, основной договор должен быть заключён в течение 1 года со дня заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если вы хотите сохранить возможность требовать заключения основной сделки, не ждите молча истечения согласованного срока. До его окончания направьте другой стороне письменное предложение заключить договор на согласованных условиях. Практично приложить проект договора, предложить дату и место подписания и сохранить доказательства отправки и доставки.

Что будет, если одна из сторон откажется от сделки

Пока предварительный договор действует, сторона не может исходить из того, что простого отказа от сделки и возврата аванса всегда достаточно для прекращения всех обязательств.

Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, а другая хочет его заключить, закон предусматривает возможность обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

Для такого требования установлен специальный срок — 6 месяцев с момента неисполнения обязанности заключить основной договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Этот шестимесячный срок касается именно требования заключить основную сделку через суд. Он не является общим сроком для любого требования о возврате аванса.

Когда возвращается аванс по предварительному договору

Аванс не имеет специальных последствий задатка. Но прекращение обязанности совершить сделку, возврат платежа и возможная ответственность за нарушение договора требуют самостоятельной оценки.

Если договор предусматривает срок возврата, применяется этот срок.

Когда денежное обязательство уже возникло, но срок исполнения не установлен и не определяется из условий, в предусмотренных законом случаях может действовать правило о 7 днях после предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Это не обязательный срок возврата любого аванса.

Если деньги неправомерно удерживаются и имеются необходимые законные основания, дополнительно может возникнуть требование о процентах (ст. 395 ГК РФ).

Поэтому в предварительном договоре важно заранее согласовать не только условия передачи денег, но и конкретные обстоятельства, при которых прекращается обязанность заключить основную сделку и возникает обязанность вернуть аванс.

Готовый образец предварительного договора с авансом

В документе предусмотрены цена квартиры, сумма аванса, порядок оплаты остатка, срок основной сделки, действия сторон и возврат платежа по согласованным основаниям.

Если покупка зависит от ипотечного кредита или результатов проверки квартиры, перед подписанием изучите дополнительные условия после образца. Подходящий пункт можно включить в договор, согласовав его с правилами уведомления и возврата денег.

Не оставляйте в подписываемом документе альтернативные условия, которые противоречат друг другу.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

Заполненный предварительный договор: стоимость квартиры 8 000 000 рублей, аванс 100 000 рублей перечисляется банковским переводом и засчитывается в цену. Стороны обязуются заключить основную сделку до 30 октября 2026 года; свободного отказа в примере нет. При письменном соглашении прекратить обязательство аванс возвращается за пять рабочих дней. Расписка о наличных из другого образца не подтверждает банковский платёж.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ ОБ АВАНСЕ — ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт: серия [Серия паспорта продавца] № [Номер паспорта продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], код подразделения [Код подразделения продавца], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец», с одной стороны,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт: серия [Серия паспорта покупателя] № [Номер паспорта покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], код подразделения [Код подразделения покупателя], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий предварительный договор купли-продажи квартиры с условием об авансе о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются в установленный настоящим договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес квартиры].

Кадастровый номер: [Кадастровый номер]. Общая площадь: [Общая площадь] кв. м.

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано: [Сведения о зарегистрированном праве] [Реквизиты подтверждающего документа] [указать сведения о зарегистрированном праве и документе, которым оно подтверждается].

1.3. Настоящий договор является предварительным договором. Право собственности на квартиру по нему к Покупателю не переходит.

2. ЦЕНА КВАРТИРЫ И АВАНС

2.1. Стороны договорились, что цена квартиры по основному договору составит

[Цена квартиры, цифрами] ([Цена квартиры, прописью]) рублей.

2.2. Покупатель передаёт Продавцу аванс в размере

[Размер аванса, цифрами] ([Размер аванса, прописью]) рублей.

2.3. Указанная сумма является авансом в счёт цены квартиры. При заключении основного договора она засчитывается в оплату цены.

2.4. После зачёта аванса Покупателю останется уплатить

[Остаток цены, цифрами] ([Остаток цены, прописью]) рублей.

Согласованный порядок оплаты остатка цены: [Порядок оплаты остатка] [Дополнительные условия оплаты остатка].

3. ПЕРЕДАЧА И ПОЛУЧЕНИЕ АВАНСА

3.1. Аванс передаётся:

[ ] наличными;

[ ] банковским переводом на счёт Продавца: [Банковский счёт продавца].

3.2. Аванс должен быть передан не позднее: «[День]» [Месяц] [Год] г. / [Другой согласованный срок].

3.3. Фактическая дата передачи аванса: «[День]» [Месяц] [Год] г.

[заполняется после фактической передачи или определяется по подтверждающему платёж документу].

3.4. При передаче наличных факт получения денег подтверждается отдельной распиской Продавца либо собственноручной отметкой Продавца на настоящем договоре после фактического получения суммы.

3.5. При банковском переводе подтверждением платежа является банковский документ, позволяющий установить плательщика, получателя, сумму и назначение платежа.

4. СРОК И УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

4.1. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее «[День]» [Месяц] [Год] г.

4.2. До указанной даты Продавец обязуется:

— сохранять за собой право распоряжаться квартирой, необходимое для заключения основного договора;

— предоставить Покупателю следующие согласованные документы: [Первый документ от продавца]; [Второй документ от продавца]; [Третий документ от продавца];

— сообщить Покупателю об обнаруженных ограничениях, обременениях, судебных спорах и иных обстоятельствах, способных повлиять на возможность заключения согласованной сделки;

— выполнить иные согласованные действия: [Иные действия продавца] [Дополнительные действия продавца].

4.3. Покупатель обязуется:

— провести предусмотренную договором проверку представленных документов;

— подготовить денежные средства и документы, необходимые с его стороны для заключения основного договора;

— выполнить иные согласованные действия: [Иные действия покупателя] [Дополнительные действия покупателя].

5. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И ВОЗВРАТ АВАНСА

5.1. Если Стороны письменно договорились не заключать основной договор, обязанность заключить основной договор прекращается.

В этом случае Продавец возвращает Покупателю полученный аванс в размере [Сумма аванса к возврату, цифрами] рублей в течение [Количество рабочих дней возврата по соглашению о прекращении] рабочих дней с даты заключения такого письменного соглашения.

5.2. Иные обстоятельства, при наступлении которых Стороны заранее согласовали одновременно:

— прекращение обязанности заключить основной договор; — возврат аванса:

[Первое согласованное обстоятельство]; [Второе согласованное обстоятельство]; [Третье согласованное обстоятельство].

5.3. При наступлении обстоятельства, указанного в п. 5.2, заинтересованная Сторона направляет другой Стороне письменное уведомление.

Если договор предусматривает подтверждающие документы, они прилагаются к уведомлению.

5.4. В согласованном случае прекращения обязательств Продавец возвращает аванс в течение [Количество рабочих дней на возврат] рабочих дней с даты: [Событие начала срока возврата].

Способ возврата:

[ ] банковским переводом на счёт Покупателя: [Банковский счёт покупателя];

[ ] наличными с письменным подтверждением фактического возврата.

5.5. Само по себе возвращение аванса не означает автоматически, что любое возможное нарушение других обязательств Сторон считается урегулированным.

Последствия нарушения определяются законом и условиями договора.

5.6. Договор не устанавливает автоматической невозвратности аванса, двойного возврата аванса, платы за свободный отказ или договорной неустойки.

Если Стороны хотят установить отдельные меры ответственности, их условия требуют самостоятельного согласования с учётом применимого законодательства.

6. ЮРИДИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫЕ СООБЩЕНИЯ

6.1. Стороны согласовали следующие способы направления юридически значимых сообщений:

[ ] заказным письмом по адресам Сторон, указанным в настоящем договоре;

[ ] по электронной почте:

Продавец: [Электронная почта продавца];

Покупатель: [Электронная почта покупателя];

[ ] иным согласованным способом: [Другой способ уведомления].

6.2. Сторона, изменившая свои контактные данные, сообщает об этом другой Стороне.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Изменения договора оформляются письменно и подписываются обеими Сторонами.

7.2. Договор составлен в 2 экземплярах, по 1 для каждой Стороны.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец:

ФИО [ФИО продавца]

Подпись [Подпись продавца]

Покупатель:

ФИО [ФИО покупателя]

Подпись [Подпись покупателя]

Соглашение об авансе — предварительный договор купли-продажи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если покупка зависит от ипотеки

Если покупатель рассчитывает на ипотечный кредит, заранее предусмотрите, что будет при отказе банка или одобрении кредита на неподходящих условиях.

Для предварительного договора недостаточно написать только «при отказе банка аванс возвращается». Такое положение само по себе не решает вопрос об обязанности заключить основной договор.

Можно согласовать отдельное условие:

Это не обязательное последствие закона для любой ипотечной покупки, а условие, которое стороны могут заранее включить в свой договор.

Если покупатель готов увеличить собственный взнос при одобрении кредита на меньшую сумму, пункт нужно изменить. Иначе уменьшение одобренного кредита может привести к прекращению обязательств, хотя покупатель по-прежнему намерен совершить сделку.

Если вы хотите сначала проверить документы на квартиру

В предварительном договоре можно связать прекращение обязанности заключить основную сделку с конкретными результатами проверки квартиры.

Но формулировка «если покупателю что-то не понравится, он вправе отказаться» слишком неопределённая. Лучше указать проверяемые обстоятельства и действия сторон.

Например:

Условие позволяет заранее связать конкретные результаты проверки с прекращением обязательства заключить продажу и возвратом денег. Но оно не заменяет саму юридическую проверку квартиры.

Если у квартиры несколько собственников

Оба основных образца рассчитаны на одного собственника. Когда владельцев несколько, простого добавления их ФИО в начало документа недостаточно.

Прежде чем передавать деньги, определите:

• кто из собственников участвует в договорённости;
• кто должен подписать документ;
• кто фактически получит аванс;
• на каком основании один собственник вправе получить деньги за остальных;
• кто будет обязан вернуть платёж;
• в каком объёме для каждого получателя или обязанного лица возникает обязанность возврата.

Если заключается предварительный договор о продаже всей квартиры, обязанность совершить будущую продажу должны принять все собственники, имеющие право её продать, — лично либо через представителей с необходимыми полномочиями.

Владение долей само по себе не даёт одному собственнику права принимать весь аванс от имени других.

Поэтому для квартиры с несколькими владельцами базовую форму необходимо переработать.

Если аванс получает представитель или риелтор

Человек, который показывает квартиру или ведёт переговоры, не обязательно вправе получать деньги от имени её собственника. Даже наличие договора с агентством само по себе не подтверждает таких полномочий.

Представитель создаёт права и обязанности для представляемого только в пределах предоставленных полномочий (ст. 182 ГК РФ). Плательщик вправе потребовать подтверждения того, что платёж принимает лицо, имеющее право его получить (ст. 312 ГК РФ).

Если аванс принимает представитель, проверьте, уполномочен ли он:

• подписывать именно выбранный вид соглашения;
• получать соответствующую сумму;
• совершать эти действия в отношении конкретной квартиры.

Базовые образцы предполагают, что деньги получает единственный собственник, действующий лично.

Как подтвердить фактическую передачу аванса

Соглашение о том, что покупатель должен передать деньги, ещё не доказывает получение платежа продавцом. Передачу нужно подтвердить отдельно.

Способ подтверждения зависит от того, выдаются деньги наличными или перечисляются через банк.

Если вы передаёте наличные по соглашению для переговоров

Первый образец уже содержит отметку о фактическом получении наличных. Продавец должен подписать её только после реальной передачи суммы.

Вместо отметки можно оформить отдельную расписку. В ней нужно точно назвать соглашение о передаче и возврате аванса в связи с переговорами, чтобы не смешивать его с предварительным договором.

Образец расписки:

Увеличить

Заполненный образец

Заполненный пример расписки о фактическом получении 100 000 рублей по соглашению о переговорах. Предназначен для отдельной ситуации с передачей денег наличными, а не для подтверждения банковского перевода из заполненного образца соглашения. В расписке прямо подтверждено получение наличных; подписывать её следует только после фактической передачи денег.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

РАСПИСКА

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Я, [ФИО получателя аванса], паспорт: серия [Серия паспорта получателя] № [Номер паспорта получателя], подтверждаю, что получил(а) наличными

от [ФИО плательщика аванса], паспорт: серия [Серия паспорта плательщика] № [Номер паспорта плательщика],

денежные средства в размере

[Размер полученного аванса, цифрами] ([Размер полученного аванса, прописью]) рублей

в качестве аванса по Соглашению о передаче и возврате аванса в связи с переговорами о покупке квартиры от «[День]» [Месяц] [Год] г.

Квартира: [Адрес квартиры],

кадастровый номер: [Кадастровый номер].

Денежные средства получил(а) полностью.

Получатель:

ФИО [ФИО получателя аванса]

Подпись [Подпись получателя]

Расписка о получении аванса по соглашению о переговорах о покупке квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если вы передаёте наличные по предварительному договору

Для предварительного договора используется отдельная расписка, в которой основание платежа названо точно.

Образец:

Увеличить

Заполненный образец

Заполненный пример расписки о получении 100 000 рублей по предварительному договору. Это отдельный сценарий передачи наличных, а не подтверждение банковского перевода из другого заполненного договора. В расписке способ передачи прямо не указан — при необходимости уточните его.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

РАСПИСКА

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Я, [ФИО получателя аванса], паспорт: серия [Серия паспорта получателя] № [Номер паспорта получателя], подтверждаю, что получил(а)

от [ФИО плательщика аванса], паспорт: серия [Серия паспорта плательщика] № [Номер паспорта плательщика],

денежные средства в размере

[Размер полученного аванса, цифрами] ([Размер полученного аванса, прописью]) рублей

в качестве аванса по Соглашению об авансе — предварительному договору купли-продажи квартиры от «[День]» [Месяц] [Год] г.

Квартира: [Адрес квартиры],

кадастровый номер: [Кадастровый номер].

Денежные средства получил(а) полностью. Претензий к факту передачи указанной суммы не имею.

Получатель:

ФИО [ФИО получателя аванса]

Подпись [Подпись получателя]

Расписка о получении аванса по предварительному договору купли-продажи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если аванс перечисляется банковским переводом

Переводите деньги на реквизиты лица, имеющего право принять платёж, и сохраняйте банковский документ.

Из подтверждения должно быть понятно, кто перечислил деньги, кто их получил, какая сумма передана и к какой договорённости относится платёж.

Для соглашения о свободных переговорах можно использовать такое назначение:

Для предварительного договора:

В первом варианте не стоит указывать просто «оплата квартиры», если основной договор купли-продажи ещё не заключён и стороны сознательно не принимают обязанность его заключить.

Что проверить перед подписанием и передачей аванса

После выбора подходящей конструкции проверьте заполненный документ целиком. Особое внимание уделите условиям, которые определяют обязанности сторон и судьбу денег.

Проверка соглашения для свободных переговоров

• Квартира указана конкретно.
• Цена названа обсуждаемой ценой возможной будущей сделки.
• Прямо установлено, что стороны не обязаны покупать и продавать квартиру.
• В других пунктах нет обязанности заключить основную сделку.
• Указаны размер аванса и способ его передачи.
• Предусмотрено подтверждение фактического получения денег.
• Согласована дата окончания переговоров.
• Каждая сторона вправе прекратить переговоры предусмотренным способом до этой даты, пока договор купли-продажи не заключён.
• При согласованных обстоятельствах возвращается весь фактически полученный аванс.
• Определён один понятный срок возврата с указанием события, после которого он исчисляется.
• Заполнены реквизиты для возврата денег.
• Установлены конкретные способы и адреса уведомлений.
• Нет условий о задатке, двойном возврате, автоматической потере аванса либо штрафе за обычное прекращение переговоров.
• Человек, которому передаются деньги, вправе их принять.

Проверка предварительного договора

• Квартира определена однозначно, а право продавца проверено.
• Согласована полная цена квартиры.
• Размер аванса указан, и предусмотрен его зачёт в цену.
• Понятны сумма остатка и порядок её оплаты.
• Установлен срок заключения основного договора.
• Согласованы документы и действия, которые должны подготовить обе стороны.
• Определены обстоятельства, при которых прекращается обязанность заключить основную сделку.
• Эти обстоятельства согласованы с условиями возврата аванса.
• Предусмотрены срок и способ возврата денег.
• Аванс не смешан автоматически с последствиями задатка.
• Указаны пригодные для использования способы направления уведомлений.
• Получатель денег уполномочен принять платёж.
• Предусмотрено подтверждение фактической оплаты.
• Форма предварительного договора соответствует форме будущего основного договора.

Если существенное условие остаётся неясным или разные пункты противоречат друг другу, исправьте документ до передачи денег. Заполните переменные поля и уберите альтернативы, которые не относятся к выбранному варианту расчётов.

Что делать, если аванс уже не возвращают

Когда сделка не состоялась и продавец удерживает деньги, сначала нужно установить, на каком основании был передан аванс и какая обязанность возврата уже возникла.

Если между сторонами действует письменное соглашение, прежде всего изучите предусмотренные в нём основания и срок возврата.

Если правового основания удерживать сумму больше нет, могут применяться правила о неосновательном обогащении. Но ст. 1102 ГК РФ нельзя считать автоматическим и единственным основанием любого требования о возврате аванса: сначала нужно оценить конкретные договорные отношения.

Когда установленный срок уже прошёл, деньги неправомерно удерживаются и имеются необходимые предусмотренные законом основания, может также возникнуть требование о процентах по ст. 395 ГК РФ.

Ближайшее практическое действие — направить письменное требование о возврате и сохранить доказательство его доставки.

Подготовка претензии, расчёт процентов, выбор требований и обращение в суд зависят от обстоятельств уже возникшего спора. Их нужно рассматривать отдельно от составления первоначального соглашения.

Главное