Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Жилой дом – это не только место для проживания людей. Зайдя в подъезд или с улицы, можно встретить разные помещения нежилого типа. Одни предназначены для обслуживания дома, другие – для администрирования, третьи – для коммерческих нужд. Учитывая нежилой статус таких объектов, закон предъявляет к ним серьезные требования. Нарушения чреваты штрафами в соответствии с КоАП РФ.

Прежде чем приобретать коммерческое помещение, нужно разобраться с нормами. О том, какие бывают нежилые помещения, в чем их разница, что соблюдать и как пользоваться – читайте в нашей статье.

✅ Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Многоквартирный дом (МКД) представляет собой сложный архитектурный комплекс. Наряду с жилыми помещениями – квартиры – в нем находятся и нежилые площади. Основное различие можно вывести из названий. Жилые помещения – для постоянного проживания людей, а нежилые – для бизнеса и прочих функций (ПП № 354 от 06.05.2011).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Иногда к дому пристроено нежилое помещение. Возникает путаница, считать ли его частью дома? Первым делом нужно заглянуть в технический паспорт жилого дома. Если там значится, что пристрой – это часть МКД, значит так и есть. При отсутствии пристроенного нежилого помещения в документах на дом, его не считают частью МКД.

Также можно оценить объект визуально. Достаточно взглянуть на его стены и сопоставить расстояние с жилым домом. Если капитальный пристрой вплотную прилегает к МКД, его можно отнести к общему строению. Если пристрой на отдалении – значит это отдельное, самостоятельное здание (п. 6 ст. 2 Техрегламента № 384).

Пристройка может возникнуть как на стадии строительства дома, так и в период ввода в эксплуатацию (заселения). Новостройки современного типа строят с учетом коммерческих потребностей. Например, балконный пристрой под магазин или аптеку.

✅ Перечень нежилых помещений

Прежде чем описывать требования, нужно определиться со списком нежилых помещений в МКД. Все они выполняют разные функции. Их объединяет неприспособленность к проживанию людей. Даже если это апартаменты или офис со всеми удобствами – жить в них на постоянной основе нельзя, не говоря о постоянной регистрации в нежилом помещении.

Итак, незаселенные квадратные метры можно разделить следующим образом:

🔻 Встроенные

Встроенные нежилые помещения расположены в самом доме. Часто их нельзя увидеть снаружи, а максимальный выступ за пределы дома – 1,5 метра. Особенность таких площадей – статус части жилого дома. Они фигурируют во всех технических документах, неотделимы от многоквартирного строения.

Пример: цокольный или первый этаж под торговую точку, парикмахерскую, ателье или салон красоты.

🔻 Пристроенные

Встречаются реже, и то, если застройщик изначально учитывал их возведение. Если предприниматель хочет открыть торговую точку, а пристроя нет – придется его отстраивать. Причем только с согласия всех жильцов дома, узаконивания в БТИ и на уровне администрации.

Разновидности помещений пристроенного типа:

• Жилые – строительством занимаются собственники квартир в МКД. Зачастую они расширяют жилое пространство на первом этаже. Например, за счет объемного балкона на сваях.
• Капитальные нежилые пристройки – предназначены для открытия коммерческих объектов (см. выше). Впоследствии на месте такого пристроя оборудуют магазин, агентство недвижимости, офис, аптеку и др.

В случае с пристроем по строительному плану техпаспорт оформляет застройщик. Если возникла необходимость оборудовать пристрой позднее, процесс регистрации ляжет на заинтересованное лицо. Например, предпринимателя или жильцов первого этажа. Прежде чем проводить работы, нужно получить разрешение на реконструкцию нежилого здания.

🔻 Паркинги, гаражи, машино-места

Гараж – это нежилое помещение, которое используют для стоянки и хранения транспортных средств. Если объект входит в состав общедомового имущества, гараж считают за паркинг. Жильцы дома, у которых есть личное авто, арендуют машино-места.

Подземная парковка не предназначена для обустройства торговой точки или прочих заведений. Иначе пришлось бы реконструировать паркинг и приводить его в соответствие с коммерческим объектом.

Читайте, можно ли и как перевести гараж в нежилое помещение?

🔻 Общедомовые

Имущество многоквартирного дома не входит в состав нежилых помещений. Основное назначение таких объектов – обслуживание МКД и потребностей его жильцов. Сюда можно отнести лестницы, колясочные, шахты лифтов, коридоры, тамбуры, чердаки, подвалы (ст. 36 ЖК РФ).

Перевести условный чердак в нежилое помещение – практически невозможно. Такие действия изначально не предусмотрены планировкой дома. Зато можно приватизировать чердак над квартирой: перед этим сделать запрос в отдел Архитектуры и получить согласие жильцов.

✅ Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Объекты, где не проживают люди, можно считать нежилыми. Однако их использование подчиняется требованиям СНиП и прочим правилам. Ответственность несет собственник таких помещений. В ряде случаев нежилые «квадраты» обслуживаются жилищными органами, например – ЖЭК.

Какие нормы нужно учесть в случае с нежилым помещением в МКД:

🔻 Пожарная безопасность

Действующая редакция СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями № 1 и 2) включает список требований для помещений нежилого типа:

1. Соответствие проекту – технические нормы должны совпадать с заявленными на бумаге расчетами; перепланировка и полное переустройство проводятся в строгом соответствии с техническим проектом.
2. Обозначения рядом с электрооборудованием (маркировка – «пожароопасное»).
3. Свободный вход и выход из помещения.
4. Свободный доступ к источникам воды и огнетушителям.
5. Наглядный план эвакуации дома, на случай ЧС.
6. Исправная система пожаротушения, датчики дыма и огня.
7. Специальные места для сжигания мусора – утилизировать отходы в нежилом помещении строго запрещено!
8. Надежные лестницы и ограда на кровле, регулярная проверка сотрудниками МЧС – не реже 1 раза в 5 лет.

Особо внимательно нужно быть с помещениями, где присутствует работа с электроприборами, огнем и токсичными веществами. Однако в случае с жилым домом – это скорее исключение из правил. Оборудовать в МКД помещение для хранения химически-активных веществ не получится по Регламенту.

🔻 Санитарно-эпидемиологические требования

Вторая группа требований связана с санитарно-гигиеническими и экологическими нормами. Они закреплены в положении СанПиН 2.1.3.2630-10 от 18 мая 2010 года. Даже если в нежилом помещении не проживают люди, требования должны соблюдаться.

Обязательно к исполнению:

1. Отдельный, независимый вход – недопустимо чтобы в нежилое помещение входили через подъездную дверь.
2. Отсутствие запахов, загрязнения воздуха.
3. Соблюдение допустимого уровня шума в помещении – не более 80 дБ.
4. Закрытие заведения после 23:00 – актуально для нежилого пристроя к МКД.
5. Основные коммуникации: вода, электричество, отопление, канализация и т.д.
6. Автономная или совмещенная с общедомовой вентиляция.
7. Пригодность дома к ведению деятельности – например, нельзя открыть торговую точку в аварийном доме под снос, поскольку здание представляет опасность.

Говоря простыми словами, деятельность не должна нарушать покой живущих по соседству людей. Разумеется, уровень шума может быть чуть выше нормы, например – в кафе или офисе. Но все, что касается экологической безопасности нужно соблюдать.

🔻 Вход и выход

Владельцу нежилого помещения в жилом доме нужно продумать создание изолированного входа. Жилищный кодекс запрещает использовать для этого места с доступом в квартиры (п. 2 ст. 22 ЖК РФ). Например, нельзя входить в магазин через ту же дверь, куда заходят люди в жилой дом. Вход должен быть отдельным, чаще всего с лестницей и крыльцом.

🔻 Допустимая площадь

Требования к минимальной и максимальной площади нежилого пристроя зависят от характеристики объекта. Например, для жилых помещений минимум – это квартира-студия, гостинка или «однушка». Если нежилое помещение расположено на базе жилого – требования к площади аналогичны.

Максимальный выступ от дома торгового зала в 400 «квадратов» – 9 м², а все что свыше – 18 м².

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 22 ЖК РФ, нежилое помещение располагают под квартирами, а не наоборот. Обычно под организации отводят цоколь или первый этаж. Допустимо оборудовать нежилое помещение и выше, но при условии, что этажом ниже не живут люди.

✅ Ответственность за нарушения

Физические и юридические лица-собственники несут ответственность за несоблюдение требований СанПиНа и СНиП. Нарушения караются денежным штрафом в соответствии со ст. 6.4 КоАП РФ:

• гражданам грозит штраф от 500 до 1 000 рублей;
• индивидуальным предпринимателям (ИП) – от 1 000 до 2 000 рублей, либо приостановление их деятельности на 3 месяца;
• организации могут оштрафовать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей, а могут вообще приостановить деятельность на срок до 3 месяцев.

Нарушение противопожарных норм грозит более серьезными санкциями со стороны контролирующих органов. Юридические лица несут штраф в размере от 150 000 до 200 000 рублей.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Неузаконенная перепланировка нежилого помещения также наказывается денежным штрафом – в силу п. 9.12 КоАП города Москвы. Если собственник не согласует изменения в БТИ, СЭС и прочих инстанциях ему могут начислить штраф:

• физическим лицам – от 2 000 до 2 500 рублей;
• ООО, ОАО и прочим организациям – от 300 000 до 350 000 рублей.

Случается, что контролирующие органы подают иск против нерадивого собственника. Если он систематически нарушает требования закона, суд может постановить об изъятии нежилого помещения в пользу государства.

✅ Классификация нежилых помещений в доме

Теоретически нежилое помещение можно использовать в разных целях. Однако на практике объекты имеют целевое назначение:

• Торговые – всевозможные магазины, розничные и оптовые сети.
• Медицина и красота – аптеки, медицинские учреждения, центры лечения, салоны красоты, массажа.
• Развлекательные – клубы, караоке, кафе, рестораны, бары.
• Образовательные – частные школы, студии, садики, профильные лагеря.
• Офисные – рабочие помещения для коммерческой деятельности.
• Все остальное – ателье, почта, фотостудия и т.д.

Многоквартирный жилой дом – это в первую очередь место для проживания людей, их отдыха и спокойствия. Именно поэтому здесь не могут быть школы, спортивные клубы, цеха, лаборатории, питомники, и прочие объекты.

✅ Обязательства владельцев нежилых помещений

За все действия с нежилой недвижимостью отвечает ее собственник. Его обязанность – обеспечить соблюдение противопожарных и санитарных правил. А если нежилое помещение находится в жилом доме (пристрой) – учесть жилищные права граждан.

Что нужно выполнять:

• обеспечить целевое назначение – например, открыть магазин, а не лабораторию с химреактивами;
• следить за соблюдением прав остальных жильцов, сохранностью общедомового имущества и личного имущества граждан;
• пресекать нарушения санитарно-гигиенической безопасности, не загрязнять окружающую среду, не устраивать свалку возле дома;
• своевременно утилизировать мусор, при необходимости заключить контракт с компанией по вывозу мусора и пищевых отходов;
• учитывать Закон о тишине – прекращать деятельность после 23:00 и не начинать ее раньше 7:00 утра;
• устанавливать счетчики учёта воды, оплачивать расходы по ЖКУ в соответствии с нормативами;
• посещать общее собрание собственников жилья, участвовать в обсуждении насущных вопросов;
• обеспечивать благоустройство территории у дома.

Требований гораздо больше, и в каждом конкретном случае они свои. Владельцу нужно позаботиться об их соблюдении заранее. Например, подать документы о переводе квартиры в нежилое помещение, и только потом затевать перепланировку.

Требования к нежилым постройкам постоянно расширяются. То, что работало 10 лет назад, изменилось – сейчас нужно учитывать гораздо больше правил. И они отнюдь «не для галочки». Нарушения норм СанПиН и СНиП чревато административным штрафом – суммы могут дойти до 1 млн рублей. Согласитесь, что это отобьет всякое желание открывать магазин, офис или кафе?

Прежде чем заниматься коммерческой деятельностью, получите консультацию юристов. Если у вас нет штатных экспертов, обращайтесь к нашим юристам! Они подскажут, все ли вы делаете правильно, что учесть при переводе объекта в статус нежилого, какие собрать документы, как договориться с жильцами, не затронуто ли общедомовое имущество и многое другое. Консультация юриста сбережет нервы, драгоценное время, а главное – избавит от лишних расходов и штрафов.