Как выкупить долю квартиры у родственника
Выкупить долю квартиры у родственника можно, если он согласен её продать. Но даже между близкими людьми такую сделку нужно оформлять по общим правилам: проверить право собственности, учесть интересы других владельцев квартиры, заключить договор в надлежащей форме и зарегистрировать переход права.
Прежде всего выясните два обстоятельства:
- Есть ли у вас своя доля в этой квартире? Если да, при покупке доли родственника вы не считаетесь посторонним покупателем по ст. 250 ГК РФ. Если своей доли нет, родство не отменяет преимущественное право покупки других собственников. Продавцу придётся соблюсти порядок их извещения.
- Согласен ли родственник продать долю? Если согласен, можно готовиться к добровольной сделке. Если отказывается, заставить его продать имущество только из-за родства или небольшого размера доли нельзя. Принудительная компенсация через суд допускается лишь при особых условиях.
Также важно понимать, что вы покупаете долю в праве собственности, а не обязательно отдельную комнату. Поэтому ещё до обсуждения цены стоит выяснить, кто и как пользуется квартирой: после покупки этот вопрос может стать причиной разногласий.
Что проверить перед покупкой доли
Доля в квартире — это часть права собственности на весь объект. Она может составлять, например, 1/2, 1/3 или 1/4, но сама по себе не даёт собственнику права на конкретную комнату.
Перед покупкой выясните:
Для проверки используют документы на квартиру и сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Однако публичная выписка из ЕГРН может не содержать полных персональных данных собственника-физлица. Поэтому по открытым сведениям не всегда удаётся самостоятельно установить всех владельцев. Попросите родственника предоставить документы или актуальные сведения, подтверждающие его право и состав собственников.
Если требуется подробнее проверить историю квартиры, основания собственности, полномочия продавца и другие возможные риски, воспользуйтесь отдельной инструкцией по проверке квартиры и продавца перед покупкой. При выкупе доли дополнительно нужно соблюдать специальные правила о правах других сособственников и форме сделки.
Когда нужно уведомлять других собственников
Необходимость уведомления зависит от того, кому продают долю. Само по себе родство продавца и покупателя значения не имеет.
| Кто покупает долю | Нужно ли извещать других собственников |
|---|---|
| Вы уже владеете долей в этой квартире | Нет. Продажа вам не считается продажей постороннему лицу по ст. 250 ГК РФ, поэтому предварительное извещение для такой продажи не требуется |
| Вы родственник продавца, но собственной доли в квартире у вас нет | Да. Для остальных сособственников вы посторонний покупатель, поэтому продавец должен письменно известить их о цене и условиях продажи |
| Долю покупает другой участник долевой собственности | Предварительное извещение, предусмотренное для продажи постороннему лицу, не требуется. Перед оформлением нужно подтвердить, что покупатель действительно входит в состав собственников |
Как соблюсти преимущественное право покупки
Когда родственник собирается продать долю человеку, который ещё не владеет частью этой квартиры, у остальных участников долевой собственности есть преимущественное право покупки.
Продавец должен письменно сообщить им о намерении продать долю, указав цену и другие условия. Для недвижимости срок ожидания составляет один месяц со дня извещения (ст. 250 ГК РФ).
Если все остальные собственники письменно отказались от покупки, продавец может не ждать окончания месяца.
Если же другой собственник своевременно предпринимает реальные действия, чтобы купить долю на предложенных условиях, обойти его преимущественное право и продать имущество постороннему покупателю нельзя. При этом важно различать простое заявление о желании купить и действительную попытку заключить сделку. Одни слова о готовности приобрести долю не создают бессрочного запрета на её продажу.
Если возник спор о том, что собственник своевременно пытался купить долю, а продавец уклонялся от сделки, нельзя автоматически считать истечение месяца разрешением на продажу другому человеку. Нужно проверить обстоятельства извещения, действий сторон и соблюдения предложенных условий. Фактическая цена и условия продажи также должны соответствовать тем, о которых сообщили сособственникам.
При этом преимущественное право не обязывает родственника продавать долю вообще. Если он передумал заключать сделку, само по себе желание другого собственника купить её не создаёт обязанности продавать.
Как договориться о цене доли
Стоимость доли продавец и покупатель определяют по соглашению. Закон не устанавливает для обычной добровольной сделки с родственником единую цену, которую обязательно нужно использовать.
На цену влияют:
- Количество собственников. При нескольких владельцах распоряжение квартирой и её использование могут быть сложнее.
- Возможность пользоваться жильём. Важно, сможет ли покупатель фактически проживать в квартире.
- Соглашение о порядке пользования. Имеет значение, договорились ли собственники, кто какими помещениями пользуется.
- Расположение и состояние квартиры. Эти характеристики также учитывают при определении стоимости.
- Отношения между владельцами. Разногласия между собственниками могут влиять на привлекательность покупки.
Если стороны не могут договориться, оценка специалиста поможет определить ориентир для переговоров или подготовить позицию в споре. Но заказывать её при каждой покупке доли необязательно.
Когда продавец и покупатель согласны с ценой, обычную добровольную сделку можно оформить без обязательного подтверждения рыночной стоимости доли.
Как оформить выкуп доли у родственника
Если родственник согласен продать долю, покупка проходит в пять основных этапов:
- Проверить документы
Убедиться, что родственник вправе продать долю, а состав собственников и ограничения понятны.
- Согласовать цену и условия
Договориться о стоимости, порядке расчётов и других условиях покупки.
- Подготовить договор купли-продажи
Указать стороны, объект сделки, размер продаваемой доли и согласованные условия.
- цена продаваемой доли — [сумма цифрами и прописью] рублей;
- порядок расчётов — [указать способ и срок оплаты];
- иные условия продажи — [указать выясненные условия продажи].
- Оформить договор в требуемой форме
Проверить, обязательно ли нотариальное удостоверение именно для этой сделки.
- Зарегистрировать переход права в ЕГРН
Только подписанием договора оформление покупки не заканчивается.
Образцы для этого действия. Извещение и отказ имеют разные учебные цены и не образуют один заполненный комплект. Все реальные условия отказа должны совпасть с конкретным предложением. Полный notice/v004 выбран вместо короткого apartment-share-sale-notice/v004 с одной ценой.
Шаблон для заполнения
ИЗВЕЩЕНИЕ о намерении продать долю в праве общей собственности
Сообщаю о намерении продать принадлежащую мне долю [Размер доли] в праве общей собственности на объект недвижимости по адресу: [Адрес объекта недвижимости], кадастровый номер: [Кадастровый номер].
Цена продажи доли: [Цена продажи доли] ₽.
Порядок и срок оплаты: [Порядок и срок оплаты].
Рассрочка и её условия: [Условия рассрочки] / рассрочка не предусмотрена.
Срок и условия передачи или освобождения объекта: [Срок и условия передачи или освобождения объекта].
Иные существенные условия сделки: [Иные существенные условия сделки].
Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи: [Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи] / отсутствуют.
Предлагаю воспользоваться преимущественным правом покупки указанной доли на этих условиях.
Дата: [Дата обращения]
Подпись: [Подпись]
Шаблон для заполнения
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от использования преимущественного права покупки доли
Я, [Ф. И. О. полностью], дата рождения: [Дата рождения], паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации], являюсь собственником [размер собственной доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер].
Мне известно о намерении [Ф. И. О. продавца] продать принадлежащую ему (ей) [размер продаваемой доли] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Условия предполагаемой продажи:
[Если извещение было получено:] Указанные условия сообщены мне в извещении о продаже доли от [Дата извещения], полученном [Дата получения извещения, если она известна].
Настоящим отказываюсь от реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки указанной [размер продаваемой доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер], принадлежащей [Ф. И. О. продавца], по указанной выше цене и на указанных выше условиях.
Мне понятно, что этот отказ относится к реализации преимущественного права покупки указанной доли на изложенных условиях и не является отказом от принадлежащей мне доли в праве собственности на квартиру.
Дата: [Дата подписания]
Подпись: [Подпись] / [Ф. И. О. подписанта]
Образец для этого действия. Продавец отчуждает зарегистрированную наследственную 1/2 долю третьему лицу; filled пример не утверждает родство покупателя. Реальные условия и преимущественное право проверяются отдельно.
Шаблон для заполнения
ДОГОВОР
купли-продажи доли в праве собственности на квартиру
совместно именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
МОДУЛЬ 1.1А — если Продавцу до сделки принадлежит вся квартира
1.1А. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.
Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].
По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.
После государственной регистрации перехода права Покупателю будет принадлежать [Итоговая доля покупателя] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, а за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля.
Общая площадь квартиры, пропорционально приходящаяся на возникающие в результате сделки доли, составляет:
для Покупателя — [Расчётная площадь доли покупателя] кв. м; для Продавца — [Расчётная площадь доли продавца] кв. м.
МОДУЛЬ 1.1Б — если Продавцу уже принадлежит зарегистрированная доля
1.1Б. Продавцу принадлежит [Исходная доля продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.
Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].
По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.
При частичной продаже зарегистрированной доли после государственной регистрации за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру.
При продаже зарегистрированной доли целиком право Продавца на принадлежавшую ему [Продаваемая доля продавца] долю прекращается после государственной регистрации перехода права.
1.2. Предметом договора является доля в праве собственности на квартиру. Договор сам по себе не закрепляет за Покупателем конкретную комнату или иную физически определённую часть квартиры.
1.3. Если порядок пользования квартирой установлен отдельным соглашением или судебным актом, сведения о нём: [Сведения о порядке пользования].
2. ЦЕНА ДОГОВОРА
2.1. Цена отчуждаемой [Размер отчуждаемой доли] доли составляет [Цена цифрами] ([Цена прописью]) ₽.
2.2. Указанная цена относится именно к отчуждаемой по договору доле.
3. ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
МОДУЛЬ 3А — полная оплата до передачи
3А.1. Покупатель уплачивает цену, установленную п. 2.1, полностью не позднее [Срок полной оплаты], до передачи по разделу 8. Если цена уже уплачена, Стороны указывают фактические сведения: [Сведения о совершённой оплате].
3А.2. Оплата производится [Способ полной оплаты]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент полной оплаты]. Оплата подтверждается [Документ о полной оплате].
3А.3. Передача по разделу 8 производится после полной оплаты. При выборе договора как передаточного документа Стороны подтверждают, что к его подписанию цена уже уплачена полностью и передача состоялась.
МОДУЛЬ 3Б — передача до полной оплаты, затем 1 платёж
3Б.1. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма] ₽.
3Б.2. Покупатель уплачивает эту сумму не позднее [Срок оплаты остатка] [дата или определимый срок с указанием события начала отсчёта]. Момент передачи наступает до полной оплаты.
3Б.3. Оплата производится [Способ оплаты остатка]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент оплаты остатка]. Оплата подтверждается [Подтверждение оплаты остатка].
МОДУЛЬ 3В — передача до завершения рассрочки
3В.1. Цена по п. 2.1 уплачивается в следующем порядке: — [Сумма первого платежа] ₽ не позднее [Срок первого платежа]; — [Сумма второго платежа] ₽ не позднее [Срок второго платежа]; — [Сумма третьего платежа] ₽ не позднее [Срок третьего платежа]. Общая сумма платежей равна цене по п. 2.1.
3В.2. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма при передаче] ₽. Передача наступает до полного расчёта.
3В.3. Оплата производится [Способ оплаты в рассрочку]. Обязанность по каждому платежу исполнена с момента [Момент исполнения каждого платежа]. Каждый платёж подтверждается [Подтверждение каждого платежа].
3В.4. Дополнительные согласованные последствия просрочки: [Дополнительные последствия просрочки]. Отсутствие дополнительного соглашения не отменяет применимые последствия, предусмотренные законом. Просрочка сама по себе не возвращает зарегистрированное право Продавцу автоматически.
ОБЩИЙ БЛОК 3.10 — только для 3Б или 3В, когда после передачи остаётся долг
ВАРИАНТ 3.10А — залог сохраняется
До полной оплаты переданная доля служит обеспечением обязанности Покупателя уплатить цену и находится в залоге у Продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ). Стороны обеспечивают государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Продавца одновременно с правом Покупателя. После получения полной цены Продавец обязуется не позднее [Срок действий по погашению ипотеки] совершить необходимые действия для погашения регистрационной записи об ипотеке.
ВАРИАНТ 3.10Б — залог прямо исключается
Стороны договорились, что залог Продавца по п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ) в отношении переданной и не полностью оплаченной доли не возникает.
ОБЩИЕ УСЛОВИЯ — для любого выбранного варианта расчётов
3.11. При приостановлении государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия и в следующие сроки: [Действия и сроки при приостановлении регистрации].
3.12. При окончательном отказе в государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия [в том числе по уже перечисленным деньгам и состоявшейся передаче, если они были] в следующие сроки: [Действия и сроки при отказе в регистрации].
4. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ
МОДУЛЬ 4А — истёк установленный срок после извещения
4А.1. Продавец письменно известил остальных участников общей долевой собственности о намерении продать отчуждаемую долю с указанием цены и других условий продажи.
Извещения направлены: [Кому и как направлены извещения].
Дата извещения/доставки, от которой исчислялся 1-месячный срок: [Дата извещения и доставки].
Установленный законом срок истёк, доля указанными лицами не приобретена.
Условия этого договора не предоставляют Покупателю более выгодных условий по сравнению с условиями, предложенными обладателям преимущественного права.
МОДУЛЬ 4Б — все обладатели преимущественного права отказались раньше
4Б.1. Все участники общей долевой собственности, обладающие преимущественным правом покупки, отказались от его осуществления, что подтверждается: [Подтверждение письменных отказов].
Условия договора соответствуют условиям, в отношении которых оформлены указанные отказы.
5. ЛИЦА, СОХРАНЯЮЩИЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ
МОДУЛЬ 5А — такие лица есть
5А.1. После перехода права к Покупателю право пользования квартирой сохраняют:
1) Ф. И. О. [ФИО первого пользователя], основание права пользования [Основание права первого пользователя];
2) Ф. И. О. [ФИО второго пользователя], основание права пользования [Основание права второго пользователя].
МОДУЛЬ 5Б — таких лиц нет
5Б.1. Лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования квартирой после перехода права к Покупателю, отсутствуют.
6. ОБРЕМЕНЕНИЯ И ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ
6.1А. Если ограничения или обременения имеются:
В отношении квартиры и/или отчуждаемой доли зарегистрированы следующие ограничения и обременения: [Зарегистрированные ограничения и обременения].
6.1Б. Если их отсутствие достоверно проверено:
Зарегистрированные ограничения и обременения в отношении квартиры и отчуждаемой доли отсутствуют.
6.2. Сторонами учтены следующие известные права и требования третьих лиц: [Известные права и требования третьих лиц].
7. СЕМЕЙНО-ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРОДАВЦА
МОДУЛЬ 7А — отчуждаемое право является личным имуществом
7А.1. Отчуждаемое право является личным имуществом Продавца на основании: [Основание личного имущества продавца].
МОДУЛЬ 7Б — требуется согласие супруга
7Б.1. Для заключения договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца.
Согласие оформлено: [Сведения о нотариальном согласии супруга] [дата, нотариус и сведения о нотариальном документе].
МОДУЛЬ 7В — режим определяется брачным договором или соглашением
7В.1. Режим права на отчуждаемую долю определяется брачным договором/ соглашением: [Реквизиты брачного договора или соглашения], которое учтено Сторонами при заключении договора.
8. ПЕРЕДАЧА
МОДУЛЬ 8А — отдельный передаточный акт
8А.1. Передача оформляется отдельным передаточным актом не позднее [Срок передачи по акту]. При модуле 3А акт подписывается после полной оплаты. При модуле 3Б или 3В акт подписывается до полного расчёта; на момент передачи остаётся долг, указанный в соответствующем модуле.
8А.2. Ключи и фактический доступ передаются: [Порядок передачи ключей и доступа по акту].
МОДУЛЬ 8Б — договор одновременно является передаточным документом
8Б.1. Стороны подтверждают фактическую передачу при подписании договора. Этот договор имеет силу передаточного документа. При модуле 3А цена к подписанию полностью уплачена. При модуле 3Б или 3В после передачи остаётся указанная в нём неоплаченная часть цены с согласованными сроками её уплаты.
8Б.2. Ключи и фактический доступ переданы в следующем порядке: [Порядок передачи ключей и доступа при подписании].
8.3. Передаточный документ подтверждает исполнение обязанности по передаче и не заменяет государственную регистрацию перехода права собственности. Доля в праве не закрепляет за Покупателем конкретную комнату.
9. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
9.1. Переход права на отчуждаемую долю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
9.2. Стороны обязуются совершить необходимые действия и представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права.
9.3. При нотариальном удостоверении договора документы на государственную регистрацию направляются с учётом установленных законом полномочий и обязанностей нотариуса.
9.4. Если обязательное нотариальное удостоверение не требуется, Стороны подают документы на государственную регистрацию следующим согласованным способом: [Способ подачи документов на регистрацию].
9.5. Если по разделу 3 договора сохраняется залог Продавца, Стороны обеспечивают государственную регистрацию соответствующей ипотеки в силу закона.
9.6. Право Покупателя на отчуждаемую долю возникает после государственной регистрации перехода права.
10. РАСХОДЫ
10.1. Расходы, связанные с нотариальным удостоверением, если оно обязательно или выбрано Сторонами добровольно, несёт: [Плательщик расходов на нотариуса].
10.2. Государственную пошлину и иные согласованные расходы, связанные с государственной регистрацией, несёт: [Плательщик расходов на регистрацию].
11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
11.1. Условия договора соответствуют действительной воле Сторон.
11.2. Изменения договора оформляются в форме, которая требуется законом для конкретной сделки.
11.3. Договор составлен в количестве экземпляров, необходимом для Сторон и оформления сделки.
12. ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец:
Ф. И. О. [ФИО продавца]
Подпись [Подпись продавца]
Покупатель:
Ф. И. О. [ФИО покупателя]
Подпись [Подпись покупателя]
Родственные отношения могут облегчить переговоры, но не заменяют ни один из обязательных юридических этапов.
Какие документы подготовить
Для обычной добровольной покупки понадобятся документы сторон, документы, на основании которых продавец владеет долей, и актуальные сведения о квартире.
Проверьте, совпадают ли сведения об объекте, размере доли и продавце в представленных документах. Не полагайтесь исключительно на публичную выписку ЕГРН: персональные данные владельца-физлица могут быть в ней недоступны.
По результатам проверки могут понадобиться и дополнительные документы. Например, при залоге нужно выяснить требования банка, а если доля принадлежит несовершеннолетнему — какие разрешения и документы необходимы для защиты его имущественных прав.
Если обнаружились неясности с правом собственности, другими владельцами или ограничениями, сначала разберитесь с ними. Подписание договора и оплату лучше отложить до подтверждения необходимых сведений.
Обязательно ли обращаться к нотариусу
По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Однако из этого правила есть исключения, предусмотренные ст. 42 закона № 218-ФЗ.
Чтобы определить форму конкретной сделки, нужно учитывать состав собственников, принадлежащие им доли и то, как именно оформляется отчуждение.
Перед подписанием предоставьте эти сведения нотариусу или специалисту, проверяющему документы. Он поможет установить, требуется ли нотариальное удостоверение в вашей ситуации.
Родство продавца и покупателя само по себе не освобождает от обращения к нотариусу.
Когда покупка будет оформлена окончательно
После заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. Подписанный договор и зарегистрированное право — не одно и то же.
Проверить результат можно по обновлённым сведениям ЕГРН. Требование о государственной регистрации перехода права при продаже недвижимости установлено ст. 551 ГК РФ.
Если вам нужно разобрать оформление со стороны собственника, который отчуждает долю, отдельный материал о продаже доли в квартире объясняет действия продавца: проверку прав, уведомления, договор и регистрацию перехода собственности.
Какие обстоятельства могут осложнить покупку
Помимо обычной проверки документов, некоторые сделки требуют дополнительных согласований или отдельной оценки прав участников.
Если доля принадлежит ребёнку
Продажа доли несовершеннолетнего собственника требует особого внимания к защите его имущественных прав. Одного согласия родителей для такой сделки недостаточно.
Прежде чем оформлять покупку, выясните в органе опеки, какие требования действуют в конкретной ситуации и какие разрешения необходимы. Подготовьте документы на квартиру и проверьте, каким образом будут защищены права ребёнка.
Не стоит исходить из того, что согласие взрослых членов семьи позволяет свободно распорядиться детской долей.
Если квартира или доля находится в залоге
При ипотеке или другом залоге нужно учитывать права банка. Не следует заранее считать, что родственник может продать долю на обычных условиях либо что согласие банка требуется абсолютно в любой ситуации.
Сначала обратитесь в банк и выясните, необходимо ли его согласие на предполагаемую сделку и какие условия придётся выполнить. Только после этого можно определять дальнейший порядок оформления.
Если квартиру покупали с материнским капиталом
При использовании материнского капитала нужно проверить, были ли выделены обязательные доли членам семьи и не нарушит ли предполагаемый выкуп их права.
Для этого изучите документы об оформлении семейных долей и фактическую структуру собственности. Если остаются вопросы о правах участников или возможности сделки, получите консультацию с учётом конкретных документов.
Само по себе согласие родственника продать долю не устраняет риски, связанные с неоформленными или нарушенными правами членов семьи.
Если продавец действует через представителя
Если родственник не может лично участвовать в оформлении, сначала нужно выяснить, возможно ли провести сделку по доверенности и какие требования применяются к ней в конкретных обстоятельствах.
Обратитесь к нотариусу, сообщите, кто будет представлять продавца и как предполагается оформить покупку. Это позволит проверить требования к доверенности до заключения договора.
Если между родственниками уже есть спор
Покупка доли не всегда решает существующие разногласия. Например, родственники могут спорить не о самой продаже, а о принадлежности имущества, порядке пользования квартирой или её стоимости.
Сначала определите, в чём именно заключается спор. Если обычная купля-продажа не устраняет причину разногласий, стоит получить юридическую оценку ситуации и только после этого выбирать способ решения проблемы.
Можно ли выкупить долю, если родственник против
По общему правилу собственник вправе отказаться от продажи своей доли. Ни родство, ни желание другого владельца увеличить свою часть квартиры не обязывают его заключать договор.
Если родственник не согласен, можно продолжить переговоры, предложить другую цену или отдельно договориться о порядке пользования жильём. Эти варианты не требуют принудительного прекращения права собственности.
Но если договориться не получается, само по себе несогласие с продажей ещё не даёт оснований обращаться в суд с требованием передать вам чужую долю.
Когда возможна принудительная компенсация
В исключительных случаях вопрос о прекращении права на долю с выплатой компенсации может рассматриваться по п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Прежде чем начинать судебный спор, проверьте с юристом документы и обстоятельства дела, чтобы понять, существуют ли самостоятельные законные основания для такого требования.
Сколько стоит оформление и какие налоги учитывать
Расходы на сделку
Затраты зависят от того, как оформляется покупка доли и какие дополнительные действия необходимы.
Прежде всего нужно учесть расходы на нотариальное оформление, если оно требуется для сделки, и регистрацию перехода права.
Если покупка финансируется кредитом, отдельно уточните условия и расходы банка. Дополнительные затраты могут возникнуть и при выбранном сторонами способе расчётов.
Оценка доли и помощь специалиста тоже могут потребовать оплаты, но это не обязательные расходы при каждой покупке.
До подписания договора составьте смету для своей ситуации и договоритесь с родственником, кто оплачивает каждый пункт. Так можно заранее согласовать не только цену доли, но и общие затраты на оформление.
Нужно ли платить налог при продаже доли родственнику
Налоговые последствия в первую очередь касаются продавца, который получает доход от продажи своей доли.
Чтобы определить, возникает ли обязанность по уплате НДФЛ, нужно проверить срок владения имуществом и условия освобождения дохода от налога. Соответствующие правила установлены ст. 217.1 НК РФ.
Само по себе родство продавца и покупателя не означает, что налог платить не придётся. Но и утверждать заранее, что он обязательно возникнет или составит определённую сумму, нельзя: результат зависит от обстоятельств владения долей и условий сделки.
Правовая база
Нормы, на которых основаны основные правила статьи. Условия их применения и исключения разобраны в соответствующих разделах.
- Ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности.
- Ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ — нотариальная форма сделок с долями и предусмотренные законом исключения.
- Ст. 551 ГК РФ — государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости.
- Ст. 252 ГК РФ — раздел имущества в долевой собственности, выдел доли и исключительные условия компенсации.
- Ст. 217.1 НК РФ — условия освобождения дохода от продажи недвижимости от НДФЛ.