Чем отличается ветхое жильё от аварийного

Ветхое жильё — это дом с высоким износом, повреждёнными конструкциями или плохими коммуникациями. Но даже если здание старое, стены покрыты трещинами, а ремонт давно не проводился, это ещё не означает, что дом аварийный и жильцов обязаны переселить.

Главное отличие — в официальном статусе. Многоквартирный дом признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции после установленной процедуры оценки и решения уполномоченного органа. Само слово «ветхое» такого решения не заменяет и права на переселение не даёт.

При этом важно различать аварийность всего многоквартирного дома и непригодность отдельного жилого помещения. Это разные основания, для которых предусмотрены свои правила.

В чём разница между ветхим и аварийным жильём

Основания, по которым жилое помещение признают непригодным для проживания, а многоквартирный дом — аварийным, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Почему сильно изношенный дом не обязательно аварийный

Большой износ показывает, что здание находится в плохом техническом состоянии. Но по одному этому показателю нельзя сделать вывод, что дом подлежит сносу или реконструкции и жильцов обязаны переселить.

Например, трещины на стенах, неисправные коммуникации и жалобы жителей могут стать поводом для проверки. Однако они не заменяют техническое обследование, заключение комиссии и решение уполномоченного органа.

Кроме того, оценивать могут как состояние многоквартирного дома в целом, так и пригодность отдельного помещения для проживания.

Положение № 47 разграничивает эти вопросы:

• Пункт 33 касается оснований признания жилого помещения непригодным для проживания.
• Пункт 34 касается признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. При этом учитываются установленные требования, включая обследование и выводы специализированной организации.

Эти вопросы регулируются п. 33–41 Положения № 47.

Поэтому нельзя руководствоваться утверждением:

«Дом старый и сильно изношен — значит, жильцов обязаны переселить».

Для последствий признания дома аварийным требуется официальное решение. При этом отдельная квартира или другое жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по самостоятельным основаниям, даже если вопрос об аварийности всего дома решается отдельно.

Что делать в вашей ситуации

Дальнейшие действия зависят от того, какие документы уже есть и что именно произошло с домом.

Если вы только подозреваете, что дом аварийный, начните с проверки документов и обращения в администрацию. Если решение уже принято, выясняйте не только статус здания, но и какие дальнейшие действия предусмотрены именно для вашей квартиры.

Как проверить, признан ли дом аварийным

Узнать официальный статус дома можно по документам. Начните с местной администрации: выясните, проводилась ли оценка состояния здания, рассматривала ли этот вопрос комиссия и какое решение принято.

Внешний вид дома или слова соседей не заменяют официальных документов. Даже технического заключения о плохом состоянии конструкций недостаточно, чтобы считать дом уже признанным аварийным.

Какие документы нужно проверить

При рассмотрении вопроса об аварийности важно различать три документа.

1. Заключение специализированной организации. Его составляют по результатам технического обследования. В документе приводят выводы о состоянии объекта и необходимые расчёты. Такое заключение подтверждает результаты обследования, но само по себе не устанавливает официальный статус дома.

2. Заключение межведомственной комиссии. Это результат рассмотрения вопроса комиссией. Она оценивает представленные материалы и при необходимости результаты дополнительного обследования. Однако заключение комиссии и решение уполномоченного органа — не один и тот же документ.

3. Решение уполномоченного органа. Именно этот акт имеет юридическое значение для признания многоквартирного дома аварийным и наступления связанных с этим последствий.

При обычном рассмотрении вопрос проходит путь от технического обследования и заключения комиссии до решения уполномоченного органа.

Где ещё можно посмотреть сведения о доме

Для проверки можно использовать государственные ресурсы, в том числе Росреестр. Но сначала учитывайте, какие сведения содержит конкретный ресурс: отсутствие информации о доме в одном источнике не всегда означает, что официального решения нет.

Отдельно можно проверить сведения о программах переселения, размещаемые через государственные ресурсы, включая Фонд развития территорий.

Как добиться официальной оценки дома

Если дом старый или имеет серьёзные повреждения, но официального решения нет, можно обратиться в комиссию по месту нахождения объекта.

Подать заявление вправе собственник помещения, правообладатель или наниматель. Порядок обращения и рассмотрения установлен п. 42–52 Положения № 47.

Увеличить

Заполненный образец

Заполненный образец показывает обращение собственника квартиры, который описал попадание воды после дождей и трещину в штукатурке подъезда. Он приложил заключение обследовавшей дом организации и фотографии, а ответ попросил прислать по почте. В шаблоне для заполнения нужно указать свои сведения, обстоятельства, реквизиты заключения и допустимый способ получения ответа.

Условия применения

Образец предназначен для оценки многоквартирного дома целиком, когда заключение специализированной организации уже получено, а официальное решение о признании аварийным ещё предстоит рассмотреть.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

В [полное наименование межведомственной комиссии / органа по местному регламенту]

от [ФИО заявителя]

статус: [собственник помещения / наниматель / иной правообладатель]

адрес для связи: [Адрес для связи]

телефон: [Номер телефона]

электронная почта: [Электронная почта при наличии]

Заявление

о рассмотрении вопроса о признании многоквартирного дома аварийным

Прошу провести оценку многоквартирного дома, расположенного по адресу: [Полный адрес многоквартирного дома], и рассмотреть вопрос о наличии оснований для признания этого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции в порядке, установленном Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Обстоятельства обращения: [кратко указать известные заявителю повреждения, ухудшение состояния конструкций, последствия аварии либо иные обстоятельства без самостоятельного вывода о технической категории дома].

Обследование многоквартирного дома проведено [Наименование обследовавшей организации]. Заключение от [Дата заключения в основном тексте] № [Номер заключения в основном тексте] прилагается.

Прошу направить мне заключение комиссии и принятое по результатам его рассмотрения решение способом, предусмотренным применимым порядком: [указать допустимый местным регламентом способ].

Приложения:

1. Заключение специализированной организации от [Дата заключения в приложениях] № [Номер заключения в приложениях].

2. Копия правоустанавливающего документа на жилое помещение — если право не зарегистрировано в ЕГРН.

3. Документ, подтверждающий полномочия представителя, — если заявление подаёт представитель и его полномочия требуется подтвердить.

4. [При наличии и по желанию: заявления, письма, жалобы граждан и другие материалы, подтверждающие обстоятельства обращения].

Дата: [Дата заявления]

Подпись: [Подпись заявителя]

[ФИО подписанта]

Укажите адресата и способ получения ответа по применимому местному регламенту. В описании обстоятельств приведите наблюдаемые повреждения, не подменяя заключение специалистов собственным выводом о техническом состоянии здания.

Заключение обследовавшей МКД специализированной организации необходимо. Копия правоустанавливающего документа требуется, если право не зарегистрировано в ЕГРН; документ о полномочиях представителя — при соответствующем условии. Письма, жалобы, фотографии и другие дополнительные материалы не заменяют технического заключения.

Заявление о рассмотрении вопроса об аварийном состоянии дома

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как проходит рассмотрение заявления

Процедура включает несколько последовательных этапов:

1. Подача заявления

   Заинтересованное лицо обращается в комиссию по месту нахождения дома и представляет необходимые документы.

2. Рассмотрение материалов

   Комиссия изучает заявление, документы и имеющиеся сведения о состоянии объекта.

3. Дополнительное обследование

   Если оно необходимо, проводится обследование здания или помещения.

4. Подготовка заключения

   По результатам рассмотрения комиссия оформляет заключение.

5. Принятие решения

   Уполномоченный орган рассматривает заключение и принимает решение по вопросу.

Таким образом, сама подача заявления не означает, что дом обязательно признают аварийным. Результат зависит от оценки его состояния по установленным требованиям.

Какие документы понадобятся

Состав документов зависит от рассматриваемого вопроса.

• Если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН, заявитель представляет копии правоустанавливающих документов. Это предусмотрено пунктом 45 Положения № 47.

• Если ставится вопрос о признании многоквартирного дома аварийным, заявитель представляет заключение специализированной организации, которая проводила его обследование.

• Жалобы, письма и обращения жильцов можно приложить по желанию. Они позволяют сообщить о проблемах, но не заменяют необходимые документы и технические выводы.

При этом не всё нужно получать самостоятельно. Сведения ЕГРН, технический паспорт и необходимые заключения надзорных органов комиссия запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия (п. 42–45 Положения № 47).

Сколько времени занимает признание дома аварийным

Для рассмотрения заявления, принятия решения и направления документов предусмотрены отдельные сроки. Их отсчитывают от разных событий, поэтому важно понимать, на каком этапе находится обращение.

1. Рассмотрение комиссией

   Обычно у неё есть 30 календарных дней со дня регистрации заявления, чтобы подготовить заключение либо принять решение о дополнительном обследовании.

   В предусмотренных пунктом 46 случаях повреждения жилья при чрезвычайной ситуации действует срок 20 календарных дней.

2. Принятие решения органом власти

   Обычно решение принимают в течение 30 календарных дней после получения заключения комиссии.

   Для обследованных помещений, повреждённых при чрезвычайной ситуации, предусмотрен срок 10 дней.

3. Направление результата заявителю

   По пункту 51 распоряжение и заключение направляют в 5-дневный срок со дня принятия решения.

   При особой опасности действует отдельное срочное правило.

Эти сроки установлены п. 46, 49 и 51 Положения № 47.

Что делать, если дом опасен прямо сейчас

Действуйте в следующем порядке:

1. Покиньте опасный участок здания.
2. Сообщите о непосредственной угрозе по номеру 112 или в местную аварийную службу.
3. Зафиксируйте факт обращения.
4. Отдельно добивайтесь официальной оценки состояния дома по установленной процедуре.

Обращение в экстренные службы необходимо для решения вопроса безопасности. Но само по себе оно не означает, что дом официально признан аварийным, и не гарантирует предоставления другого жилья.

Что происходит после признания дома аварийным

Официальное признание многоквартирного дома аварийным имеет юридические последствия, но не означает, что всем жильцам сразу предоставят новые квартиры.

Дальнейший порядок зависит в том числе от того, на каком основании человек занимает помещение: владеет квартирой на праве собственности или живёт по договору социального найма. Для этих ситуаций предусмотрены разные правила.

Если квартира находится в собственности

При изъятии жилого помещения собственнику выплачивается возмещение. В его размер входят рыночная стоимость помещения и предусмотренные законом убытки (ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником вместо одной только денежной выплаты может предоставляться другое жилое помещение. Его стоимость при этом засчитывают в размер возмещения.

Дополнительные меры поддержки могут предусматриваться на региональном уровне. Их наличие и условия зависят от применимой программы и требований закона.

Поэтому после признания дома аварийным нельзя заранее считать, что:

• каждый собственник обязательно получит новую квартиру;
• предоставляемое жильё будет больше прежнего по площади;
• всем собственникам предложат исключительно денежную выплату.

Чтобы определить, какой вариант действует в вашей ситуации, нужно изучить решение, документы о дальнейших действиях органов власти, возможное соглашение и условия применимой программы.

Проект соглашения о денежном возмещении собственнику

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Соглашение об изъятии квартиры для муниципальных нужд с денежным возмещением собственнику

В DOCX — заполненный учебный пример «Соглашение об изъятии квартиры для муниципальных нужд с денежным возмещением собственнику». Единственный взрослый собственник с правом 2010 года до учебного признания аварийности 2024 года; реальная улица/дом используются только для местоположения вымышленной квартиры, не как утверждение об аварийности дома. После учебного требования и неисполнения срока сноса — муниципальное изъятие, не КРТ. Цена 4 120 000 = 3 600 000 квартира + 400 000 доля общего имущества/земли + 40 000 переезд + 80 000 поиск/оформление, без двойного счёта. Иного жилья/ипотеки/детских долей/третьих самостоятельных прав нет в выбранной фабуле. Оплата до 01.10.2026, регистрация после выплаты, пользование и передача до 01.12.2026 в законных пределах; ключи подтверждаются будущим отдельным актом, не соглашением.

Скачать DOCXWord · 44 КБ

Полный бланк для заполнения

ПРОЕКТ СОГЛАШЕНИЯ
об изъятии квартиры для муниципальных нужд с денежным возмещением

[Населённый пункт]
[Дата]

[Уполномоченный орган муниципального образования, реквизиты], в лице [Должность и ФИО], действующего на основании [Акт, положение и документ о полномочиях], далее — Уполномоченный орган, и [ФИО совершеннолетнего единственного собственника, дата рождения, паспорт, адрес], далее — Собственник, заключили настоящее соглашение.

1. Основание и предмет
1.1. Многоквартирный дом по адресу [Адрес] признан аварийным и подлежащим сносу решением [Орган, дата, номер] на основании [Заключение комиссии, дата, номер].
1.2. После [Реквизиты требования о сносе/реконструкции и подтверждённые обстоятельства его неисполнения в установленный разумный срок] принято решение об изъятии для муниципальных нужд [Орган, дата, номер, цель изъятия]. Срок действия решения — [Срок]. Уведомление и проект соглашения получены Собственником [Даты и способы получения].
1.3. Предметом изъятия является квартира: адрес [Адрес], кадастровый номер [Номер], назначение [Жилое помещение], общая площадь [Площадь] кв. м, этаж [Этаж]. Собственнику принадлежит вся квартира на основании [Основание, дата, номер]; запись ЕГРН [Реквизиты]. Право приобретено [Дата] до признания дома аварийным. Выписка ЕГРН прилагается.
1.4. С квартирой неразрывно связана доля в праве на общее имущество дома, включая долю в праве на земельный участок [Кадастровый номер, площадь, зарегистрированные сведения и размер доли либо документально установленный способ её определения]. При изъятии квартиры прекращаются соответствующие права Собственника; в соглашении и документах регистрации не образуется самостоятельная продаваемая отдельно от квартиры доля общего имущества.
1.5. На основании соглашения прекращается право собственности Собственника на квартиру и связанные с ним права на общее имущество, а [Указать возникающее право муниципального образования и надлежащего приобретателя по решению об изъятии] подлежит государственной регистрации в предусмотренном законом порядке.
1.6. Иных самостоятельно принадлежащих Собственнику объектов, подлежащих изъятию по указанному решению, нет. Сохраняемые сооружения, сервитуты, публичные сервитуты и необходимость переноса инженерных сооружений [Отсутствуют согласно указанным документам / при наличии перечислить точно и переработать условия по статье 56.9 ЗК РФ до подписания]. Для выбранного простого случая перенос инженерных сооружений, перераспределение участка и обмен на другой объект не предусмотрены.

2. Возмещение
2.1. Стороны согласовали денежное возмещение в размере [Сумма цифрами и прописью] рублей. Состав возмещения по части 7 статьи 32 ЖК РФ отражён в расчёте-приложении:
а) рыночная стоимость квартиры — [Сумма];
б) рыночная стоимость соответствующей доли в общем имуществе дома, включая земельный участок, — [Сумма];
в) документально определённые убытки от изменения места проживания, переезда, поиска и оформления другого жилья, досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами и иные учитываемые законом убытки — [Каждый вид, документ и сумма либо подтверждённое отсутствие соответствующего убытка].
2.2. Основания расчёта: [Отчёт оценщика, дата, номер, дата оценки], [Документы об убытках], [Согласованные изменения к расчёту]. Если отчёт включает стоимость доли общего имущества и участка в общую стоимость квартиры, в приложении это прямо указывается; одни и те же суммы второй раз не складываются.
2.3. Возмещение выплачивается единовременно не позднее [Дата] путём перечисления на принадлежащий Собственнику счёт: получатель [ФИО], счёт [Номер], банк [Название], БИК [БИК], корреспондентский счёт [Номер]. Обязанность считается исполненной с момента зачисления всей суммы на этот счёт. Изменение реквизитов оформляется письменным уведомлением сторон с подтверждением его получения.
2.4. Передача другого жилого помещения взамен и зачёт его стоимости настоящим соглашением не предусмотрены. Региональные дополнительные меры поддержки не считаются автоматически предоставленными или погашенными этим соглашением.
2.5. Соглашение не предполагает безвозмездного изъятия или передачи квартиры до предоставления предусмотренного законом предварительного равноценного возмещения. Неисполнение срока оплаты не означает согласия Собственника на досрочное освобождение квартиры.

3. Регистрация и передача
3.1. Стороны совершают предусмотренные законом действия по государственной регистрации прекращения и возникновения прав после подтверждения выплаты всего возмещения. Документы, сроки подачи, лицо, обеспечивающее подачу, и расходы по регистрации: [Конкретный согласованный порядок, соответствующий закону и решению об изъятии].
3.2. У Собственника отсутствует иное жилое помещение в собственности, что подтверждается [Документы]. На основании части 6 статьи 32 ЖК РФ стороны согласовали сохранение за ним права пользования изымаемой квартирой до [Дата в пределах шести месяцев после предоставления возмещения, если стороны не согласовали иное законное условие]. Избранный срок соотнесён со сроком передачи недвижимости; он не превышает шести месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя, установленного подпунктом 6 пункта 1 статьи 56.9 ЗК РФ.
3.3. Не позднее согласованной даты Собственник передаёт квартиру Уполномоченному органу по отдельному акту, содержащему дату, состояние квартиры, переданные ключи и показания счётчиков. Подписание настоящего соглашения само по себе не подтверждает фактическое освобождение и передачу квартиры.
3.4. Сведения о лицах, имеющих право пользования помещением, и порядке прекращения или сохранения их прав: [Полный перечень и документальные основания]. В выбранной фабуле самостоятельных сохраняемых прав третьих лиц, прав несовершеннолетних и подопечных, залога, ареста и судебного спора нет; при выявлении любого из них проект нельзя использовать без отдельной проверки и переработки.

4. Исполнение и разногласия
4.1. Каждая сторона вправе требовать надлежащего исполнения соглашения. Ответственность за нарушение обязательств определяется применимым законом; спорные требования, убытки или неустойки этим проектом заранее не признаются и безусловно не прощаются.
4.2. Изменения оформляются письменным соглашением сторон с соблюдением обязательной формы и требований регистрации. Споры, которые не урегулированы сторонами, разрешаются в установленном законом судебном порядке.
4.3. Соглашение составлено в [Число] экземплярах для сторон и предусмотренной законом процедуры регистрации.

Неотъемлемые приложения:
1. Решения об аварийности и изъятии, требование о сносе/реконструкции и документы установленной процедуры.
2. Выписки ЕГРН и документы об объекте, праве и доле общего имущества/участка.
3. Отчёт оценки и согласованный подробный расчёт возмещения без двойного счёта.
4. Документы об убытках и письменные согласования расчёта.
5. Согласованный порядок выплаты, регистрации и последующей фактической передачи.

Уполномоченный орган: [Реквизиты]
[Личная подпись уполномоченного лица] / [ФИО]

Собственник: [ФИО, паспорт, адрес, реквизиты]
[Личная подпись собственника] / [ФИО]

Проект предназначен для единственного совершеннолетнего собственника, приобретшего право до признания дома аварийным, при подтверждённой процедуре муниципального изъятия. Он не применяется к нанимателю, КРТ, позднему приобретению, ипотеке, детским долям или самостоятельным правам третьих лиц.

Возмещение включает применимую рыночную стоимость квартиры, связанного общего имущества и земли, а также учитываемые законом убытки без двойного счёта. Наличие расходов или их отсутствие подтверждается документами, а не выбирается произвольно.

Предварительное полное возмещение, государственная регистрация, сохранение пользования и срок передачи согласуются между собой в пределах статьи 32 ЖК РФ и статьи 56.9 ЗК РФ. Подписание соглашения не подтверждает освобождения квартиры, передачи ключей или уже произведённой выплаты; фактическая передача оформляется отдельно.

Полномочия органа и подписанта, действительные решения, оценка, выписки, обременения, права пользователей и все необходимые реквизиты проверяются по подлинным документам. Учебный пример не подтверждает аварийность конкретного реального дома и не означает предоставления региональной поддержки или новой квартиры.

На экране — полный бланк с полями для заполнения. Персонажи, частные события, номера и содержание приложений в DOCX условные; они не подтверждают реальную подачу, экспертизу, оценку, решение органа или выплату. Применимость к своему делу и реквизиты учреждений проверяются отдельно.

Соглашение об изъятии квартиры для муниципальных нужд с денежным возмещением собственнику

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если вы живёте по договору социального найма

Для социального нанимателя предусмотрен другой порядок. При сносе дома ему предоставляют другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма с соблюдением требований закона (ст. 86 ЖК РФ, ст. 89 ЖК РФ).

По общему правилу предоставляемое помещение должно:

• быть благоустроенным применительно к соответствующему населённому пункту;
• находиться в границах этого населённого пункта;
• быть равнозначным по общей площади и отвечать установленным требованиям.

Однако статья 89 ЖК РФ предусматривает исключения, в том числе предоставление жилья по нормам в установленных законом случаях. Поэтому требования к новому помещению нужно проверять с учётом конкретных обстоятельств.

Признание дома аварийным само по себе также не гарантирует социальному нанимателю дополнительные квадратные метры или передачу квартиры в собственность. Нельзя рассчитывать и на одинаковый вариант предоставления жилья для всех семей: результат зависит от обстоятельств и применимых норм.