Договор купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала

Использование материнского капитала – это отличная возможность улучшить жилищные условия семьи. Даже если у родителей не хватает денег на всю жилплощадь, можно заключить договор купли-продажи на долю в квартире. Плюс в том, что семье не придется тратить личные сбережения. Если цена доли небольшая, ее вполне можно оплатить средствами из государственной казны — маткапиталом.

Однако для успешности действий стоит разобраться с нюансами процедуры: что представляет собой доля, какое жилье можно купить, нужно ли уведомлять ПФР, как составить договор купли-продажи, где его заверить? Попробуем узнать о тонкостях процесса.

✅ Можно ли купить долю квартиры за материнский капитал?

Первое, с чем предстоит разобраться – можно ли приобрести долю, а не квартиру целиком. Ответ на этот вопрос связан с требованиями к жилому помещению.

Случаи, когда покупка допускается:

• Выкупаемая доля представлена отдельной комнатой – изолированным помещением (пример: комната в коммунальной квартире).
• Жилье отвечает требованиям СанПиНа – не угрожает жизни и здоровью людей, не стесняет их в действиях.
• Родители приобретают «последнюю долю», после чего жилье переходит в их собственность.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Невыделенная доля объектом сделки быть не может. Что это значит? Например, семья не сможет купить ⅓ долю в 2-комнатной квартире, которая не представлена комнатой. Также есть запрет на покупку любых долей в однокомнатных квартирах. Исключение – выкуп последней доли и оформление жилплощади в долевую собственность семейства.

Запрещается тратить маткапитал и на доли (комнаты) в ветхом или аварийном жилье (ст. 32 ЖК РФ). Основное требование – пригодность для проживания. Отсюда невозможность выкупа нежилых помещений, коммерческих объектов и т.д.

Подробнее читайте в статье «Покупка доли в квартире на материнский капитал«.

✅ Как правильно составить договор купли-продажи доли с использованием материнского капитала

Основное отличие договора купли-продажи (ДКП) с задействованием средств из госбюджета – дополнительные пункты. Текст документа отражает все моменты расчета с продавцом и сроки перечисления государственной субсидии.

🔻 Форма договора

Заполнение бланка ДКП происходит в присутствии нотариуса. Предметом сделки является доля в квартире, а значит без нотариуса не обойтись.

Форма договора – письменная (ст. 550 ГК РФ). Помимо двух участников соглашения, в сделке участвует Пенсионный фонд. Прежде чем указывать оплату с использованием маткапитала, нужно уведомить ПФ о своем намерении.

🔻 Содержание

Письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем должен включать следующие пункты и условия:

• полное наименование документа;
• дата и место оформления;
• сведения о сторонах – ФИО продавца и покупателя, реквизиты из паспортов, местожительства, даты рождения;
• информация о предмете сделки – в нашем случае доля в квартире с указанием адреса, технических и кадастровых данных жилплощади;
• сведения о праве собственности продавца на отчуждаемый объект – как и чем подтверждается (например, ДКП квартиры или дарственная);
• полная стоимость доли – в российских рублях (цифрой и прописью);
• способы и порядок оплаты – здесь нужно указать, что часть суммы будет оплачена за счет средств материнского капитала; отметить № сертификата, адрес и реквизиты ПФР, который осуществит перечисление денег на счет продавца;
• данные об отсутствии обременений, арестов и залога на квартиру;
• права и обязанности сторон договора;
• сведения о составлении акта приема-передачи (если составлялся);
• сроки передачи квартиры;
• варианты решения спорных ситуаций – можно указать, что в случае нарушения вторая сторона имеет право обратиться в суд;
• данные о том, кто оплачивает расходы;
• особенности регистрации права собственности;
• число экземпляров договора;
• пункт о том, что участники сделки отдают отчёт в совершаемых действиях, находятся в здравом рассудке и не имеют претензий друг к другу и к нотариусу;
• подписи участников;
• место для печати нотариуса.

🔻 Образец договора купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры

✅ Как продать долю в квартире за материнский капитал?

Использование маткапитала при покупке жилья имеет один недостаток – ожидание, пока средства будут перечислены продавцу. Обычно на это уходит от 1 до 3 месяцев (в среднем – 2 месяца). Готовы ли вы ждать перечисления денег? Если ситуация устраивает, можно приступать к оформлению сделки с покупателем.

Алгоритм действий для продавца доли в квартире:

1. Заказать выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру (при отсутствии свежего документа).
2. Найти покупателя, с кем планируется сделка:

• из числа совладельцев квартиры, готовых выкупить вашу долю – они будут иметь преимущественное право выкупа согласно ст. 250 ГК РФ; сперва нужно предложить выкуп им;
• покупатель не из числа собственников – поиск ведется только в случае отказа содольщиков и/или истечения 30 дней на ответ с их стороны.

3. Посетить нотариуса, составить предварительный договор купли-продажи доли квартиры с покупателем.
4. Подыскать новое жилье – если продается последняя доля в квартире. Если у продавца есть дети, придется переносить их доли в новую жилплощадь. Для этого надо обратиться в ООП, предоставить копию ПДКП новой квартиры и получить разрешение. Далее, останется переехать в обустроенную квартиру и заняться выделением детских долей. При отсутствии детей запрос в ООП делать не нужно.
5. Оформить у нотариуса основной договор купли-продажи.
6. Дождаться внесения изменений в ФКП «Росреестра».
7. Ждать перечисления средств маткапитала из ПФ России.

Денежные средства поступают на расчетный счёт продавца в течение 2 месяцев с момента регистрации сделки в Росреестре. Если расчеты состоят из двух частей, вторую передаст покупатель. Обычно это заемные средства из банка, но в ряде случаев используются наличные деньги. Продавцу нужно зафиксировать этот факт – распиской о получении денежных средств.

🔻 Необходимые документы

Заинтересованным лицам предстоит собрать несколько пакетов с документами. Продавцу для обращения в ООП и к нотариусу, а покупателю – в Пенсионный фонд и органы опеки. Из каких документов состоят пакеты?

🚩 Для продавца

Продавец готовит:

• копии паспорта;
• заявление в орган опеки и попечительства – при наличии несовершеннолетних детей;
• копию ПДКП новой квартиры – если осуществляется продажа старого жилья;
• правовые документы на текущую долю квартиры – о праве собственности, праве получения + кадастровая выписка и техплан с экспликацией;
• данные оценочной экспертизы – по запросу нотариуса;
• копии уведомлений или свидетельств от нотариуса – о своевременном оповещении всех совладельцев квартиры;
• справка из ЕРКЦ или ЕИРЦ об отсутствии долгов;
• справка из Налоговой – по запросу.

Также могут понадобиться согласие второго супруга, разрешение от ООП и доверенность.

🚩 Для покупателя

Стандартный комплект для покупателя:

• копии паспортов;
• свидетельства о рождении на детей до 14 лет и/или свидетельства об усыновлении/удочерении;
• оригинал сертификата на получение маткапитала;
• СНИЛС, ИНН;
• копия ПДКП доли в квартире;
• копия ипотечного (кредитного) договора с банком;
• нотариальное обязательство о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и второму супругу (мужу);
• прочие документы.

Родители могут не составлять обязательство, а выделить доли сразу. Для этого им нужно прийти к нотариусу, обговорить размер долей и составить соглашение. Альтернативой может быть договор дарения долей в пользу несовершеннолетних детей.

🔻 Стоимость, расходы

Обращение к нотариусу является платной услугой. Расценки устанавливаются на уровне субъектов РФ в каждом регионе. Цена варьируется в зависимости от характера услуг.

Основная статья расходов – государственная пошлина в размере 0,5% от цены ДКП доли квартиры (сумма не может быть меньше 300 рублей).

Правовая и техническая работа нотариуса оплачиваются отдельно. Здесь расценки могут доходить до 8 000 рублей.

Второй обязательный вид затрат – госпошлина за регистрацию права собственности. Ее размер для покупателя – 2 000 рублей. Если жилье оформляется в долевую собственность, сумма делится между всеми совладельцами.

✅ Выводы по итогам

Итак, подведем итоги:

• Договор купли-продажи считается официальным документом в процессе продажи долей в квартире.
• Составляется в письменной форме с указанием способа расчетов – с использованием материнского капитала.
• Продавец обязан известить о продаже всех сособственников квартиры.
• Обязательное требование закона – нотариальная форма ДКП при сделках с долями в общем праве.
• Покупателю предстоит обращаться в ПФР и выделять детские доли.
• Основной минус для продавца – ждать перечисления денег из Пенсионного фонда в течение 2 месяцев.
• Минус для покупателя — поиск «реальной» (комнаты), а не «идеальной» доли квартиры.

Высокие требования к использованию маткапитала отпугивают многих людей. Ошибки могут привести к отказу со стороны ПФР, ООП и других государственных органов. Неточности влекут за собой затягивание сроков – в результате сделка откладывается на 3-6 месяцев. Юристы нашего портала помогут вам просчитать риски, составить грамотный ДКП, собрать документы и дать разъяснение вашей ситуации. Если вы столкнулись с продажей квартиры за маткапитал – проконсультируйтесь с юристом. Так вы будете знать, стоит ли идти на сделку или лучше не связываться с покупателями?

Более подробно о купле-продажи доли за материнский капитал смотрите в видео сюжете: