Как оформить право собственности на долю квартиры

Чтобы оформить право собственности на долю квартиры, сначала нужно определить, на каком основании она вам досталась. Это может быть покупка, дарение, мена, наследство, раздел имущества супругов или решение суда. Отдельные правила действуют при первой регистрации квартиры, полученной от застройщика по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), и при оформлении права, которое возникло давно, но не внесено в современный реестр.

От основания зависит, какие документы понадобятся, нужно ли обращаться к нотариусу, кто подаёт заявление, сколько придётся заплатить и как долго будет проходить регистрация.

После регистрации сведения о собственнике и его доле отражаются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Подтверждением регистрации служит выписка из этого реестра.

При этом доля в квартире — не то же самое, что отдельная комната. Например, право на 1/2 квартиры означает, что вам принадлежит половина права собственности на всю квартиру, а не автоматически одна из двух комнат.

С чего начать оформление доли

Прежде всего найдите документ, на основании которого доля появилась или должна перейти к вам. Для разных ситуаций нужны разные документы. Выберите свою ситуацию, чтобы перейти к соответствующему разделу.

Одного заявления в Росреестр недостаточно, чтобы стать собственником доли. Для регистрации необходимо законное основание, подтверждённое соответствующим документом (ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Не путайте документ-основание с выпиской из ЕГРН. Договор, свидетельство о наследстве, соглашение или судебный акт объясняют, почему право возникло или перешло. Выписка удостоверяет результат государственной регистрации.

Чем доля в праве отличается от отдельной комнаты

Если в ЕГРН указано, что человеку принадлежит 1/2 квартиры, это ещё не означает, что он может считать своей конкретную комнату. Чтобы понять, какое оформление вам нужно, различайте три задачи.

Порядок пользования квартирой собственники могут установить по соглашению. Если договориться не получается, спор разрешается судом (ст. 247 ГК РФ).

Выдел доли в натуре — другая процедура. Она предполагает решение вопроса о создании самостоятельной части недвижимости. Если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, закон предусматривает другие последствия, включая правила о компенсации (ст. 252 ГК РФ).

Поэтому, если вам нужно только зарегистрировать право на 1/2 квартиры, определять порядок пользования комнатами или проводить выдел в натуре для этого не требуется.

Если покупаете, получаете в дар или меняете существующую долю

Когда доля уже принадлежит другому собственнику, сначала оформляют сделку, по которой право переходит к вам. После этого регистрируют переход права в ЕГРН.

Требования к сделке зависят от того, покупаете вы долю, получаете её в подарок или обмениваете на другое имущество.

Покупка доли

Если собственник продаёт отдельную долю в квартире, договор по общему правилу необходимо удостоверить у нотариуса. Но есть исключения. Например, специальное требование о нотариальной форме не действует, когда все участники долевой собственности отчуждают все свои доли по одной сделке. Закон предусматривает и другие исключения (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Поэтому утверждение, что абсолютно любую сделку с долей нужно удостоверять у нотариуса, неверно. Сначала проверьте, какая именно сделка заключается и не относится ли она к исключениям.

Если долю продают постороннему покупателю, действует ещё одно правило — преимущественное право покупки остальных сособственников.

Продавец обязан письменно сообщить другим собственникам цену доли и остальные условия продажи. Для недвижимости установлен базовый срок ожидания — 1 месяц. Если все сособственники письменно отказались от покупки раньше, ждать окончания месяца не нужно (ст. 250 ГК РФ).

Для собственника, который собирается продавать свою долю, отдельный порядок продажи постороннему покупателю включает подготовку извещения, подтверждение его получения и проверку результата сделки.

В этом порядке различаются два документа: извещение собственника о продаже доли и добровольный отказ взрослого сособственника от покупки на конкретных условиях. В извещении сохраняют реальные цену, оплату, передачу и иные условия, выбирая применимые варианты рассрочки и сохраняемого пользования. Текст сам не подтверждает доставку. Отказ действует для указанного предложения, а не как разрешение продать на любых условиях; изменение условий требует новой проверки. Для комнаты в коммунальной квартире, сельскохозяйственной земельной доли или несовершеннолетнего владельца эти образцы не переносятся без отдельной проверки.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном файле показана продажа всей уже зарегистрированной 1/2 доли: другой сособственник нотариально отказался от преимущественной покупки. Покупатель рассчитывается после регистрации перехода права, до оплаты действует ипотека в силу закона в пользу продавца, а передача оформляется отдельным актом. Текст ниже шире этого случая: он содержит альтернативы для первоначальной продажи части всей квартиры, оплаты до передачи, отсрочки или рассрочки.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР

купли-продажи доли в праве собственности на квартиру

г. [Место составления] [Дата договора]

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт [Паспорт продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец», с одной стороны,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

МОДУЛЬ 1.1А — если Продавцу до сделки принадлежит вся квартира

1.1А. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.

Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].

По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.

После государственной регистрации перехода права Покупателю будет принадлежать [Итоговая доля покупателя] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, а за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля.

Общая площадь квартиры, пропорционально приходящаяся на возникающие в результате сделки доли, составляет:

для Покупателя — [Расчётная площадь доли покупателя] кв. м; для Продавца — [Расчётная площадь доли продавца] кв. м.

МОДУЛЬ 1.1Б — если Продавцу уже принадлежит зарегистрированная доля

1.1Б. Продавцу принадлежит [Исходная доля продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.

Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].

По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.

При частичной продаже зарегистрированной доли после государственной регистрации за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру.

При продаже зарегистрированной доли целиком право Продавца на принадлежавшую ему [Продаваемая доля продавца] долю прекращается после государственной регистрации перехода права.

1.2. Предметом договора является доля в праве собственности на квартиру. Договор сам по себе не закрепляет за Покупателем конкретную комнату или иную физически определённую часть квартиры.

1.3. Если порядок пользования квартирой установлен отдельным соглашением или судебным актом, сведения о нём: [Сведения о порядке пользования].

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Цена отчуждаемой [Размер отчуждаемой доли] доли составляет [Цена цифрами] ([Цена прописью]) ₽.

2.2. Указанная цена относится именно к отчуждаемой по договору доле.

3. ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

МОДУЛЬ 3А — полная оплата до передачи

3А.1. Покупатель уплачивает цену, установленную п. 2.1, полностью не позднее [Срок полной оплаты], до передачи по разделу 8. Если цена уже уплачена, Стороны указывают фактические сведения: [Сведения о совершённой оплате].

3А.2. Оплата производится [Способ полной оплаты]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент полной оплаты]. Оплата подтверждается [Документ о полной оплате].

3А.3. Передача по разделу 8 производится после полной оплаты. При выборе договора как передаточного документа Стороны подтверждают, что к его подписанию цена уже уплачена полностью и передача состоялась.

МОДУЛЬ 3Б — передача до полной оплаты, затем 1 платёж

3Б.1. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма] ₽.

3Б.2. Покупатель уплачивает эту сумму не позднее [Срок оплаты остатка] [дата или определимый срок с указанием события начала отсчёта]. Момент передачи наступает до полной оплаты.

3Б.3. Оплата производится [Способ оплаты остатка]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент оплаты остатка]. Оплата подтверждается [Подтверждение оплаты остатка].

МОДУЛЬ 3В — передача до завершения рассрочки

3В.1. Цена по п. 2.1 уплачивается в следующем порядке: — [Сумма первого платежа] ₽ не позднее [Срок первого платежа]; — [Сумма второго платежа] ₽ не позднее [Срок второго платежа]; — [Сумма третьего платежа] ₽ не позднее [Срок третьего платежа]. Общая сумма платежей равна цене по п. 2.1.

3В.2. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма при передаче] ₽. Передача наступает до полного расчёта.

3В.3. Оплата производится [Способ оплаты в рассрочку]. Обязанность по каждому платежу исполнена с момента [Момент исполнения каждого платежа]. Каждый платёж подтверждается [Подтверждение каждого платежа].

3В.4. Дополнительные согласованные последствия просрочки: [Дополнительные последствия просрочки]. Отсутствие дополнительного соглашения не отменяет применимые последствия, предусмотренные законом. Просрочка сама по себе не возвращает зарегистрированное право Продавцу автоматически.

ОБЩИЙ БЛОК 3.10 — только для 3Б или 3В, когда после передачи остаётся долг

ВАРИАНТ 3.10А — залог сохраняется

До полной оплаты переданная доля служит обеспечением обязанности Покупателя уплатить цену и находится в залоге у Продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ). Стороны обеспечивают государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Продавца одновременно с правом Покупателя. После получения полной цены Продавец обязуется не позднее [Срок действий по погашению ипотеки] совершить необходимые действия для погашения регистрационной записи об ипотеке.

ВАРИАНТ 3.10Б — залог прямо исключается

Стороны договорились, что залог Продавца по п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ) в отношении переданной и не полностью оплаченной доли не возникает.

ОБЩИЕ УСЛОВИЯ — для любого выбранного варианта расчётов

3.11. При приостановлении государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия и в следующие сроки: [Действия и сроки при приостановлении регистрации].

3.12. При окончательном отказе в государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия [в том числе по уже перечисленным деньгам и состоявшейся передаче, если они были] в следующие сроки: [Действия и сроки при отказе в регистрации].

4. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

МОДУЛЬ 4А — истёк установленный срок после извещения

4А.1. Продавец письменно известил остальных участников общей долевой собственности о намерении продать отчуждаемую долю с указанием цены и других условий продажи.

Извещения направлены: [Кому и как направлены извещения].

Дата извещения/доставки, от которой исчислялся 1-месячный срок: [Дата извещения и доставки].

Установленный законом срок истёк, доля указанными лицами не приобретена.

Условия этого договора не предоставляют Покупателю более выгодных условий по сравнению с условиями, предложенными обладателям преимущественного права.

МОДУЛЬ 4Б — все обладатели преимущественного права отказались раньше

4Б.1. Все участники общей долевой собственности, обладающие преимущественным правом покупки, отказались от его осуществления, что подтверждается: [Подтверждение письменных отказов].

Условия договора соответствуют условиям, в отношении которых оформлены указанные отказы.

5. ЛИЦА, СОХРАНЯЮЩИЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ

МОДУЛЬ 5А — такие лица есть

5А.1. После перехода права к Покупателю право пользования квартирой сохраняют:

1) Ф. И. О. [ФИО первого пользователя], основание права пользования [Основание права первого пользователя];

2) Ф. И. О. [ФИО второго пользователя], основание права пользования [Основание права второго пользователя].

МОДУЛЬ 5Б — таких лиц нет

5Б.1. Лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования квартирой после перехода права к Покупателю, отсутствуют.

6. ОБРЕМЕНЕНИЯ И ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

6.1А. Если ограничения или обременения имеются:

В отношении квартиры и/или отчуждаемой доли зарегистрированы следующие ограничения и обременения: [Зарегистрированные ограничения и обременения].

6.1Б. Если их отсутствие достоверно проверено:

Зарегистрированные ограничения и обременения в отношении квартиры и отчуждаемой доли отсутствуют.

6.2. Сторонами учтены следующие известные права и требования третьих лиц: [Известные права и требования третьих лиц].

7. СЕМЕЙНО-ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРОДАВЦА

МОДУЛЬ 7А — отчуждаемое право является личным имуществом

7А.1. Отчуждаемое право является личным имуществом Продавца на основании: [Основание личного имущества продавца].

МОДУЛЬ 7Б — требуется согласие супруга

7Б.1. Для заключения договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца.

Согласие оформлено: [Сведения о нотариальном согласии супруга] [дата, нотариус и сведения о нотариальном документе].

МОДУЛЬ 7В — режим определяется брачным договором или соглашением

7В.1. Режим права на отчуждаемую долю определяется брачным договором/ соглашением: [Реквизиты брачного договора или соглашения], которое учтено Сторонами при заключении договора.

8. ПЕРЕДАЧА

МОДУЛЬ 8А — отдельный передаточный акт

8А.1. Передача оформляется отдельным передаточным актом не позднее [Срок передачи по акту]. При модуле 3А акт подписывается после полной оплаты. При модуле 3Б или 3В акт подписывается до полного расчёта; на момент передачи остаётся долг, указанный в соответствующем модуле.

8А.2. Ключи и фактический доступ передаются: [Порядок передачи ключей и доступа по акту].

МОДУЛЬ 8Б — договор одновременно является передаточным документом

8Б.1. Стороны подтверждают фактическую передачу при подписании договора. Этот договор имеет силу передаточного документа. При модуле 3А цена к подписанию полностью уплачена. При модуле 3Б или 3В после передачи остаётся указанная в нём неоплаченная часть цены с согласованными сроками её уплаты.

8Б.2. Ключи и фактический доступ переданы в следующем порядке: [Порядок передачи ключей и доступа при подписании].

8.3. Передаточный документ подтверждает исполнение обязанности по передаче и не заменяет государственную регистрацию перехода права собственности. Доля в праве не закрепляет за Покупателем конкретную комнату.

9. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

9.1. Переход права на отчуждаемую долю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

9.2. Стороны обязуются совершить необходимые действия и представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права.

9.3. При нотариальном удостоверении договора документы на государственную регистрацию направляются с учётом установленных законом полномочий и обязанностей нотариуса.

9.4. Если обязательное нотариальное удостоверение не требуется, Стороны подают документы на государственную регистрацию следующим согласованным способом: [Способ подачи документов на регистрацию].

9.5. Если по разделу 3 договора сохраняется залог Продавца, Стороны обеспечивают государственную регистрацию соответствующей ипотеки в силу закона.

9.6. Право Покупателя на отчуждаемую долю возникает после государственной регистрации перехода права.

10. РАСХОДЫ

10.1. Расходы, связанные с нотариальным удостоверением, если оно обязательно или выбрано Сторонами добровольно, несёт: [Плательщик расходов на нотариуса].

10.2. Государственную пошлину и иные согласованные расходы, связанные с государственной регистрацией, несёт: [Плательщик расходов на регистрацию].

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Условия договора соответствуют действительной воле Сторон.

11.2. Изменения договора оформляются в форме, которая требуется законом для конкретной сделки.

11.3. Договор составлен в количестве экземпляров, необходимом для Сторон и оформления сделки.

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец:

Ф. И. О. [ФИО продавца]

Подпись [Подпись продавца]

Покупатель:

Ф. И. О. [ФИО покупателя]

Подпись [Подпись покупателя]

Файл показывает продажу целиком уже зарегистрированной 1/2 доли: продавец получил её по наследству, единственный другой собственник нотариально отказался от покупки и сохраняет свою 1/2. Это не первая регистрация по ДДУ, не дарение, мена, наследственное свидетельство или раздел имущества.

В этом примере передача по отдельному акту и доступ происходят после регистрации, но до полной оплаты; затем один платёж в определимый срок, а до него — залог продавца по закону. Условие не является банковской ипотекой покупателя. Приостановление и отказ в регистрации имеют отдельные согласованные последствия.

Бланк ниже — полный модульный проект, а не один готовый договор. Выберите одно основание предмета, один способ расчётов и передачи, применимый вариант преимущественного права, действительные права пользования, обременения и семейный режим. Несовместимые альтернативы и редакционные инструкции не оставляют в подписываемом тексте.

При полной оплате до передачи нет неоплаченного остатка после неё; при передаче до оплаты или до конца рассрочки отдельно оставляют либо прямо исключают залог продавца. Если залог выбран, согласуйте его регистрацию с переходом права и последующее погашение. Условия приостановления и окончательного отказа в регистрации нужны при любом варианте платежей.

Не используйте общий проект без специальной проверки при несовершеннолетнем или ограниченно дееспособном собственнике, ранее возникшей микродоле меньше 6 м², действующей ипотеке или другом ограничении. Нотариус проверяет форму сделки, участников, отказ, ЕГРН, пользование, семейный режим и сроки.

Люди, квартира № 17, кадастровый номер, документы, суммы и даты учебные. Подтверждение публичного дома на Корнеева, 36 не подтверждает квартиру или права. Передаточный акт и ключи не заменяют регистрацию, а доля не закрепляет отдельную комнату.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Дарение доли

Если собственник дарит долю, предлагать её остальным сособственникам для покупки не нужно. Преимущественное право по ст. 250 ГК РФ относится к продаже и в предусмотренном законом порядке — к мене, а не к дарению.

Однако это не освобождает от нотариального оформления. Договор дарения недвижимости между гражданами должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Таким образом, отсутствие преимущественного права покупки и отсутствие необходимости обращаться к нотариусу — разные вопросы.

Для подготовки у нотариуса можно посмотреть проект дарения зарегистрированной 1/2 доли взрослой дочери. В нём отец безвозмездно передаёт принадлежащую ему долю; права остальных сособственников этим договором не определяются, отдельная комната не передаётся. Это незаверенный пример: актуальные права, ограничения, права пользования, зарегистрированных лиц, необходимые согласия и платежи проверяет нотариус. Детская сделка или другой состав сторон требуют отдельной проверки.

Мена доли

Если вы обмениваете свою долю на другое имущество, нужно учитывать правила о преимущественном праве покупки, которые применяются к мене.

Когда доля по договору мены переходит постороннему лицу, проверьте соблюдение требований ст. 250 ГК РФ (ст. 250 ГК РФ).

Необходимость нотариального удостоверения договора также определяют по правилам, действующим для соответствующей сделки.

Если супруги хотят оформить доли в общей квартире

Если квартира принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, нельзя просто подать заявление в Росреестр с просьбой записать каждому по 1/2.

Сначала необходимо оформить юридическое основание, которое определяет вид собственности и размеры долей.

Если супруги договорились о разделе общего имущества, они могут оформить соглашение о разделе. Такое соглашение обязательно удостоверяет нотариус. Если договориться не получилось, основанием для регистрации может стать судебный акт (ст. 38 СК РФ).

Прежде чем выбирать документ, выясните:

• является ли квартира общим имуществом супругов;
• заключали ли супруги брачный договор или другой документ, который уже изменил режим собственности;
• каким документом можно определить доли именно в этой ситуации.

После оформления надлежащего основания можно регистрировать соответствующие права в ЕГРН.

Если между супругами есть спор о разделе имущества или размерах долей, его разрешение — отдельная задача. Для регистрации главное, чтобы документ-основание действительно устанавливал права, которые должны появиться в реестре.

УвеличитьУвеличить

Нотариальный проект раздела общей квартиры супругов по 1/2 без компенсации

В DOCX — заполненный учебный пример: Нотариальный проект раздела общей квартиры супругов по 1/2 без компенсации. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Только продолжающийся брак двух взрослых супругов, одна квартира в их общей совместной собственности, приобретённая на общие средства. Брачного договора и прежнего раздела этой квартиры нет; по соглашению каждому устанавливается1/2 без денежной компенсации. Не ипотека, не детские доли, не маткапитал, не личное наследственное/добрачное имущество и не спор о долях. Состав имущества, права третьих лиц, семейный режим и применимую форму проверяет нотариус. Соглашение удостоверяется нотариально, права регистрируются в ЕГРН.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ОБЩЕЙ КВАРТИРЫ СУПРУГОВ

г. [Место заключения соглашения]

[Дата соглашения]

[ФИО супруга], дата рождения [Дата рождения супруга], паспорт серия и номер [Паспорт супруга — серия и номер], и [ФИО супруги], дата рождения [Дата рождения супруги], паспорт серия и номер [Паспорт супруги — серия и номер], проживающие по адресу [Адрес супругов], заключили настоящее соглашение.

1. Исходный режим квартиры

1.1. Наш брак зарегистрирован [Дата регистрации брака], актовая запись № [Номер актовой записи о браке]; брак продолжается. Квартира [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Площадь квартиры] кв. м, приобретена в браке на общие средства по договору купли-продажи № [Номер договора приобретения квартиры] от [Дата договора приобретения квартиры]. В ЕГРН зарегистрирована общая совместная собственность: запись № [Номер записи общей совместной собственности] от [Дата записи общей совместной собственности].

1.2. Брачный договор и прежнее соглашение, изменяющие режим этой квартиры, не заключались; судебного раздела не было. Квартира не приобреталась с материнским капиталом или обязательством выделить доли детям. В выбранной сделке отсутствуют ипотека, арест, запрет и известные самостоятельные права третьих лиц. Эти обстоятельства проверяются по документам, а не подтверждаются одним подписанием проекта.

2. Результат раздела

2.1. Прекращаем режим общей совместной собственности на указанную квартиру и устанавливаем общую долевую собственность: Супругу принадлежит 1/2 доля, Супруге — 1/2 доля. Денежная компенсация за такое распределение не выплачивается; неравных долей и иного встречного предоставления не согласовано.

2.2. Соглашение касается только названной квартиры. Иное имущество, долги и права третьих лиц им не распределяются и не прекращаются. Доля означает долю в праве, а не отдельную комнату или физическую часть помещения.

3. Удостоверение и регистрация

3.1. Настоящее соглашение подлежит нотариальному удостоверению. Стороны согласуют с нотариусом необходимый комплект и направление документов на государственную регистрацию соответствующих долей в ЕГРН. Один проект и заявление в Росреестр не заменяют надлежащего основания.

3.2. Соглашение не подтверждает передачи квартиры одному из супругов: оба продолжают пользоваться ею по взаимному соглашению с соблюдением прав другого. Иной порядок пользования при необходимости оформляется отдельно.

4. Расходы и завершение

4.1. Фактические расходы нотариального оформления стороны несут поровну, регистрационные платежи — в применимом законном порядке. Настоящий пункт не изменяет установленного законом плательщика и не устанавливает неподтверждённые суммы тарифа или пошлины.

4.2. Условия согласованы добровольно; содержание и последствия раздела обсуждаются с нотариусом. Изменения оформляются в надлежащей форме. Экземпляры и подача документов согласуются с нотариусом в необходимом количестве.

Дата подписания: [Дата соглашения]

Супруг: [Подпись супруга] / [ФИО супруга]

Супруга: [Подпись супруги] / [ФИО супруги]

Нотариальный проект раздела общей квартиры супругов по 1/2 без компенсации

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Какие документы подготовить для регистрации

Единого перечня документов, который подходил бы для всех случаев оформления доли, нет. Основной документ зависит от основания приобретения права — эти основания перечислены в начале статьи.

Обычно для регистрации понадобятся:

• заявление о государственной регистрации права или перехода права;
• документ-основание — договор, свидетельство о наследстве, нотариальное соглашение, судебный акт либо документы по ДДУ;
• документ, удостоверяющий личность заявителя, который нужно предъявить при бумажной подаче;
• документы о полномочиях представителя, если заявление подаёт не сам заявитель.

Конкретный комплект определяется видом регистрационного действия (ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Кроме основного документа могут потребоваться дополнительные. Например, при определённых сделках нужно нотариальное согласие супруга или разрешение органа опеки. А при первой регистрации квартиры по ДДУ необходимо учитывать специальное правило о выписке из реестра разрешений на ввод.

Если доля связана с браком

Сам по себе брак ещё не означает, что для любой сделки с долей требуется нотариальное согласие мужа или жены.

Прежде всего нужно установить, является ли доля общим имуществом супругов. Для этого последовательно проверьте следующие обстоятельства.

1. Когда и как приобретена доля. Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является совместным независимо от того, на кого оно оформлено (ст. 34 СК РФ).

2. Было ли приобретение возмездным или безвозмездным. Имущество, которое принадлежало человеку до брака либо было получено во время брака в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке, по общему правилу остаётся его личным имуществом (ст. 36 СК РФ).

3. Есть ли брачный договор. Он может устанавливать совместную, долевую или раздельную собственность на определённое имущество (ст. 42 СК РФ).

4. Заключалось ли соглашение о разделе или принималось судебное решение. Если режим собственности уже изменён таким документом, необходимо учитывать его содержание.

Если доля относится к общему имуществу и один супруг собирается её продать, подарить или обменять, до подписания договора нужно получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Речь идёт о распоряжении недвижимостью, право на которую подлежит государственной регистрации.

Такое согласие также требуется для других сделок с общим имуществом, если закон предусматривает обязательную нотариальную форму или государственную регистрацию самой сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если доля является личным имуществом одного супруга, требование о согласии не возникает лишь из-за того, что собственник состоит в браке.

Для сделок по накопительно-ипотечной системе военнослужащих предусмотрено узкое исключение. Если супруг проживает вместе с военнослужащим в удалённом или труднодоступном пункте дислокации, где нет нотариуса и фактически не проводится периодический нотариальный приём, его согласие может удостоверить командир воинской части.

Это специальное правило нельзя распространять на любые сделки военнослужащих или других семей (Постановление КС РФ от 30.10.2025 № 36-П).

Если доля принадлежит ребёнку или подопечному

Здесь главное — определить, человек получает новое имущество или распоряжается тем, что уже ему принадлежит.

Если ребёнку только приобретают долю, например дарят её или покупают на его имя за деньги взрослых, один лишь возраст ребёнка не означает, что необходимо предварительное разрешение органа опеки.

Иначе нужно оценивать ситуации, когда:

• продают, меняют или дарят долю, уже принадлежащую ребёнку;
• передают его имущество в залог, аренду или безвозмездное пользование;
• отказываются от принадлежащего ему права;
• проводят раздел имущества или выдел доли;
• совершают другое действие, которое может уменьшить стоимость его имущества.

В таких случаях необходимо проверить, требуется ли предварительное разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Кроме того, действует самостоятельное требование к нотариальной форме. Сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина, а также сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Поэтому разрешение опеки и нотариальное удостоверение — разные проверки. Наличие или отсутствие одного требования само по себе не решает вопрос о другом.

Кто подаёт документы и нужно ли идти в МФЦ

Подавать заявление лично требуется не всегда. В некоторых случаях документы направляет нотариус или застройщик.

После нотариально удостоверенной сделки

Если сделку удостоверил нотариус, по общему правилу он сам направляет заявление и документы на государственную регистрацию при отсутствии возражений сторон.

Электронно документы направляются не позднее окончания рабочего дня, если стороны не установили специальный срок.

Если электронная отправка невозможна по причинам, не зависящим от нотариуса, применяется предусмотренный законом бумажный порядок (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Поэтому после посещения нотариуса сначала уточните, когда и каким способом он направит документы. Самостоятельная подача через МФЦ не является обязательным продолжением каждой нотариальной сделки.

После наследования или получения квартиры по ДДУ

При наследовании документы после выдачи свидетельства направляет нотариус. Сроки электронной и бумажной передачи приведены в разделе о наследстве.

После передачи квартиры по ДДУ и её кадастрового учёта обязанность направить заявление в установленный срок лежит на застройщике. Приобретатели также вправе обратиться сами. Если они самостоятельно оформляют впервые возникающую общую долевую собственность, по общему правилу заявление подают все приобретатели.

Если документы подаёте самостоятельно

В остальных ситуациях, когда не применяется специальный порядок, можно воспользоваться предусмотренными законом способами подачи. В частности, обратиться через МФЦ или подать документы электронно, соблюдая требования к электронным документам и подписи (ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Официальные электронные сервисы:

• Госуслуги — государственная регистрация прав на недвижимость;
• Росреестр — электронные сервисы.

Перед подачей убедитесь, что для вашего основания не предусмотрена передача документов нотариусом, застройщиком или другим специальным способом.

Нужно ли участие остальных собственников

Присутствие всех сособственников при регистрации требуется не всегда. Ответ зависит от того, какое право регистрируется и кто должен обращаться с заявлением.

При нотариальной сделке заявление в предусмотренном порядке направляет нотариус. При наследовании после выдачи свидетельства это также делает нотариус.

При первоначальной регистрации общей долевой собственности по ДДУ, если приобретатели обращаются самостоятельно, по общему правилу участвуют все приобретатели. Если заявление подаёт застройщик, он действует без доверенности.

Для других регистрационных действий состав заявителей определяется отдельно. Поэтому одного обстоятельства, что квартира находится в долевой собственности, недостаточно, чтобы требовать присутствия всех её собственников.

Сколько стоит регистрация права на долю

Размер госпошлины зависит от кадастровой стоимости части квартиры, соответствующей вашей доле, а в некоторых случаях — и от цены сделки.

Для физических лиц расчёт производится по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если стоимость части квартиры не превышает 20 млн ₽

Сначала определите стоимость части объекта, которая соответствует регистрируемой доле. Для этого кадастровую стоимость всей квартиры умножают на размер доли.

Если кадастровая стоимость не определена либо стоимость соответствующей доле части квартиры не превышает 20 млн ₽, базовая госпошлина для физического лица составляет 4 000 ₽, если нет льготы.

Если одновременно регистрируют права несколько человек

Наличие нескольких собственников не означает, что госпошлина автоматически делится между ними.

Равное распределение пошлины применяется, когда одновременно выполнены три условия:

• проводится одна регистрационная процедура;
• за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц, которые являются плательщиками по этой процедуре;
• у них нет льгот.

Тогда пошлина распределяется между плательщиками в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Другая ситуация: А и Б уже владеют квартирой по 1/2, а затем только А приобретает ещё одну долю и обращается за регистрацией своего нового права. Б не становится вторым плательщиком только потому, что остаётся сособственником. Оснований делить пошлину между А и Б в таком случае нет.

При регистрации прав нескольких участников ДДУ через застройщика также нельзя заранее считать, что каждый обязательно заплатит по 2 000 ₽. Расчёт зависит от того, как сформированы регистрационные действия, начисления и уникальные идентификаторы начисления (УИН), а также от наличия льгот.

Поэтому перед оплатой нужно сверить начисление с конкретным регистрационным действием.

Если стоимость части квартиры превышает 20 млн ₽

Для дорогой доли расчёт сложнее. Значение имеет не только кадастровая стоимость соответствующей части квартиры, но иногда и цена сделки.

1. Рассчитайте стоимость части квартиры по кадастру.

Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 60 000 000 ₽, а вы оформляете 1/2.

Если право возникает впервые, например при первой регистрации квартиры после строительства по ДДУ, базой для этого расчёта остаётся кадастровая стоимость части квартиры, соответствующей доле.

Нельзя самостоятельно разделить общую цену ДДУ между участниками и считать результат ценой каждой отдельной доли, если распределение цены не предусмотрено документами.

2. Если приобретаете уже существующую долю, проверьте цену сделки.

Когда сделка служит основанием перехода уже существующего права собственности и в ней указана применимая цена соответствующей доли, госпошлина не должна быть меньше 0,02% этой цены.

Для этой ветки расчёта установлен верхний предел — 500 000 ₽. Полученную сумму округляют до полных 100 ₽ в меньшую сторону.

Перед оплатой проверьте:

1. Кадастровую стоимость квартиры на дату обращения.
2. Размер доли, которую регистрируете.
3. Возникает ли право впервые или переходит от прежнего собственника.
4. Если право переходит по сделке — указана ли применимая цена соответствующей доли.
5. Какое начисление и УИН сформированы для вашего регистрационного действия.

Сколько придётся заплатить нотариусу

Госпошлина за государственную регистрацию и расходы на нотариуса — разные платежи.

Если для сделки требуется нотариальное удостоверение, нотариальный тариф оплачивается дополнительно.

Его размер зависит от вида нотариального действия и региональной составляющей тарифа. Поэтому единой суммы за оформление любой доли у нотариуса для всей России нет.

Региональные тарифы можно проверить на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Что проверить после регистрации

Государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН. Новое бумажное свидетельство о праве собственности для этого не выдают (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Когда получите выписку, проверьте следующие сведения:

• Объект недвижимости: Адрес и другие характеристики должны относиться именно к вашей квартире.
• Правообладатель: Убедитесь, что сведения о собственнике указаны правильно.
• Вид права: Если по документам возникла общая долевая собственность, в выписке должен быть отражён именно этот вид права.
• Размер доли: Например, указанные 1/2, 1/3 или 2/3 должны соответствовать документу-основанию.
• Ограничения и обременения: Проверьте, правильно ли отражены ипотека, арест и другие имеющиеся записи.

Если в ЕГРН иначе указан собственник, объект, вид права или размер доли, выясните причину расхождения до следующей сделки с недвижимостью.

Сохраните и сам документ-основание: договор, свидетельство о наследстве, соглашение, судебный акт или документы по ДДУ. Он объясняет происхождение вашего права, тогда как выписка из ЕГРН удостоверяет государственную регистрацию и показывает зарегистрированное состояние права.

Короткий порядок оформления доли

Чтобы не пропустить важные действия, ориентируйтесь на такую последовательность.

1. Определите основание возникновения доли

   Покупка, дарение, мена, наследование, ДДУ, раздел имущества супругов, судебное решение или ранее возникшее право требуют разных документов.

2. Подготовьте документ-основание

   Проверьте, правильно ли в нём указаны квартира, правообладатели, вид собственности и размер доли.

3. Уточните специальные требования

   Для сделки с существующей долей проверьте необходимость нотариального удостоверения и соблюдения преимущественного права покупки.

   Если имущество связано с браком, установите его режим.

   Если затронуто имущество ребёнка или подопечного, проверьте необходимость разрешения опеки и нотариальной формы.

4. Если оформляете квартиру после ДДУ, проверьте дополнительные условия

   Убедитесь, что квартира стоит на кадастровом учёте, документы согласуются между собой и понятен порядок подачи заявления.

   При необходимости учитывайте правило о выписке из реестра разрешений на ввод.

5. Определите, кто подаст документы

   В зависимости от основания это может быть нотариус, застройщик, сами приобретатели или другой заявитель.

6. Рассчитайте госпошлину

   Учитывайте кадастровую стоимость части квартиры, соответствующей доле, применимую цену сделки, а при нескольких плательщиках — условия распределения пошлины.

7. Установите срок регистрации

   Он зависит от основания и способа поступления документов. Не прибавляйте сроки разных вариантов друг к другу.

8. Получите и проверьте выписку из ЕГРН

   Сверьте объект, собственника, вид права, размер доли и ограничения с документами.