Перевод садового или дачного дома в жилое строение

Дача – это отличное место для проживания вдали от городской суеты, шума и выхлопных газов. Зачастую на садовом участке в СНТ можно встретить полноценное строение со всеми удобствами. Но все перечеркивает одна проблема – садовый и дачный дом официально не является жилым. Это означает, что жить в нем можно, но прописаться нельзя. Из-за этого у собственников возникает соблазн, а почему бы не перевести садовый дом в статус жилого строения?

Уже с 1 января 2019 года в силу вступил ФЗ № 217 «О садоводстве и огородничестве». Вместе с ним появились изменения в процедуре, а также упразднение ряда терминов – разумеется, возникли новые вопросы. Например, что нужно для смены статуса садового дома? Влияет ли на перевод статус земельного участка – СНТ, ИЖС или земли сельскохозяйственного назначения? Подробности вы узнаете далее.

✅ Можно ли зарегистрировать садовый дом как жилой?

Вначале выясним, в чем отличие садового дома от жилого:

• Садовый дом – это некапитальное строение, предназначенное для временного пребывания (например, летом и весной).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Кстати: раньше их обозначали в Росреестре как «жилое строение с назначением нежилое». Начиная с 1 января 2019 года дачные и садовые постройки официально переименовали в «садовые дома» (п. 2 ст. 3 217-ФЗ). Понятие «дача» в юридических документах употреблять не будут. Где-то в быту такое название сохранится, но речь идет именно о садовых домах – зданиях сезонного использования с целью временного пребывания (например, в период посадки урожая).

• Жилой дом – это капитальное, отдельно стоящее здание, с прочными стенами и общей высотой до 3-х этажей. Собственник может оформить прописку и жить в таком сооружении круглый год.

Основной признак жилого дома – надежные стены, имеющие теплозащитные функции. За счет этого люди могут жить в доме не только в теплое время года, но и холодной зимой.

Садовая постройка не является жилой, но можно перевести ее в этот статус. Главное, чтобы строение соответствовало требованиям СНИП и СанПиНа. Для того, чтобы перевести дачу в разряд жилых домов, не нужно приглашать никакую комиссию. Достаточно заказать заключение экспертов и подать заявление в местную администрацию. Итоговое решение принимает межведомственная комиссия. Туда входят специалисты из разных служб – МЧС, жилищный орган, Роспотребнадзор, эксперты по архитектуре и градостроительству и т.д.

Читайте также о переводе из нежилого помещения в жилое — по ссылке вы найдете пошаговую инструкцию, документы, сроки и стоимость.

✅ Что это дает, зачем нужно?

Преимущества от перевода садового дома в статус жилого понравятся любому собственнику:

• Во-первых, официальная и постоянная регистрация по месту нахождения дома. Отсюда и разница с садовыми постройками: в них прописаться нельзя.
• Во-вторых, имущественный налоговый вычет. Совладельцы вправе вернуть часть НДФЛ, который они уплачивали в городскую казну. Вернуть 13% можно только в случае оформления жилой недвижимости.
• В-третьих, 30%-льгота на оплату электричества (сельский тариф). Суть в том, что владельцы частных домов платят меньше, чем жители квартир.
• Наконец, возможность получить низкий процент по кредиту. Да, банки выдают ссуды под нежилые объекты, но процент по ним гораздо выше и невыгоднее. Жилой дом – это потенциальное имущество под залог.

Оформив садовый объект в качестве жилого, можно переехать в него из города на постоянной основе. Теперь посмотрим, всегда ли это возможно с учетом требований к строениям жилого типа?

✅ Условия и требования для перевода

До тех пор, пока в Росреестре не появится запись о статусе «жилой дом», садовая постройка так и будет нежилой. Объект должен отвечать всем требованиям жилого дома. Другими словами, иметь пригодные помещения для проживания людей.

Градостроительный регламент предъявляет следующие условия:

1. Дом и земля под ним зарегистрированы на собственника или группу совладельцев.
2. Обоюдное согласие на смену статуса.
3. Жилое строение на дачном участке не имеет обременений в виде ареста, залога и т.д.
4. Соответствие нормам СНиП, РСН и Техрегламенту № 384:

• жилое пространство поделено на комнаты, но дом не является многоквартирным;
• до 3-х этажей и 20 метров в высоту от земли (подземные этажи в расчет не берутся);
• наличие минимального набора помещений: жилая комната, кухня, санузел (ванная и туалет);
• площадь кухни – не менее 6 кв. метров, жилой комнаты – от 12 кв. метров, ванной – не менее 1,8 кв. метров, туалета – от 0,96 кв. метров;
• высота потолка не менее 2,5 метров от поверхности пола;
• наличие всех коммуникаций и инженерных узлов: отопление, холодная и горячая подача воды, электричество, канализация, вентиляция и газоснабжение (иногда – газ, вода и канализация могут отсутствовать изначально, например если они не подведены к населенному пункту);
• влажность внутри – до 60%, а температура – не менее 18 градусов по Цельсию;
• жилой дом отвечает правилам пожарной, санитарной, экологической и строительной безопасности.

Также обязательное наличие двух основ дома – фундамента и несущих конструкций. Стены должны быть возведены из капитальных материалов, например – дерева и кирпича (ст. 15 ЖК РФ). Фанера и вагон не обеспечивают нужной устойчивости. Если жить в доме некомфортно, значит он непригоден для проживания и не может считаться жилым. За этим тщательно следят эксперты из БТИ, пожарные и сан эпидемиологические службы района.

✅ Как перевести садовый дом в жилой?

Порядок признания садового дома жилым состоит из двух направлений – техническая экспертиза здания и вынесение решения от администрации. Собственник участвует лишь в первом этапе. О том, что представляет из себя этот этап и пойдет речь далее.

🔻 С чего начинать?

Перед тем, как признать дачу жилым домом, нужно подготовить отчетную документацию для проверки. Комиссия примет решение в вашу пользу, если все будет в порядке и соответствовать регламенту. Разбираться с техническими нормами самому не придется. Для этого есть специалисты в сфере архитектуры и строительства.

Первым делом придется:

• правильно укрепить фундамент и несущие стены;
• оборудовать отмостку, например – бетоном или асфальтом для защиты от дождевой воды и паводков;
• заделать трещины на фасаде доме;
• провести дополнительную теплоизоляцию;
• утеплить крышу и фасад здания;
• заменить или дополнить стропильную систему перекрытий;
• разобраться с отоплением – что будет основным очагом: печь, газовый или топливный котёл;
• перепроверить подачу воды и канализацию.

Затем нужно пригласить кадастрового инженера, неважно из БТИ, Росреестра или частной фирмы. Главное правило, чтобы компания состояла в СРО по инженерным изысканиям (ст. 3 ФЗ № 315 от 1 декабря 2007 года).

Эксперт составит заключение. Обычно сразу указывают, соответствует ли дом статусу жилого? Если все в порядке, можно готовить документы для заявки в администрацию на перевод.

🔻 Пошаговое руководство

Нужно учесть, что с 1 января 2019 года внесли изменения и в категорию земельных участков. Теперь можно признать жилым садовый дом в садоводческом товариществе (СНТ). Земли под огородничество не подойдут, т.к. на них можно зарегистрировать только хозяйственные постройки (амбары, сараи, гаражи).

Для тех, чьи дачи находятся в СНТ, приводим инструкцию по переоформлению:

1. Оформить техническое заключение.
2. Обратиться в Департамент городского имущества или жилищный орган в администрации района – с просьбой о переводе и смене статуса. Также можно передать заявку через офис многофункционального центра (МФЦ).
3. Изучение документов членами комиссии.
4. Направление отчета на подпись замглавы местного района.
5. Получение итогового решения администрации.
6. Заказ нового техплана и кадастрового паспорта на дом – делается через Бюро технической инвентаризации (БТИ)
7. Собрать нужные документы, приложить постановление властей, техплан и отдать их в Росреестр – опять же через МФЦ.
8. Двойная процедура: постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности в ЕГРН – о чем сообщают в выписке Росреестра с новым статусом «жилой дом».
9. Присвоить дому почтовый адрес.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Для того, чтобы присвоить жилому дому почтовый адрес, нужно подать заявку в градостроительный отдел органа местного самоуправления. Автоматически почтовый адрес не присваивают. Необходимо лично подавать заявку после регистрации в Росреестре.

Далее, администрация принимает решение. Затем его направляют в ФКП «Росреестра» с помощью внутренних каналов связи. Участия заявителя не потребуется. Однако по правилам ему вышлют копию решения органа власти, например – на электронную почту или по указанному в заявлении адресу.

Наконец, изменения внесут в ЕГРН, поэтому нужно будет заказать новую выписку из Росреестра. Отныне за домом будет числиться адрес той улицы в СНТ, куда выходит фасадная часть.

🔻 Необходимые документы

Список документов для перевода садового дома в жилое строение формируют на уровне субъекта РФ.

Соискателям нужно подготовить:

• паспорта;
• заключение экспертов о соответствии объекта техническим требованиям;
• правовые документы на землю, например – договор о приватизации земельного участка в СНТ;
• документы на садовый или дачный дом, например – договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации;
• документы о регистрации недвижимости – при наличии (выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца);
• технический план, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН;
• согласие банка – если дом находится в ипотеке.

Вместе с документами подается и заявление на перевод нежилого здания в разряд жилых строений. Обычно бланк предоставляют в МФЦ или администрации.

🔻 Заявление на перевод садового дома в жилое строение (образец)

Скачать образец заявления о переводе садового дома в жилое строение

🔻 Сколько стоит

Администрация принимает решение о переводе дома на бесплатной основе. Собственник дачи не платит за подачу заявления. Расходы будут связаны с другими операциями, куда входит:

• техническое заключение о пригодности жилого дома – от 10 000 до 50 000 рублей;
• строительство и реконструкция – индивидуально, с учетом фронта работы;
• заказ техпаспорта из БТИ – до 5 000 рублей;
• внесение изменений в Росреестр – 350 рублей;
• выписка из ЕГРН – от 300 до 750 рублей.

Сложив расходы, можно получить сумму до 70 000 рублей. Выйдет дешевле, если дом изначально представляет собой капитальное строение.

🔻 Сроки оформления

Временные рамки также зависят от ситуации с переводом сооружения. В среднем на процедуру уходит до 2-3 месяцев.

Техническое заключение эксперты делают в течение 14-20 дней, или быстрее. Далее, собственник подает заявление и документы. На их изучение администрацией уходит до 45 дней. Ответ о переводе чаще всего выдают раньше, например – на исходе третьей недели.

Обработка заявки в Росреестре займет до 10 рабочих дней. Если передавать документы с помощью МФЦ, то выйдет дольше 10+2 дня. Зато не нужно стоять в очереди – многофункциональные центры обслуживают одного человека в течение 5-15 минут.

Наконец, присвоение дому почтового адреса займет 18 рабочих дней, после чего информацию отправят в ФКП «Росреестра». Ожидать переоформления в ЕГРН придется еще 10 дней. Затем происходит регистрация в жилом доме. Обратитесь в «Мои документы» или ОВМ МВД (УФМС), где в течение 3-х дней вам проставят печать в паспорте.

✅ Отказ в переводе садового дома в жилое строение

Рассчитывать на положительный ответ администрации могут далеко не все собственники. Случается, что им приходит отказ в переустройстве садового дома.

Основания для отказа могут быть следующими:

• заявитель не подписал заявление или не указал контакты;
• нет технического заключения – пригодна ли дача для смены статуса;
• отсутствуют документы на жилое строение;
• земельный участок не принадлежит собственнику (например, находится в аренде);
• садовый дом не стоит на кадастровом учете в ЕГРН;
• отсутствие согласия залогодержателя (банка);
• строение находится на земле сельхозназначения.

Заявитель имеет право обжаловать отказ со стороны администрации. Для этого надо узнать, какова причина отрицательного решения. Если она не указана, нужно запросить ее в органе, который издал постановление. Далее, в течение 3-х месяцев собственники составляют иск и отправляют его в местный суд – ответчиком будет администрация выбранного района.

✅ Судебная практика

Уже сейчас можно говорить, что суды принимают сторону жилищных органов. Однако в случае соблюдения технических регламентов, суд выносит решение о смене статуса садового дома. Например, если строение находится на земле с/х назначения «для дачного строительства». Собственник вправе обратиться в суд и перевести здание в категорию жилых домов.

Суд окажет в переоформлении, если:

• дом находится на землях лесного или водного фонда;
• имеются проблемы с пожарной безопасностью, нарушением санитарно-гигиенических и экологических норм;
• земля не в собственности, а в аренде.

Начиная с 2019 года, в практику судов добавились дела с определением вида земельных участков. Однозначный отказ вынесут, если территория отнесена к огородным участкам. Жилые дома там строить запрещено, так что даже суды здесь бессильны.

Подытожим вышесказанное. Садовые дома можно переводить в жилой фонд. Собственник должен иметь на руках документы на здание и земельный участок. Статус земли – ИЖС или СНТ «дачное строительство». Потребуются заключение экспертов, кадастровый паспорт, техплан и другие документы. Итоговое решение принимают в администрации района. Вместе с переводом в статус жилого, дому присваивают почтовый адрес – для постоянной регистрации семьи собственника.

Предугадать, как повернется ситуация с жильем – очень сложно. Зачастую местные власти «закручивают гайки» и выносят нелепый отказ. Случаются и придирки со стороны кадастровых инженеров. Как итог – процесс растянется на несколько месяцев. Многие так и не могут решить проблему с переводом садового строения в жилое. Чтобы избежать недоразумений, ошибок и отказов – заручитесь поддержкой юристов. На нашем сайте действует бесплатная консультация. Задайте свой вопрос, и юристы ответят на него с учетом особенностей вашей ситуации.

Смотрите о том, как перевести садовый домик в жилой объект по новым правилам: