Приватизация аварийного жилья

Аварийное и ветхое жилье малопригодно для проживания. Однако и по сей день такие дома заняты целыми семьями, которым больше негде жить. Естественно, они цепляются за любую возможность и часто хотят приватизировать жилье.

Государственная программа допускает ограниченное число объектов, доступных для приватизации. Ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» прямо запрещает приватизировать аварийное жилье. Но все ли так однозначно? На самом деле нет – если дом признан ветхим, то находящиеся в нем квартиры можно приватизировать. Правда, с оговорками и не во всех случаях.

Ознакомившись с нашей статьей, вы узнаете: что принято понимать под аварийным жильем, чем оно отличается от ветхого и как приватизировать такие виды жилья в принудительном порядке?

✅ Что такое аварийное жилье?

Российское законодательство определяет понятие «аварийное жилье» – как непригодное для проживания. Зачастую это квартиры, создающие угрозу жизни и здоровью жильцов. Большинство изношенных жилых объектов подлежит капитальному ремонту. Остальные подвергаются немедленному сносу. Жильцы аварийного дома получают компенсацию или переселяются по другим домам.

Признаки аварийного жилья:

1. Изношенность несущих конструкций, угроза их обрушения.
2. Нахождение дома в непригодном для проживания месте (заболоченная местность, угроза оползней, обвалов).
3. Внутренние и внешние повреждения важных коммуникаций.
4. Расположение дома в зоне предполагаемой техногенной катастрофы.

Выявить аварийное состояние многоквартирного дома можно с помощью специальной экспертизы. Мониторингом занимаются местные власти. Однако в некоторых случаях о неисправности могут заявить жильцы дома. Например, если проблемы не видны снаружи, а создают дискомфорт внутри квартиры.

✅ Можно ли приватизировать аварийное жилье, квартиру в аварийном доме?

Закон прямо запрещает приватизировать аварийное жилье, в каком бы состоянии оно ни находилось. Следовательно, если власти признают дом аварийным, муниципальные квартиры не подлежат переводу в собственность частных лиц. Но что, если здание не аварийное, а ветхое?

Сразу оговоримся, что «аварийное» и «ветхое» жилье – это не одно и то же понятие, а разные состояния многоквартирного сооружения.

На заметку! Определения понятию «ветхое жилье» в законодательстве не предусмотрено. Приватизация таких объектов сложилась на основе жизненных ситуаций.

Статус аварийности дома выносится после проведения государственной экспертизы. Всеми вопросами ведают межведомственные комиссии – Комитет Государственного Строительного Надзора, ГУ МЧС России и другие. Обнаружив серьезные нарушения, органы составляют заключение, которое передается в Росреестр для внесения изменений. Если такого заключения нет, дом можно признать «ветхим». Следовательно, приватизация станет возможной.

Пример:

Жильцы муниципального дома проживали в «спартанских» условиях. Здание было введено в эксплуатацию еще в советские времена, а с течением времени пришло в негодность. Муниципальные власти отслеживали изменения конструкции дома. После одной из таких проверок было принято решение признать здание аварийным. Жильцов хотели расселить, но они всячески препятствовали этому – сохранялось желание приватизировать квартиры. Инициативная группа обратилась в суд с просьбой разрешить приватизацию. Однако им было отказано. Основанием суд называл ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…», где сказано о том, что аварийное жилье не подлежит переводу в частную собственность ввиду непригодности для проживания. Жильцам пришлось уступить и довольствоваться переездом в новый дом.

✅ Плюсы и минусы

Стоит ли приватизировать заведомо аварийный и ветхий объект? Ответ на этот вопрос зависит от желания жильцов. Некоторые хотят стать собственником квартиры, а затем улучшить жилищные условия. Кому-то выгоднее дождаться расселения в другие дома (см. «Программа переселения из ветхого и аварийного жилья«).

Рассмотрим плюсы и минусы приватизации ветхого жилья:

✅ Как приватизировать квартиру в ветхом жилье?

Итак, если жилье не признано аварийным, его можно приватизировать. Но сперва потребуется установить статус «ветхого». Вернее, подтвердить, что дом не аварийный и пригоден для проживания людей.

🔻 Порядок, алгоритм

Рассматривая порядок действий, следует отметить, что можно обойтись и без суда. Особенно если жильцы согласны на приватизацию ветхого жилья.

Алгоритм приватизации:

1. Проведение собрания жильцов/членов семьи.
2. Написать заявление в адрес местной администрации либо Департамента жилобеспечения (г. Москва).
3. Этап межведомственной экспертизы.
4. Составление заключения по поводу состояния дома.
5. Подготовка документов на приватизацию.
6. Подача запроса в местную администрацию.
7. Подписание договора о переводе жилья в частную собственность.
8. Составление акта приема-передачи.
9. Оплата госпошлины.
10. Регистрация прав в ЕГРН.

Квартира в ветхом доме переходит в собственность жильцов. После этого они несут обязанность по содержанию жилья в пригодном состоянии.

🔻 Процедура

Важным этапом процедуры считается проведение экспертизы. Для того чтобы заказать исследование-осмотр нужно обратиться в государственные органы. Сделать это могут наниматели муниципального жилья путем подачи коллективного заявления. В некоторых случаях инициатором экспертизы выступает сам муниципалитет.

Комиссия проводит анализ жилого здания на предмет:

• технической исправности;
• санитарно-гигиенического состояния;
• соответствия нормам пожарной безопасности;
• огнестойкости;
• пригодности для проживания в холодное и жаркое время года;
• других характеристик.

Заявление на проведение проверки дополняется документальным основанием. Например, актом инспекторов ГУ МЧС России, представителей санэпидемстанции и др.

Документы

Необходимые для приватизации документы не сильно отличаются от привычного комплекта.

Примерный перечень документации:

• заявление о проведении экспертизы аварийного/ветхого жилья;
• паспорта и свидетельства участников приватизации;
• выписка из домовой книги;
• архивная выписка из ЕГРН о правах на недвижимость;
• копия договора социального найма (либо ордер – если здание уже старое);
• техпаспорт квартиры, дома;
• нотариально заверенные отказы от приватизации (если жильцы не хотят участвовать в сделке);
• разрешение от органа опеки (если участвуют дети);
• нотариальная доверенность (если требуется);
• справка о смене фамилии и прочие документы.

Скачать образец заявления о признании многоквартирного дома аварийным

Обратите особое внимание на проведение экспертизы жилого дома. Прежде чем подавать на приватизацию, нужно убедиться, что здание не является аварийным – в противном случае, вы получите отказ в приватизации.

Расходы

Стоимость приватизации ветхого жилья совпадает с переводом в собственность обычных жилых объектов. Экспертиза жилья бесплатная – все расходы несет собственник дома в лице муниципалитета.

Основной вид затрат жильцов – государственная пошлина. Сейчас ее размер составляет 2 000 рублей с человека. Дети до 14 лет госпошлину не оплачивают, т.к. имеют еще одну попытку на приватизацию квартиры.

Сроки

Задумавшись о приватизации ветхого жилья, следует держать в уме срок оформления документов:

1. Заказ межведомственной экспертизы – от 2 недель.
2. Проведение экспертизы – от 15 дней.
3. Приватизация ветхого жилья – от 2 месяцев.
4. Внесение изменений в Росреестр – от 10 рабочих дней.

Общее время на приватизацию ветхого жилья без суда – от 3 до 4 месяцев.

✅ Как приватизировать аварийное жилье через суд?

Несмотря на порядок приватизации ветхого жилья, оформление часто затягивается. Соискателям могут и вовсе отказать в приватизации. Единственным выходом из таких ситуаций становится принудительное переоформление квартиры.

В каких случаях целесообразно действовать через суд:

• если власти затягивают с экспертизой;
• если муниципалитет отказывает в приватизации ветхого жилища;
• когда власти не уведомили жильцов о признании дома аварийным;
• иные причины.

Нас интересует, в первую очередь, приватизация аварийного жилья через суд. Следовательно, потребуется сменить статус на «ветхое». Именно на этом и следует делать основной акцент в предстоящих разбирательствах.

🔻 Порядок действий

Инициатором обращения в суд являются наниматели квартир по договору социального найма. Если им отказали в приватизации, нужно составлять иск и оспаривать действия властей. Более подробно об этом читайте в нашей статье «Оспаривание приватизации квартиры«.

Алгоритм действий:

1. Убедиться, что приватизация аварийного жилья невозможна.
2. Составить исковое заявление, собрать документы, оплатить госпошлину.
3. Передать пакет через секретаря судебной канцелярии.
4. Дождаться вызова на предварительные слушания.
5. Получить решение суда о том, что жилье не является аварийным.
6. Подать заявку в местную администрацию.
7. Подписать договор о приватизации, а также акт приема-передачи жилья.
8. Подготовить новый пакет с документами, оплатить госпошлину.
9. Зарегистрировать право собственности в органе Росреестра.

Завершающим этапом станет получение выписки из ЕГРН о праве собственности на недвижимость.

🔻 Процедура

Обращение в суд преследует цель снять с жилья статус «аварийного». Сразу скажем, что это возможно далеко не всегда. Например, если власти проведут мониторинг, устроят экспертизу, составят экспертное заключение и сообщат об этом жильцам – оспаривать их действия не имеет смысла. В данном случае местные органы власти действуют в рамках законодательства.

При защите своих интересов следует руководствоваться положением ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» от 04.07.2001. Юристы советуют делать основной упор на статусе жилья – если оно не признано аварийным, в приватизации вам не могут отказать. Даже если это ветхое жилье, и вы хотите стать его собственником – обращайтесь в суд и требуйте признать отказ властей недействительным.

🔻 Исковое заявление (образец)

Подбирая образец искового заявления, не нужно искать готовый бланк. Универсального искового заявления не существует, зато имеются правила составления таких документов (ст. 130-131 ГПК РФ)

Содержание искового заявления о приватизации аварийного жилья:

• наименование судебной инстанции;
• кто истец – ФИО, паспортные данные и контакты;
• кто ответчик – юридические реквизиты местной администрации либо Департамента жилобеспечения (г. Москва);
• сведения о нарушении жилищных прав;
• в чем именно и как были нарушены права;
• изложение требований к суду;
• доказательства нарушенных прав (документальные);
• перечень приложений (списком);
• дата составления и подачи;
• личная подпись с расшифровкой.

Скачать образец искового заявления о приватизации аварийного жилья

Или вы можете посмотреть образец другого иска — в случае нарушения властями порядка уведомления о признании дома аварийным.

Скачать образец искового заявления о признании недействительным договора приватизации аварийного жилья

Исковое заявление составляется без ошибок и исправлений. Почерк должен быть разборчивым, чтобы у суда не возникало двусмысленных толкований и сомнений.

🔻 Расходы

Судебные издержки связаны с госпошлиной за подачу иска – 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если истец заявляет сразу несколько требований, сумма может быть и больше. Однако расходы можно переложить на другую сторону – ответчика. В случае, если истец выиграет дело, он требует от проигравшей стороны возмещения расходов.

🔻 Сроки

Рассчитывать на скорое разбирательство в суде не стоит. Тяжбы могут длиться по 3-4 месяца, а если вторая сторона заявляет встречные требования – до полугода. Желательно заручиться поддержкой квалифицированного юриста. Специалист подскажет, как составить исковое заявление и каким образом защитить свои интересы.

✅ Судебная практика

Старое, ветхое жилье подлежит приватизации. Аварийные дома подлежат капремонту и сносу – их приватизировать запрещено. Но так ли все однозначно в жизненных реалиях?

Судебная практика знает немало примеров, когда граждане поспешили с приватизацией. Воспользовавшись своим правом на бесплатное оформление жилья, они перевели в собственность ветхие и даже аварийные квартиры. Впоследствии здания были признаны непригодными для проживания. Разумеется, администрация поступила неподобающим образом. Люди должны были знать, какое жилье они собираются приватизировать?

Если доказать факт запоздалого уведомления об аварийности дома, можно добиться аннулирования приватизации. Жильцы смогут вернуть квартиру государству, а сами сохранят попытку. Ее можно будет использовать для приватизации пригодной жилплощади с учетом всех нормативов по СанПиНу.

Пример:

Многоквартирный дом принадлежал властям г. Санкт-Петербург. Жильцы являлись нанимателями жилых помещений по договору соц найма. Здание находилось в плачевном состоянии, но никаких реакций властей не следовало. Отдельные жильцы решили приватизировать квартиры. Они обратились в администрацию, получили разрешение и зарегистрировали право собственности в ЕГРН. Спустя некоторое время администрация сообщила о том, что дом является аварийным, а экспертиза якобы проводилась 4 года назад. Возмущенные жильцы написали жалобу о несвоевременном уведомлении о статусе жилья. Добиться ответа от властей не удалось – пришлось обращаться в суд. Естественно, суд встал на сторону жильцов, которые ранее приватизировали квартиры в аварийном доме. Сделки были признаны недействительными, жильцам вернули попытку на бесплатную приватизацию. Остальных нанимателей жилья расселили по другим домам в том же районе.

✅ Важные моменты и нюансы

Окончательное решение суда зависит от множества факторов. Прежде чем обращаться за судебной защитой, нужно оценить свои шансы.

В каких случаях выносится отказ суда:

1. Жильцы предоставили поддельные доказательства.
2. Приватизированное жилье подверглось перепланировке, которая не была узаконена в БТИ.
3. Истец предоставил недействительные или просроченные документы.
4. Квартира была продана третьим лицам.
5. Администрация уведомила о признании жилья аварийным, но приватизация состоялась (такие случаи также случаются).

В каждой конкретной ситуации суд учитывает индивидуальные особенности. Если у жильцов имеются все доказательства неправомерных действий властей, суд встанет на сторону истца. Если таких доказательств нет – в иске будет отказано.

Видео: