Как продать долю квартиры родственнику

Почему важно, есть ли у покупателя доля в квартире

Преимущественное право покупки защищает существующих сособственников. Когда один из них продаёт свою долю человеку, который долей в этой квартире не владеет, остальные собственники должны получить возможность купить её на тех же условиях (ст. 250 ГК РФ).

Например, квартира принадлежит двум людям по 1/2 доли. Один из них решил продать свою половину другому собственнику. В этом случае покупатель уже участвует в долевой собственности, поэтому предлагать долю кому-то ещё по правилам преимущественной покупки не требуется.

Другая ситуация: собственник 1/2 доли хочет продать её своему ребёнку, у которого доли в этой квартире нет. Несмотря на близкое родство, для остальных сособственников такой покупатель считается сторонним. Поэтому перед продажей нужно соблюсти их преимущественное право.

Если родственник уже сособственник, можно сразу согласовывать с ним цену и условия сделки, проверять документы и готовить договор. Согласие остальных владельцев на такую продажу по правилам преимущественной покупки не требуется. Однако сам факт продажи сособственнику не отменяет нотариальную форму и другие требования к оформлению.

Если родственник не владеет долей, сначала необходимо предложить её другим собственникам. Например, вы хотите продать сестре свою 1/3 долю, но сестра не является сособственником квартиры. Другие владельцы должны получить возможность приобрести эту долю на тех же условиях, которые вы предлагаете сестре.

Схема выбора порядка продажи

Проверьте главный вопрос: покупатель уже владеет долей именно в этой квартире? Выберите соответствующий маршрут. Оба варианта заканчиваются регистрацией перехода права в ЕГРН.

Да — покупатель уже сособственник этой квартиры.

1. Проверить в ЕГРН права, размер доли, ограничения и полномочия участников
2. Согласовать цену, порядок расчётов и условия передачи
3. Проверить требуемую форму договора, при необходимости удостоверить его у нотариуса и заключить сделку
4. Зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН

Предлагать долю другим сособственникам по ст. 250 ГК РФ перед такой продажей не требуется.

Нет — у покупателя нет доли в этой квартире.

1. Письменно известить каждого сособственника о доле, цене, условиях оплаты и других существенных условиях; сохранить доказательства направления и получения
2. Дождаться 1 месяца со дня получения извещения каждым сособственником либо получить письменные отказы от всех остальных собственников
3. Заключить договор на предложенных условиях в требуемой форме, при необходимости удостоверив его у нотариуса
4. Зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН

Это альтернативные маршруты: проходить обе ветки не нужно. Подробности об извещении, сроке и письменных отказах приведены далее.

Как соблюсти преимущественное право других собственников

Если покупатель не владеет долей в квартире, перед продажей нужно письменно известить остальных участников долевой собственности. Просто сообщить им, что вы собираетесь продать долю родственнику, недостаточно: из извещения должно быть понятно, что именно и на каких условиях им предлагают купить.

Что указать в извещении

В письменном предложении нужно указать:

• Размер доли, которую вы собираетесь продать.
• Цену, за которую предлагаете её купить.
• Условия оплаты, на которых готовы заключить договор.
• Другие существенные условия предстоящей сделки.

Эти условия имеют значение и для последующей продажи родственнику. Предлагать другим сособственникам долю на одних условиях, а родственнику продавать на более выгодных нельзя.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере собственница предлагает другому участнику купить всю принадлежащую ей 1/3 долю квартиры за 2 100 000 ₽. Предусмотрен единовременный безналичный расчёт не позднее пяти рабочих дней после регистрации перехода права в ЕГРН; оплата считается исполненной после зачисления всей суммы, рассрочки нет. Отдельная физическая часть квартиры не передаётся, ключи и доступ не меняются, а порядок пользования сохраняется до отдельного соглашения или судебного акта. Расходы на нотариальное удостоверение несёт покупатель. Указано отсутствие лиц, сохраняющих право пользования, но эти сведения требуется проверить. Документ датирован 5 октября 2026 года; перечисленные условия относятся именно к этому образцу.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

Кому: [ФИО сособственника]

От кого: [ФИО продавца]

ИЗВЕЩЕНИЕ о намерении продать долю в праве общей собственности

Сообщаю о намерении продать принадлежащую мне долю [Размер доли] в праве общей собственности на объект недвижимости по адресу: [Адрес объекта недвижимости], кадастровый номер: [Кадастровый номер].

Цена продажи доли: [Цена продажи доли] ₽.

Порядок и срок оплаты: [Порядок и срок оплаты].

Рассрочка и её условия: [Условия рассрочки] / рассрочка не предусмотрена.

Срок и условия передачи или освобождения объекта: [Срок и условия передачи или освобождения объекта].

Иные существенные условия сделки: [Иные существенные условия сделки].

Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи: [Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи] / отсутствуют.

Предлагаю воспользоваться преимущественным правом покупки указанной доли на этих условиях.

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись]

Используйте эту форму только в ветке, где родственник-покупатель не владеет долей в той же квартире. Если он уже сособственник, такое предварительное извещение по преимущественному праву не требуется.

Заполненный файл — отдельный пример продажи всей 1/3 доли за 2 100 000 рублей постороннему покупателю; родство с ним не задано. Этот файл не является заполненным извещением из вашей семейной ситуации. В свой бланк перенесите реальную долю, цену, сроки и способ оплаты, передачу и другие условия.

Пример предусматривает безналичную оплату в течение пяти рабочих дней после регистрации, без рассрочки, и нотариальное оформление. Он не подменяет иной способ расчётов или согласования по ипотеке. Условия для родственника не должны быть выгоднее предложенных остальным собственникам; при изменении заново проверьте извещение.

Форма касается доли квартиры, не комнаты в коммунальной квартире или специальной сельскохозяйственной доли. Участников, действительные права и сведения о сохраняющих пользование лицах проверьте по актуальным документам и у нотариуса. Все частные сведения файла учебные.

Сам текст не доказывает надлежащую доставку. Сохраните подтверждения направления и юридически значимого извещения каждого владельца; месяц не считают только от отправки, а молчание не заменяет письменный отказ.

В строках о рассрочке и лицах, сохраняющих право пользования, выберите подходящий вариант; отсутствие таких условий или лиц не следует предполагать заранее.

Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Сколько ждать ответа

Ждать окончания месяца не обязательно, если все остальные сособственники письменно отказались от покупки. В этом случае можно переходить к оформлению сделки раньше.

Если кто-то не ответил, его молчание не считается согласием или письменным отказом. Но после истечения 1 месяца со дня извещения этого собственника, если он не воспользовался правом покупки, ждать его согласия на продажу не требуется.

Таким образом, заключать договор с родственником можно после того, как выполнено одно из двух условий:

• Истёк установленный срок: 1 месяц со дня извещения каждого из остальных сособственников и они не воспользовались правом покупки.
• Получены письменные отказы: все остальные сособственники дали письменные отказы от покупки, даже если месяц ещё не прошёл.

При этом условия продажи родственнику должны соответствовать тем, которые были предложены другим владельцам. Перед подписанием договора также нужно проверить требования к его форме.

Для взрослого дееспособного сособственника есть самостоятельный образец отказа от покупки на конкретных условиях. Его добровольно подписывает сам сособственник, а не продавец за него. В отказ переносят действительное предложение — долю, цену и остальные условия; изменение условий требует новой проверки. Это не разрешение продать кому угодно на любых условиях и не детский отказ. Если остальных владельцев несколько, один подписанный образец не заменяет волеизъявление каждого.

Что будет, если продать долю без соблюдения этих правил

Если преимущественное право нарушено, другой сособственник может обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя. Для этого установлен срок 3 месяца с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о продаже (ст. 250 ГК РФ).

Это не означает, что договор автоматически становится недействительным. Речь идёт о возможности через суд потребовать передачи прав и обязанностей покупателя тому собственнику, чьё преимущественное право было нарушено.

Если другой владелец возражает против продажи или между собственниками возник конфликт, возможные ситуации подробнее разобраны в материале о продаже доли в квартире, в том числе при несогласии другого собственника.

Что проверить перед оформлением продажи

Когда вы определили порядок продажи с учётом статуса покупателя, нужно проверить права на долю, ограничения и документы участников сделки. Это важно независимо от того, продаёте вы долю другому сособственнику или родственнику, который раньше доли не имел.

Проверьте сведения из ЕГРН

Прежде всего выясните:

• кто указан собственником квартиры и каждой доли;
• какой размер доли принадлежит продавцу и остальным владельцам;
• есть ли ограничения или обременения;
• на каком основании возникло право собственности.

Для этой проверки используют сведения из ЕГРН. Они помогают установить, какую именно долю можно продать, кто вправе выступать продавцом и какие обстоятельства необходимо учитывать при оформлении договора.

Отдельно проверьте полномочия участников сделки. Нужно убедиться, что продавец вправе распоряжаться долей, а лица, которые будут заключать договор, имеют для этого необходимые полномочия.

Какие документы подготовить

Универсального списка документов для любой продажи доли нет. Состав пакета зависит от прав на квартиру, участников сделки и наличия дополнительных ограничений.

Обычно могут понадобиться:

• паспорта продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности на долю;
• сведения из ЕГРН;
• документы, связанные с расчётами по сделке;
• извещения, отказы и другие подтверждения соблюдения преимущественного права, если оно применяется;
• необходимые согласия или разрешения, если их требуют обстоятельства сделки.

Последние две группы документов нужны не всегда. Например, при продаже доли родственнику, который уже является сособственником, подтверждать предложение другим владельцам по ст. 250 ГК РФ не требуется.

Когда нужны дополнительные проверки

Некоторые обстоятельства могут повлиять на возможность продажи или порядок оформления договора. Их лучше выяснить до того, как стороны окончательно согласуют условия сделки.

• Доля принадлежит ребёнку. Нужно отдельно проверить требования к распоряжению имуществом несовершеннолетнего и необходимость соответствующих разрешений.
• Квартира находится в ипотеке. Следует выяснить, какие ограничения действуют и какие действия потребуются для продажи.
• Продаваемая доля находится в залоге. Нужно проверить условия залога и связанные с ним ограничения.
• Имущество связано с совместной собственностью супругов. Необходимо определить правовой режим имущества и выяснить, требуются ли дополнительные документы или согласия.

Наличие любого из этих обстоятельств не означает, что для всех подобных сделок предусмотрен один и тот же порядок. Дополнительные требования нужно определять по конкретной ситуации.

Что указать в договоре купли-продажи доли

Когда права на долю проверены и вопрос с преимущественной покупкой решён, можно готовить договор.

В нём необходимо согласовать и указать:

• Стороны сделки — кто продаёт долю и кто её покупает.
• Размер передаваемой доли — какую именно часть права собственности приобретает родственник.
• Описание квартиры — к какому объекту недвижимости относится доля.
• Цену — за какую сумму продаётся доля.
• Порядок расчётов — как стороны договорились об оплате.
• Условия передачи — на каких условиях доля передаётся покупателю.

Цена и порядок расчётов должны отражать реальные договорённости. Не стоит указывать в договоре одну сумму, если фактически родственник платит другую.

Это особенно важно, когда продажа происходит между членами семьи. Если условия сделки не соответствуют тому, о чём стороны договорились на самом деле, могут возникнуть споры о её действительном характере и попытке скрыть настоящие условия.

Для ветви продажи родственнику, который до сделки не является сособственником, приведён существующий проект продажи зарегистрированной 1/2 доли с соблюдением преимущественной покупки. Заполненный DOCX показывает один случай: унаследованная доля, нотариальный отказ другого владельца, оплата после регистрации и отдельный акт. Именованный бланк содержит альтернативы, которые нужно согласовать и оставить только применимые. Продажа родственнику-сособственнику требует другой модели; родство само по себе не определяет порядок.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном файле показана продажа всей уже зарегистрированной 1/2 доли: другой сособственник нотариально отказался от преимущественной покупки. Покупатель рассчитывается после регистрации перехода права, до оплаты действует ипотека в силу закона в пользу продавца, а передача оформляется отдельным актом. Текст ниже шире этого случая: он содержит альтернативы для первоначальной продажи части всей квартиры, оплаты до передачи, отсрочки или рассрочки.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР

купли-продажи доли в праве собственности на квартиру

г. [Место составления] [Дата договора]

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт [Паспорт продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец», с одной стороны,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

МОДУЛЬ 1.1А — если Продавцу до сделки принадлежит вся квартира

1.1А. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.

Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].

По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.

После государственной регистрации перехода права Покупателю будет принадлежать [Итоговая доля покупателя] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, а за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля.

Общая площадь квартиры, пропорционально приходящаяся на возникающие в результате сделки доли, составляет:

для Покупателя — [Расчётная площадь доли покупателя] кв. м; для Продавца — [Расчётная площадь доли продавца] кв. м.

МОДУЛЬ 1.1Б — если Продавцу уже принадлежит зарегистрированная доля

1.1Б. Продавцу принадлежит [Исходная доля продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.

Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].

По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.

При частичной продаже зарегистрированной доли после государственной регистрации за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру.

При продаже зарегистрированной доли целиком право Продавца на принадлежавшую ему [Продаваемая доля продавца] долю прекращается после государственной регистрации перехода права.

1.2. Предметом договора является доля в праве собственности на квартиру. Договор сам по себе не закрепляет за Покупателем конкретную комнату или иную физически определённую часть квартиры.

1.3. Если порядок пользования квартирой установлен отдельным соглашением или судебным актом, сведения о нём: [Сведения о порядке пользования].

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Цена отчуждаемой [Размер отчуждаемой доли] доли составляет [Цена цифрами] ([Цена прописью]) ₽.

2.2. Указанная цена относится именно к отчуждаемой по договору доле.

3. ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

МОДУЛЬ 3А — полная оплата до передачи

3А.1. Покупатель уплачивает цену, установленную п. 2.1, полностью не позднее [Срок полной оплаты], до передачи по разделу 8. Если цена уже уплачена, Стороны указывают фактические сведения: [Сведения о совершённой оплате].

3А.2. Оплата производится [Способ полной оплаты]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент полной оплаты]. Оплата подтверждается [Документ о полной оплате].

3А.3. Передача по разделу 8 производится после полной оплаты. При выборе договора как передаточного документа Стороны подтверждают, что к его подписанию цена уже уплачена полностью и передача состоялась.

МОДУЛЬ 3Б — передача до полной оплаты, затем 1 платёж

3Б.1. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма] ₽.

3Б.2. Покупатель уплачивает эту сумму не позднее [Срок оплаты остатка] [дата или определимый срок с указанием события начала отсчёта]. Момент передачи наступает до полной оплаты.

3Б.3. Оплата производится [Способ оплаты остатка]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент оплаты остатка]. Оплата подтверждается [Подтверждение оплаты остатка].

МОДУЛЬ 3В — передача до завершения рассрочки

3В.1. Цена по п. 2.1 уплачивается в следующем порядке: — [Сумма первого платежа] ₽ не позднее [Срок первого платежа]; — [Сумма второго платежа] ₽ не позднее [Срок второго платежа]; — [Сумма третьего платежа] ₽ не позднее [Срок третьего платежа]. Общая сумма платежей равна цене по п. 2.1.

3В.2. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма при передаче] ₽. Передача наступает до полного расчёта.

3В.3. Оплата производится [Способ оплаты в рассрочку]. Обязанность по каждому платежу исполнена с момента [Момент исполнения каждого платежа]. Каждый платёж подтверждается [Подтверждение каждого платежа].

3В.4. Дополнительные согласованные последствия просрочки: [Дополнительные последствия просрочки]. Отсутствие дополнительного соглашения не отменяет применимые последствия, предусмотренные законом. Просрочка сама по себе не возвращает зарегистрированное право Продавцу автоматически.

ОБЩИЙ БЛОК 3.10 — только для 3Б или 3В, когда после передачи остаётся долг

ВАРИАНТ 3.10А — залог сохраняется

До полной оплаты переданная доля служит обеспечением обязанности Покупателя уплатить цену и находится в залоге у Продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ). Стороны обеспечивают государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Продавца одновременно с правом Покупателя. После получения полной цены Продавец обязуется не позднее [Срок действий по погашению ипотеки] совершить необходимые действия для погашения регистрационной записи об ипотеке.

ВАРИАНТ 3.10Б — залог прямо исключается

Стороны договорились, что залог Продавца по п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ) в отношении переданной и не полностью оплаченной доли не возникает.

ОБЩИЕ УСЛОВИЯ — для любого выбранного варианта расчётов

3.11. При приостановлении государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия и в следующие сроки: [Действия и сроки при приостановлении регистрации].

3.12. При окончательном отказе в государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия [в том числе по уже перечисленным деньгам и состоявшейся передаче, если они были] в следующие сроки: [Действия и сроки при отказе в регистрации].

4. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

МОДУЛЬ 4А — истёк установленный срок после извещения

4А.1. Продавец письменно известил остальных участников общей долевой собственности о намерении продать отчуждаемую долю с указанием цены и других условий продажи.

Извещения направлены: [Кому и как направлены извещения].

Дата извещения/доставки, от которой исчислялся 1-месячный срок: [Дата извещения и доставки].

Установленный законом срок истёк, доля указанными лицами не приобретена.

Условия этого договора не предоставляют Покупателю более выгодных условий по сравнению с условиями, предложенными обладателям преимущественного права.

МОДУЛЬ 4Б — все обладатели преимущественного права отказались раньше

4Б.1. Все участники общей долевой собственности, обладающие преимущественным правом покупки, отказались от его осуществления, что подтверждается: [Подтверждение письменных отказов].

Условия договора соответствуют условиям, в отношении которых оформлены указанные отказы.

5. ЛИЦА, СОХРАНЯЮЩИЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ

МОДУЛЬ 5А — такие лица есть

5А.1. После перехода права к Покупателю право пользования квартирой сохраняют:

1) Ф. И. О. [ФИО первого пользователя], основание права пользования [Основание права первого пользователя];

2) Ф. И. О. [ФИО второго пользователя], основание права пользования [Основание права второго пользователя].

МОДУЛЬ 5Б — таких лиц нет

5Б.1. Лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования квартирой после перехода права к Покупателю, отсутствуют.

6. ОБРЕМЕНЕНИЯ И ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

6.1А. Если ограничения или обременения имеются:

В отношении квартиры и/или отчуждаемой доли зарегистрированы следующие ограничения и обременения: [Зарегистрированные ограничения и обременения].

6.1Б. Если их отсутствие достоверно проверено:

Зарегистрированные ограничения и обременения в отношении квартиры и отчуждаемой доли отсутствуют.

6.2. Сторонами учтены следующие известные права и требования третьих лиц: [Известные права и требования третьих лиц].

7. СЕМЕЙНО-ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРОДАВЦА

МОДУЛЬ 7А — отчуждаемое право является личным имуществом

7А.1. Отчуждаемое право является личным имуществом Продавца на основании: [Основание личного имущества продавца].

МОДУЛЬ 7Б — требуется согласие супруга

7Б.1. Для заключения договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца.

Согласие оформлено: [Сведения о нотариальном согласии супруга] [дата, нотариус и сведения о нотариальном документе].

МОДУЛЬ 7В — режим определяется брачным договором или соглашением

7В.1. Режим права на отчуждаемую долю определяется брачным договором/ соглашением: [Реквизиты брачного договора или соглашения], которое учтено Сторонами при заключении договора.

8. ПЕРЕДАЧА

МОДУЛЬ 8А — отдельный передаточный акт

8А.1. Передача оформляется отдельным передаточным актом не позднее [Срок передачи по акту]. При модуле 3А акт подписывается после полной оплаты. При модуле 3Б или 3В акт подписывается до полного расчёта; на момент передачи остаётся долг, указанный в соответствующем модуле.

8А.2. Ключи и фактический доступ передаются: [Порядок передачи ключей и доступа по акту].

МОДУЛЬ 8Б — договор одновременно является передаточным документом

8Б.1. Стороны подтверждают фактическую передачу при подписании договора. Этот договор имеет силу передаточного документа. При модуле 3А цена к подписанию полностью уплачена. При модуле 3Б или 3В после передачи остаётся указанная в нём неоплаченная часть цены с согласованными сроками её уплаты.

8Б.2. Ключи и фактический доступ переданы в следующем порядке: [Порядок передачи ключей и доступа при подписании].

8.3. Передаточный документ подтверждает исполнение обязанности по передаче и не заменяет государственную регистрацию перехода права собственности. Доля в праве не закрепляет за Покупателем конкретную комнату.

9. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

9.1. Переход права на отчуждаемую долю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

9.2. Стороны обязуются совершить необходимые действия и представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права.

9.3. При нотариальном удостоверении договора документы на государственную регистрацию направляются с учётом установленных законом полномочий и обязанностей нотариуса.

9.4. Если обязательное нотариальное удостоверение не требуется, Стороны подают документы на государственную регистрацию следующим согласованным способом: [Способ подачи документов на регистрацию].

9.5. Если по разделу 3 договора сохраняется залог Продавца, Стороны обеспечивают государственную регистрацию соответствующей ипотеки в силу закона.

9.6. Право Покупателя на отчуждаемую долю возникает после государственной регистрации перехода права.

10. РАСХОДЫ

10.1. Расходы, связанные с нотариальным удостоверением, если оно обязательно или выбрано Сторонами добровольно, несёт: [Плательщик расходов на нотариуса].

10.2. Государственную пошлину и иные согласованные расходы, связанные с государственной регистрацией, несёт: [Плательщик расходов на регистрацию].

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Условия договора соответствуют действительной воле Сторон.

11.2. Изменения договора оформляются в форме, которая требуется законом для конкретной сделки.

11.3. Договор составлен в количестве экземпляров, необходимом для Сторон и оформления сделки.

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец:

Ф. И. О. [ФИО продавца]

Подпись [Подпись продавца]

Покупатель:

Ф. И. О. [ФИО покупателя]

Подпись [Подпись покупателя]

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Нужно ли заверять договор у нотариуса

По общему правилу продажа доли в праве общей собственности на недвижимость требует нотариального удостоверения. Закон предусматривает исключения, но их применимость зависит от конкретной сделки (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Здесь важно не перепутать два разных вопроса: нужно ли предлагать долю другим сособственникам и нужно ли удостоверять договор у нотариуса.

Поэтому перед заключением договора нужно выяснить, действует ли исключение именно для вашей сделки. Если удостоверение обязательно, нотариус проверит документы и соблюдение необходимого порядка, а затем удостоверит договор в предусмотренном законом порядке.

Когда родственник станет собственником доли

После заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН.

Само подписание договора, даже если он удостоверен нотариусом, ещё не делает родственника собственником доли. Право собственности у покупателя возникает после государственной регистрации перехода права.

По результатам регистрации в ЕГРН появляется запись о новом владельце. Именно зарегистрированное право подтверждает, что доля перешла от продавца к покупателю.

Поэтому не стоит считать сделку полностью завершённой только потому, что стороны подписали договор и произвели расчёты. Нужно также убедиться, что переход права зарегистрирован.

Продажа или дарение доли родственнику: что выбрать

Продажа подходит, когда родственник приобретает долю за деньги. Если собственник хочет передать её без оплаты, речь идёт о дарении. Это разные сделки, для которых действуют разные правила.

Оформлять дарение вместо продажи только ради обхода требований не стоит. Если стороны фактически договорились, что родственник заплатит за долю, но подписали договор дарения, такая сделка может стать предметом спора как притворная.

Налоговые последствия тоже различаются. В частности, освобождение от НДФЛ при дарении близкому родственнику относится к дарению. Оно не распространяется автоматически на продажу доли между теми же людьми.

Поэтому сначала определите, будет ли родственник действительно платить за долю, и только затем выбирайте соответствующий вид договора.

Если доля передаётся без оплаты, отдельный порядок изложен в статье как оформить дарение доли квартиры родственнику и зарегистрировать переход права, в том числе через МФЦ.

Нужно ли платить налог при продаже доли родственнику

Само по себе родство продавца и покупателя не определяет, возникнет ли у продавца обязанность уплатить НДФЛ и каким будет его размер.

Для расчёта необходимо выяснить:

• когда продавец получил долю;
• каким способом он её приобрёл;
• применяется ли освобождение от налогообложения;
• какая сумма должна учитываться при определении налоговой базы.

Если минимальный срок владения долей ещё не истёк, налоговые последствия зависят от конкретных обстоятельств сделки, включая правила определения налоговой базы. Поэтому нельзя назвать одну ставку или сумму налога только на основании того, что долю продают родственнику (ФНС России: продажа недвижимости).

У покупателя тоже может возникнуть налоговый вопрос — право на имущественный вычет при приобретении доли. Если продажа совершается между взаимозависимыми лицами, расходы на такую покупку не дают права на вычет в предусмотренных НК РФ случаях.

При этом не следует считать любую сделку между родственниками автоматически подпадающей под это ограничение. Нужно проверить, относятся ли конкретные продавец и покупатель к взаимозависимым лицам для целей соответствующего правила (ст. 220 НК РФ).

Проверка освобождения от НДФЛ, налоговой базы, вычетов и ставок подробно рассмотрена в отдельном материале о расчёте налога при продаже доли квартиры.

Что проверить именно в вашей ситуации

Перед заключением договора ответьте на четыре вопроса. Они помогут определить, какие правила нужно соблюсти и какие документы подготовить.

1. Покупатель уже владеет долей именно в этой квартире? Если да, предлагать вашу долю остальным сособственникам по правилам преимущественной покупки не нужно. Если нет, сначала необходимо соблюсти их право на приобретение доли.

2. Есть ли другие собственники квартиры? Проверьте состав владельцев по ЕГРН. Если продаёте долю человеку, который не является сособственником, определите, кого нужно письменно известить, и сохраните доказательства извещения. Если других собственников нет, проверяйте обычные условия оформления сделки.

3. Есть ли обстоятельства, требующие дополнительных действий? Выясните, принадлежит ли доля ребёнку, находится ли квартира в ипотеке, есть ли залог или другие ограничения, связано ли имущество с совместной собственностью супругов. От этого может зависеть состав документов и порядок оформления.

4. Вы действительно продаёте долю, а не дарите её? Если родственник платит за долю, оформляйте возмездную сделку с реальной ценой и условиями расчётов. Если доля передаётся без оплаты, проверяйте правила дарения.