Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

Недвижимость делится на два вида: жилую и нежилую. Основное отличие в том, что жилые помещения служат местом длительного проживания граждан, а нежилые – нет. Функции нежилого помещения чисто коммерческого, социального и хозяйственного типа, например – школа, парикмахерская, цех, торговая точка, склад, массажный салон и др.

Нередко встает вопрос о переводе из нежилого помещения в жилое. Другими словами, собственник хочет превратить условный офис в уютную квартиру. Цель такого переустройства в расширении жилого пространства.  Можно ли и как это сделать? Достаточно ли подать заявление в администрацию и получить разрешение на перевод? Процедура смены статуса недвижимости имеет свои особенности и правила – о них мы расскажем в нашей статье.

✅ Можно ли из нежилого помещения сделать жилое?

Прежде чем выводить объект из нежилого фонда, нужно понять, разрешено ли это законом. Прямого запрета нет, а перевод осуществляется в соответствии с главой III Жилищного кодекса и Градостроительными нормативами.

Искомое помещение должно отвечать техническим нормам. Условно, если стоит цель сделать из школы многоэтажный дом – это не удастся. Зато можно превратить офис на цокольном этаже в уютную квартиру-студию.

Когда актуально превратить нежилое помещение в жилое:

• Нехватка жилья, например – фирма имеет несколько нежилых объектов, но они не используются. Руководство принимает решение переоформить их в квартиры для новых сотрудников компании.
• Желание расширить жилую площадь, например – имеется свободный чердак, он в собственности у владельца квартиры под ним. Реконструкция позволит увеличить общую площадь квартиры за счет присоединения чердака.
• Закрытие бизнеса, например – ИП оказывал косметологические услуги, но из-за кризиса вынужден был свернуть бизнес. Оставшееся нежилое помещение на первом этаже многоэтажного дома он переоборудовал под квартиру-студию: цель — сдача жилья в аренду.

Кстати, закон не запрещает использовать жилье в качестве места для профессиональной или предпринимательской деятельности, например – в работе нотариусов, художников или дизайнеров. Главное условие – не нарушать интересы остальных граждан, включая совладельцев квартиры и соседей.

✅ Условия перевода

Жилищный кодекс предъявляет серьезные требования к жилью. И если нежилое помещение не отвечает минимальным требованиям, перевод в статус жилого затруднителен.

Условия для переоборудования прописаны в ст. 22 ЖК РФ, и вот основные из них:

1. Заявитель является собственником объекта на основании правоустанавливающего документа, например – договора о приватизации нежилого помещения.
2. Совладельцы согласны на вывод из состава нежилых объектов (пп. 7 п. 2 ст. 23 ЖК РФ).
3. Отсутствие ареста, залога и коммунальных долгов за нежилое помещение.
4. Соответствие нормам СанПиНа, ГОСТа, противопожарной безопасности, техническим регламентам и т.д.
5. Наличие жизненно необходимых коммуникаций: подогрев воды, ХВС, отопление, газ, электричество, канализация.
6. Расположение в зоне жилых домов, развитой инфраструктуры, удобных подъездов.
7. Отсутствие техногенной и природной опасности, сильного шума, загрязненного воздуха — словом, здание не признано аварийным и непригодным для проживания людей.

Если хотя бы одно требование не исполнено, это основание для отказа в переоборудовании объекта. Итоговое решение принимают коллегиально – оценкой помещения занимается межведомственная комиссия. Прежде чем приглашать ее на осмотр, нужно убедиться, что объект действительно не имеет нарушений.

✅ Запрет на перевод

Случается, что администрация отказывает в переводе нежилого помещения в жилой фонд. Отсюда можно выделить два вида причин: технические и регистрационные.

Основания для отказа:

• многоквартирный дом признан аварийным, т.е. непригодным для проживания людей – здание подлежит расселению, а внутренние помещения выкупу. Максимум, на что может рассчитывать собственник нежилого помещения – компенсацию от местных властей;
• невозможно создать отдельный вход;
• отсутствие систем водоснабжения, газа, отопительных узлов, электричества и т.д.
• нахождение на сельскохозяйственной земле за чертой города;
• технически невозможно создать жилое помещение, например – из цеха или склада для хранения с/х продукции;
• обращение в администрацию не собственника, а арендатора нежилого помещения.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Ограничения распространяются на объекты исторического и культурного наследия городов. Если нежилой объект находится в таком здании, его собственнику придется получить разрешение от местного органа власти. Дело в том, что объекты культурного наследия находятся под охраной государства. Прежде чем делать перепланировку, нужно убедиться, что она не повредит целостности конструкций. Без разрешения от властей перевод в жилой фонд под запретом!

Отказ также можно получить из-за нарушения процедуры – в силу ст. 24 ЖК РФ.

Отметим наиболее частые причины:

• заявитель не предоставил обязательные документы;
• отсутствие согласия совладельцев;
• техническая документация не соответствует условиям перевода нежилых помещений в жилой фонд;
• нарушения в ходе реконструкции или перепланировки объектов.

Если отказ чисто в технических моментах – нужно устранить неточности и заново подать заявление. При отказе, который по мнению собственника необоснован, можно обжаловать его в местном суде. Для этого лучше привлечь грамотного юриста.

✅ Процедура перевода в жилое помещение

После того, как собственники уладят технические моменты, можно думать, как переоформить офис в жилое помещение. Заявителю придется согласовать перепланировку, взять разрешение, собрать нужные документы и зарегистрировать право собственности.

Рассмотрим, как это сделать пошагово со всеми нюансами.

🔻 Куда обращаться?

Перевод недвижимости из одного статуса в другой происходит при участии местной администрации. Точнее, этим занимается один из отделов по жилищным вопросам.

Кто принимает заявление и документы:

• территориальные администрации, например – департамент городского имущества или хозяйства;
• управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности;
• мэрия или городской исполнительный комитет, например в лице Департамента проектирования и согласований;
• организация-посредник в лице офисов «Мои документы» МФЦ.

Для того чтобы понять, куда направить заявление, правильнее обратиться в администрацию населенного пункта. Обычно они вывешивают списки уполномоченных органов с адресами и телефонами.

🔻 Пошаговая инструкция

Как сделать перевод нежилого объекта в жилое помещение — порядок:

1. Подготовка проекта по перепланировке. Важно чтобы на перевод были согласны все совладельцы, а не только один из них. Также придется учитывать интересы соседей.
2. Сбор документов, подача заявления в отдел архитектуры и градостроительства. Можно воспользоваться услугами МФЦ и передать документы через их ближайший офис.

Каким способом подавать заявку – решают собственники нежилого помещения. Многое зависит от того, кто входит в их состав:

• физические лица – подача заявления онлайн через сайт московской администрации, офис «Мои документы», а их представителям – только через МФЦ;
• индивидуальные предприниматели (ИП) – на сайте города Москва, а также в Департаменте городского имущества (ДГИ), а их представителям – только через ДГИ.

3. Получить разрешение межведомственной комиссии.
4. Перепланировка и ремонт. Заявитель может обратиться в любую строительную организацию, входящую в состав СРО. Если есть возможность, переустройство нежилого помещения в жилое осуществляют своими силами. Но в рамках проектного плана. Самовольные части придется узаконивать в БТИ – а это дополнительные расходы и сроки.
5. Повторно пригласить комиссию и получить акт приемки. Специалисты могут посетить объект реконструкции и в ходе ремонтных работ. Собственникам придется пригласить их и после окончания перепланировки. Цель визита комиссии – проверить будущее жилье на соответствие техническим и санитарным нормам. Если эксперты обнаружат расхождение с планом, они укажут на ошибки и дадут срок на переделку. Затем снова придут с визитом и проверят исправленное.
6. Заказ электронного техпаспорта, экспликации и поэтажного плана дома. Особых проблем возникнуть не должно. Специалисты сами оформят нужную документацию, заверят ее электронной подписью и передадут в ФКП «Росреестра».
7. Регистрация в Росреестре. Заключительный шаг, в ходе которого регистраторы вносят изменения в реестр недвижимости. Отныне нежилое помещение будет считаться жилым. Собственники получают правоутверждающий документ – выписку из ЕГРН. Прежние документы, например, свидетельство о праве собственности, утрачивают юридическое значение.

🔻 Список документов

Перевод коммерческого имущества в жилой фонд требует сбора документов. На их основе заявитель получает разрешение на перепланировку и дальнейшую регистрацию изменений в Росреестре.

Какие документы нужно подготовить:

• письменное заявление в свободной форме (образец см. ниже);
• паспорта всех совладельцев;
• подтверждение права собственности на нежилой объект, например – договор купли-продажи, мены или приватизации (см. «Как выглядит документ о приватизации«);
• свежая выписка из ЕГРН – о том, что помещение на кадастровом учете;
• выписка из ЕГРН с характеристиками на объект недвижимости (например, о том, что на него не наложен арест и прочие обременения);
• техпаспорт из БТИ – отражает сделанные изменения;
• план жилого дома – на его основе специалисты вынесут заключение, можно ли присвоить нежилому помещению статус жилого;
• план перепланировки объекта недвижимости – прилагается в том случае, если для перевода в жилое помещение нужна реконструкция;
• доверенность от нотариуса – если от имени заявителя действует его представитель.

Также могут запросить выписку из ЕИРЦ об отсутствии коммунальных долгов. Юридическим лицам нужно подготовить учредительные документы и разрешение от начальства.

🔻 Заявление о переводе из нежилого помещения в жилое (образец)

Шаблон можно найти на стенде в местной администрации. Каждый регион предъявляет свои требования к заполнению.

Предлагаем ознакомиться с примером универсального бланка заявления от собственника:

Скачать образец заявления на перевод из нежилого помещения в жилой фонд

🔻 Стоимость

Основные расходы приходятся на перепланировку, восстановление и реконструкцию. Цена перевода нежилого помещения в жилое составит примерно от 200 000 до 550 000 рублей. Удовольствие не из дешевых, поэтому лучше всего привлекать юриста – чтобы снизить число ошибок.

Что входит в стоимость переоборудования:

• услуги ремонтных бригад – от 20 000 до 150 000 рублей;
• заказ технического плана (паспорта) – от 1 500 рублей и выше;
• оформление выписки из ЕГРН ­– 300 или 750 рублей;
• проектная декларация – от 2 500 рублей.

Государственная услуга по выводу нежилых помещений в жилые – бесплатная. Заявители освобождаются от уплаты 2 000 рублей. Однако они несут расходы за повторную регистрацию права собственности, т.е. смену статуса объекта недвижимости.

Физические лица (граждане) оплачивают 350 рублей, а юридические лица (организации) – 1 000 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

🔻 Сроки

Сроки оказания услуги также отличаются.

Заявление о переводе из нежилого помещения в жилое регистрируют в день обращения гражданина или организации. Далее, Департамент рассматривает обращение – на это дается 45 дней. Затем решение о переводе или об отказе направляется в адрес заявителя – не позднее, чем через 3 дня (п. 4-5 ст. 26 ЖК РФ).

Регистрационные действия в ФКП «Росреестра» займут около 10 дней. И еще 5 дней уйдет на уведомление заявителей о готовности документов. Выписка из ЕГРН выдается в отделении МФЦ или в Росреестре.

При вынесении отказа в переводе, Департамент отсылает решение собственнику в течение 3 рабочих дней. Именно с этого дня начинается отсчет 3-месячного срока на обжалование в суде. Заявитель вправе обратиться в городской суд и оспорить решение жилищной комиссии.

Итого, на процедуру перевода из нежилого в жилое уходит около 2-х месяцев.

✅ Особенности и нюансы перевода

Недвижимость различается в стоимости, планировке, статусе и технической возможности перевода. Ответить сходу, что можно переоформить в квартиру, а что не получится – достаточно сложно.

Разберем особенности перевода в жилье из:

🔻 Нежилого дома, здания, строения

Частный дом, здание и строение – это обособленные объекты, не примыкающие к жилым сооружениям. Их перевод в статус жилого зависит от соответствия требований к постройкам жилого фонда – в силу раздела II в ПП № 47 от 28 января 2006 года.

Для перевода из нежилого здания в жилое, нужно:

• оборудовать жилую комнату, кухню, ванную и туалет;
• уложиться в минимальные размеры жилых помещений, например – жилая комната не менее 12 кв. метров, а кухня – от 6 кв. метров;
• сделать потолок не менее 2,5 метра в высоту от пола;
• подвести жизненно важные коммуникации: воду, электричество, отопление, вентиляцию и канализацию (газоснабжение для частных домов – необязательно);
• учесть нормы СанПиНа, пожарной, строительной, экологической безопасности;
• обеспечить комфортное проживание как минимум одного человека.

Даже если коммуникации еще не проведены, но есть возможность их подвода – проблем со сменой статуса возникнуть не должно.

Обратная ситуация, когда надо превратить жилье в коммерческий объект — условия остаются теми же, за рядом исключений. О них читайте по ссылке.

🔻 Технического помещения

Техническое помещение – это площадь, которая необходима для обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома (например – лифтов, мусоропровода, электрощитовой, подачи тепла).

Почти все технические помещения выполняют вспомогательные фанкции. Жильем они считаться не могут и непригодны для проживания людей. Например, сложно переоборудовать шахту лифта и превратить ее в уютную квартиру. Затраты будут огромными, да и на такое никто не пойдет – технические помещения считаются общедомовым имуществом (ст. 36 ЖК РФ).

Читайте нашу статью, как происходит выдел доли нежилого помещения из общей долевой собственности.

Если в качестве объекта, например, подвал – теоретически перевод допускается. Но для этого придется создать проект перепланировки, дать на согласование всем жильцам дома, организовать собрание собственников, провести голосование, сформировать протокол собрания – и только после этого подавать запрос в Департамент городского имущества, подробнее читайте здесь. Расходы могут составить около 300-500 тысяч рублей.

🔻 Части помещения

Очень сложно перевести часть нежилого помещения в жилой объект. Хотя бы потому, что затраты будут огромными. Да и не всегда по правилам такая возможность имеется. Зато, если технические возможности позволяют, перевод осуществим.

Например: переоформление подсобного или чердачного помещения к жилой площади квартиры. За счет перевода собственник увеличивает размер своей жилплощади. Для этого придется вносить изменения в техпаспорт, оформлять новый документ и подавать на регистрацию в Росреестр.

🔻 Квартиры

Популярная процедура – оформить квартиру как нежилое помещение, и обратно в жилое. Все упирается в перепланировку и ремонт. Скажем, если квартира оборудовалась как парикмахерская или салон красоты – наверняка собственник переносил кухню, санузлы, оконные проемы, перегородки, входную дверь.

Оформляя коммерческое помещение в жилой фонд, придется проделать обратную работу, т.е. вернуть все на место. Также нужно согласовывать изменения с соседями, приглашать экспертов межведомственной комиссии и БТИ.

Перевод из нежилого помещения в жилой дом сопровождается техническим переустройством. Совладельцам придется получить разрешение от местной администрации. Зачастую свои действия нужно согласовывать с соседями по дому. Фактически можно перевести в жилое помещение квартиру, частный дом, комнату в общежитии, чердак или подсобку. Сложнее – техническое помещение, садовый дом и отдельно стоящее здание.

Переоформление считается непростым занятием. Даже если вы изучили вопрос, могут возникнуть сложности с оформлением документов. Специфика перевода такова, что нужно учесть множество тонкостей – от требований СанПин и ГОСТ, до правовых аспектов в регионе. Лучше всего обратиться к юристу и проконсультироваться по процедуре. Юрист подскажет, можно ли перевести ваш объект в разряд жилых, как и где правильно сэкономить, куда обращаться и жаловаться на отказ чиновников. Спрашивайте: ответим и поможем!

Смотрите инструкцию, как за 5 шагов перевести нежилое помещение в жилое: