Как составить договор покупки квартиры с маткапиталом: оплата и образец

Если вы покупаете готовую квартиру без жилищного кредита или займа и ребёнку, который дал право на маткапитал, уже исполнилось 3 года, часть цены можно оплатить средствами материнского капитала. В такой сделке право покупателя сначала регистрируется в ЕГРН, а затем Социальный фонд России (СФР) рассматривает заявление и при положительном решении перечисляет деньги продавцу.

В договоре купли-продажи (ДКП) недостаточно написать, что часть цены оплачивается маткапиталом. Нужно разделить собственные средства и предполагаемый платёж СФР, указать сроки и реквизиты, определить фактический остаток долга и конечную дату расчёта. Также важно заранее договориться о защите продавца до оплаты, выдаче ключей, действиях при отказе или задержке СФР и последующем оформлении долей семьи.

Маткапитал не выплачивается покупателю: СФР направляет средства на оплату жилья напрямую продавцу. При этом перечисление не может превышать фактически оставшуюся неоплаченную цену квартиры (Правила № 862).

Ниже разберём расчёты и порядок сделки, а затем приведём полный образец договора. Он рассчитан на одну конкретную схему, поэтому сначала проверьте, подходит ли она вам.

Для какой покупки подходит образец

Образец также нельзя брать без дополнительной проверки, если продавцов несколько, отчуждается отдельная доля, собственник всей квартиры или продаваемой доли несовершеннолетний, в расчётах участвует ипотечный банк либо фактическая схема отличается от таблицы. В этих ситуациях могут измениться форма сделки, порядок оплаты и регистрации, а не только данные сторон.

Как проходит сделка

При прямой покупке без жилищного кредита действия идут в таком порядке:

1. Проверьте остаток маткапитала и согласуйте оплату.

   Определите полную цену, сколько внесёте сами и какую сумму предполагаете получить от СФР. Запланированный маткапитал должен укладываться в доступный остаток сертификата и фактически неоплаченную часть цены (сервисы СФР).

2. Подпишите ДКП.

   В этом образце он одновременно служит документом о передаче квартиры; отдельно подписывать первоначальный акт передачи не предполагается.

3. Зарегистрируйте право покупателя и ипотеку продавца, если цена ещё не оплачена.

   Договор связывает исполнение передачи с регистрацией права. Покупатель уже собственник, но ключи до полного расчёта остаются у продавца. Для регистрации ипотеки в силу закона понадобится отдельное заявление.

4. Обратитесь в СФР после регистрации права.

   Владелец сертификата подаёт заявление о распоряжении маткапиталом. Собственные средства перечисляются в срок, согласованный в ДКП; пока они не зачислены продавцу, они также остаются долгом.

5. Доведите расчёты до полной цены.

   После положительного решения СФР деньги поступают продавцу. При отказе, неполной выплате или задержке покупатель погашает остаток сам к конечному договорному сроку либо стороны письменно продлевают этот срок.

6. Получите ключи и снимите обременение.

   После полной оплаты продавец освобождает квартиру и передаёт ключи в установленный договором срок, а также участвует в погашении записи о своей ипотеке.

Оформление семейных долей не нужно откладывать до последнего шага. При прямой покупке 6 месяцев на это отсчитываются от фактического перечисления денег СФР продавцу, а не от получения ключей или снятия ипотеки. Обязательные доли можно оформить и при сохраняющемся залоге продавца без его согласия. Подробности — ниже.

Как указать цену, свои деньги и маткапитал

Цена складывается из двух планируемых источников:

P = A + M, где P — полная цена квартиры, A — собственные средства покупателя, M — сумма, которую предполагается оплатить маткапиталом.

Например, квартира стоит 6 000 000 ₽: покупатель вносит 5 200 000 ₽ своими деньгами, а 800 000 ₽ планирует перечислить СФР.

Но 800 000 ₽ — это запланированный источник платежа, а не размер долга на любую дату. Фактическая задолженность определяется иначе:

D = P − все платежи, уже зачисленные продавцу в счёт цены.

Если при регистрации права собственные 5 200 000 ₽ ещё не поступили, долг составляет 6 000 000 ₽. Когда они зачислены, долг снижается до 800 000 ₽, а после полной оплаты — до 0 ₽. Конечный срок расчёта распространяется на всё, что осталось неоплаченным, включая собственные средства покупателя.

Что записать о собственных средствах

В договоре укажите:

• точную сумму, которую покупатель вносит сам;
• способ оплаты;
• срок платежа;
• банковские реквизиты продавца;
• момент исполнения обязанности — зачисление денег продавцу.

Что записать о маткапитале

Укажите:

• предполагаемую сумму перечисления СФР;
• что до зачисления денег продавцу она остаётся задолженностью покупателя;
• счёт продавца, на который поступят средства;
• обязанность владельца сертификата обратиться в СФР после регистрации права;
• конечный срок полной оплаты квартиры;
• порядок действий при отказе, частичном перечислении или задержке.

По п. 8(1) Правил № 862 фонд не должен перечислять сумму больше фактического неоплаченного остатка. Поэтому, если маткапитальная часть ещё не поступила, не включайте в договор преждевременную запись:

Расчёты между сторонами произведены полностью, претензий по оплате нет.

Если продавец получил из 6 000 000 ₽ только 5 200 000 ₽, оставшиеся 800 000 ₽ по-прежнему должен покупатель.

Когда СФР перечислит деньги и сколько продавец будет ждать

После регистрации права покупателя владелец сертификата обращается с заявлением о распоряжении маткапиталом. От даты подписания договора сроки СФР не отсчитываются.

На решение у фонда обычно есть до 5 рабочих дней. Если необходимые межведомственные сведения не поступили, рассмотрение может длиться до 12 рабочих дней с даты приёма заявления — этот срок заменяет обычные 5 дней, а не прибавляется к ним. После положительного решения перечисление занимает ещё до 5 рабочих дней (ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ, п. 17 Правил № 862).

Таким образом, при обычном рассмотрении получается условно 10 рабочих дней (5 + 5), а при продлении — 17 рабочих дней (12 + 5). Считать 5 + 12 + 5 неверно. Эти расчёты не означают, что продавцу гарантированно перечислят деньги через 10 рабочих дней после подписания ДКП: сначала потребуется регистрация и надлежащее заявление.

Зачем отдельно устанавливать конечный срок полной оплаты

Сроки СФР показывают, когда фонд должен рассмотреть обращение и перечислить одобренные средства. Но продавцу важно другое: когда он получит всю цену, в том числе если фонд откажет, перечислит меньше или задержит платёж.

Например, стороны могут записать:

Покупатель обязан обеспечить поступление Продавцу полной цены квартиры не позднее 30 рабочих дней со дня государственной регистрации права собственности Покупателя.

30 рабочих дней — пример условия между продавцом и покупателем, а не установленный законом срок СФР. Стороны могут согласовать другой период. К выбранной дате покупатель обязан погасить весь оставшийся долг своими средствами, если деньги фонда не пришли, либо до истечения срока письменно согласовать продление с продавцом. Это правило охватывает отказ, недоплату, длительное рассмотрение, задержку и технические неполадки.

Механику письменного изменения срока показывает отдельный образец дополнительного соглашения, версия v009. Там цена — 8 000 000 ₽, уже уплачено 100 000 ₽ и изменяется пункт 3.2 о прямой доплате 7 900 000 ₽. Это пример другого договора, а не готовая замена пункта 5.1 приведённого здесь ДКП с маткапиталом.

Для своей сделки отдельно согласуйте новую конечную дату и точный изменяемый пункт, зафиксируйте фактически поступившие собственные средства и деньги СФР и неоплаченный остаток. Не переносите чужие суммы, подтверждение оплаты или реквизиты. Сохраните цену, порядок зачёта каждого поступления и действия при отказе, недоплате или позднем перечислении СФР, условия залога продавца и уже согласованный момент передачи квартиры. Продление между сторонами само по себе не изменяет поданное распоряжение СФР и не предотвращает двойную оплату. Проверьте, требует ли изменение согласованной схемы отдельного обращения в фонд, и оформите соглашение в надлежащей для вашего договора форме.

Что происходит при отказе, недоплате или задержке

Если часть цены предполагалось оплатить маткапиталом, результат рассмотрения СФР не должен оставлять вопрос о расчёте открытым.

Сам по себе отказ фонда не расторгает уже зарегистрированную сделку и не возвращает автоматически право собственности продавцу. В основном образце обязанность покупателя оплатить всю согласованную цену сохраняется независимо от того, удастся ли получить маткапитал в запланированном размере.

Если покупатель доплатил своими деньгами, а заявление в СФР уже подано

Представим, что по ДКП 800 000 ₽ предполагалось получить от СФР, заявление уже принято, но к конечной дате деньги не пришли. Покупатель сам перечисляет продавцу 800 000 ₽, и долг становится 0 ₽. При этом ранее поданное заявление о распоряжении маткапиталом не отменяется автоматически: фонд может продолжить его рассмотрение.

Когда можно аннулировать заявление

Формальное аннулирование возможно при одновременном соблюдении двух условий:

• средства СФР ещё не перечислены;
• со дня получения уведомления о принятом заявлении и документах прошло не более 5 рабочих дней.

Недостаточно знать только, что перечисления ещё не было. Заявление об аннулировании подаёт владелец сертификата или представитель в тот же территориальный орган СФР — лично, через представителя, Госуслуги или личный кабинет СФР. Уведомление об аннулировании направляется в течение 1 рабочего дня после поступления заявления (пп. 18–20 Правил, утверждённых Приказом Минтруда № 149н, разъяснение СФР).

Если покупатель внёс часть недостающих денег сам, но долг ещё остался и срок аннулирования позволяет, порядок такой:

1. Аннулировать прежнее распоряжение.
2. Установить фактический неоплаченный остаток.
3. Подать новое заявление только на оставшуюся задолженность.

Уже принятую сумму нельзя считать изменённой после телефонного разговора с СФР.

Если пять рабочих дней уже прошли

По истечении указанного срока нельзя рассчитывать, что формальное аннулирование гарантированно доступно, даже когда фонд ещё не перевёл деньги. Если задолженность уменьшилась или исчезла, незамедлительно письменно уведомите территориальный СФР, рассматривающий заявление.

Сообщите сведения о поданном распоряжении и ДКП, первоначальную сумму долга, дату и размер собственной доплаты, новый остаток задолженности, реквизиты и подтверждения платежей. Одновременно запросите письменный порядок действий, чтобы предотвратить перечисление больше фактически неоплаченной цены. Собственную доплату и обращение в СФР нельзя вести как независимые процессы.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В DOCX — уведомление СФР о доплате 300 000 рублей и уменьшении долга с 800 000 до 500 000 рублей после пятидневного срока; запрашивается порядок действий, а не заявляется состоявшееся аннулирование.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для заполнения

В [Наименование территориального органа СФР]
От владельца сертификата: [ФИО владельца сертификата]
Адрес: [Адрес заявителя]
Идентифицирующие сведения: [Сведения, необходимые для нахождения заявления]
Контакт для срочной связи: [Контакт заявителя]

УВЕДОМЛЕНИЕ
об уменьшении или погашении задолженности по договору покупки квартиры

Мной подано заявление о распоряжении средствами материнского капитала [Дата заявления], регистрационный номер [Номер заявления]. Уведомление о его принятии получено [Дата уведомления]. Реквизиты сертификата: [Реквизиты сертификата]. Со дня получения уведомления прошло более пяти рабочих дней.

Средства предполагалось направить продавцу [ФИО продавца] в счёт оплаты квартиры [Адрес и кадастровый номер] по договору от [Дата договора], [Номер договора]. Цена квартиры — [Цена квартиры] рублей; неоплаченный остаток при подаче распоряжения — [Первоначальный долг] рублей. Запрошенная сумма маткапитала — [Сумма распоряжения] рублей.

После подачи заявления я внёс собственные средства: [Дата платежа], [Сумма платежа] рублей, по [Реквизиты платёжного документа]. Подтверждение получения продавцом: [Подтверждение зачисления]. Фактический неоплаченный остаток после этого платежа составляет [Новый остаток] рублей; расчёт прилагается.

По имеющимся на [Дата проверки статуса] сведениям [Подтверждение статуса перечисления] средства СФР ещё не перечислены. Незамедлительно сообщаю об изменении долга, чтобы предотвратить перечисление суммы сверх фактически неоплаченной цены.

Прошу учесть представленную информацию при рассмотрении заявления, проверить актуальный статус перечисления и письменно разъяснить применимый порядок дальнейших действий: [Конкретный вопрос по поданному распоряжению и новому остатку]. Прошу направить ответ по адресу [Адрес для ответа].

Настоящее уведомление не является утверждением об уже состоявшемся аннулировании заявления или автоматическом изменении суммы распоряжения.

Приложения:
1. Сведения о поданном распоряжении и его принятии.
2. Договор купли-продажи.
3. Подтверждение собственного платежа и его зачисления продавцу.
4. Расчёт первоначального долга и нового неоплаченного остатка.
5. [Имеющееся подтверждение статуса перечисления СФР].

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Бланк для самостоятельного заполнения. Владелец сертификата уведомляет тот же территориальный СФР, рассматривающий распоряжение: пять рабочих дней для обычного аннулирования уже прошли, средства ещё не перечислены, долг уменьшился или погашен собственным платежом. Не называть обращение гарантированным аннулированием или автоматически изменённой суммой распоряжения. Если фонд уже перечислил деньги, нужен другой порядок; реквизиты возврата не выдумывают. Указываются фактический платёж, новый остаток и подтверждения.

Уведомление СФР об изменении неоплаченной цены квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если СФР перечислил маткапитал после полного расчёта

Допустим, квартира стоит 6 000 000 ₽. Покупатель уже полностью оплатил эту цену своими средствами, а позднее СФР перечислил продавцу ещё 800 000 ₽. На счёте продавца оказалось 6 800 000 ₽, хотя согласованная цена квартиры осталась 6 000 000 ₽.

Для такой поздней двойной оплаты физическому продавцу в Правилах № 862 нет универсальной процедуры с готовыми реквизитами. Не следует придумывать КБК или счёт либо без указаний возвращать деньги на счёт отправителя. Действуйте последовательно:

1. Продавец не перечисляет избыточный маткапитал покупателю.
2. Продавец и владелец сертификата письменно сообщают территориальному СФР о двойной оплате.
3. Они прикладывают ДКП и подтверждения собственных платежей и перечисления фонда.
4. Запрашивают у СФР актуальные письменные реквизиты, назначение платежа и порядок возврата.
5. Продавец перечисляет средства по полученным официальным указаниям.
6. После обработки возврата владелец сертификата получает подтверждение учёта и сведения об актуальном остатке маткапитала.

Стороны могут установить в договоре, например, обязанность продавца выполнить возврат в течение 3 рабочих дней после получения письменных указаний и реквизитов СФР, если фонд не определил другой срок. Эти 3 дня — договорный, а не специальный федеральный срок.

Нельзя обещать, что после возврата средства автоматически и немедленно восстановятся на сертификате. Если обновлённый остаток не соответствует ожидаемому, запросите у СФР письменное разъяснение или решение и при необходимости обжалуйте его. Также нельзя автоматически считать, что позднее перечисление и возврат изменили или отменили обязанность оформить семейные доли: последствия для конкретного распоряжения и долей нужно письменно уточнить в СФР.

Лучше предупредить двойную оплату своевременным уведомлением фонда, чем устранять её последствия.

Как защитить продавца, пока квартира не оплачена

В рассматриваемой сделке покупатель получает право собственности раньше, чем продавец всю цену. По общему правилу, если товар передан до полной оплаты, он остаётся в залоге у продавца, если договором не установлено иное. Для рассрочки дополнительно применяются положения ст. 489 ГК РФ (ст. 488–489 ГК РФ). В отношении квартиры такой залог называется ипотекой в силу закона в пользу продавца. Это не банковский кредит.

В основном образце залог сохраняется, а момент исполнения передачи привязан к регистрации права покупателя. Именно передача до полного расчёта создаёт материальное основание залога; одной регистрации права для такого вывода недостаточно.

Как зарегистрировать ипотеку продавца

Одного условия о залоге в ДКП недостаточно: для регистрации ипотеки в силу закона одновременно с правом покупателя подаётся отдельное заявление. Подать его может:

• покупатель — собственник заложенной квартиры (залогодатель);
• продавец, в пользу которого зарегистрируют залог (залогодержатель);
• нотариус.

Совместное заявление покупателя и продавца для возникновения этой ипотеки не обязательно (п. 2 ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ, ч. 2 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ).

За регистрацию ипотеки в силу закона отдельной госпошлины нет (подп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Но право собственности покупателя регистрируется отдельно: размер соответствующей пошлины и льготы определяются по ст. 333.33 НК РФ. Бесплатная регистрация ипотеки не делает бесплатной регистрацию права.

Как убрать ипотеку продавца после полной оплаты

Когда покупатель полностью рассчитался, обеспеченное обязательство прекращается, а вместе с ним прекращается основание залога (ст. 352 ГК РФ). Однако отметка об ипотеке в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости — сама по себе не исчезает.

Если закладная не оформлялась, погасить запись в обычном порядке можно по заявлению продавца-залогодержателя либо по совместному заявлению продавца и покупателя. Одного обращения покупателя с банковской квитанцией недостаточно.

Запись погашается в течение 3 рабочих дней со дня поступления надлежащего заявления в орган регистрации прав, а не обязательно с даты обращения в МФЦ (ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ). Отдельной госпошлины за это действие также нет — действует подп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ.

В ДКП можно обязать продавца подать заявление самому или вместе с покупателем не позднее 2 рабочих дней после полного расчёта. Это согласованный сторонами срок, а не срок, установленный законом для продавца.

Сохраните банковские подтверждения собственных платежей, сведения о перечислении СФР и подтверждение продавца о полном расчёте. Они помогут при споре, но не являются автоматически обязательным дополнительным комплектом для регистратора, когда надлежащее заявление уже подано. Если продавец получил всю цену и уклоняется от погашения записи, направьте письменное требование; при необходимости вопрос можно решить через суд, поскольку Закон об ипотеке допускает погашение записи на основании судебного решения.

Когда квартира считается переданной и когда выдают ключи

По условиям основного образца покупатель становится собственником раньше, чем получает ключи. В договоре специально разделены три события:

Такое разделение согласовано с ипотекой продавца по п. 5 ст. 488 ГК РФ: залог возникает в связи с передачей до полной оплаты. Если установить, что квартира впервые передаётся лишь после расчёта, объяснение этого залога перестанет соответствовать условию о передаче.

По ст. 556 ГК РФ вместо отдельного передаточного акта может использоваться иной документ о передаче — в образце это сам ДКП. Момент исполнения передачи специально привязан к регистрации права: сама по себе регистрация не заменяет передачу во всех сделках. Акт о поздней выдаче ключей не считается новым актом передачи по ст. 556 ГК РФ.

2 рабочих дня на ключи — пример договорного срока. Судебная практика подтверждает возможность использовать ДКП как документ о передаче, но приведённое решение не проверяет именно конструкцию с поздними ключами. Если стороны выбирают иной момент передачи, нужно согласовать с ним и положение о залоге, а не менять в образце только дату выдачи ключей.

Договор продажи недвижимости составляется письменно одним документом; объект и цена должны быть определены, а переход права подлежит регистрации (ст. 550, 551, 554, 555 и 558 ГК РФ). Укажите достоверные сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи. Нельзя без проверки вписывать, что таких лиц нет.

УвеличитьУвеличить

Акт об освобождении квартиры и поздней выдаче ключей

В DOCX — заполненный учебный образец «Акт об освобождении квартиры и поздней выдаче ключей». По9.1 ДКП передача исполнена при регистрации26августа; акт29сентября фиксирует освобождение/ключи/обычное состояние/показания/замечание и его согласованное устранение.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Заполненный образец

АКТ
об освобождении квартиры и поздней выдаче ключей
к договору купли-продажи от [Дата ДКП] № [Номер маткапитального ДКП]

[Город составления], [Дата составления], [Время осмотра]

Продавец [ФИО продавца], паспорт [Паспорт продавца], и Покупатель [ФИО покупателя], паспорт [Паспорт матери], составили акт в отношении квартиры: [Адрес квартиры], площадь [Площадь квартиры] кв. м, кадастровый номер [Кадастровый номер семейной квартиры].
Согласно пункту 9.1 договора передача квартиры по статье 556 ГК РФ считается исполненной при государственной регистрации перехода права. Переход зарегистрирован [Дата регистрации перехода], запись ЕГРН № [Запись перехода права к покупателю]. Настоящий акт фиксирует только исполнение отдельно согласованных обязанностей по освобождению, ключам и фактическое состояние при их выдаче. Он не является новой передачей квартиры по статье 556, не изменяет дату прежнего исполнения передачи, не осуществляет переход права и не устанавливает новый момент возникновения залога.

1. Освобождение и доступ
Продавец сообщает, что вывез свои вещи и освободил квартиру. При совместном осмотре [Дата составления] проживающих лиц и оставленных личных вещей Продавца не обнаружено. Это наблюдение не заменяет проверку регистрационного учёта или существующих прав третьих лиц.
Покупателю вручены: [Количество и назначение фактически вручённых ключей и устройств]. Ключи проверены сторонами: входная дверь и почтовый ящик открываются, домофон срабатывает. Других ключей и устройств Продавец у себя не оставил, что подтверждает подписью. Коды доступа, требующие смены: код дополнительного дверного замка передан Покупателю отдельно; Покупатель уведомлён о возможности его смены.

2. Наблюдаемое состояние и показания
Осмотрены комнаты, кухня, санузел, коридор, окна и двери. При обычном осмотре выявлено: [Конкретное замечание при осмотре]. Иных видимых новых повреждений при данном осмотре не зафиксировано. Фотографии № 1–6 от [Дата составления] прилагаются. Эта запись не подтверждает отсутствие скрытых недостатков или отказ от допустимых законом требований.
Показания на [Время снятия показаний] [Дата составления]:
— электросчётчик № [Номер электросчётчика]: Т1 — [Показание Т1] кВт·ч, Т2 — [Показание Т2] кВт·ч;
— холодная вода, прибор № [Номер прибора холодной воды]: [Показание холодной воды] куб. м;
— горячая вода, прибор № [Номер прибора горячей воды]: [Показание горячей воды] куб. м.
Показания сфотографированы, номера приборов сопоставлены с установленными. Акт не заменяет расчётов с поставщиками услуг и не подтверждает отсутствие начислений или задолженности.

3. Замечания и сохраняемые вопросы
Продавец обязуется за свой счёт устранить [Указанное замечание] до [Согласованный срок устранения замечания] способом, письменно согласованным с Покупателем до начала работ. Доступ для работ согласуется заранее; передача ключей не даёт Продавцу права входить без согласия Покупателя. Если согласование или исполнение не состоялось, последствия определяются договором и законом; акт не назначает автоматическую неустойку или отказ от иных допустимых требований.
Настоящий акт не является распиской о полной оплате квартиры, подтверждением перечисления СФР, согласованием возврата маткапитала либо заявлением о погашении ипотеки. Состояние расчётов и регистрационные действия подтверждаются отдельными надлежащими документами.
Акт составлен в двух одинаковых экземплярах, по одному каждой стороне. К нему приложены [Фактический состав фотоприложения], обозначенные датой и номерами.

Продавец [ФИО продавца]: [Личная подпись]
Покупатель [ФИО покупателя]: [Личная подпись]

Акт не является новой передачей556, распиской оплаты, решением оСФР или ипотеке; не отменяет скрытые недостатки/права третьих лиц. Это поздняя стадия ключей, а не универсальное подтверждение отсутствия задолженности.

Все имена, паспорта, реквизиты сделок/платежей/заключений и учебного банка — авторские условные значения. Они не заявлены фактически полученными банковскими/экспертными документами. Заполненный текст — учебная иллюстрация, не принятый документ реальной сделки.

Акт об освобождении квартиры и поздней выдаче ключей

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда нужно оформить семейные доли

Жильё, купленное с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей. Размеры долей определяются соглашением (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Для прямой покупки по этой схеме семейную собственность нужно оформить в течение 6 месяцев после перечисления СФР денег продавцу (подп. «а» п. 15(1) Правил № 862). Ипотека в силу закона в пользу продавца из-за неоплаченной цены не является жилищным кредитом или займом, поэтому неправильно исходить из такого условия:

Сначала обязательно снять ипотеку продавца, а только потом начинать отсчитывать 6 месяцев на доли.

Если фонд перечислил средства, срок уже идёт независимо от того, когда продавец передаст ключи и подаст заявление о погашении ипотеки.

Нужно ли согласие продавца на выделение долей

Для обязательного оформления семейных долей согласие залогодержателя не требуется. После изменений 2025 года это прямо предусмотрено п. 3 ст. 7 Закона об ипотеке. Правило касается залогодержателя вообще, в том числе продавца, в пользу которого зарегистрирована ипотека в силу закона, а не только банка (ст. 7 Федерального закона № 102-ФЗ, Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ).

Таким образом, задержка с погашением записи о залоге сама по себе не мешает оформить обязательные семейные доли в положенный срок.

Как рассчитать доли при использовании маткапитала

Использование маткапитала не означает, что всю квартиру нужно автоматически поделить поровну. Например, в законе нет универсального правила:

мать, отец и 2 ребёнка — значит всем по 1/4 квартиры

Размеры долей определяются соглашением, но Верховный Суд исходит из равного права родителей и детей на ту часть стоимости жилья, которая оплачена маткапиталом (п. 13 Обзора Президиума Верховного Суда РФ от 22.06.2016).

В нашем примере квартира стоит 6 000 000 ₽, маткапитал составляет 800 000 ₽, а в семье мать, отец и двое детей. Доля стоимости, оплаченной маткапиталом:

800 000 / 6 000 000 = 2/15

Если эту часть разделить поровну между четырьмя членами семьи:

2/15 ÷ 4 = 1/30

Получается ориентир по 1/30 квартиры на каждого в пределах маткапитальной составляющей. Но это не означает, что каждому обязательно оформить ровно 1/30 всей квартиры и считать вопрос закрытым. Оставшиеся 13/15 куплены не за маткапитал; их режим зависит от источника собственных средств и имущественных отношений супругов.

Нужно ли удостоверять соглашение о семейных долях у нотариуса

Форма соглашения зависит от того, что именно стороны им оформляют.

Если родители только выделяют обязательные доли детям, само по себе исполнение обязанности по маткапиталу не делает соглашение автоматически нотариальным. На это указал Верховный Суд (п. 58 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 за 2021 год).

Если супруги одновременно делят совместно нажитую часть квартиры и вместо совместной собственности устанавливают отдельные персональные доли, документ может одновременно быть соглашением о разделе общего имущества. Такое соглашение требует нотариального удостоверения (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Поэтому ДКП в образце не распределяет окончательно всю квартиру между владельцем сертификата, супругом и детьми. Для семейных долей понадобится отдельный документ с учётом состава семьи, фактически использованного маткапитала и режима остальной части имущества. Подробное определение персональных долей, подготовка соглашения и регистрация прав — отдельная задача материала «Как выделить доли детям в жилье с маткапиталом: порядок, сроки и оформление».

Когда нотариус нужен для самого ДКП

Маткапитал сам по себе не требует нотариального удостоверения договора покупки квартиры. Основной образец рассчитан на продажу всей квартиры одним совершеннолетним собственником.

Иная ситуация, когда отчуждается недвижимость, уже принадлежащая несовершеннолетнему: действуют специальные требования (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Для продажи отдельных долей также существуют специальные правила и исключения (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Не путайте оформление доли на ребёнка при покупке и отчуждение недвижимости, которая уже принадлежит ребёнку: это разные случаи.

Нужна ли справка о пригодности обычной квартиры

Для покупки обычной квартиры в многоквартирном доме не нужно автоматически требовать специальное заключение межведомственной комиссии, предусмотренное для жилого дома, части дома или дома блокированной застройки.

При распоряжении маткапиталом на квартиру СФР проверяет, в частности, не признано ли помещение непригодным для проживания и не признан ли дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ, перечень документов и сведений СФР).

Как работают расчёты на примере

Возьмём одну сделку: квартира стоит 6 000 000 ₽, покупатель вносит 5 200 000 ₽ собственными средствами и планирует оплатить 800 000 ₽ маткапиталом. Результат зависит от того, сколько в итоге поступит продавцу.

СФР перечислил все 800 000 ₽

Продавец получает 5 200 000 + 800 000 = 6 000 000 ₽. Цена оплачена полностью, задолженности больше нет.

СФР перечислил только 760 000 ₽

Недостающая сумма: 6 000 000 − 5 200 000 − 760 000 = 40 000 ₽. Покупатель обязан доплатить 40 000 ₽ не позднее конечного срока, указанного в ДКП.

СФР полностью отказал

После уплаты покупателем 5 200 000 ₽ остаётся 6 000 000 − 5 200 000 = 800 000 ₽. Покупатель должен оплатить этот остаток собственными средствами к договорному сроку.

Конечный срок наступил, а решения СФР нет

Если стороны письменно не продлили срок, покупатель также перечисляет продавцу оставшиеся 800 000 ₽ сам. Одновременно нужно проверить статус поданного заявления: аннулировать его, если ещё соблюдены оба условия для аннулирования, либо письменно сообщить СФР о погашении задолженности и запросить дальнейший порядок действий.

После полной собственной оплаты СФР всё-таки перечислил 800 000 ₽

На счёт продавца поступило 6 000 000 + 800 000 = 6 800 000 ₽, но договорная цена осталась 6 000 000 ₽. Поздние 800 000 ₽ нельзя выплачивать покупателю как компенсацию. Продавец и владелец сертификата сообщают о двойной оплате в территориальный СФР, получают официальные указания и реквизиты, выполняют возврат по ним и после обработки запрашивают подтверждение учёта и актуальный остаток маткапитала.

УвеличитьУвеличить

Совместное сообщение СФР о поздней двойной оплате квартиры

В DOCX — заполненный учебный образец «Совместное сообщение СФР о поздней двойной оплате квартиры». Продавец и владелец сертификата совместно сообщают о6млн собственных платежей и поздних800тыс СФР сверх цены6млн, прикладывают доказательства, запрашивают официальный порядок возврата.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Заполненный образец

В территориальный орган Социального фонда России,
рассмотревший заявление [ФИО владельца сертификата в родительном падеже] от [Дата заявления о распоряжении] № [Номер заявления о распоряжении]

От владельца сертификата: [ФИО владельца сертификата в родительном падеже], [Дата рождения владельца сертификата] рождения, паспорт [Паспорт матери], адрес: [Адрес квартиры и семьи]; контакт: [Контакт владельца сертификата].
От продавца: [ФИО продавца в родительном падеже], [Дата рождения продавца] рождения, паспорт [Паспорт продавца], адрес: [Адрес продавца]; контакт: [Контакт продавца].

СОВМЕСТНОЕ СООБЩЕНИЕ
о позднем избыточном перечислении средств материнского капитала и запросе порядка возврата

По договору купли-продажи от [Дата ДКП] № [Номер маткапитального ДКП] [ФИО продавца] продал [ФИО матери в дательном падеже] квартиру по адресу: [Адрес квартиры и семьи], кадастровый номер [Кадастровый номер семейной квартиры]. Цена — [Цена квартиры] рублей: [Первый собственный платёж] рублей собственными средствами Покупателя и [Сумма доплаты и позднего избыточного МСК] рублей предполагалось перечислить за счёт материнского капитала по сертификату [Номер сертификата МСК] и заявлению № [Номер заявления о распоряжении].
Продавец получил [Первый собственный платёж] рублей собственных средств [Дата первого собственного платежа] (платёжное поручение [Документ первого платежа]). Затем из-за наступившего договорного срока Покупатель доплатил из собственных средств [Сумма доплаты и позднего избыточного МСК] рублей [Дата полной собственной доплаты] (платёжное поручение [Документ собственной доплаты]). Итого к [Дата полной собственной доплаты] Продавцу была уплачена вся цена [Цена квартиры] рублей. Задолженности по цене после этой доплаты не осталось. Продавец подтверждает оба поступления выпиской и подписью под настоящим сообщением.
После этого, [Дата позднего перечисления СФР], Продавцу поступили ещё [Сумма доплаты и позднего избыточного МСК] рублей от СФР по тому же договору и заявлению (операция в выписке от [Дата позднего перечисления СФР] [Идентификатор позднего поступления СФР]). Общие поступления по договору составили [Сумма всех поступлений] рублей при цене [Цена квартиры] рублей. Размер избыточного поступления — [Сумма доплаты и позднего избыточного МСК] рублей. Поступившие от фонда средства не перечислены Покупателю или иному лицу и не использованы Продавцом; возврат в СФР ещё не произведён.
Сообщаем эти обстоятельства и просим:
1. Сверить сведения о перечислении по указанному заявлению с приложенными документами и сообщить результат проверки.
2. Направить Продавцу официальные письменные указания о порядке возврата избыточных [Сумма доплаты и позднего избыточного МСК] рублей: надлежащего получателя, актуальные полные реквизиты, необходимые коды и назначение платежа, идентификаторы заявления/сертификата и документы, которые следует представить после возврата. Просим также указать установленный для данной ситуации срок и способ направления подтверждений.
3. Сообщить владельцу сертификата порядок подтверждения учёта возврата и получения сведений об актуальном остатке материнского капитала после его обработки. Автоматическое или немедленное восстановление остатка настоящим обращением не предполагается.
4. Письменно разъяснить, как установленные обстоятельства перечисления и возврата влияют именно на данное распоряжение и обязанность оформить семейные доли. Мы не считаем эту обязанность отменённой одним направлением обращения или возвратом.
Продавец готов произвести возврат по полученным официальным указаниям и сохранить платёжное подтверждение. Мы не назначаем реквизиты, КБК или получателя самостоятельно; не просим перечислить избыточный маткапитал Покупателю в возмещение его личной доплаты. Это сообщение о уже состоявшемся перечислении, а не заявление об аннулировании распоряжения до выплаты.
Просим сообщить регистрационный номер обращения и направить ответ каждому заявителю по указанным почтовым адресам; электронные контакты даны для уточнения и согласования получения ответа в допустимом порядке.

Приложения:
1. Копия договора [Номер маткапитального ДКП] и относящихся к оплате приложений.
2. Документы о сертификате и заявлении № [Номер заявления о распоряжении], имеющееся уведомление о решении.
3. Платёжные документы Покупателя [Документ первого платежа] и [Документ собственной доплаты].
4. Выписка Продавца с тремя поступлениями и платёжными идентификаторами.
5. Подписанное подтверждение Продавца о получении полной цены собственными средствами [Дата полной собственной доплаты].

Дата: [Дата составления]
Владелец сертификата [ФИО владельца сертификата]: [Личная подпись]
Продавец [ФИО продавца]: [Личная подпись]

Нет назначенных счёта/КБК/срока закона, перечисления покупателю, автоматического восстановления сертификата или отмены семейных долей. Не заменяет формальное аннулирование ДО перечисления и текущий иной priorDONE.

Все имена, паспорта, реквизиты сделок/платежей/заключений и учебного банка — авторские условные значения. Они не заявлены фактически полученными банковскими/экспертными документами. Заполненный текст — учебная иллюстрация, не принятый документ реальной сделки.

Совместное сообщение СФР о поздней двойной оплате квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Что проверить перед подписанием договора

Перед подачей документов на регистрацию сверьте договор со следующим списком:

• Цена квартиры одинакова во всех пунктах ДКП.
• Собственные средства и планируемый маткапитал в сумме дают полную цену.
• Запланированная сумма маткапитала не превышает доступный остаток сертификата.
• Планируемый платёж СФР не перепутан с фактическим долгом: из цены вычтены все уже зачисленные платежи, а неоплаченные собственные средства остаются в задолженности.
• Нет преждевременной формулировки о полном расчёте.
• Указаны точные банковские реквизиты продавца.
• Определён срок оплаты собственных средств.
• Указано, когда покупатель обязан обратиться в СФР.
• Установлен конечный срок оплаты всей цены.
• Предусмотрена доплата, если СФР перечислит меньше ожидаемого.
• Предусмотрена оплата оставшегося долга при полном отказе СФР.
• Задержка со стороны СФР не превращается в бессрочную отсрочку расчёта.
• Для аннулирования заявления указаны оба условия: до перечисления денег и не позднее 5 рабочих дней после уведомления о принятом заявлении и документах. По истечении этого срока предусмотрено письменное уведомление СФР.
• Собственная доплата связана с уведомлением продавца и СФР.
• Позднее перечисление СФР не названо компенсацией покупателю.
• Если сохраняется залог продавца, предусмотрено отдельное заявление о регистрации ипотеки в силу закона.
• После полного расчёта продавец обязан участвовать в погашении записи об ипотеке.
• ДКП служит документом о передаче, исполнение передачи привязано к регистрации права, а ключи и освобождение после полной оплаты фиксируются отдельным актом. Такой порядок согласован с ипотекой продавца.
• Указаны реальные сведения о лицах, сохраняющих право пользования квартирой.
• Покупатель понимает обязанность оформить доли владельцу сертификата, супругу и детям.
• Шестимесячный срок на семейные доли не поставлен в зависимость от снятия ипотеки продавца.
• ДКП не используется вместо соглашения о семейных долях или нотариального соглашения о разделе общего имущества супругов.
• Если продавцов несколько, собственник несовершеннолетний, продаётся отдельная доля либо используется жилищный кредит, этот базовый образец не применяется без дополнительной проверки.