Какие документы проверить, подготовить, получить и сохранить при покупке квартиры

Какие документы нужны при покупке готовой квартиры

Если покупаете готовую квартиру по ДКП, документы предстоит проверить и собрать в семь этапов:

1. Проверить продавца

   Установить его личность, полномочия и подтвердить, что именно он сейчас является зарегистрированным правообладателем квартиры. Подробная проверка.

2. Изучить основание собственности

   Выяснить, по какому документу продавец получил квартиру и какие дополнительные вопросы из этого возникают. Документ-основание.

3. Проверить особые обстоятельства

   Например, приобретение в браке, права детей, использование маткапитала, приватизацию, продажу доли, ипотеку. При необходимости — задолженность по капремонту, планировку, судебные и банкротные сведения. Особые ситуации.

4. Подготовить сделку

   Составить ДКП, согласовать расчёт и собрать документы для регистрации перехода права. Договор и регистрационный пакет.

5. Оформить передачу квартиры

   Зафиксировать передачу жилья, ключей и другие важные обстоятельства в предусмотренный договором момент. Оформление передачи.

6. Проверить регистрацию

   Получить итоговую выписку ЕГРН и убедиться, что право зарегистрировано на покупателя. Проверка ЕГРН.

7. Сохранить документы

   Собрать договор, акт, подтверждения расчёта, итоговую ЕГРН и применимые специальные документы. Архив покупки.

Это маршрут проверки и оформления, но не универсальная календарная последовательность всех действий. Например, фактическая передача квартиры может происходить до или после регистрации перехода права — в зависимости от условий вашего договора.

Важно также различать документы для проверки квартиры и для регистрации сделки. Не каждую справку, которую полезно изучить перед покупкой, нужно подавать в Росреестр. А полный регистрационный пакет сам по себе не заменяет проверку продавца и истории квартиры.

Шаг 1. Проверьте продавца и его право на квартиру

Прежде чем обсуждать передачу денег, нужно документально установить связь между человеком, который продаёт квартиру, и её текущим зарегистрированным правообладателем.

Для этого потребуются паспорт продавца, актуальные сведения ЕГРН, а при участии представителя — документы о его полномочиях.

Паспорт продавца и доверенность представителя

Если договор подписывает сам собственник, проверьте его паспорт и сопоставьте личность с актуальными сведениями о правообладателе квартиры.

Если вместо собственника действует представитель, понадобятся его паспорт и доверенность. Для действий, требующих нотариальной доверенности, действуют правила ст. 185.1 ГК РФ. Нотариальную доверенность можно проверить через официальный сервис Федеральной нотариальной палаты.

Одного наличия доверенности недостаточно. Убедитесь, что представитель вправе совершать именно необходимые действия:

• продавать эту квартиру;
• подписывать договор;
• подавать документы на государственную регистрацию;
• получать деньги, если по условиям расчёта платёж должен пройти через него.

Эти полномочия не стоит считать взаимозаменяемыми. Например, право подписать ДКП само по себе не подтверждает право получить за продавца деньги.

Если полномочие отсутствует или сформулировано неясно, выясните вопрос до соответствующего действия — подписания документов или передачи денег представителю.

Что проверить по актуальной выписке ЕГРН

В ЕГРН отражаются сведения о квартире, зарегистрированном праве, долях, ипотеке, арестах, других ограничениях и предусмотренные законом сведения об объекте (ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ).

Но самостоятельно заказанная покупателем выписка не всегда позволяет узнать имя собственника.

Если правообладатель — физическое лицо и он не открыл персональные данные в установленном порядке, вместо ФИО в выписке может быть указано только, что право принадлежит физическому лицу (ст. 36.3 Федерального закона № 218-ФЗ).

Это не ошибка выписки и не доказательство отсутствия права собственности. Однако покупатель пока не может документально подтвердить важную связь: человек с предъявленным паспортом действительно является текущим зарегистрированным правообладателем именно этой квартиры.

Установить такую связь можно несколькими законными способами.

Можно ли получить сведения через нотариуса без продавца

Самостоятельный нотариальный запрос покупателя возможен не просто потому, что он хочет приобрести квартиру.

Для такого обращения необходимы предусмотренный законом интерес и достаточные письменные доказательства соответствующего основания. В ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате названы, в частности, случаи, связанные с предварительным договором с собственником, обращением в суд, взысканием средств и другие предусмотренные этой статьёй ситуации.

Поэтому, когда продавец сотрудничает с покупателем, обычный нотариальный вариант — совместное обращение.

Отдельно законом предусмотрено получение соответствующих сведений по нотариально удостоверенной доверенности правообладателя. Но для обычной покупки это, как правило, не основной способ.

Когда право продавца можно считать подтверждённым

Проверка текущего зарегистрированного права даёт практический результат, если одновременно выполнены следующие условия:

• Установлена личность продавца.
• Получены актуальные проверяемые сведения ЕГРН с персональными данными правообладателя законным способом.
• ФИО и дата рождения сопоставлены с паспортом.
• Квартира, кадастровый номер, вид права и доля соответствуют предстоящей продаже.
• Учтены доступные сведения о зарегистрированных ограничениях и обременениях.
• Установлено, на какую дату подтверждены реестровые сведения.

Выписка отражает сведения, актуальные на дату её подписания. Она не подтверждает сама по себе подлинность паспорта, не исключает будущих изменений и не показывает все возможные права и риски, которые могут существовать вне ЕГРН.

У выписки нет универсального законного срока действия в 3, 7 или 30 дней. Поэтому реестровые сведения разумно повторно проверять максимально близко к совершению сделки.

Шаг 2. Изучите документ, по которому продавец получил квартиру

Актуальная ЕГРН показывает зарегистрированное право, а документ-основание помогает понять, откуда оно возникло и какие дополнительные обстоятельства требуют проверки.

Попросите продавца предъявить документ, по которому он приобрёл квартиру. Это может быть:

• предыдущий договор купли-продажи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации;
• судебный акт;
• соглашение о разделе имущества;
• другой документ-основание.

Проверьте, что документ относится к этому продавцу и именно к продаваемой квартире. Но не используйте его вместо актуальных сведений ЕГРН: старый документ подтверждает основание приобретения права, а не обязательно его текущее состояние.

От основания зависит дальнейшая проверка. Например:

• Квартира куплена в браке. Нужно выяснить семейный режим имущества и права супруга или бывшего супруга.
• Квартира приватизирована. Важно проверить историю прав пользования жильём.
• При приобретении использовался маткапитал. Необходимо установить, были ли предусмотренные права членов семьи оформлены надлежащим образом.

На этом этапе нужно не просто получить документ-основание, а понять, какие вопросы из него следуют. Проверка завершена, когда относящиеся к нему специальные обстоятельства подтверждены документами либо обозначены как незакрытые и выясняются до сделки.

Шаг 3. Проверьте документы для особых ситуаций

Дополнительные согласия, разрешения и справки требуются не при каждой продаже квартиры. Их состав зависит от истории жилья, собственников, существующих прав и условий сделки.

Если квартира приобретена в браке

Квартира может быть общей собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан только один из них. По общему правилу имущество, приобретённое в браке, относится к совместной собственности супругов независимо от того, на чьё имя оно оформлено (ст. 34 СК РФ).

Но не всякое имущество, полученное во время брака, автоматически является общим. Например, личной собственностью может быть имущество, принадлежавшее супругу до брака или полученное в дар либо по наследству (ст. 36 СК РФ).

Для распоряжения общей недвижимостью одним супругом в предусмотренных законом случаях требуется нотариальное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ).

Чтобы определить, какие документы нужны для продажи, проверьте:

• Дату и основание приобретения. Когда и на каком основании продавец получил квартиру.
• Семейное положение на момент приобретения. Документы о заключении и, если применимо, расторжении брака.
• Режим имущества. Брачный договор, соглашение о разделе или судебный акт, если они есть и относятся к квартире.
• Необходимость согласия. Требуется ли оно с учётом установленного режима имущества и конкретной сделки.

Если продавец развёлся, это не означает автоматически, что бывший супруг утратил имущественные права. Общее имущество может делиться и после расторжения брака (ст. 38 СК РФ).

Но нельзя делать и обратный безусловный вывод — будто нотариальное согласие бывшего супруга обязательно при любой продаже квартиры, приобретённой в период брака. Сначала нужно установить правовой режим именно этого имущества и то, как определены права супругов после развода.

Отсутствие брачного договора, соглашения о разделе или судебного решения само по себе не доказывает, что квартира является личной собственностью продавца.

Результат проверки: по документам понятно, является квартира личной, совместной либо её режим установлен специальным документом, и определено, что необходимо для её продажи.

Если выяснить положение супруга или бывшего супруга не удаётся, этот вопрос нужно решить до передачи денег.

Если собственник или сособственник — ребёнок

Прежде всего установите, принадлежит ли ребёнку квартира или доля в ней. Наличие регистрации по месту жительства и право собственности — разные обстоятельства.

Поэтому сначала выясните статус ребёнка, а затем определите, какие разрешения и требования к форме относятся именно к вашей сделке. Если ребёнок владеет долей, но необходимого разрешения для её продажи нет, проверка ещё не завершена.

Если при покупке квартиры использовали маткапитал

Здесь важно установить два обстоятельства: направлялись ли средства материнского капитала именно на эту квартиру и как после их использования были оформлены права членов семьи.

Если жильё приобретено, построено или реконструировано с использованием материнского капитала, владелец сертификата и его супруг обязаны оформить его в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Чтобы проверить исполнение этой обязанности применительно к конкретной квартире, сопоставьте:

• сведения СФР об остатке и расходовании маткапитала, полученные самим владельцем сертификата;
• документы приобретения именно этой квартиры;
• кредитные и ипотечные документы, если средства направлялись на погашение кредита;
• документы об оформлении долей членов семьи;
• актуальную выписку ЕГРН.

Информация для владельцев сертификата доступна на сайте Социального фонда России и в разделе об использовании маткапитала для улучшения жилищных условий.

Проверять нужно связь средств с конкретной квартирой, а не отдельные косвенные признаки.

Наличие детей у продавца ещё не означает, что маткапитал использовался. Остаток по сертификату сам по себе не показывает, на какую недвижимость были потрачены средства. И состав собственников в одной текущей выписке ЕГРН не позволяет установить всю историю использования маткапитала и возможного нарушения прав членов семьи.

Кроме того, покупатель не может просто запросить в СФР чужие персональные сведения без предусмотренного законом основания.

Проверка завершена, когда установлено, использовался ли маткапитал для этой квартиры, и при подтверждённом использовании документы позволяют сопоставить необходимое оформление семейной собственности с ЕГРН.

Если связать расходование средств с конкретным объектом не удалось, вывод «маткапитал точно не использовался» делать нельзя. Это обстоятельство остаётся незакрытым до дальнейшего выяснения.

Если квартира была приватизирована

У приватизированного жилья могут сохраняться права пользования отдельных людей, даже если они не являются собственниками квартиры.

Поэтому одной актуальной выписки ЕГРН может быть недостаточно. Важно установить, кто имел соответствующие права на момент приватизации и что произошло с этими правами позднее.

С 1 сентября 2025 года в ЕГРН предусмотрено внесение сведений о членах и бывших членах семьи собственника приватизированного жилья, которые в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим помещение (Федеральный закон № 482-ФЗ, п. 8.6 ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 218-ФЗ).

Специальное правило о правах таких лиц предусмотрено ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ.

Для проверки сопоставьте несколько источников:

• актуальную выписку ЕГРН;
• договор передачи квартиры в собственность или другой документ приватизации;
• сведения о лицах, имевших права пользования при приватизации;
• доступные в регионе исторические сведения регистрационного учёта;
• судебные или иные документы об установлении либо прекращении прав конкретного человека, если такой вопрос возникал.

Единого для всей России обязательного документа под названием «форма 9», «форма 12» или «архивная домовая книга» нет. Состав, названия и доступность исторических сведений зависят от региона.

Проверка завершена, если удалось установить лиц, имевших соответствующие права при приватизации, выяснить по документам дальнейшую судьбу этих прав и сопоставить результат с актуальной ЕГРН.

Если исторические сведения недоступны или документы противоречат друг другу, нельзя считать, что пользователей с сохраняющимися правами нет. Такой пробел нужно выяснить до сделки. Если самостоятельно определить его последствия не получается, потребуется индивидуальная оценка обстоятельств, при необходимости с участием специалиста.

Если покупаете долю, а не всю квартиру

При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки на предусмотренных законом условиях (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, для сделок с долями предусмотрен специальный режим нотариальной формы. При этом существуют исключения, в том числе для некоторых сделок, когда все сособственники одновременно отчуждают свои доли (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Недостаточно просто попросить продавца показать «отказы от покупки». Проверьте:

• кого необходимо было известить о продаже доли;
• на каких условиях доля предлагалась другим сособственникам;
• соответствуют ли условия вашей сделки условиям, указанным в извещениях;
• какая форма договора требуется именно в этом случае.

Ниже три самостоятельных примера: продажа зарегистрированной наследственной 1/2 доли взрослым, извещение с полными условиями и отказ от конкретного предложения. Цены, стороны и реквизиты заполненных файлов различаются: это не один готовый комплект сделки. Реальный отказ и договор должны соответствовать конкретным условиям извещения; физическая комната отдельно не продаётся.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном файле показана продажа всей уже зарегистрированной 1/2 доли: другой сособственник нотариально отказался от преимущественной покупки. Покупатель рассчитывается после регистрации перехода права, до оплаты действует ипотека в силу закона в пользу продавца, а передача оформляется отдельным актом. Текст ниже шире этого случая: он содержит альтернативы для первоначальной продажи части всей квартиры, оплаты до передачи, отсрочки или рассрочки.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР

купли-продажи доли в праве собственности на квартиру

г. [Место составления] [Дата договора]

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт [Паспорт продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец», с одной стороны,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

МОДУЛЬ 1.1А — если Продавцу до сделки принадлежит вся квартира

1.1А. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.

Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].

По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.

После государственной регистрации перехода права Покупателю будет принадлежать [Итоговая доля покупателя] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, а за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля.

Общая площадь квартиры, пропорционально приходящаяся на возникающие в результате сделки доли, составляет:

для Покупателя — [Расчётная площадь доли покупателя] кв. м; для Продавца — [Расчётная площадь доли продавца] кв. м.

МОДУЛЬ 1.1Б — если Продавцу уже принадлежит зарегистрированная доля

1.1Б. Продавцу принадлежит [Исходная доля продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.

Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].

По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.

При частичной продаже зарегистрированной доли после государственной регистрации за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру.

При продаже зарегистрированной доли целиком право Продавца на принадлежавшую ему [Продаваемая доля продавца] долю прекращается после государственной регистрации перехода права.

1.2. Предметом договора является доля в праве собственности на квартиру. Договор сам по себе не закрепляет за Покупателем конкретную комнату или иную физически определённую часть квартиры.

1.3. Если порядок пользования квартирой установлен отдельным соглашением или судебным актом, сведения о нём: [Сведения о порядке пользования].

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Цена отчуждаемой [Размер отчуждаемой доли] доли составляет [Цена цифрами] ([Цена прописью]) ₽.

2.2. Указанная цена относится именно к отчуждаемой по договору доле.

3. ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

МОДУЛЬ 3А — полная оплата до передачи

3А.1. Покупатель уплачивает цену, установленную п. 2.1, полностью не позднее [Срок полной оплаты], до передачи по разделу 8. Если цена уже уплачена, Стороны указывают фактические сведения: [Сведения о совершённой оплате].

3А.2. Оплата производится [Способ полной оплаты]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент полной оплаты]. Оплата подтверждается [Документ о полной оплате].

3А.3. Передача по разделу 8 производится после полной оплаты. При выборе договора как передаточного документа Стороны подтверждают, что к его подписанию цена уже уплачена полностью и передача состоялась.

МОДУЛЬ 3Б — передача до полной оплаты, затем 1 платёж

3Б.1. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма] ₽.

3Б.2. Покупатель уплачивает эту сумму не позднее [Срок оплаты остатка] [дата или определимый срок с указанием события начала отсчёта]. Момент передачи наступает до полной оплаты.

3Б.3. Оплата производится [Способ оплаты остатка]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент оплаты остатка]. Оплата подтверждается [Подтверждение оплаты остатка].

МОДУЛЬ 3В — передача до завершения рассрочки

3В.1. Цена по п. 2.1 уплачивается в следующем порядке: — [Сумма первого платежа] ₽ не позднее [Срок первого платежа]; — [Сумма второго платежа] ₽ не позднее [Срок второго платежа]; — [Сумма третьего платежа] ₽ не позднее [Срок третьего платежа]. Общая сумма платежей равна цене по п. 2.1.

3В.2. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма при передаче] ₽. Передача наступает до полного расчёта.

3В.3. Оплата производится [Способ оплаты в рассрочку]. Обязанность по каждому платежу исполнена с момента [Момент исполнения каждого платежа]. Каждый платёж подтверждается [Подтверждение каждого платежа].

3В.4. Дополнительные согласованные последствия просрочки: [Дополнительные последствия просрочки]. Отсутствие дополнительного соглашения не отменяет применимые последствия, предусмотренные законом. Просрочка сама по себе не возвращает зарегистрированное право Продавцу автоматически.

ОБЩИЙ БЛОК 3.10 — только для 3Б или 3В, когда после передачи остаётся долг

ВАРИАНТ 3.10А — залог сохраняется

До полной оплаты переданная доля служит обеспечением обязанности Покупателя уплатить цену и находится в залоге у Продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ). Стороны обеспечивают государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Продавца одновременно с правом Покупателя. После получения полной цены Продавец обязуется не позднее [Срок действий по погашению ипотеки] совершить необходимые действия для погашения регистрационной записи об ипотеке.

ВАРИАНТ 3.10Б — залог прямо исключается

Стороны договорились, что залог Продавца по п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ) в отношении переданной и не полностью оплаченной доли не возникает.

ОБЩИЕ УСЛОВИЯ — для любого выбранного варианта расчётов

3.11. При приостановлении государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия и в следующие сроки: [Действия и сроки при приостановлении регистрации].

3.12. При окончательном отказе в государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия [в том числе по уже перечисленным деньгам и состоявшейся передаче, если они были] в следующие сроки: [Действия и сроки при отказе в регистрации].

4. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

МОДУЛЬ 4А — истёк установленный срок после извещения

4А.1. Продавец письменно известил остальных участников общей долевой собственности о намерении продать отчуждаемую долю с указанием цены и других условий продажи.

Извещения направлены: [Кому и как направлены извещения].

Дата извещения/доставки, от которой исчислялся 1-месячный срок: [Дата извещения и доставки].

Установленный законом срок истёк, доля указанными лицами не приобретена.

Условия этого договора не предоставляют Покупателю более выгодных условий по сравнению с условиями, предложенными обладателям преимущественного права.

МОДУЛЬ 4Б — все обладатели преимущественного права отказались раньше

4Б.1. Все участники общей долевой собственности, обладающие преимущественным правом покупки, отказались от его осуществления, что подтверждается: [Подтверждение письменных отказов].

Условия договора соответствуют условиям, в отношении которых оформлены указанные отказы.

5. ЛИЦА, СОХРАНЯЮЩИЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ

МОДУЛЬ 5А — такие лица есть

5А.1. После перехода права к Покупателю право пользования квартирой сохраняют:

1) Ф. И. О. [ФИО первого пользователя], основание права пользования [Основание права первого пользователя];

2) Ф. И. О. [ФИО второго пользователя], основание права пользования [Основание права второго пользователя].

МОДУЛЬ 5Б — таких лиц нет

5Б.1. Лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования квартирой после перехода права к Покупателю, отсутствуют.

6. ОБРЕМЕНЕНИЯ И ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

6.1А. Если ограничения или обременения имеются:

В отношении квартиры и/или отчуждаемой доли зарегистрированы следующие ограничения и обременения: [Зарегистрированные ограничения и обременения].

6.1Б. Если их отсутствие достоверно проверено:

Зарегистрированные ограничения и обременения в отношении квартиры и отчуждаемой доли отсутствуют.

6.2. Сторонами учтены следующие известные права и требования третьих лиц: [Известные права и требования третьих лиц].

7. СЕМЕЙНО-ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРОДАВЦА

МОДУЛЬ 7А — отчуждаемое право является личным имуществом

7А.1. Отчуждаемое право является личным имуществом Продавца на основании: [Основание личного имущества продавца].

МОДУЛЬ 7Б — требуется согласие супруга

7Б.1. Для заключения договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца.

Согласие оформлено: [Сведения о нотариальном согласии супруга] [дата, нотариус и сведения о нотариальном документе].

МОДУЛЬ 7В — режим определяется брачным договором или соглашением

7В.1. Режим права на отчуждаемую долю определяется брачным договором/ соглашением: [Реквизиты брачного договора или соглашения], которое учтено Сторонами при заключении договора.

8. ПЕРЕДАЧА

МОДУЛЬ 8А — отдельный передаточный акт

8А.1. Передача оформляется отдельным передаточным актом не позднее [Срок передачи по акту]. При модуле 3А акт подписывается после полной оплаты. При модуле 3Б или 3В акт подписывается до полного расчёта; на момент передачи остаётся долг, указанный в соответствующем модуле.

8А.2. Ключи и фактический доступ передаются: [Порядок передачи ключей и доступа по акту].

МОДУЛЬ 8Б — договор одновременно является передаточным документом

8Б.1. Стороны подтверждают фактическую передачу при подписании договора. Этот договор имеет силу передаточного документа. При модуле 3А цена к подписанию полностью уплачена. При модуле 3Б или 3В после передачи остаётся указанная в нём неоплаченная часть цены с согласованными сроками её уплаты.

8Б.2. Ключи и фактический доступ переданы в следующем порядке: [Порядок передачи ключей и доступа при подписании].

8.3. Передаточный документ подтверждает исполнение обязанности по передаче и не заменяет государственную регистрацию перехода права собственности. Доля в праве не закрепляет за Покупателем конкретную комнату.

9. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

9.1. Переход права на отчуждаемую долю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

9.2. Стороны обязуются совершить необходимые действия и представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права.

9.3. При нотариальном удостоверении договора документы на государственную регистрацию направляются с учётом установленных законом полномочий и обязанностей нотариуса.

9.4. Если обязательное нотариальное удостоверение не требуется, Стороны подают документы на государственную регистрацию следующим согласованным способом: [Способ подачи документов на регистрацию].

9.5. Если по разделу 3 договора сохраняется залог Продавца, Стороны обеспечивают государственную регистрацию соответствующей ипотеки в силу закона.

9.6. Право Покупателя на отчуждаемую долю возникает после государственной регистрации перехода права.

10. РАСХОДЫ

10.1. Расходы, связанные с нотариальным удостоверением, если оно обязательно или выбрано Сторонами добровольно, несёт: [Плательщик расходов на нотариуса].

10.2. Государственную пошлину и иные согласованные расходы, связанные с государственной регистрацией, несёт: [Плательщик расходов на регистрацию].

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Условия договора соответствуют действительной воле Сторон.

11.2. Изменения договора оформляются в форме, которая требуется законом для конкретной сделки.

11.3. Договор составлен в количестве экземпляров, необходимом для Сторон и оформления сделки.

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец:

Ф. И. О. [ФИО продавца]

Подпись [Подпись продавца]

Покупатель:

Ф. И. О. [ФИО покупателя]

Подпись [Подпись покупателя]

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере собственница предлагает другому участнику купить всю принадлежащую ей 1/3 долю квартиры за 2 100 000 ₽. Предусмотрен единовременный безналичный расчёт не позднее пяти рабочих дней после регистрации перехода права в ЕГРН; оплата считается исполненной после зачисления всей суммы, рассрочки нет. Отдельная физическая часть квартиры не передаётся, ключи и доступ не меняются, а порядок пользования сохраняется до отдельного соглашения или судебного акта. Расходы на нотариальное удостоверение несёт покупатель. Указано отсутствие лиц, сохраняющих право пользования, но эти сведения требуется проверить. Документ датирован 5 октября 2026 года; перечисленные условия относятся именно к этому образцу.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

Кому: [ФИО сособственника]

От кого: [ФИО продавца]

ИЗВЕЩЕНИЕ о намерении продать долю в праве общей собственности

Сообщаю о намерении продать принадлежащую мне долю [Размер доли] в праве общей собственности на объект недвижимости по адресу: [Адрес объекта недвижимости], кадастровый номер: [Кадастровый номер].

Цена продажи доли: [Цена продажи доли] ₽.

Порядок и срок оплаты: [Порядок и срок оплаты].

Рассрочка и её условия: [Условия рассрочки] / рассрочка не предусмотрена.

Срок и условия передачи или освобождения объекта: [Срок и условия передачи или освобождения объекта].

Иные существенные условия сделки: [Иные существенные условия сделки].

Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи: [Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи] / отсутствуют.

Предлагаю воспользоваться преимущественным правом покупки указанной доли на этих условиях.

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись]

Этот шаблон предназначен для обычной продажи доли. Его нельзя без отдельной проверки переносить на самостоятельную комнату в коммунальной квартире, сельскохозяйственную земельную долю или другую сделку со специальными правилами.

В шаблоне укажите реальные условия именно вашей сделки. В строках о рассрочке и лицах, сохраняющих право пользования, выберите подходящий вариант; отсутствие таких условий или лиц не следует предполагать заранее.

Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном документе Иванов Алексей Петрович отказывается от покупки принадлежащей Ивановой Марии Сергеевне 1/2 доли за 4 000 000 ₽. Условия предусматривают полную безналичную оплату в день подписания договора без рассрочки. Отказ относится именно к указанной цене и условиям. В шаблоне нужно заполнить сведения о себе, продавце, квартире, долях и условиях предполагаемой продажи.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от использования преимущественного права покупки доли

Я, [Ф. И. О. полностью], дата рождения: [Дата рождения], паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации], являюсь собственником [размер собственной доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер].

Мне известно о намерении [Ф. И. О. продавца] продать принадлежащую ему (ей) [размер продаваемой доли] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Условия предполагаемой продажи:

• цена продаваемой доли — [сумма цифрами и прописью] рублей;
• порядок расчётов — [указать способ и срок оплаты];
• иные условия продажи — [указать выясненные условия продажи].

[Если извещение было получено:] Указанные условия сообщены мне в извещении о продаже доли от [Дата извещения], полученном [Дата получения извещения, если она известна].

Настоящим отказываюсь от реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки указанной [размер продаваемой доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер], принадлежащей [Ф. И. О. продавца], по указанной выше цене и на указанных выше условиях.

Мне понятно, что этот отказ относится к реализации преимущественного права покупки указанной доли на изложенных условиях и не является отказом от принадлежащей мне доли в праве собственности на квартиру.

Дата: [Дата подписания]

Подпись: [Подпись] / [Ф. И. О. подписанта]

Заявление об отказе от преимущественного права покупки доли на конкретных условиях

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда соблюдение применимого преимущественного права подтверждено, а форма сделки определена правильно, этот вопрос можно считать проверенным.

Если неясно, кого и на каких условиях извещали либо нужно ли нотариальное удостоверение, соответствующий документальный вопрос ещё не закрыт.

Если квартира находится в ипотеке

Квартиру с действующей ипотекой можно рассматривать для покупки, но расчёт и переход права необходимо согласовать с условиями залога.

Ипотека отражается в ЕГРН как обременение. Пока она действует, продажа должна учитывать требования законодательства и документы банка или другого залогодержателя (ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке»).

В зависимости от выбранной схемы понадобятся:

• согласие залогодержателя, если оно требуется;
• справка или другой документ об остатке обязательств;
• документы, определяющие порядок погашения задолженности;
• документы, связывающие расчёт с регистрацией и снятием либо сохранением ипотеки.

До передачи основной суммы покупателю нужно получить документально понятные ответы на три вопроса:

1. Что произойдёт с действующей ипотекой после сделки?
2. При каком условии продавец получит деньги?
3. Каким документом подтвердится необходимое изменение обременения?

Если порядок расчёта и судьба залога остаются неясными, передавать основную сумму, считая вопрос закрытым, преждевременно.

Какие долги по квартире проверить

Обычные коммунальные долги и задолженность по взносам на капитальный ремонт имеют разные правовые последствия для покупателя.

По общему правилу обязанность нового собственника оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности (ст. 153 ЖК РФ).

А по взносам на капитальный ремонт действует особое правило: при переходе права собственности неисполненная обязанность прежнего собственника по таким взносам, как правило, переходит к новому владельцу. Для задолженности публичного предыдущего собственника предусмотрено исключение (ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому задолженность по капремонту нужно проверить отдельно от обычных начислений за ЖКУ.

Квитанции и справки по коммунальным платежам тоже полезны: они помогают зафиксировать состояние расчётов и показания счётчиков. Но наличие старых коммунальных долгов не означает, что любые такие долги автоматически станут обязательствами покупателя.

Если фактическая планировка отличается от документов

Сравните фактическое состояние квартиры с имеющимися техническими и кадастровыми сведениями.

Если расположение помещений или другие характеристики не совпадают, выясните причину. Попросите документы, подтверждающие законность изменений, либо оцените конкретный неустранённый риск.

Последствия самовольной перепланировки предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.

В отдельных случаях для такой проверки полезен технический паспорт. Однако требовать его как универсальный обязательный документ для регистрации любой купли-продажи квартиры неправильно.

Если нашли судебное дело или сведения о банкротстве продавца

Сведения о судах и банкротстве проверяют прежде всего для оценки рисков. Это не универсальный обязательный регистрационный документ, но такая проверка особенно важна при признаках серьёзных финансовых проблем продавца.

Для поиска можно использовать:

• Картотеку арбитражных дел;
• ГАС РФ «Правосудие»;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

При банкротстве отдельные сделки должника могут оспариваться по специальным основаниям, в том числе предусмотренным ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ.

Если запись найдена, сначала убедитесь, что она относится именно к вашему продавцу. Затем выясните характер дела, предмет спора, стадию процедуры и связь обнаруженных обстоятельств с конкретной квартирой и правом её продажи.

Сам по себе долг, исполнительное производство или судебное разбирательство не означает автоматической недействительности будущей сделки. Важны предмет спора, характер и размер задолженности, стадия процедуры и другие обстоятельства, относящиеся к квартире.

Отсутствие сведений в открытом поиске также не гарантирует, что обнаружены абсолютно все возможные дела и риски.

Если запись есть, но её влияние на возможность продажи или риск оспаривания сделки неясно, выясните обстоятельства до дальнейших действий. Когда документов недостаточно для самостоятельного вывода, нужна индивидуальная оценка, при необходимости со специалистом.

Так же осторожно относитесь к медицинским справкам продавца. Такая справка сама по себе не даёт абсолютной гарантии дееспособности или действительности сделки: медицинское наблюдение и юридическая дееспособность — разные вопросы.

Шаг 4. Подготовьте договор, расчёт и документы для регистрации

Когда продавец, основание собственности и специальные обстоятельства проверены, можно окончательно сформировать документы для сделки.

Здесь важно не смешивать условия договора, подтверждения оплаты и документы, которые действительно потребуются для государственной регистрации перехода права.

Что должно быть в договоре купли-продажи

ДКП недвижимости заключается письменно в виде одного документа, подписанного сторонами. Договор должен позволять однозначно определить продаваемую квартиру и содержать согласованную цену (ст. 550 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ, ст. 555 ГК РФ).

Заполненный договор относится к целой личной квартире одного взрослого продавца и одному взрослому покупателю: без обременений и сохраняющих пользование лиц. Полная оплата переводом после ЕГРН, передача после получения цены. Ипотека, детские права, сохранённое пользование и иной семейный режим требуют другого состава условий.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном договоре один совершеннолетний продавец передаёт целую квартиру одному покупателю. Квартира обозначена личным имуществом продавца, без известных обременений и лиц, сохраняющих право пользования; цену покупатель переводит после регистрации перехода права в ЕГРН, а передача квартиры происходит после получения полной суммы. Для другой ситуации измените не только поля, но и соответствующие условия договора.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЦЕЛОЙ КВАРТИРЫ
с полной оплатой после регистрации до передачи

г. [город]

[число] [месяц] [год] года

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца полностью], дата рождения: [дата рождения продавца], паспорт: серия [серия паспорта продавца] № [номер паспорта продавца], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения продавца], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя полностью], дата рождения: [дата рождения покупателя], паспорт: серия [серия паспорта покупателя] № [номер паспорта покупателя], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения покупателя], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили этот договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру со следующими характеристиками:

• вид объекта недвижимости: квартира;
• кадастровый номер: [кадастровый номер];
• адрес: [полный адрес квартиры];
• площадь: [площадь квартиры] кв. м;
• иные сведения, позволяющие однозначно определить квартиру: [дополнительные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [дата регистрации, если указывается], номер государственной регистрации права: [номер, если указывается].

Основание возникновения права: [договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве на наследство / иной документ, дата и реквизиты].

2. Цена квартиры

2.1. Стороны договорились, что полная цена квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.

2.2. Указанная сумма является полной ценой квартиры по этому договору.

3. Порядок расчётов

3.1. Покупатель уплачивает Продавцу полную цену квартиры, указанную в п. 2.1, не позднее [срок оплаты в рабочих днях] рабочих дней после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности к Покупателю.

3.2. Расчёт производится банковским переводом. Реквизиты Продавца для перечисления: [банковские реквизиты продавца].

3.3. Оплату подтверждает [указать документ].

4. Права третьих лиц и пользование квартирой

4.1. На дату подписания договора квартира не находится под ипотекой, арестом, запретом регистрационных действий, арендой или иным обременением.

4.2. Известные Продавцу притязания и права третьих лиц на квартиру отсутствуют.

4.3. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после перехода права собственности к Покупателю, отсутствуют.

5. Семейный режим квартиры

5.1. Квартира является личным имуществом Продавца.

Основание: [приобретена до брака / получена в дар / получена по наследству / другое подтверждённое основание].

6. Заявления Продавца

6.1. Продавец подтверждает, что на момент заключения договора:

• является собственником квартиры на указанном в договоре основании;
• сообщил Покупателю об известных ему правах третьих лиц и обременениях;
• сообщил о лицах, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, если такие лица имеются.

6.2. Если до государственной регистрации будет обнаружено обстоятельство, которое противоречит этим заявлениям и препятствует исполнению договора, Стороны действуют в соответствии с этим договором и применимым законом.

7. Государственная регистрация

7.1. Стороны обязуются представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю [через МФЦ / иным предусмотренным законом способом] не позднее [срок].

7.2. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель в размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

7.3. Если государственная регистрация будет приостановлена, Стороны в течение [срок устранения причин приостановления в рабочих днях] рабочих дней после получения соответствующей информации предпринимают необходимые действия для устранения причин приостановления, если такие причины можно устранить.

7.4. Само по себе приостановление государственной регистрации не прекращает договор автоматически и не означает автоматического возврата всех платежей.

7.5. Если в государственной регистрации будет окончательно отказано, Стороны в течение [срок согласования действий в рабочих днях] рабочих дней после получения решения определяют дальнейшие действия: устраняют причину и повторно обращаются за регистрацией, если это допустимо, либо заключают соглашение о расторжении договора и расчётах.

Если договориться не удалось, каждая Сторона реализует права на основаниях, предусмотренных законом и договором.

8. Передача квартиры

8.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [срок передачи в календарных днях] календарных дней после полного получения Продавцом цены по п. 2.1.

8.2. Фактическая передача квартиры оформляется отдельным актом приёма-передачи, который подписывают обе Стороны.

8.3. Одновременно с подписанием акта Продавец передаёт Покупателю:

• ключи: [количество и назначение];
• [документы, пульты, ключи от почтового ящика и другие согласованные принадлежности].

8.4. На момент передачи квартира должна находиться в следующем согласованном состоянии: [описать существенное состояние].

8.5. Известные Покупателю недостатки, которые Стороны учитывают при передаче: [нет / перечислить].

8.6. В квартире остаются и передаются Покупателю следующие вещи: [мебель, техника, встроенное оборудование — перечислить достаточно определённо].

8.7. Показания приборов учёта на дату передачи фиксируются в акте.

9. Расходы и обязательства до передачи

9.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель.

9.2. Иные расходы на подготовку и оформление сделки Стороны распределяют следующим образом:

• нотариальное удостоверение, если оно обязательно или выбрано добровольно: [кто несёт расход];
• банковские услуги: [кто несёт расход];
• подготовка документов и другие согласованные услуги: [заполнить применимые расходы].

9.3. Если Стороны договорились о возмещении Продавцом суммы уплаченной Покупателем государственной пошлины, размер, срок и способ возмещения: [заполнить сумму, срок и способ возмещения; если такой договорённости нет, удалить весь п. 9.3]. Такое возмещение определяет распределение расходов между Сторонами и не меняет лицо, признаваемое плательщиком государственной пошлины по Налоговому кодексу РФ.

9.4. Платежи, относящиеся к пользованию квартирой до её фактической передачи, Стороны распределяют следующим образом: [описать договорённость].

10. Ответственность

10.1. За нарушение обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с законом и этим договором.

11. Заключительные положения

11.1. Этот договор составлен в форме одного документа и подписан обеими Сторонами.

11.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в форме, предусмотренной законом.

11.3. Приложения к договору, если Стороны их оформляют, являются его частью:

• акт приёма-передачи квартиры;
• [перечень передаваемого имущества];
• [иные приложения].

12. Реквизиты и подписи

Продавец:

ФИО: [ФИО продавца]

Паспорт: [паспортные данные продавца]

Адрес: [адрес продавца]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail продавца]

Подпись:

[подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель:

ФИО: [ФИО покупателя]

Паспорт: [паспортные данные покупателя]

Адрес: [адрес покупателя]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail покупателя]

Подпись:

[подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

В бланке заполните согласованные сроки, сведения об объекте, реквизиты сторон, порядок подтверждения оплаты и состав передаваемого имущества. Приложения в пункте 11.3 включайте только те, которые стороны действительно оформляют.

Договор купли-продажи целой квартиры с полной оплатой после регистрации до передачи

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если после продажи по закону сохраняют право пользования квартирой определённые лица, перечень таких людей и их права становятся существенным условием договора (ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, с учётом обстоятельств конкретной сделки согласуйте:

• порядок расчёта;
• момент передачи денег и условия их получения продавцом;
• срок освобождения квартиры;
• порядок передачи ключей;
• судьбу зарегистрированных в квартире лиц;
• существующие обременения и условия их прекращения;
• имущество, которое остаётся в квартире;
• последствия нарушения конкретных обязанностей сторон.

Не все перечисленные условия нужны в одинаковом виде для каждой сделки. В договоре должны быть отражены реальные договорённости и необходимые правовые условия, а не случайный набор формулировок.

Какие дополнительные документы могут понадобиться

Вернитесь к результатам проверки квартиры и включите в сделку документы, которые необходимы именно при установленных обстоятельствах:

• нотариальное согласие супруга, если оно требуется;
• брачный договор, соглашение о разделе или судебный акт, если они определяют режим квартиры;
• разрешение органа опеки, когда оно необходимо;
• документы о соблюдении преимущественного права покупки доли;
• нотариальную доверенность представителя;
• согласие залогодержателя и другие применимые документы по ипотеке.

Это примеры условных документов, а не общий обязательный список для каждой покупки.

Чем подтвердить расчёт с продавцом

После оплаты у покупателя должны остаться документы, которые позволяют связать фактический платёж с конкретным ДКП.

Из подтверждений расчёта должно быть понятно:

• какая сумма передана;
• кто внёс деньги;
• кто их получил;
• к какому договору относится платёж.

При безналичной оплате используются банковские документы. При других законных способах расчёта сохраняйте соответствующие подтверждения банка, нотариуса или иного участника расчёта.

Важно различать документы об обеспечении или организации расчёта и документы, подтверждающие фактическое получение денег продавцом. Нужные подтверждения зависят от реальной схемы оплаты.

Какие документы подать на регистрацию перехода права

Для регистрации используются заявления и документы, на основании которых должно совершаться регистрационное действие.

При личном обращении предъявляется удостоверение личности. Если документы подаёт представитель, необходимо подтвердить его полномочия (ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

В применимом для вашей сделки составе подготовьте:

• документ, удостоверяющий личность;
• подписанный ДКП;
• необходимое заявление или заявления;
• доверенность, если участвует представитель;
• обязательные согласия, разрешения и другие специальные документы, если они нужны именно для этой сделки;
• применимые документы банка, когда покупка связана с ипотечным финансированием.

Не нужно автоматически прикладывать все справки, полученные при предварительной проверке квартиры. Документы для оценки риска и обязательный регистрационный пакет имеют разное назначение.

Отдельную бумажную квитанцию об уплате госпошлины приносить требуется не всегда: сведения об оплате могут поступить через государственную информационную систему. Но это не отменяет саму обязанность уплатить госпошлину, когда она предусмотрена.

Для обычной покупки готовой квартиры государственная регистрация касается перехода права собственности, а не автоматически самого ДКП.

Если обнаружено предусмотренное законом препятствие, например отсутствует необходимое согласие или имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, регистрация может быть приостановлена (ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Подтверждение приёма заявления означает только то, что документы приняты к рассмотрению. Это ещё не подтверждение зарегистрированного перехода права.

Шаг 5. Оформите передачу квартиры

По общему правилу передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче (ст. 556 ГК РФ).

В заполненном акте передаётся целая квартира по договору продажи без выявленных при осмотре недостатков. Ключи, приборы учёта и реальное состояние заменяются по фактической передаче. Состав оставляемого имущества и условия устранения обнаруженных недостатков согласуются отдельно.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце продавец передал покупателю квартиру в Москве 30 сентября 2026 года на основании договора от 20 сентября. В документе указаны адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, передача двух комплектов ключей и показания приборов учёта. При осмотре комнаты были освобождены, сантехника и электропроводка работали, видимых повреждений отделки и выявленных недостатков не было. Ниже расположен отдельный шаблон: для своей сделки нужно заменить значения полей и указать фактическое состояние жилья.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г. [Город]　«[Число]» [Месяц] 20[Год — две цифры] г.

Продавец: [ФИО продавца]

Покупатель: [ФИО покупателя]

На основании договора купли-продажи квартиры
от «[Число договора]» [Месяц договора] 20[Год договора — две цифры] г.

Продавец передал, а Покупатель принял квартиру:

Адрес: [Адрес квартиры]

Кадастровый номер (при наличии): [Кадастровый номер]

Общая площадь: [Общая площадь]

Переданы ключи:
Количество комплектов: [Количество комплектов ключей]

Показания приборов учёта:
Электроэнергия: [Показания электроэнергии]
Вода: [Показания воды]

Состояние квартиры:
[Описание состояния квартиры]

Недостатки (при наличии):
[Описание недостатков]

Порядок устранения недостатков:
[Порядок устранения недостатков]

Подписи сторон:

Продавец[Подпись продавца] /[Расшифровка подписи продавца]/

Покупатель[Подпись покупателя] /[Расшифровка подписи покупателя]/

Описание состояния в акте относится к фактическому осмотру квартиры при передаче. Оно не подменяет проверку возможных скрытых недостатков.

Акт приёма-передачи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

В документе удобно зафиксировать:

• дату фактической передачи квартиры;
• передачу ключей;
• показания счётчиков;
• имущество, которое остаётся покупателю;
• известные замечания к состоянию квартиры.

Подписывайте документ о передаче в тот момент, который предусмотрен условиями вашего договора и соответствует фактическим обстоятельствам. Универсального правила, что передача обязательно должна состояться только до или только после регистрации, здесь нет.

Подписанный акт не означает автоматического отказа покупателя от любых требований, если продавец ненадлежащим образом исполнил свои обязательства (ст. 557 ГК РФ).

Шаг 6. Получите выписку ЕГРН после регистрации

Государственная регистрация удостоверяется выпиской ЕГРН (ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ).

Проверьте не только сам факт получения выписки, но и зарегистрированный результат:

• Покупатель указан правообладателем.
• Сведения относятся к нужной квартире и кадастровому номеру.
• Размер доли указан правильно, если приобреталась доля.
• Нет неожиданного ограничения или обременения.
• Ожидаемая ипотека отражена, если одновременно регистрировался залог в пользу банка.

Результат регистрации должен соответствовать условиям сделки. После этого остаётся сохранить документы, подтверждающие всю цепочку приобретения квартиры.

Шаг 7. Соберите архив документов готовой квартиры

После оформления покупки сохраните:

• Свой экземпляр ДКП.
• Передаточный акт.
• Документы, подтверждающие полный расчёт.
• Итоговая выписка ЕГРН.
• Дополнительные документы: Сохраните согласия, документы о режиме имущества, разрешение опеки, подтверждения по доле, доверенность, банковские и ипотечные документы и другие необходимые подтверждения, если они имели значение для вашей сделки.

Этот архив должен позволять при необходимости восстановить, на каких условиях вы купили квартиру, как рассчитались с продавцом, когда приняли жильё и какое право было зарегистрировано.

Какие документы нужны при покупке квартиры по первоначальному ДДУ

При покупке по первоначальному ДДУ вы заключаете договор непосредственно с застройщиком. Зарегистрированный ДДУ подтверждает ваше право потребовать от него передачу квартиры на условиях договора, но сам по себе ещё не делает вас собственником.

Маршрут состоит из восьми этапов:

1. Проверить застройщика и конкретный проект.
2. Изучить проектную декларацию и доступные документы проекта.
3. Сверить условия предлагаемого ДДУ.
4. Зарегистрировать ДДУ.
5. Оплатить его в применимом порядке.
6. После строительства принять квартиру по документу о передаче.
7. После передачи квартиры и кадастрового учёта проконтролировать отдельную регистрацию собственности, в предусмотренном законом случае по заявлению застройщика.
8. Получить итоговую выписку ЕГРН о собственности и сохранить документы.

Проверьте застройщика и объект в ЕИСЖС

ЕИСЖС — единая информационная система жилищного строительства. Через неё застройщики раскрывают предусмотренные законом сведения о себе и реализуемых проектах (ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Найдите интересующий проект на официальном сайте наш.дом.рф.

Сопоставьте с будущим договором:

• юридическое лицо застройщика;
• конкретный проект;
• корпус или этап строительства;
• проектную декларацию;
• существенные характеристики приобретаемого объекта.

Здесь важно проверить не только название жилого комплекса. Юридическое лицо, с которым заключается ДДУ, и конкретный объект должны соответствовать сведениям официально раскрытого проекта.

Изучите проектную декларацию и другие сведения о строительстве

Проектная декларация содержит предусмотренные законом сведения о застройщике и проекте. Она размещается в ЕИСЖС (ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Закон также предусматривает возможность ознакомиться с рядом других документов, включая разрешение на строительство, проектную документацию в применимой части и документы о правах на земельный участок (ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ).

Эти сведения нужны для проверки застройщика и объекта. Это не означает, что участник должен распечатать всю проектную документацию и лично предоставить её в Росреестр.

Часть необходимых для регистрационных действий сведений поступает по государственным информационным каналам (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ).

Какие условия проверить в ДДУ

ДДУ должен содержать предусмотренные законом существенные условия. К ним относятся, в частности, определение объекта, подлежащего передаче участнику, срок передачи, цена договора и порядок её уплаты, а также другие обязательные условия (ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Перед подписанием сопоставьте с документами проекта:

• объект, который должен быть передан;
• корпус или другое обозначение проекта;
• характеристики квартиры;
• цену;
• порядок оплаты;
• срок передачи;
• применимую схему привлечения денег.

Проверка нужна не только для того, чтобы в договоре присутствовали необходимые формулировки. Вы должны понимать, что условия относятся именно к проверенному вами проекту, корпусу и квартире.

Когда оплачивать ДДУ и какие документы сохранить

По общему правилу платежи по ДДУ вносятся после государственной регистрации договора (ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Базовый порядок выглядит так:

1. Стороны подписывают ДДУ
2. Договор проходит государственную регистрацию
3. Участник оплачивает его в применимом порядке

После оплаты необходимо сохранить документы, подтверждающие внесённые суммы.

Если деньги вносятся через счёт эскроу

При применимой модели расчёта деньги участника размещаются на специальном счёте эскроу в уполномоченном банке (ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

По применимому ДДУ деньги на эскроу вносятся после регистрации договора.

Но нельзя считать, что абсолютно каждый ДДУ, в том числе заключённый в прошлом, обязательно предусматривал эскроу. Для переходных проектов действовало специальное регулирование, позволявшее при соблюдении установленных условий продолжать строительство по прежней модели (Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480).

Поэтому по документам конкретного проекта установите:

• применяется ли схема эскроу;
• какой банк участвует в расчёте;
• чем подтверждается внесение денег.

Результат проверки — понятная схема оплаты именно вашего ДДУ и сохранённые документы, подтверждающие её выполнение.

Что получить после строительства и передачи квартиры по ДДУ

Регистрация ДДУ и регистрация собственности — не одно и то же.

После регистрации договора участник получает право требовать от застройщика квартиру на согласованных условиях. Право собственности на саму квартиру регистрируется отдельно.

Передача жилья по ДДУ происходит после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в порядке, установленном законом (ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Передачу оформляют передаточным актом или другим предусмотренным документом.

Сохраните свой документ о передаче квартиры. Если при передаче оформлялись документы о существенных недостатках или замечаниях, их тоже следует оставить в архиве. Подробный технический осмотр квартиры и порядок предъявления требований по дефектам требуют отдельного разбора.

Как после ДДУ зарегистрировать право собственности

После передачи квартиры и её государственного кадастрового учёта застройщик в предусмотренном законом случае направляет электронное заявление о регистрации собственности участника (ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

Для такого обращения необходимы оба обстоятельства:

• квартира передана участнику в порядке ст. 8 Закона № 214-ФЗ;
• объект поставлен на государственный кадастровый учёт, то есть сведения о нём внесены в реестр.

Для обращения застройщика в описанном случае отдельная доверенность от участника не оформляется.

После завершения регистрации застройщик передаёт собственнику выписку ЕГРН.

Проверьте в ней:

• правообладателя;
• квартиру;
• кадастровый номер;
• размер доли;
• зарегистрированные ограничения и обременения.

Именно итоговая регистрация собственности, подтверждённая выпиской ЕГРН, означает, что право на квартиру зарегистрировано. До этого зарегистрированный ДДУ подтверждает право требования, а не право собственности на объект.

Какие документы нужны для покупки по уступке ДДУ

При уступке вы приобретаете право требования по уже существующему ДДУ у прежнего участника. Это не новый первоначальный договор с застройщиком.

Поэтому здесь необходимо проверить не только квартиру и застройщика, но и исходный зарегистрированный ДДУ, действующего обладателя права требования, состояние оплаты и условия перехода права к вам.

Какие документы сохранить после ДДУ и уступки

Для первоначального ДДУ и уступки состав архива отличается. Документы готовой квартиры, купленной по ДКП, перечислены выше.

Если заключали первоначальный ДДУ

Сохраните:

• Зарегистрированный ДДУ.
• Все юридически значимые дополнительные соглашения.
• Документы об оплате.
• Документы по счёту эскроу, если он применялся.
• Кредитные и ипотечные документы, если они были.
• Передаточный акт.
• Документы о существенных замечаниях при передаче, если они составлялись.
• Итоговая выписка ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.

Дополнительно полезно сохранить версию проектной декларации, с которой вы сверяли условия договора. Проектные сведения могут обновляться, поэтому важно понимать, какие данные вы изучали на момент приобретения.

Если покупали право по уступке

К документам, которые впоследствии получает участник долевого строительства, добавьте:

• Исходный зарегистрированный ДДУ.
• Зарегистрированный договор уступки.
• Документы о состоянии оплаты исходного ДДУ.
• Подтверждения расчёта между прежним и новым участником.
• Документы о переводе долга, если он был необходим.
• Применимые банковские или эскроу-документы.

Такая подборка позволит подтвердить не только последующую передачу квартиры и возникновение собственности, но и основание, по которому право требования перешло к вам.

Итоговая проверка документов после покупки

В конце полезно ещё раз посмотреть на весь комплект документов в зависимости от схемы приобретения. Важно, чтобы документы подтверждали не отдельные разрозненные действия, а всю юридически значимую цепочку покупки.

Если купили готовую квартиру по ДКП

По сохранённым документам должно быть возможно установить:

• почему продавец имел право распоряжаться квартирой;
• какие специальные обстоятельства были проверены и какими документами закрыты;
• что именно и на каких условиях вы приобрели по ДКП;
• как был произведён расчёт;
• когда и каким образом квартира передана;
• что переход права зарегистрирован на вас по итоговой ЕГРН.

Если заключили первоначальный ДДУ

Сначала главным документом является зарегистрированный ДДУ, подтверждающий право требования к застройщику, а не собственность на квартиру.

После этого в комплекте должны появиться:

• подтверждения оплаты;
• применимые документы эскроу и кредита;
• передаточный акт и документы о существенных замечаниях, если они составлялись;
• итоговая выписка ЕГРН после отдельной регистрации права собственности.

Именно итоговая выписка подтверждает, что собственность зарегистрирована.

Если приобрели право требования по уступке

В документах должна прослеживаться вся последовательность:

• первоначальный зарегистрированный ДДУ;
• состояние его оплаты;
• зарегистрированный договор уступки;
• перевод оставшегося долга, если он был необходим;
• расчёты по уступке;
• последующая передача квартиры;
• регистрация собственности, подтверждённая итоговой выпиской ЕГРН.