Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

У тех, кто не планирует вести бизнес, может возникнуть вопрос – что делать с коммерческой недвижимостью? Фактически она выполняет роль нежилого помещения. И это логично – люди в офисе не живут, прописку не имеют. Один из вариантов – перевести коммерческий объект в статус квартиры. Для собственника это отличная возможность сэкономить, ведь не придется покупать новое жилье.

Можно ли превратить офис в полноценную квартиру? Стоит ли вообще переводить коммерческую недвижимость в жилую? А что, если нужно наоборот, сделать из квартиры нежилое помещение под бизнес? Придется согласовывать действия с администрацией, делать перепланировку, сверять документы и отстаивать свои права. О том, как это сделать пошагово – читайте в материале ниже.

✅ Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Целевое назначение недвижимости может быть разным. Отсюда и отличия между коммерческим и жилым объектом.

Жилая недвижимость – представлена многоэтажными или частными домами, в которых живут люди (ст. 15-16 ЖК РФ). Причем, если жилье отвечает всем требованиям, то проживание людей не сезонное, а круглогодичное. Жилая недвижимость находится в частной или муниципальной собственности – у физических или юридических лиц. Например: 2-комнатная приватизированная квартира в многоквартирном доме или частный дом на окраине городе.

Понятия «коммерческая недвижимость» в законе не существует. Под ней подразумевают нежилое помещение, поэтому…

Коммерческая недвижимость – нежилое помещение, представленное в виде здания, части здания, сооружения или земли. Основная цель таких объектов – извлечение прибыли от ведения бизнеса или сдачи в аренду. Примеры: магазин канцтоваров, бизнес-центр, производственный цех, склад, гараж, отель, апартаменты.

Основное различие в том, что жилая недвижимость пригодна для постоянного проживания и регистрации граждан, а коммерческая — не пригодна.

Закон запрещает использовать жилую недвижимость в качестве коммерческой, и наоборот. Нельзя оборудовать в квартире производственный цех. Исключением может быть деятельность ИП «на дому», например – адвокат, репетитор, няня, художник, программист и т.д.

За использование жилого помещения с нарушением его целевого назначения предусмотрен штраф – от 1 000 до 1 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).

✅ Можно ли их переводить?

Изменить статус с нежилого на жилой возможно. Но нужно понимать, что это не быстрая и финансово затратная процедура. Придется считаться с мнением жильцов, надзорных органов, администрации, совладельцев и т.д.

Какие сложности могут возникнуть:

• Несогласие жильцов и соседей

Согласно новым правилам, в 2024 году нужно учитывать мнения жителей многоквартирного дома. Собственники квартир имеют право влиять на перевод жилых помещений в коммерческие, и наоборот. Например, если их не устроит размещение магазина на цокольном этаже – дальше обсуждения вопрос не уйдет, а государственные инстанции будут бессильны.

Почему так сложно добиться согласия жильцов на смену статуса недвижимости? Участились случаи, когда вместо магазина или салона на первых этажах открывали пивной бар, кальянную, клуб и прочие злачные заведения. Жильцы дома испытывают неудобства от такого «соседства», налицо конфликты, антисанитария, ночной шум, громкая музыка и т.п.

Теперь, чтобы перевести жилое помещение в коммерческий объект, хозяину придется приглашать жильцов на общедомовое собрание. На нем нужно получить не менее ⅔ голосов – не только от владельцев квартир, но и от собственников нежилых объектов в подъезде. На частные дома голосование не распространяется. За достоверностью подсчетов следят чиновники местной администрации.

• Технические сложности

Владельцу коммерческой точки придется учесть нормы СанПиНа, противопожарной безопасности, градостроительные правила и нормативы. Превратить нежилое помещение в жилое сложнее. Иногда проще просто продать объект на рынке недвижимости.

• Отказ администрации

Третьей проблемой можно считать отказ со стороны местной администрации. Они неохотно выдают разрешения на перевод. Даже если технически переустройство возможно и коммуникации подведены, сложности все же возникают. Например, из-за того, что недвижимость в залоге у банка. Придется запрашивать согласие кредитора (на 99% последует отказ). Также препятствием может стать отказ от органов опеки и попечительства (ООП). Особенно, если жилье оформляют под офис, а квартира принадлежит в том числе и ребенку.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Многие спрашивают, а стоит ли вообще заниматься переводом недвижимости из нежилой в жилую, или обратно? Предпринимателям это выгодно. Представьте, что вам придется платить за аренду офиса или строить новое здание под свой бизнес – это дорого и не всегда удобно. Перевод жилья в статус коммерческого помещения способен решить проблему. И наоборот, если ИП закрывает торговую точку, он может вернуть объекту жилой статус. Затем квартиру можно продать или сдавать в аренду квартирантам, что будет неплохой прибылью.

✅ Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Начнем с самой сложной процедуры, когда собственник переводит коммерческое помещение в жилое. Например, превращает офис в 2-комнатную квартиру или делает из магазина гостинку или квартиру-студию.

🔻 Условия перевода

Прежде чем затевать перевод, нужно оценить условия для жилых помещений.

Закон предъявляет следующие требования:

• наличие капитальных (несущих) стен;
• окна, двери, перегородки для разделения жилого пространства внутри квартиры или дома (кухня, ванная, туалет, жилые комнаты, коридор – балкон или лоджия по ситуации);
• проведены все коммуникации: электричество, отопление, водоснабжение и газ, а при отсутствии таковых – присутствуют заменители (например, в частном доме газовый котёл или скважина по добыче воды);
• развитая инфраструктура, наличие придомовой территории, подъезда, парковок, детских, игровых площадок, зеленых зон и т.д.
• пригодность жилья для проживания людей, например – аварийные нежилые объекты несут угрозу жизни и здоровью, они подлежат сносу;
• исправная канализация, утепление для стен;
• инсоляция – проникновение солнечных лучей, освещение жилых помещений в течение дня (не менее 150 минут).

Само-собой, недвижимость должна отвечать требованиям СНИП, СанПиНа и прочим условиям. Если коммерческий объект не принадлежит заявителю, а находится у него в аренде – перевод невозможен. Кроме того, объект не должен быть под арестом, в ипотеке и прочих обременениях.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Какие действия нужно предпринять для смены статуса недвижимости – с нежилого на жилой:

• во-первых, проверить инженерные коммуникации, если их нет – подвести электричество, воду (ХВС и ГВС), отопительные системы, канализацию;
• во-вторых, проверить несущие конструкции на дефекты (не должно быть трещин, поломки, угрозы обрушения);
• в-третьих, установить устройства защиты от утечки воды.

Обследование объекта лучше поручить инженерам. Они подскажут, как лучше исправить недочеты, что докупить и во сколько это обойдется. Своими силами вы вряд ли справитесь.

🔻 Пошаговая инструкция

Вкратце, алгоритм действий выглядит так:

1. Закажите проект перепланировки коммерческого помещения или строения – с учетом смены статуса на «жилое».
2. Сформируйте пакет документов и проект переустройства.
3. Получите разрешение от администрации города.
4. Совершите перепланировку в соответствии с проектом.
5. Пригласите комиссию на оценку технических изменений.
6. Закажите новый техпаспорт, соберите документы в соответствии со ст. 23 ЖК РФ:

• заявление на перевод коммерческого объекта в жилой фонд;
• паспорта или юридические документы – от организаций потребуют учредительную документацию, а также копию протокола собрания учредителей фирмы;
• документы о праве собственности – например, договор купли-продажи или акт о передаче недвижимости в частную собственность (приватизация);
• документы о регистрации – выписка из ЕГРН или свидетельство (обычно в МФЦ их запрашивают в электронном формате, самостоятельно);
• новый техплан или паспорт помещения;
• кадастровая выписка из Росреестра;
• поэтажный план здания.

7. Передайте документы в городской отдел по жилищным вопросам (например, в Москве – Департамент городского имущества).
8. Ожидайте внесения изменений в Росреестр.
9. Закажите новую выписку из ЕГРН.
10. Отправляйтесь в ближайший офис МФЦ и оформляйте прописку в квартире (при необходимости).

Важно отметить согласование перепланировки с властями. Даже если вы составите проект изменений, нужно чтобы его утвердили в администрации. Если этого не сделать, велик риск, что в дальнейшем переводе могут отказать. И тогда придется возвращать помещению прежний вид.

✅ Как перевести жилое помещение в коммерческое?

Гораздо сложнее с переводом квартиры или частного дома. Здесь нужно учитывать уже требования к нежилому помещению. Они несколько проще, но своя специфика имеется.

🔻 С чего начинать?

Вначале, как и в предыдущем варианте, необходимо оценить условия и требования к коммерческим объектам.

Для того, чтобы перевести жилье в разряд нежилого помещения, оно должно находиться на первом этаже многоквартирного дома. Выше могут быть квартиры, не столь критично. Если этажом ниже есть коммерческая недвижимость – шансы на перевод повышаются даже если рассматриваемый объект находится на 2, 3, 4 и других этажах.

А вот переводить в нежилой объект только часть квартиры нельзя. Да и технически это слишком сложно – придется прорубать окно, делать вход, перегородки и т.д.

Обязательное условие - выписка из квартиры всех проживающих граждан, включая ее собственника. Регистрация в коммерческой недвижимости под запретом (ПП № 47 от 28 января 2006 года). Придется искать альтернативную жилплощадь. Если в квартире есть дети, нужно и согласие органа опеки. Процесс небыстрый, и, если ребенку предоставят худшие условие для проживания – последует отказ. Лучше всего, если среди совладельцев квартиры на перевод нет несовершеннолетних.

🔻 Порядок действий

Инструкция совпадает с описанной выше – особых различий нет:

1. Владельцу нужно заказать проект переустройства, дождаться его изготовления и оформить документы. Далее, их подают в отдел архитектуры городской администрации. Оттуда приходит решение по вопросу – разрешать перевод или отказать заявителю.
2. Получив разрешение, собственник или его представитель обращается в Санэпидемстанцию, отделение МЧС и орган жилищного надзора. Там нужно получить разрешение на переустройство. Сотрудники ведомств проверят, можно ли перевести жилье в коммерческий объект. Если они дадут «добро», можно приступать к работе.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Список документов идентичный, за исключением протокола собрания владельцев жилья. Общее собрание проводится заранее, по заявке предпринимателя-собственника. Можно обратиться через старшего по подъезду или оповестить жильцов по почте/объявлениям/СМИ.

Наравне с итогами голосований и списком участников понадобится поэтажный план 1-го этажа. Сюда нужно включить примыкающие к квартире помещения. Также от вас потребуют планировку второго этажа, подвала или чердачного помещения.

3. После того, как администрация оформит приемочный акт, можно приступать к регистрации объекта. Если действовать через МФЦ «Мои документы», посещать Росреестр не придется. Информация поступит в ЕГРН по межведомственному взаимодействию. Далее, останется прийти в МФЦ и забрать готовые документы.

✅ Сколько стоит?

Обустроить недвижимость и перевести его в новый статус – удовольствие не из дешевых. Расходы зависят от стоимости перепланировки, заказа проекта, нотариальных и юридических услуг.

Цена проекта изменений в жилом/нежилом здании обойдется в 1 000 рублей за 1 м², например – за квартиру площадью 34 м² придется отдать 34 000 рублей (минимум). Жилье в 100 «квадратов» обойдется еще дороже, а в дополнение к этому придется делать запасной выход.

Затраты на поэтажный план подъезда/дома – от 1 200 рублей, а техплан обойдется не менее 1 000 рублей. Кадастровые и прочие выписки из ЕГРН – еще плюс 350-700 рублей.

Общая стоимость перевода в жилой/нежилой объект составит от 50 000 рублей, но в целом затраты от 200 000 рублей за одно помещение. Самым дорогим в расходах считают проект перепланировки. Особенно, если здание строили без учета жилых нормативов.

✅ Сроки перевода

Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.

Отметим сроки оформления:

• рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
• изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
• внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
• ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.

В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.

✅ Могут ли отказать в переводе: причины

Нередко при обращении в государственную инстанцию, собственник слышит отказ в предоставлении услуги. Причин такого явления несколько, о них можно узнать в ст. 24 ЖК РФ.

Итак, на каком основании могут отказать в переоформлении объекта:

1. Не получено согласие от других собственников квартиры.
2. Отсутствие нужных документов.
3. Здание в статусе аварийного, непригодного для проживания людей.
4. Грубые ошибки в проектной документации – зачастую в плане не учтены характеристики жилья, противопожарные и санитарные нормы.
5. Недвижимость числится в залоге у банка.
6. Нет возможности создать вход или запасной выход.
7. Несоответствие статуса земли, например – на участке под ИЖС нельзя открыть магазин, офис или спа-салон.
8. Отсутствуют документы о праве собственности.

Необоснованные причины можно оспорить в судебном порядке. Зачастую это единственный способ перевести коммерческую недвижимость в жилой объект. Гораздо сложнее с квартирой, особенно если в ней прописаны/живут дети.

Процесс перевода из нежилого в жилую недвижимость отнимает много времени. Новые правила обязывают учитывать согласие соседей, целевое назначение объекта и технические параметры. Коммерческим помещениям присущи одни требования, жилым – другие. Процедура не из дешевых. Основные траты придутся на переустройство помещения.

Многие собственники решают перевести коммерческий объект в квартиру, или наоборот, своими силами. Сперва кажется, что все просто, но на самом деле процесс может доставить массу неудобств: очереди в инстанциях, непрофессионализм проектировщиков, трудности со сбором документов, отказ администрации, недовольство соседей. Стоит ли терять время в и без того сложной операции? Если вы хотите избежать ненужных проблем, обратитесь к нашим юристам. Они помогут уладить проблемы, разобраться с документами, получить разрешение МЧС, СЭС или оспорить отказ в переводе. Консультации бесплатные и ни к чему вас не обязывают. Обращайтесь за помощью, решим вопросы!

Смотрите видео об основных этапах перевода жилого помещения в коммерческий объект: