Как провести межевание участка в долевой собственности

Что именно нужно сделать с общим участком

Словом «межевание» часто называют разные задачи. Чтобы выбрать подходящую процедуру, сначала определите, какой результат вам нужен.

Если нужны самостоятельные участки, применяются правила об их образовании — ст. 11.4 ЗК РФ о разделе и ст. 11.5 ЗК РФ о выделе. Если новые участки не нужны, а собственники хотят распределить использование общей земли, действует ст. 247 ГК РФ.

Поэтому не стоит заказывать «межевание своей доли», пока не определена цель. Уточнение общего участка, распределение пользования и получение отдельного кадастрового номера требуют разных действий.

Как уточнить границы общего участка

Если вы хотите сохранить один участок в долевой собственности, нужно установить положение его внешних границ, подготовить межевой план и внести необходимые сведения в ЕГРН.

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер. Но его работа — только часть процедуры: после подготовки документов ещё нужно пройти государственный кадастровый учёт.

Проверьте сведения ЕГРН и документы на участок

Начните с документов, которые позволяют установить, где должна проходить граница. Ориентироваться только на существующий забор нельзя, даже если он стоит много лет.

Закон устанавливает последовательность источников для определения местоположения границы:

1. Сначала используют сведения документа, подтверждающего право на земельный участок.
2. Если необходимых сведений в нём нет, обращаются к документам, по которым участок был образован.
3. Если нужных данных нет и в этих документах, границу можно определять по её местоположению на местности, существующему 15 лет и более.

Такой порядок предусмотрен ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. Поэтому старый забор сам по себе не имеет приоритета перед документами.

Для работы кадастровому инженеру могут понадобиться:

• сведения ЕГРН;
• документ, на основании которого возникло право на участок;
• старые планы и схемы;
• акты предоставления земли;
• документы об образовании участка;
• сохранившиеся документы о прежнем согласовании границ;
• документы представителя, если собственник действует не лично.

Точный комплект зависит от истории участка. Соберите сохранившиеся документы заранее, чтобы инженер мог сопоставить их с результатами измерений.

Определите, как будут участвовать сособственники

Здесь важно различать две процедуры: заказ кадастровых работ и кадастровый учёт изменений общего участка.

Владельцы могут обратиться лично или через представителей. Если действует представитель, при отсутствии предусмотренного законом исключения его полномочия должны подтверждаться нотариально удостоверенной доверенностью (ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

В некоторых случаях документы вправе подать сам кадастровый инженер без доверенности. Но для этого должны соблюдаться установленные законом условия, а такая возможность должна быть предусмотрена договором (ч. 2.1 и 2.1-1 ст. 36 Закона № 221-ФЗ).

Этот механизм нельзя считать универсальным способом обойти остальных владельцев. Сам по себе договор, который один собственник заключил с инженером, не отменяет права других сособственников и требования к их участию.

Если владельцы готовы действовать через представителя, оформите необходимые полномочия заранее. Если кто-то не отвечает или отказывается участвовать, подготовку можно продолжать, но вопрос подачи заявления придётся решать отдельно.

Выберите кадастрового инженера и заключите договор

Кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Это требование установлено ст. 29 Закона № 221-ФЗ.

Договор на кадастровые работы заключается в письменной форме. В нём важно проверить:

• Какую задачу вы поручаете инженеру — например, уточнение границ существующего общего участка.
• Какие именно кадастровые работы будут выполнены.
• Срок выполнения работ.
• Стоимость и установленную твёрдую смету.
• Кто организует необходимое согласование границ.
• Кто будет подавать подготовленные документы.
• Какой результат должен получить заказчик.

По требованию заказчика инженер также должен предоставить результат предусмотренной законом предварительной автоматизированной проверки подготовленных документов.

Требования к договору, твёрдой смете и предоставлению результата такой проверки содержатся в ст. 36 Закона № 221-ФЗ.

Лучше сразу указать в договоре конкретный результат, а не ограничиваться общим словом «межевание». Так будет понятнее, какие работы должен выполнить инженер и что вы получите после их завершения.

Как кадастровый инженер определяет границы

Инженер изучает документы на участок, сопоставляет их со сведениями ЕГРН и фактическим расположением объектов на местности. Затем определяет координаты характерных точек — точек, по которым описываются положение и повороты границы.

При этом положение существующего забора учитывают в рамках законных правил определения границы, а не вместо документов, на основании которых она должна устанавливаться.

Если координаты уже внесены в ЕГРН, но не соответствуют исходным документам, либо обнаружено пересечение участков, сначала нужно выяснить причину расхождения.

Возможно, речь идёт о реестровой ошибке. Так называют ошибку в исходном межевом плане или другом документе, сведения из которого перенесли в ЕГРН. Но одно только несовпадение границы с забором ещё не доказывает её наличие.

Исправлять такую ситуацию произвольным переносом границы нельзя. Потребуются документы с правильными сведениями, а при наличии спора — соответствующее судебное решение. Порядок исправления реестровых ошибок предусмотрен ст. 61 Закона № 218-ФЗ.

Согласуйте границы с правообладателями соседних участков

Если кадастровые работы уточняют положение границ вашего участка или внесённых в ЕГРН смежных участков, в предусмотренных законом случаях требуется согласование.

Смежный участок — это соседний участок, имеющий общую границу с вашим. С его правообладателем согласовывают именно эту общую границу, а не весь внешний контур вашей земли.

Участвуют в согласовании не все люди, живущие по соседству, а определённые законом правообладатели. Их круг и случаи обязательного согласования установлены ч. 1–3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ.

Не путайте правообладателя соседнего участка с сособственником вашего участка. Первый участвует в согласовании общей границы двух объектов недвижимости. Второй владеет тем же участком, что и вы, и при кадастровом учёте изменений этого общего объекта действует правило об участии его собственников.

Согласование проводят по правилам ст. 39 Закона № 221-ФЗ, а результат оформляют актом по ст. 40 Закона № 221-ФЗ.

Как извещают соседей и что означает отсутствие ответа

Если согласование проводится на собрании заинтересованных лиц, инженер должен организовать извещение по правилам статьи 39 Закона № 221-ФЗ.

Извещение вручают под расписку либо направляют по предусмотренным сведениям ЕГРН с уведомлением о вручении. Публикация допускается только в случаях, прямо названных законом.

Обычный разговор, сообщение соседу или отсутствие ответа на него не заменяют законную процедуру.

Если правообладатель соседнего участка был надлежащим образом извещён, но в установленный срок не подписал акт и не направил обоснованные письменные возражения, инженер делает запись о согласовании соответствующей границы. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение порядка извещения (ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ).

Попросите инженера показать эти подтверждения. Правовое значение имеет не просто молчание соседа, а отсутствие возражений после надлежащего извещения.

Если сосед возражает против границы

Если правообладатель соседнего участка представил обоснованные письменные возражения, их включают в материалы согласования. Неурегулированный спор о местоположении границы разрешается в установленном порядке (ст. 40 Закона № 221-ФЗ).

Прежде чем обращаться в суд, важно выяснить, какими документами каждая сторона подтверждает предлагаемое положение границы. Наличие давно установленного забора само по себе не делает позицию одной из сторон правильной.

Таким образом, нужно различать две ситуации:

• Сосед надлежащим образом извещён и не представил возражений. При соблюдении требований закона инженер может оформить соответствующую границу как согласованную.
• Сосед представил обоснованные письменные возражения. Возникший спор нельзя игнорировать и продолжать процедуру так, будто разногласий нет.

Правило о последствиях молчания извещённого соседа не применяется автоматически к сособственнику вашего общего участка. У него другой юридический статус и другое основание участия в процедуре.

Подробный порядок извещения, оформления акта и действий при возражениях разобран в отдельном материале о согласовании границ с соседями.

Получите межевой план

После кадастровых работ инженер подготавливает межевой план. Его форма и требования к содержанию установлены приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592.

В предусмотренных законом случаях этот документ служит основанием для кадастрового учёта (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Но получение межевого плана ещё не означает, что границы изменились в ЕГРН. Документ необходимо использовать для соответствующей государственной процедуры.

Подайте документы на кадастровый учёт

Подготовленные документы можно подать одним из предусмотренных законом способов, в том числе через МФЦ или в электронной форме (ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

При этом само межевание в МФЦ не проводят. Сотрудники МФЦ не выезжают на участок, не определяют координаты и не составляют межевой план. Эти работы выполняет кадастровый инженер, а МФЦ используется для подачи документов на государственный кадастровый учёт и регистрацию недвижимости в предусмотренных законом случаях.

В установленных законом случаях документы может направить сам кадастровый инженер. Для этого должны соблюдаться необходимые условия, включая соответствующие положения договора (ст. 36 Закона № 221-ФЗ).

Перед подачей проверьте, кто именно вправе обратиться в вашем случае и оформлены ли необходимые полномочия всех участвующих лиц.

Проверьте результат в ЕГРН

Процедура уточнения границ существующего участка завершается не в день выезда инженера и не в момент передачи межевого плана.

Датой государственного кадастрового учёта считается дата внесения соответствующей записи в ЕГРН (ч. 3 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

После завершения государственной процедуры проверьте, что уточнённые сведения действительно внесены в реестр. Именно запись в ЕГРН подтверждает результат кадастрового учёта.

Что делать, если другой сособственник против межевания

Отказ второго владельца не всегда означает, что межевание невозможно. Но и автоматически заменить его участие судебным решением нельзя.

Сначала нужно выяснить, с чем именно он не согласен:

• Не хочет участвовать в оформлении документов. Спора о самой границе может не быть, но возникает препятствие для кадастрового учёта общего участка.
• Спорит о том, кто какой частью земли пользуется. Тогда вопрос касается порядка владения и пользования общим имуществом по ст. 247 ГК РФ.
• Хочет получить отдельный участок или возражает против такого выделения. Нужно рассматривать правила раздела или выдела, в том числе ст. 252 ГК РФ и требования земельного законодательства.
• Не согласен с местоположением внешней границы. Тогда предметом разбирательства может быть именно земельный спор о границе.

Универсального иска «разрешить межевание без второго собственника» нет. Судебное требование должно соответствовать конкретному нарушению права.

Если собственники спорят о внешней границе

Когда разногласие касается именно местоположения границы, суд может разрешать этот земельный спор.

Если решение суда содержит необходимые сведения о местоположении границы, в предусмотренном законом случае его можно использовать для кадастрового учёта без отдельного межевого плана (ч. 4 ст. 58 Закона № 218-ФЗ).

Это не означает, что любое судебное решение автоматически заменяет документы для ЕГРН. Значение имеют предмет спора, содержание решения и установленные законом условия.

Если разногласия касаются не внешней границы, а раздела земли или порядка пользования, нужно выбирать соответствующую процедуру. Иск о разделе не стоит использовать только для того, чтобы обойти отказ владельца участвовать в уточнении границ, когда спора о разделе в действительности нет.

Увеличить

Заполненный учебный пример

В DOCX — заполненный учебный пример: Предложение сособственнику об участии в уточнении границ. Бланк для самостоятельного заполнения. Для уточнения внешних границ общего участка, когда второй собственник не участвует в обсуждении; не для разрешения межевого спора или образования личного участка. Письмо не заменяет извещение соседей по установленной процедуре. Это организационное предложение, не универсальная обязательная претензия и не способ считать молчание согласием. Сохраняют экземпляр, подтверждение направления и доставки, ответ. Для подачи проверяют применимый порядок и полномочия каждого владельца. Связанный договор работ представляет альтернативный последующий учебный этап после обсуждения; письмо не утверждает, что адресат уже согласился или подписал договор.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОБ УЧАСТИИ В УТОЧНЕНИИ ГРАНИЦ ОБЩЕГО УЧАСТКА

Кому: [ФИО сособственника в дательном падеже], адрес [Адрес сособственника]
От [ФИО заказчика в родительном падеже], адрес [Адрес заказчика]
Для ответа: [Контакт для ответа]

Нам принадлежит общий участок с кадастровым номером [Кадастровый номер общего участка], местоположение [Местоположение общего участка], площадь по ЕГРН [Площадь общего участка] кв. м; каждому — по 1/2 доли. Предлагаю уточнить границы существующего участка, без его раздела, выдела и изменения долей.

Предлагаемые работы: [Описание предлагаемых работ]. Для обсуждения прилагаю предложение инженера и имеющиеся сведения об участке. Это письмо не подтверждает уже согласованный всеми собственниками заказ, стоимость или полномочия представителя.

Прошу сообщить, согласны ли Вы участвовать в обсуждении задания, предоставлении документов и последующей подаче документов лично либо через представителя с надлежащими полномочиями. Предлагаю встречу [Дата и время встречи] по адресу [Место встречи]. Если время не подходит, прошу предложить другое.

Прошу направить ответ до [Предложенный срок ответа] по указанному адресу или электронной почте. Этот срок предложен для организации обсуждения; отсутствие ответа само по себе не означает согласия и не заменяет требуемого участия сособственника.

Приложения:
1. Копия выписки ЕГРН от [Дата выписки ЕГРН].
2. Предложение инженера от [Дата предложения инженера] с заданием и сметой.
3. Копия имеющейся схемы расположения участка.

Дата подписания: [Дата подписания]

Сособственник, направивший предложение: [Подпись отправителя] / [ФИО заказчика]

Предложение сособственнику об участии в уточнении границ

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если каждому собственнику нужен отдельный участок

Обычное уточнение внешних границ не превращает доли в самостоятельные участки. Чтобы у владельцев появились отдельные объекты с собственными кадастровыми номерами, нужно рассматривать раздел или выдел.

Это разные способы образования земельных участков, и у каждого свои последствия.

Чем раздел отличается от выдела

При разделе исходный участок делится на несколько новых.

По общему правилу исходный участок прекращает существование. Если он находился в собственности нескольких лиц, участники сохраняют общую собственность на образованные участки, если иное не установлено их соглашением (ст. 11.4 ЗК РФ).

Поэтому кадастровый раздел сам по себе ещё не означает, что каждому бывшему сособственнику достанется отдельный участок в личную собственность. Распределение прав на новые объекты нужно надлежащим образом оформить.

При выделе из участка, находящегося в общей долевой собственности, образуется самостоятельный участок для выделяющегося владельца.

Он получает право на новый объект и утрачивает соответствующую долю в изменённом исходном участке. Остальные собственники сохраняют права на исходный участок с учётом изменения их долей (ст. 11.5 ЗК РФ).

Если все владельцы хотят распределить общую землю на новые участки, обычно сначала рассматривают раздел. Если самостоятельный участок нужен одному сособственнику, а остальные сохраняют изменённый исходный участок, рассматривают выдел.

Но выбор между этими способами ещё не означает, что желаемый вариант допустим.

Образование участков из частной земли, принадлежащей нескольким лицам, по общему правилу требует соглашения собственников. Земельные споры разрешаются судом (п. 5 и 8 ст. 11.2 ЗК РФ).

При этом судебное решение не позволяет образовать участок с нарушением обязательных требований земельного законодательства.

Вариант ниже только для образования двух новых участков с сохранением прежних долей обоих владельцев в каждом из них. Он не передаёт отдельный участок в личную собственность и не заменяет межевой план, графическое приложение, проверку доступа и допустимости образования участков.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном примере два владельца с долями по 1/2 разделяют исходный участок площадью 1 000 кв. м на участки 600 и 400 кв. м. Их доли сохраняются в каждом новом участке; документ также определяет расходы и совместную подачу на учёт и регистрацию. Скачиваемый DOCX содержит две страницы заполненного соглашения.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ об образовании земельных участков путём раздела

[место], [дата]

Мы, [ФИО, паспорт, адрес первого] и [ФИО, паспорт, адрес второго], договорились:

1. Исходный участок: кадастровый номер [номер], местоположение [адрес/описание], площадь [кв.м], категория [категория], ВРИ [ВРИ]. Первый собственник: доля [доля], основание [документ], запись ЕГРН [номер/дата]; второй: доля [доля], основание [документ], запись ЕГРН [номер/дата]. Сумма долей равна 1.

2. Участок разделяется на два по межевому плану [дата, инженер, сведения для определения плана]. Подписанное обеими сторонами графическое описание границ и доступа — приложение №1; характеристики совпадают с межевым планом.

3. Новый участок [обозначение плана]: площадь [кв.м], категория [категория], ВРИ [ВРИ], непосредственный доступ с земель общего пользования [описание]. Новый участок [обозначение]: площадь [кв.м], категория [категория], ВРИ [ВРИ], непосредственный доступ [описание]. Координаты и границы — по межевому плану и приложению №1. Обозначения не являются кадастровыми номерами.

4. На каждом новом участке сохраняются прежние доли: [первый ФИО] — [доля], [второй ФИО] — [доля]. Отчуждение, изменение долей или передача отдельного участка одному участнику этим соглашением не предусмотрены.

5. По проверенным сведениям [реквизиты/дата] ипотека, аренда, сервитуты и другие права третьих лиц, здания/сооружения отсутствуют. Если сведения не соответствуют действительности, этот вариант не подписывается без переработки.

6. Расходы на кадастровые работы: [конкретное распределение]; регистрационные платежи: [конкретное распределение]. Стороны совместно подают документы на одновременный учёт и регистрацию обоих новых участков либо поручают представителю с надлежащими полномочиями. Различия с межевым планом устраняются до подачи.

7. Снятие исходного участка с учёта и прекращение прав оформляются одновременно с учётом и регистрацией прав на оба новых участка по закону. Подписи сами по себе эти действия не заменяют.

8. Экземпляры: [число]. Приложение №1 [название/число листов] — часть соглашения.

Подписи: [подпись/ФИО первого],

[подпись/ФИО второго].

Указанное в тексте графическое приложение №1 с границами и доступом должно соответствовать межевому плану и быть согласовано сторонами. В скачиваемом файле нет ни этого графического приложения, ни готового межевого плана.

СОГЛАШЕНИЕ об образовании земельных участков путём раздела

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда раздел или выдел может оказаться невозможным

Размер долей — не единственное условие. Даже если двум собственникам принадлежит по 1/2 участка, это не гарантирует, что землю можно законно разделить на две равные части.

Перед подготовкой схемы нужно проверить:

• площадь исходного участка;
• минимальные и максимальные размеры участков, установленные для конкретной территории и вида использования;
• конфигурацию будущих участков;
• возможность использовать каждый новый участок по разрешённому назначению;
• расположение домов и других объектов;
• действующие ограничения и обременения;
• наличие необходимого доступа к земле общего пользования.

Общие требования к образуемым участкам установлены ст. 11.9 ЗК РФ.

Например, если к одному из новых участков невозможно обеспечить необходимый проход или проезд, это может стать основанием для приостановления кадастрового учёта (п. 26 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Нельзя ориентироваться и на универсальное правило вроде «участок под ИЖС должен быть не меньше трёх соток». Единого минимального размера для всей России нет. Применимые параметры зависят от конкретного регулирования.

Поэтому до заказа работ по образованию новых участков нужно проверить, возможно ли разделить или выделить землю юридически и технически. Только после этого имеет смысл выбирать конкретную схему.

Если нужно только договориться о пользовании землёй

Иногда собственники не хотят делить участок на отдельные объекты. Им достаточно установить, кто и какой частью общей земли будет пользоваться.

Например, можно договориться:

• кому отводится определённая часть двора;
• кто пользуется садом;
• как организовано использование въезда;
• какую часть общей земли фактически использует каждый владелец.

Владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. Если договориться не удалось, порядок может определить суд (ст. 247 ГК РФ).

При этом соглашение или судебное решение о порядке пользования не создаёт новых земельных участков. Общая собственность сохраняется, а доли не превращаются в отдельные объекты ЕГРН.

Если вам нужно лишь распределить фактическое использование земли, раздел или выдел могут оказаться ненужными.

Ниже — ограниченный вариант пользования одним общим незастроенным прямоугольным участком: два владельца по 1/2, две индивидуальные зоны и общий пешеходный проход. Новые участки и отдельные права на зоны не возникают; при иной геометрии, строениях, коммуникациях или споре нужен другой текст.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

Этот образец рассчитан только на двух совершеннолетних дееспособных сособственников одного незастроенного прямоугольного участка, которым уже принадлежит по 1/2 доли. Оба согласны, внешние границы установлены, иных пользователей и обременений нет, пешеходный доступ с улицы имеется. Табличная схема — часть того же документа: зоны А и Б по 270 кв. м и общая полоса 60 кв. м в сумме образуют один участок 600 кв. м. Размеры, ориентацию и возможность прохода проверяют по своей земле; перестановка цифр без переработки схемы недопустима. При доме, коммуникациях, иной конфигурации, других пользователях или споре этот вариант не применяют без переработки. Образец не делит землю на новые участки и не устанавливает сервитут.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЩИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

[Место подписания]. [Дата соглашения].

Мы, [ФИО сособственника 1], дата рождения [Дата рождения сособственника 1], паспорт: [Паспорт сособственника 1], адрес: [Адрес сособственника 1], далее «Сособственник 1», и [ФИО сособственника 2], дата рождения [Дата рождения сособственника 2], паспорт: [Паспорт сособственника 2], адрес: [Адрес сособственника 2], далее «Сособственник 2», являясь всеми участниками долевой собственности, заключили настоящее соглашение.

1. Участок и пределы соглашения

Нам принадлежит один земельный участок: кадастровый номер [Кадастровый номер участка], местоположение: [Местоположение участка], площадь [Площадь участка] кв. м. Доля Сособственника 1 — [Доля сособственника 1], запись ЕГРН [Запись права сособственника 1]; доля Сособственника 2 — [Доля сособственника 2], запись ЕГРН [Запись права сособственника 2]. Права зарегистрированы [Дата регистрации прав].

Участок не застроен. Других сособственников, фактических пользователей, обременений и спора о внешних границах в согласованной нами ситуации нет. Изменение долей, раздел или выдел участка, отчуждение земли и установление сервитута настоящим соглашением не производятся.

2. Индивидуальные зоны и общий проход

Сособственник 1 пользуется зоной А площадью [Площадь каждой индивидуальной зоны] кв. м, Сособственник 2 — зоной Б той же площади [Площадь каждой индивидуальной зоны] кв. м. Общая зона площадью [Площадь общей зоны] кв. м остаётся в пользовании обоих. Её назначение — пешеходный проход от южной границы к обеим индивидуальным зонам; автомобильный проезд этим вариантом не предусмотрен.

Общая зона — полоса шириной [Ширина общего прохода] м вдоль всей длины участка между зонами А и Б. На южной границе её вход непосредственно примыкает к существующему общему доступу с улицы; пересекать чужой соседний участок для входа не требуется. Обе индивидуальные зоны доступны из общей полосы.

Ни один участник не вправе перекрывать общий проход или занимать его под хранение вещей и сооружения, препятствующие проходу другого участника. Порядок движения по чужим соседним участкам и права неподписавших лиц этим документом не определяются.

3. Приложение № 1 — табличная схема пользования

Схема входит в настоящее соглашение. Это условный вид сверху в местной системе координат, в метрах: начало (0; 0) — юго-западный угол участка; x направлена вдоль южной границы к востоку, y — вдоль западной границы к северу. Существующие внешние границы сопоставлены участниками на местности; схема не является межевым планом и не задаёт новые кадастровые координаты.

Внешний контур: ЮЗ (0; 0), ЮВ ([Ширина участка]; 0), СВ ([Ширина участка]; [Длина участка]), СЗ (0; [Длина участка]). Размер прямоугольника: [Ширина участка] × [Длина участка] м; площадь [Площадь участка] кв. м.

Зона А, слева: (0; 0) — ([Граница зоны А по оси x]; 0) — ([Граница зоны А по оси x]; [Длина участка]) — (0; [Длина участка]); площадь [Площадь каждой индивидуальной зоны] кв. м. Пользователь — Сособственник 1.

Общая полоса, в центре: ([Граница зоны А по оси x]; 0) — ([Граница зоны Б по оси x]; 0) — ([Граница зоны Б по оси x]; [Длина участка]) — ([Граница зоны А по оси x]; [Длина участка]); площадь [Площадь общей зоны] кв. м, ширина [Ширина общего прохода] м. Пользователи — оба сособственника.

Зона Б, справа: ([Граница зоны Б по оси x]; 0) — ([Ширина участка]; 0) — ([Ширина участка]; [Длина участка]) — ([Граница зоны Б по оси x]; [Длина участка]); площадь [Площадь каждой индивидуальной зоны] кв. м. Пользователь — Сособственник 2.

Доступ с улицы — по южной стороне в общую полосу от x = [Граница зоны А по оси x] до x = [Граница зоны Б по оси x]. Проходы из общей полосы: в зону А — в точке ([Граница зоны А по оси x]; [Ордината входов в индивидуальные зоны]), в зону Б — в точке ([Граница зоны Б по оси x]; [Ордината входов в индивидуальные зоны]). Граница между зонами не отделяется от общей полосы непроходимым ограждением.

Проверка площадей схемы: [Площадь каждой индивидуальной зоны] + [Площадь общей зоны] + [Площадь каждой индивидуальной зоны] = [Площадь участка] кв. м. Общая полоса не включена повторно в площади зон А и Б. Границы пользования проходят по прямым между указанными точками; линейные размеры позволяют найти их на местности.

4. Применение согласованного порядка

Строений и общих коммуникаций на участке в выбранной ситуации нет. Новые строения или коммуникации самим соглашением не разрешаются.

Соглашение определяет только пользование одним общим участком. Оно не отменяет законных обязанностей по содержанию общего имущества и не устанавливает отказа от любых будущих требований или денежной компенсации. При появлении спора о компенсации либо ином режиме пользования нужен отдельный разбор обстоятельств.

5. Подписание и экземпляры

Согласованный порядок применяется со дня подписания обоими участниками. Изменение порядка оформляется их письменным соглашением.

Соглашение с включённой в него схемой составлено в двух одинаковых экземплярах, по одному для каждого участника. Подписи ниже относятся ко всему тексту, включая приложение № 1. Отдельное право собственности на зоны А и Б не возникает.

Сособственник 1

[Личная подпись 1] / [ФИО сособственника 1] /

Сособственник 2

[Личная подпись 2] / [ФИО сособственника 2] /

Соглашение двух сособственников о пользовании участком с общей пешеходной полосой

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Особый случай: земельная доля сельскохозяйственного назначения

Для выдела участка в счёт земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения действует специальный порядок Федерального закона № 101-ФЗ.

В такой процедуре используют проект межевания земельного участка. Закон предусматривает особые правила его утверждения, ознакомления участников долевой собственности, представления возражений и согласования (ст. 13.1 Закона № 101-ФЗ).

Этот порядок нельзя автоматически применять к обычному садовому участку или участку под индивидуальное жилищное строительство. И наоборот: для выдела земельной доли в сельскохозяйственном массиве нельзя ограничиваться общими правилами, не учитывая Закон № 101-ФЗ.

Если ваше право оформлено именно как такая земельная доля, сначала нужно определить применимую специальную процедуру. Подробности — в материале о выделе сельскохозяйственной доли в отдельный участок.

Можно ли увеличить площадь участка при межевании

После уточнения границ иногда выясняется, что фактическая площадь участка отличается от указанной в ЕГРН. Но это не означает, что собственники могут произвольно присоединить соседнюю землю.

Положение уточняемой границы должно подтверждаться предусмотренными законом основаниями: документами либо, если необходимых сведений в них нет, границами, существующими на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

Кроме того, закон предусматривает приостановление кадастрового учёта, если при уточнении площадь участка увеличивается по сравнению со сведениями ЕГРН:

• более чем на величину установленного минимального размера земельного участка;
• если такой минимальный размер не установлен — более чем на 10%.

Это правило содержится в п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Сколько времени занимает межевание

Единого срока от первого обращения к инженеру до появления новых сведений в ЕГРН нет. Время зависит от самих кадастровых работ, необходимости согласования границ, участия собственников и последующего государственного учёта.

При этом для отдельных этапов закон устанавливает конкретные сроки.

Срок работы кадастрового инженера

Для участков, предназначенных для:

• личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• садоводства или огородничества для собственных нужд;
• строительства гаража для собственных нужд;
• индивидуального жилищного строительства (ИЖС),

договор на кадастровые работы должен предусматривать срок их выполнения не более 3 рабочих дней.

Время, необходимое для обязательного согласования местоположения границ, в эти три дня не включается (ч. 7.1 и 7.2 ст. 36 Закона № 221-ФЗ).

Это срок кадастровых работ для перечисленных участков, а не всей процедуры до внесения сведений в ЕГРН.

Если согласование проводится на собрании заинтересованных лиц, извещение о нём должно быть сделано не менее чем за 30 дней до собрания (ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ).

Поэтому календарный срок лучше обсуждать с инженером с учётом того, какой способ согласования потребуется для вашего участка.

Срок кадастрового учёта

Если уточняются границы уже существующего участка и одновременно не регистрируется новое право, действуют следующие сроки.

Срок отсчитывается от даты приёма заявления и необходимых документов соответствующим органом или МФЦ, а не со дня проведения измерений.

Общие сроки установлены п. 3 и 4 ч. 1, специальные — п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ.

Эти сроки относятся к отдельному кадастровому учёту уточнения существующего участка. Для комплексных кадастровых работ либо одновременного учёта и регистрации новых прав нужно определять срок соответствующей государственной процедуры.

Почему общий срок может увеличиться

Нельзя просто сложить нормативные сроки работы инженера, согласования и кадастрового учёта и считать полученную сумму гарантированным сроком.

Процедура может затянуться из-за:

• необходимости согласования границ;
• возражений заинтересованных лиц;
• ошибок в документах;
• пересечения границ участков;
• проблем с необходимым доступом к образуемому участку;
• других предусмотренных законом оснований для приостановления.

Поэтому до заключения договора полезно уточнить, какие согласования потребуются, есть ли спорные границы и готовы ли сособственники участвовать в оформлении документов.

Сколько стоит межевание участка в долевой собственности

Единой федеральной цены кадастровых работ нет. Стоимость определяют стороны договора с кадастровым инженером, а для работ предусматривается твёрдая смета.

Для некоторых категорий земельных участков субъект РФ вправе устанавливать предельные максимальные цены кадастровых работ (ч. 4 и 7 ст. 36 Закона № 221-ФЗ).

Кроме оплаты инженеру, нужно учитывать госпошлину за конкретное государственное действие.

Госпошлина за кадастровый учёт

Если речь идёт об уточнении границ уже существующего участка без регистрации нового права, применяются следующие ставки.

Основание — подп. 22.3 и 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Эти суммы не относятся к одновременному кадастровому учёту и регистрации новых прав. Для такого действия предусмотрены другие ставки, в том числе специальная ставка 1 000 ₽ по подп. 24.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Как платить пошлину, если собственников несколько

Если несколько физических лиц без льгот одновременно обращаются за одним действием по кадастровому учёту общего участка, пошлина не взимается с каждого в полном размере.

Общая сумма распределяется между заявителями поровну, независимо от размера их долей в собственности (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Например:

Если один из заявителей освобождён от уплаты пошлины, её общий размер уменьшается по правилу статьи 333.18 НК РФ.

Для нескольких самостоятельных государственных действий или объектов платёж рассчитывают отдельно. Перед оплатой уточните начисленную сумму и реквизиты для своей процедуры.

Если возник земельный спор, к расходам могут добавиться оплата представителя, экспертизы и судебного разбирательства.

Таким образом, общая стоимость зависит как минимум от цены кадастровых работ и применимой госпошлины. При наличии спора расходы могут быть больше. Универсальную «среднюю стоимость межевания по России» из установленных законом правил определить нельзя.

Нужно ли межевание, если право собственности уже зарегистрировано

Зарегистрированное право на земельный участок и наличие в ЕГРН точных сведений о местоположении его границ — не одно и то же.

При этом в России нет единой общей даты, к которой абсолютно все собственники земельных участков обязаны провести межевание.

Но отсутствие сведений о границах теперь может влиять на возможность совершения отдельных государственных процедур.

В частности, Закон № 218-ФЗ предусматривает приостановление в ряде случаев, когда в ЕГРН нет сведений о местоположении границ участка, являющегося предметом сделки. Аналогичные последствия предусмотрены в определённых ситуациях при кадастровом учёте или регистрации расположенного на таком участке здания, сооружения либо объекта незавершённого строительства.

Из этих правил есть установленные законом исключения (п. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Поэтому зарегистрированное право не делает уточнение границ бесполезным. Но и утверждать, что всем собственникам без исключения нужно провести межевание к одной дате, неправильно.

Что важно запомнить