Как перевести совместную собственность в долевую и обратно
Совместную собственность можно перевести в долевую по соглашению участников, если они выбрали подходящий для своей ситуации документ. Когда договориться о долях не получается, спор решается в суде (ст. 244 ГК РФ).
С обратным переходом сложнее. Превратить долевую собственность в совместную могут не любые владельцы. Например, супруги вправе установить совместный режим своего имущества брачным договором. Но бывшим супругам, родственникам или сожителям одного соглашения недостаточно: для совместной собственности должно быть предусмотренное законом основание (ст. 42 СК РФ).
Поэтому начинать нужно с проверки того, кому принадлежит имущество, когда и на каком основании возникло право и какого результата хотят добиться собственники. Если квартира находится в ипотеке, в ней есть детские доли или при покупке использовали материнский капитал, эти обстоятельства тоже необходимо учесть до оформления документа.
Чем совместная собственность отличается от долевой
Главное различие — определены ли доли владельцев в общем имуществе.
| Режим собственности | Что означает |
|---|---|
| Совместная | Доли участников заранее не определены |
| Долевая | У каждого владельца определена доля в праве на имущество |
Например, квартира, которую супруги приобрели в браке и не перевели в другой режим, обычно является их совместным имуществом. Если супруги оформили права так, что каждому принадлежит по 1/2 доли, собственность стала долевой.
Какой документ выбрать для изменения режима собственности
Подходящий документ зависит прежде всего от того, кто владеет имуществом, состоят ли собственники в браке и есть ли между ними спор.
| Ваша ситуация | Что можно оформить | Результат |
|---|---|---|
| Нынешние супруги хотят определить доли | Нотариальное соглашение о разделе имущества или брачный договор | Зарегистрированные доли либо другой режим, установленный выбранным документом |
| Бывшие супруги делят уже существующее общее имущество | Нотариальное соглашение о разделе имущества; при споре — обращение в суд | Определение прав на имущество |
| Участники общей собственности не договорились о долях | Обращение в суд | После вступления решения в силу можно зарегистрировать результат |
| Владельцы долей хотят перейти к совместной собственности | Нынешним супругам может подойти нотариальный брачный договор об их имуществе; другим владельцам нужно проверить специальное законное основание | После регистрации у супругов может возникнуть совместный режим их имущества; права третьих лиц брачный договор не меняет |
| В объекте есть доли детей или других третьих лиц | Отдельная проверка прав и ограничений | Автоматического изменения их прав не происходит |
Для участников общей собственности, на которых не распространяются специальные правила об имуществе супругов, используется соглашение участников. Однако нельзя выбирать документ только по его названию: значение имеет то, какое имущество и на каком основании меняет режим.
Шаблон для заполнения
СОГЛАШЕНИЕ
об определении долей в квартире,
находящейся в общей совместной собственности
Гражданин(ка) [ФИО первого участника],
дата рождения [Дата рождения первого участника],
паспорт [Паспорт первого участника],
адрес [Адрес первого участника],
и
Гражданин(ка) [ФИО второго участника],
дата рождения [Дата рождения второго участника],
паспорт [Паспорт второго участника],
адрес [Адрес второго участника],
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение.
Предмет соглашения
Стороны являются участниками общей совместной собственности на квартиру:
адрес: [Адрес квартиры];
кадастровый номер: [Кадастровый номер квартиры];
общая площадь: [Общая площадь квартиры].
Право собственности возникло на основании:
[Документ-основание права].
Запись о зарегистрированном праве в Едином государственном реестре недвижимости:
[Запись ЕГРН].
Стороны подтверждают, что квартира находится в общей совместной собственности.
Прекращение совместного режима и определение долей
Стороны согласовали прекращение режима общей совместной собственности и возникновение общей долевой собственности.
После государственной регистрации изменений:
Гражданину(ке) [ФИО первого участника] будет принадлежать
[Числитель первой доли] / [Знаменатель первой доли] доли в праве собственности.
Гражданину(ке) [ФИО второго участника] будет принадлежать
[Числитель второй доли] / [Знаменатель второй доли] доли в праве собственности.
Общий размер долей составляет 1.
Обременения
Существующие обременения, зарегистрированные в отношении квартиры, сохраняются.
Государственная регистрация
Стороны обращаются за государственной регистрацией изменений права в установленном законом порядке.
Заключительные положения
Соглашение составлено добровольно.
Стороны подтверждают отсутствие разногласий относительно содержания соглашения.
Подписи:
[Подпись первого участника]/[Расшифровка подписи первого участника]
[Подпись второго участника]/[Расшифровка подписи второго участника]
Разберём оба направления перехода подробнее.
Как перевести совместную собственность в долевую
Если участники согласны определить доли, они могут закрепить договорённость в подходящем документе. Для супругов и бывших супругов предусмотрены специальные способы оформления. Когда согласия нет, вопрос о долях решает суд.
Если супруги или бывшие супруги согласны разделить имущество
Для раздела уже существующего общего имущества супруги, в том числе бывшие, могут заключить соглашение о разделе имущества. Оно определяет, кому и в каком размере будет принадлежать имущество, и обязательно удостоверяется нотариально (ст. 38 СК РФ).
Например, если супруги решили вместо совместной собственности оформить по 1/2 доли в квартире, нужно выбрать документ, который действительно изменит режим их общего имущества.
Простая письменная бумага с названием «соглашение об определении долей» не заменяет нотариальное соглашение о разделе, когда по существу стороны разделяют совместное имущество супругов.
У супругов, которые продолжают состоять в браке, есть и другой вариант — брачный договор. Он позволяет изменить режим имеющегося имущества, но отличается от соглашения о разделе по своим возможностям.
Ниже — только нотариальный проект раздела одной общей квартиры нынешних взрослых супругов по1/2 без компенсации. Нет ипотеки, маткапитала и детских долей; брачный договор и прежний раздел этой квартиры отсутствуют. Бывшие супруги, иные объекты, неравные доли и выплаты требуют другой проверки. Один проект не подтверждает реальные права и не заменяет нотариуса и регистрацию.
Бланк для самостоятельного заполнения
СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ОБЩЕЙ КВАРТИРЫ СУПРУГОВ
г. [Место заключения соглашения]
[Дата соглашения]
[ФИО супруга], дата рождения [Дата рождения супруга], паспорт серия и номер [Паспорт супруга — серия и номер], и [ФИО супруги], дата рождения [Дата рождения супруги], паспорт серия и номер [Паспорт супруги — серия и номер], проживающие по адресу [Адрес супругов], заключили настоящее соглашение.
1. Исходный режим квартиры
1.1. Наш брак зарегистрирован [Дата регистрации брака], актовая запись № [Номер актовой записи о браке]; брак продолжается. Квартира [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Площадь квартиры] кв. м, приобретена в браке на общие средства по договору купли-продажи № [Номер договора приобретения квартиры] от [Дата договора приобретения квартиры]. В ЕГРН зарегистрирована общая совместная собственность: запись № [Номер записи общей совместной собственности] от [Дата записи общей совместной собственности].
1.2. Брачный договор и прежнее соглашение, изменяющие режим этой квартиры, не заключались; судебного раздела не было. Квартира не приобреталась с материнским капиталом или обязательством выделить доли детям. В выбранной сделке отсутствуют ипотека, арест, запрет и известные самостоятельные права третьих лиц. Эти обстоятельства проверяются по документам, а не подтверждаются одним подписанием проекта.
2. Результат раздела
2.1. Прекращаем режим общей совместной собственности на указанную квартиру и устанавливаем общую долевую собственность: Супругу принадлежит 1/2 доля, Супруге — 1/2 доля. Денежная компенсация за такое распределение не выплачивается; неравных долей и иного встречного предоставления не согласовано.
2.2. Соглашение касается только названной квартиры. Иное имущество, долги и права третьих лиц им не распределяются и не прекращаются. Доля означает долю в праве, а не отдельную комнату или физическую часть помещения.
3. Удостоверение и регистрация
3.1. Настоящее соглашение подлежит нотариальному удостоверению. Стороны согласуют с нотариусом необходимый комплект и направление документов на государственную регистрацию соответствующих долей в ЕГРН. Один проект и заявление в Росреестр не заменяют надлежащего основания.
3.2. Соглашение не подтверждает передачи квартиры одному из супругов: оба продолжают пользоваться ею по взаимному соглашению с соблюдением прав другого. Иной порядок пользования при необходимости оформляется отдельно.
4. Расходы и завершение
4.1. Фактические расходы нотариального оформления стороны несут поровну, регистрационные платежи — в применимом законном порядке. Настоящий пункт не изменяет установленного законом плательщика и не устанавливает неподтверждённые суммы тарифа или пошлины.
4.2. Условия согласованы добровольно; содержание и последствия раздела обсуждаются с нотариусом. Изменения оформляются в надлежащей форме. Экземпляры и подача документов согласуются с нотариусом в необходимом количестве.
Дата подписания: [Дата соглашения]
Супруг: [Подпись супруга] / [ФИО супруга]
Супруга: [Подпись супруги] / [ФИО супруги]
Когда подходит брачный договор
Брачным договором супруги могут установить совместную, долевую или раздельную собственность. Причём договор может распространяться не только на уже имеющееся имущество, но и на то, которое супруги приобретут в будущем.
Брачный договор заключают письменно и удостоверяют у нотариуса. Его можно оформить:
- До регистрации брака. Такой договор начнёт действовать со дня государственной регистрации брака.
- Во время брака. Супруги могут договориться о режиме своего имущества, в том числе изменить его с совместного на долевой.
После расторжения брака заключить новый брачный договор уже нельзя. Если бывшим супругам нужно определить права на общее имущество, вопрос решают через его раздел (ст. 41 СК РФ, ст. 42 СК РФ).
Поэтому для нынешних супругов выбор между соглашением о разделе и брачным договором зависит в том числе от того, хотят ли они распределить уже существующее имущество или установить определённый режим также на будущее.
Следующий принятый брачный договор показывает только раздельный режим будущих приобретений нынешних супругов. Уже имеющуюся квартиру он не переводит из совместной собственности в долевую. Для существующей общей квартиры выше приведён отдельный ограниченный проект раздела; не переносите будущую оговорку на старый объект автоматически.
Шаблон для заполнения
БРАЧНЫЙ ДОГОВОР
г. [Город заключения договора] [Дата заключения договора]
Гражданин Российской Федерации [ФИО полностью, дата рождения, паспортные данные и адрес Супруга 1], далее — «Супруг 1»,
и гражданка Российской Федерации [ФИО полностью, дата рождения, паспортные данные и адрес Супруга 2], далее — «Супруг 2»,
состоящие в браке, зарегистрированном [Дата регистрации брака, орган ЗАГС и номер записи акта],
заключили настоящий брачный договор о нижеследующем.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящий договор определяет имущественные права и обязанности сторон в браке и в случаях, прямо предусмотренных договором, после его прекращения.
1.2. Имущество и имущественные отношения, режим которых настоящим договором прямо не изменён, регулируются законодательством Российской Федерации.
1.3. Настоящий договор вступает в силу после его нотариального удостоверения, если для отдельных предусмотренных договором прав или обязанностей прямо не установлен другой срок или условие.
2. РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА
2.1. Имущество, приобретаемое после вступления настоящего договора в силу и оформленное на имя одного из супругов, является собственностью этого супруга, кроме имущества, для которого настоящим договором прямо установлен иной режим.
3. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
3.1. Настоящий договор может быть изменён или расторгнут по соглашению супругов с соблюдением формы, установленной законодательством Российской Федерации.
3.2. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.
3.3. В предусмотренных законом случаях договор может быть изменён или расторгнут по решению суда.
4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
4.1. Стороны подтверждают, что им понятны имущественные последствия установленного договором режима.
4.2. Договор составляется в количестве экземпляров, необходимом при нотариальном удостоверении.
Подписи сторон:
Супруг 1: [ФИО Супруга 1]
Подпись: [Подпись Супруга 1]
Супруг 2: [ФИО Супруга 2]
Подпись: [Подпись Супруга 2]
Если собственники не могут договориться
Когда между участниками возник спор о долях, вопрос можно решить через суд. Суд будет разбираться не с режимом собственности вообще, а с конкретным имуществом и обстоятельствами его приобретения.
Для судебного разбирательства обычно нужно подтвердить:
- какое именно имущество стало предметом спора;
- когда и на каком основании оно было приобретено;
- какой режим собственности действовал в отношении имущества;
- какие обстоятельства влияют на определение размера долей.
Если спор касается раздела имущества супругов, их доли обычно признаются равными. Но при наличии предусмотренных законом оснований суд может отступить от равенства.
Само по себе наличие детей ещё не означает, что суд автоматически увеличит долю одного из родителей (ст. 39 СК РФ).
Перед обращением в суд необязательно заключать какой-либо предварительный нотариальный договор. При споре нужно собрать доказательства, сформулировать требования и обратиться в суд. После вступления решения в законную силу на его основании можно зарегистрировать изменение прав.
Иск ниже — только пример равных долей супругов в квартире, приобретённой в браке за общие средства, без брачного договора и прежнего соглашения о разделе. Это не иск любых совладельцев по любому основанию и не обещание иной доли из-за наличия ребёнка. Цена, пошлина, участники и требования проверяются по реальному спору.
Шаблон для заполнения
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об определении долей супругов в праве общей собственности на квартиру
Брак между мной, [ФИО истца], и ответчиком [ФИО ответчика] заключён «[День]» [Месяц] [Год] года. [Если брак расторгнут: указать дату и документ о расторжении.]
В период брака нами была приобретена квартира, расположенная по адресу:
[Адрес квартиры]
Кадастровый номер:
[Кадастровый номер квартиры]
Право собственности на квартиру зарегистрировано:
[На кого зарегистрировано право собственности]
Квартира была приобретена за счет общих денежных средств супругов.
Брачный договор между сторонами не заключался.
Соглашение о разделе имущества или об определении долей между сторонами отсутствует.
Между сторонами возник спор относительно определения долей в праве собственности на указанную квартиру.
На основании изложенного,
ПРОШУ:
Определить доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:
[Адрес квартиры]
установив:
долю истца в размере 1/2;
долю ответчика в размере 1/2.
Приложения:
- Документ об уплате государственной пошлины либо о льготе; при необходимости — ходатайство об отсрочке, рассрочке, уменьшении или освобождении от её уплаты.
- Документы о заключении или расторжении брака.
- Документы на квартиру и выписка из ЕГРН.
- Документы, подтверждающие обстоятельства приобретения квартиры и заявленную цену иска.
- Подтверждение направления ответчику и другим участникам копий иска и приложений, которых у них нет.
- Доверенность или иной документ о полномочиях представителя, если иск подписывает представитель.
- Иные документы по обстоятельствам дела.
Дата: [Дата обращения]
Подпись: [Подпись]
Что проверить при ипотеке, маткапитале и детских долях
Если квартира обременена ипотекой, принадлежит в том числе детям или приобреталась с использованием материнского капитала, до подписания документов нужно проверить дополнительные ограничения и обязательства.
Если квартира находится в ипотеке
При изменении режима собственности необходимо учитывать не только договорённости владельцев, но и:
- права банка;
- условия залога;
- необходимость согласования изменений.
Соберите сведения о залоге и кредитный договор. Если требуется согласование банка, порядок его получения нужно уточнить у кредитора ещё до оформления изменений.
При этом изменение режима собственности не означает автоматического изменения кредитного договора. Эти вопросы нельзя считать решёнными только потому, что собственники договорились о долях.
Если есть детские доли или использован маткапитал
В отношении долей детей и жилья, связанного с использованием материнского капитала, действуют специальные правила.
До согласования условий нужно собрать документы о правах детей и обязательствах, связанных с маткапиталом.
- При нотариальном оформлении передайте их нотариусу для проверки допустимости выбранных условий и необходимых согласований.
- Если вопрос решается в суде, эти сведения потребуются специалисту, который готовит судебные требования.
Как оформить изменение режима собственности
Когда выбран подходящий способ изменения режима, нужно проверить документы, получить основание для регистрации, а затем убедиться, что результат правильно отражён в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости.
Подготовка будет различаться в зависимости от выбранного пути. При согласии сторон оформляют подходящий договор или соглашение, при споре получают судебное решение. Проверка исходных прав и регистрация результата нужны в обоих случаях.
- Проверьте, кому и на каком основании принадлежит имущество
До оформления документа соберите сведения:
- об объекте недвижимости;
- обо всех правообладателях;
- о зарегистрированных правах по ЕГРН;
- о документе, на основании которого возникло право;
- о дате приобретения имущества;
- о том, состояли ли владельцы в браке и расторгнут ли он;
- о наличии и условиях брачного договора;
- об ограничениях и обременениях.
Особенно важно сопоставить сведения ЕГРН с основанием приобретения и семейным статусом собственников.
Например, в ЕГРН владельцем квартиры может быть указан только один супруг, хотя сама квартира остаётся совместным имуществом. Поэтому запись на одного человека не всегда означает, что имущество принадлежит только ему.
Возможна и противоположная ситуация: имущество получено во время брака, но не является совместным. Значение имеет основание приобретения, например наследование или дарение.
Поэтому выбирать документ только по количеству фамилий в ЕГРН или дате регистрации права неправильно.
- Подготовьте документы для нотариуса, если выбран нотариальный путь
Для первого обращения к нотариусу обычно нужны:
- документы, удостоверяющие личность участников;
- сведения о заключении или расторжении брака;
- документы на недвижимость;
- документы, подтверждающие приобретение имущества;
- действующий брачный договор, если он есть;
- согласованные или предлагаемые условия изменения режима собственности.
Это первоначальный перечень, а не универсальный обязательный комплект. Часть сведений нотариус может получить самостоятельно. Остальные документы зависят от конкретной ситуации.
Обстоятельство Что дополнительно подготовить до согласования условий Имущество делят бывшие супруги Сведения о расторжении брака и составе неразделённого имущества Уже есть брачный договор Его действующие условия Квартира в ипотеке Сведения о залоге и кредитный договор Есть детские доли или использован маткапитал Документы о правах детей и возникших обязательствах Не нужно считать, что каждый документ из таблицы потребуется всем собственникам. Нотариус определяет применимый комплект с учётом основания оформления и обстоятельств конкретного дела.
Если же между участниками есть спор, этот этап подготовки к нотариусу не является обязательным. Вместо него нужно подготовить судебные требования и доказательства, перечисленные в разделе о судебном порядке.
- Получите документ, на основании которого изменят право
При согласии сторон таким основанием будет соответствующий нотариально удостоверенный договор или соглашение, если для выбранного документа предусмотрена нотариальная форма.
Если спор разрешался судом, основанием станет вступившее в законную силу решение суда.
В обоих случаях важно, чтобы полученный документ позволял зарегистрировать именно тот результат, которого добивались участники: определённые доли или допустимый для них совместный режим.
- Зарегистрируйте изменение в ЕГРН
Изменение прав на недвижимость должно быть отражено в ЕГРН. Регистрацию проводят на основании заявления и документа, подтверждающего изменение права (ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ).
Если документ удостоверял нотариус, не нужно автоматически планировать повторную подачу заявления в МФЦ.
После удостоверения договора, на основании которого возникает подлежащее регистрации право на недвижимость или долю, нотариус обязан направить заявление и документы на регистрацию, если стороны не возражают.
Из этого правила предусмотрено исключение: когда в ЕГРН внесена отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника, а договор от его имени подписал представитель по доверенности. Порядок направления документов и это исключение предусмотрены ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате.
Поэтому после нотариального удостоверения уточните, кто направляет документы на регистрацию, и получите подтверждение их отправки.
Если документы подают самостоятельно, например после вступления в силу судебного решения, понадобятся заявление, документ-основание и необходимые документы участников.
Подать их можно через МФЦ либо доступный для вашей ситуации канал Росреестра. Если действует представитель, его полномочия должны быть подтверждены. Применимый комплект документов лучше уточнить перед подачей.
- Проверьте, что зарегистрировано именно нужное изменение
После регистрации получите выписку из ЕГРН и сравните её с документом, на основании которого меняли режим собственности.
Такая проверка особенно важна, когда у недвижимости несколько собственников или изменение режима затрагивало только имущество супругов, но не доли других лиц.
Что в итоге
Правовая база
Основные нормы, на которые опираются разделы статьи. Условия их применения и исключения приведены в соответствующих разделах.
Режим собственности и определение долей
- Ст. 244 ГК РФ — виды общей собственности и предусмотренные законом случаи совместного режима.
- Ст. 245 ГК РФ — определение долей участников общей собственности.
Имущество супругов
- Ст. 38 СК РФ — раздел общего имущества супругов и нотариальное соглашение.
- Ст. 39 СК РФ — определение долей при разделе имущества супругов и основания отступления от равенства.
- Ст. 41 СК РФ — заключение брачного договора, его форма и момент вступления в силу.
- Ст. 42 СК РФ — режимы имущества, которые супруги могут установить брачным договором.
Регистрация изменения прав
- Ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ — основания государственного кадастрового учёта и регистрации прав.
- Ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате — направление нотариусом документов на регистрацию и предусмотренное исключение.