Как выселить арендатора из нежилого помещения
Чтобы вернуть нежилое помещение, сначала нужно выяснить, действует ли договор аренды. От этого зависит, какие документы направлять арендатору и можно ли уже требовать освобождения помещения.
Если аренда прекратилась, повторно расторгать договор не нужно. Можно потребовать возврата помещения, а если арендатор отказывается — обратиться в суд. После судебного решения при необходимости добиваются принудительного освобождения через пристава.
Если договор ещё действует, сначала нужно прекратить аренду законным способом. Стороны могут договориться о расторжении. Если договориться не получается, порядок зависит от срока аренды, условий договора и оснований для его прекращения.
При этом задолженность по аренде сама по себе не даёт арендодателю права менять замки и перекрывать доступ. Даже после прекращения договора самовольные действия не всегда допустимы. Оставшиеся в помещении вещи тоже нельзя автоматически выбросить, присвоить или продать.
Как определить порядок освобождения помещения
Для начала стоит различать три понятия.
Срочный договор — договор, в котором определён срок аренды. Например, указана дата окончания или продолжительность аренды.
Бессрочный договор — договор, в котором срок аренды не определён. Но отсутствие конкретной календарной даты окончания ещё не означает, что договор бессрочный. Кроме того, договор, первоначально заключённый на определённый срок, при некоторых условиях может возобновиться на неопределённый срок.
Односторонний отказ — возможность прекратить договор уведомлением другой стороны, без отдельного решения суда. Такое право должно следовать из закона или допустимого условия договора.
Выберите ситуацию, которая соответствует вашим обстоятельствам.
| Ваша ситуация и что проверить | Юридический путь | Что делать дальше |
|---|---|---|
| Договор ещё действует, но обе стороны готовы прекратить аренду | По общему правилу стороны могут расторгнуть договор по соглашению, если закон или договор не предусматривают иное | Согласуйте дату прекращения, срок и порядок освобождения помещения, расчёты. Оформите соглашение в надлежащей форме и фактическую передачу объекта |
| Срок договора закончился. Нужно проверить условия продления, дальнейшее пользование помещением и возражения арендодателя | Если аренда действительно прекратилась, повторное расторжение не требуется. Но если арендатор продолжил пользоваться помещением без возражений арендодателя, договор может возобновиться на неопределённый срок | При прекращённой аренде потребуйте вернуть помещение. Если договор стал бессрочным, сначала прекратите его по правилам бессрочной аренды |
| Срок аренды не определён или договор возобновился на неопределённый срок | От бессрочной аренды недвижимости по общему правилу можно отказаться, предупредив другую сторону за 3 месяца. Закон или договор могут устанавливать иной срок | Проверьте срок и порядок предупреждения, направьте уведомление с подтверждением доставки и определите дату прекращения |
| Срочный договор предусматривает право арендодателя на односторонний отказ | Прекращение без судебного расторжения возможно, если право на отказ допустимо и выполнены все условия его использования | Проверьте основание для отказа, предварительные действия, срок и способ уведомления, момент прекращения договора. Затем направьте уведомление |
| Срочный договор действует, арендатор его нарушает, но применимого права на односторонний отказ нет | Может потребоваться судебное расторжение: предупреждение об устранении нарушения, затем при необходимых условиях предложение расторгнуть договор и обращение в суд | Соберите доказательства нарушения и соблюдите досудебный порядок, предусмотренный именно для вашего основания |
| Аренда уже прекратилась, но арендатор не возвращает помещение | Повторно расторгать договор не нужно. Требование касается возврата помещения | Потребуйте освободить и вернуть объект. При отказе обращайтесь в суд, а после решения при необходимости — к приставу |
Эти варианты нельзя сводить к одной процедуре выселения. Например, для бессрочной аренды необязательно доказывать нарушение, а при судебном расторжении из-за нарушения может потребоваться предварительное предупреждение и предложение расторгнуть договор.
Если стороны согласны прекратить аренду
Арендодатель и арендатор могут договориться о прекращении аренды, даже если срок договора ещё не закончился и арендатор ничего не нарушил.
По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению сторон, если закон или сам договор не предусматривают иное (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Соглашение оформляют в той же форме, что и договор аренды. Исключения возможны, если другой порядок установлен законом, иными правовыми актами, договором или обычаями (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соглашении стоит определить:
- дату прекращения аренды;
- срок и порядок освобождения и передачи помещения;
- что стороны сделают с оставшимися вещами;
- как проведут окончательные расчёты.
Подписание соглашения и фактический возврат помещения — разные действия. Поэтому важно не только определить дату расторжения, но и договориться, когда арендатор передаст ключи и освободит объект.
Если аренда зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), отдельно решите вопрос о прекращении регистрационной записи. Согласуйте, кто займётся обращением в Росреестр. Перед подачей уточните состав заявителей и необходимые документы для вашего основания прекращения аренды, сохраните соглашение и проверьте результат по записи ЕГРН.
Прекращение записи в ЕГРН не заменяет фактическую передачу помещения. Если арендатор после расторжения не возвращает объект, потребуйте возврата, а при отказе обращайтесь в суд.
Бланк для самостоятельного заполнения
СОГЛАШЕНИЕ о прекращении договора аренды нежилого помещения
[ФИО арендодателя], паспорт [Паспорт арендодателя], адрес [Адрес арендодателя], далее «Арендодатель», и [ФИО арендатора], паспорт [Паспорт арендатора], адрес [Адрес арендатора], далее «Арендатор», заключили соглашение к договору от [Дата договора аренды] № [Номер договора аренды].
1. Объект аренды: [Адрес нежилого помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер помещения], площадь [Площадь помещения] кв. м. Стороны договорились прекратить действующий договор с [Дата прекращения аренды] по взаимному соглашению, а не вследствие одностороннего отказа или судебного решения.
2. Арендатор должен полностью освободить объект и передать его с ключами по отдельному акту до [Согласованный срок возврата]. Для согласования приёма стороны используют контакт [Контакт арендодателя]. Подпись под настоящим соглашением сама по себе не подтверждает фактическую передачу.
3. На дату соглашения стороны признают долг по арендной плате за [Период задолженности] в сумме [Долг до зачёта] рублей. Обеспечительный платёж [Зачтённый обеспечительный платёж] рублей по взаимному соглашению засчитывается в этот долг; после зачёта остаётся [Остаток долга] рублей, подлежащих оплате до [Срок оплаты остатка]. Это не утверждение полного окончательного расчёта по всем возможным требованиям.
4. Коммунальные и иные подтверждённые расходы сверяются отдельно по договору и фактическим документам. Возможные требования, связанные с задержкой возврата или повреждениями, не включены автоматически в приведённый долг и не прощаются одной подписью.
5. Вещи арендатора должны быть вывезены при возврате. Распоряжение чужими вещами, их продажа или присвоение этим соглашением не разрешаются. О фактически оставшихся предметах стороны делают отдельную запись и согласуют законный порядок действий.
6. Запись об аренде в ЕГРН не регистрировалась. Если в действительности такая запись есть, стороны отдельно определяют необходимых заявителей и документы для её прекращения и проверяют результат; прекращение записи не заменяет передачи помещения.
7. Соглашение заключено в той же письменной форме, что и исходный договор, в двух экземплярах. Остальные обязанности и подтверждённые денежные требования сохраняются в предусмотренной договором и законом части.
Дата подписания: [Дата подписания]
Арендодатель: [Подпись арендодателя] / [ФИО арендодателя]
Арендатор: [Подпись арендатора] / [ФИО арендатора]
Если срок договора закончился
Окончание срока, указанного в договоре, не всегда означает прекращение аренды.
Если после этой даты арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает, договор по общему правилу возобновляется на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Поэтому перед требованием об освобождении проверьте несколько обстоятельств:
- Условия договора. Есть ли автоматическое продление и как оно работает.
- Фактическое пользование. Продолжал ли арендатор занимать помещение после установленной даты окончания аренды.
- Возражения арендодателя. Выражал ли он несогласие с дальнейшим пользованием.
- Поведение сторон. Продолжали ли они исполнять договор после окончания срока, в том числе вносить и принимать платежи.
Один последующий арендный платёж не стоит считать единственным автоматическим доказательством продления. Условия договора и поведение обеих сторон оцениваются в совокупности.
Как прекратить бессрочную аренду
От бессрочного договора аренды недвижимости можно отказаться, предупредив другую сторону за 3 месяца, если законом или договором не предусмотрен другой срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Для такого отказа не требуется доказывать, что арендатор нарушил договор. Но арендодатель должен соблюсти применимый срок предупреждения и порядок уведомления.
Перед направлением уведомления:
- Проверьте условия договора
Установите, есть ли в нём особые требования к уведомлениям и другой срок предупреждения.
- Подготовьте и направьте уведомление
Используйте согласованный способ связи. Сохраните точный текст, доказательства отправки и доставки.
- Определите дату прекращения аренды
Учитывайте применимый срок предупреждения и юридически значимую доставку сообщения.
После прекращения договора можно потребовать возврата помещения. Если арендатор добровольно его не освобождает, решать вопрос придётся через суд.
Бланк для самостоятельного заполнения
УВЕДОМЛЕНИЕ об отказе от бессрочного договора аренды недвижимости
Уведомляю об отказе от договора аренды от [Дата бессрочного договора] № [Номер договора] в отношении [Адрес помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер], площадь [Площадь] кв. м. Договор действует на неопределённый срок; иной срок предупреждения и специальный момент прекращения в нём не установлены.
На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ аренда прекращается по истечении трёх месяцев с учётом юридически значимой доставки этого уведомления. Не считаю договор прекратившимся в день составления или отправки письма; фиксированная дата без сведений о доставке здесь не назначается.
После прекращения аренды прошу освободить помещение от использования и вещей и передать его с ключами по подписанному документу. Для согласования времени приёма прошу связаться по указанному контакту. Расчёты и фактический возврат оформляются отдельно.
Уведомление не ссылается на нарушение арендатора и не является предложением получить его согласие на расторжение. Подтверждения содержания, направления и доставки сохраняются. Если применим иной законный или договорный срок, этот вариант до направления перерабатывается.
Дата подписания: [Дата подписания]
Арендодатель: [Подпись арендодателя] / [ФИО арендодателя]
Когда можно отказаться от срочного договора без суда
Срочный договор иногда позволяет арендодателю прекратить аренду в одностороннем порядке. Например, право на отказ может быть связано с определённым нарушением арендатора.
Но само упоминание в договоре «расторжения» или ответственности за нарушение ещё не означает, что арендодатель вправе прекратить аренду одним уведомлением.
Сначала проверьте:
- действительно ли договор даёт право на односторонний отказ, а не только право потребовать расторжения;
- допускает ли закон такое договорное условие;
- какое конкретное обстоятельство даёт право отказаться от договора;
- нужно ли предварительно предоставить срок для устранения нарушения;
- за какой срок и каким способом требуется направить уведомление;
- когда договор считается прекращённым.
Когда договор может предусматривать односторонний отказ
Возможность установить такое право зависит не только от содержания договора, но и от того, связано ли исполнение обязательства с предпринимательской деятельностью сторон.
Для этого важно выяснить, сдаёт ли арендодатель помещение в рамках предпринимательской деятельности и связано ли исполнение договора арендатором с его предпринимательской деятельностью.
Одного статуса ИП или назначения объекта как нежилого помещения недостаточно, чтобы автоматически признать допустимым любое условие об одностороннем отказе.
По ст. 310 ГК РФ нужно различать три ситуации:
- Исполнение обязательства связано с предпринимательской деятельностью обеих сторон. Договор может предусматривать право на односторонний отказ.
- Исполнение связано с предпринимательской деятельностью не всех сторон. По общему правилу договор может дать такое право только стороне, для которой исполнение не связано с предпринимательской деятельностью. Чтобы предоставить его другой стороне, нужна разрешающая норма закона или иного правового акта.
- Исполнение не связано с предпринимательской деятельностью ни одной стороны. Одного договорного условия недостаточно: необходимое основание должно быть предусмотрено законом или иным правовым актом.
Если связь договора с предпринимательской деятельностью сторон или наличие разрешающей нормы неясны, до отправки уведомления стоит передать юристу договор и сведения о деятельности обеих сторон.
Ограничения договорного права на отказ не отменяют самостоятельные права, предоставленные законом. Например, отказ от бессрочной аренды по ст. 610 ГК РФ имеет собственное основание.
Когда договор прекращается после уведомления
Если право на односторонний отказ допустимо и условия его использования выполнены, договор по общему правилу прекращается с момента получения уведомления другой стороной. Закон или договор могут устанавливать другой момент.
При этом право на отказ необходимо осуществлять разумно и добросовестно (ст. 450.1 ГК РФ).
Имеет значение и поведение арендодателя после появления основания для отказа. Если он подтверждает дальнейшее действие договора, в том числе принимает исполнение, позднее отказаться от договора по тому же основанию может быть нельзя.
Поэтому одной схемы «арендатор нарушил договор — направляем уведомление — аренда прекращается» недостаточно. Нужно проверить не только нарушение, но и само право на отказ, предусмотренные условия и дальнейшее поведение сторон.
Бланк для самостоятельного заполнения
Кому: индивидуальному предпринимателю [ФИО арендатора в дательном падеже]
ОГРНИП: [ОГРНИП арендатора]
Адрес: [Адрес арендатора]
От индивидуального предпринимателя [ФИО арендодателя в родительном падеже]
ОГРНИП: [ОГРНИП арендодателя]
Адрес для ответа: [Адрес арендодателя]
Контакт: [Контакт]
УВЕДОМЛЕНИЕ об одностороннем отказе от срочного договора аренды
Договор от [Дата договора] № [Номер договора] заключён на срок до [Дата окончания срочного договора] в отношении помещения [Адрес помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер]. Арендодатель сдаёт его в рамках своей предпринимательской деятельности; арендатор использует его как мастерскую в рамках своей предпринимательской деятельности. Обе стороны исполняют данный договор в рамках своей предпринимательской деятельности.
Пункт [Номер договорного условия] договора прямо даёт арендодателю право на внесудебный односторонний отказ при неуплате в течение более [Договорная продолжительность просрочки прописью] календарных дней после договорной даты платежа при предварительном письменном предупреждении с [Договорный срок предупреждения в согласованной форме] сроком устранения. Отдельно договор устанавливает прекращение по истечении [Договорный срок после получения уведомления прописью] календарных дней после получения уведомления об отказе.
Плата за [Неоплаченный период] в сумме [Непоступившая сумма] рублей подлежала внесению [Договорная дата оплаты] и не внесена. Предупреждение от [Дата предупреждения] получено [Дата получения предупреждения], предоставленный срок истёк [Дата окончания срока устранения]. Нарушение не устранено; исполнения после возникновения этого основания я не принимал и действие договора по тому же основанию не подтверждал.
Реализую указанное право на односторонний отказ. Договор прекращается по истечении предусмотренного им срока после получения настоящего уведомления, а не задним числом по дате первого предупреждения. Сведения о доставке и момент прекращения фиксируются отдельно.
После прекращения прошу вернуть помещение с ключами по подписанному документу и согласовать приём по указанному контакту. Задолженность и иные обоснованные расчёты сохраняют самостоятельное значение. Это уведомление не заменяет предупреждение, которое уже должно быть надлежаще направлено.
Приложения: копия пункта договора о праве отказа; расчёт указанного непоступившего платежа; предупреждение и подтверждение его получения.
Дата подписания: [Дата подписания]
Арендодатель: [Подпись арендодателя] / [ФИО арендодателя]
Как расторгнуть договор через суд из-за нарушений арендатора
Если срочный договор продолжает действовать, а применимого права на односторонний отказ нет, нарушение со стороны арендатора может стать основанием для досрочного расторжения через суд.
Статья 619 ГК РФ предусматривает, в частности, следующие случаи:
- Нарушение правил пользования. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократно нарушает условия договора.
- Ухудшение имущества. Арендатор существенно ухудшает имущество.
- Неуплата аренды. Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату после установленного договором срока платежа.
- Невыполнение обязанности по капитальному ремонту. Арендатор не проводит капитальный ремонт в установленный договором срок, а при отсутствии такого срока — в разумный срок, если обязанность делать ремонт возложена на него законом, иными правовыми актами или договором.
Договор может предусматривать и другие основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя через суд.
Можно ли расторгнуть договор из-за двух просрочек
Какие документы направить до суда
Если арендодатель требует расторжения по ст. 619 ГК РФ и применимого права на внесудебный отказ нет, обычно нужно последовательно выполнить следующие действия.
- Предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
Направьте письменное предупреждение: укажите нарушенное обязательство, что именно арендатор должен сделать и в какой срок.
Срок должен быть разумным и реально позволять устранить конкретное нарушение. Сохраните доказательства доставки и дождитесь окончания предоставленного срока.
- Предложить расторгнуть договор, если нарушение не устранено
Это самостоятельное предложение о расторжении, а не повтор первого предупреждения. Сохраните его текст и доказательства доставки.
Срок ответа определяют по закону, договору или самому предложению. Если иной срок не установлен, по ст. 452 ГК РФ он составляет 30 дней.
- Обратиться в суд после отказа либо отсутствия ответа по истечении применимого срока
Если арендатор согласился расторгнуть договор, оформите соглашение и возврат помещения.
Если согласия нет, можно обращаться в суд при наличии соответствующего основания и соблюдении необходимых условий.
Предупреждение об устранении нарушения и предложение расторгнуть договор выполняют разные задачи. Их различие и последовательность разъяснены в пп. 29–30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.
При этом ожидание 30 дней относится к ответу на предложение о расторжении, а не к первому предупреждению. Для предупреждения об устранении нарушения нужен разумный срок с учётом самого обязательства.
Такой порядок не следует применять ко всем случаям прекращения аренды. Например, при уже прекратившемся договоре или допустимом одностороннем отказе два документа и ожидание ответа на предложение о расторжении могут не потребоваться.
Даже если нарушение было и предварительный порядок соблюдён, результат суда нельзя гарантировать. Суду важно дальнейшее развитие ситуации, в том числе устранил ли арендатор нарушение.
Бланк для самостоятельного заполнения
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ о необходимости устранить нарушение обязанности по внесению арендной платы
По договору от [Дата договора] № [Номер договора] Вы арендуете [Адрес помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер]. Месячная арендная плата составляет [Месячная плата] рублей и вносится до [Договорный день внесения платы прописью] числа текущего месяца.
Не внесены три последовательных платежа: за [Первый неоплаченный период] со сроком [Первый срок платежа] — [Месячная плата] рублей; за [Второй неоплаченный период] со сроком [Второй срок платежа] — [Месячная плата] рублей; за [Третий неоплаченный период] со сроком [Третий срок платежа] — [Месячная плата] рублей. Долг на дату письма составляет [Долг по арендной плате] рублей. Частичных оплат не было. Коммунальные платежи, неустойка и иные суммы в этот расчёт не включены.
Прошу устранить нарушение и внести указанный долг до [Разумный срок устранения]. Платёж прошу произвести по реквизитам арендодателя, указанным в договоре; при необходимости сверки реквизитов прошу связаться со мной по указанному контакту. О фактическом платеже прошу сообщить с подтверждением.
Это предупреждение по действующему договору, а не уведомление о состоявшемся отказе и не предложение расторгнуть договор. Если нарушение не устранено, вопрос о самостоятельном предложении расторгнуть договор и дальнейшей защите будет решаться после окончания предоставленного срока.
Приложения: копия платёжных условий договора и расчёт трёх неоплаченных периодов. Копию письма и подтверждения доставки сохраняю.
Дата подписания: [Дата подписания]
Арендодатель: [Подпись арендодателя] / [ФИО арендодателя]
Бланк для самостоятельного заполнения
ПРЕДЛОЖЕНИЕ о расторжении договора аренды после неустранения нарушения
Договор аренды от [Дата договора] № [Номер договора] в отношении [Адрес помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер], продолжает действовать. Не внесена плата за [Неоплаченные периоды]; сумма только арендного долга составляет [Долг по арендной плате] рублей.
Платёж за [Текущий оплаченный период] в размере [Текущий платёж] рублей получен [Дата текущего платежа] с назначением за текущий месяц; он не погасил перечисленный долг за предыдущие три периода. На дату предложения этот прежний долг сохраняется.
Предупреждение об устранении нарушения от [Дата предупреждения] вручено [Дата вручения предупреждения], срок устранения был установлен до [Окончание срока устранения]. По состоянию на дату настоящего предложения долг не оплачен и нарушение не устранено. Копии предупреждения и доказательства доставки прилагаю.
Предлагаю расторгнуть договор по соглашению сторон с [Предложенная дата прекращения] и передать освобождённое помещение с ключами по акту до [Предложенная дата возврата]. Прошу сообщить о согласии или направить мотивированный ответ до [Срок ответа] по указанному контакту.
Это отдельное предложение о расторжении, а не повтор предупреждения и не одностороннее прекращение. Само его направление не прекращает аренду. Если соглашение не достигнуто, судебный способ и применимый срок ожидания проверяются по заявляемым требованиям; исход дела не предрешён.
Приложения: расчёт долга по периодам; предупреждение и подтверждение вручения. Денежные требования и порядок возврата подлежат отдельному согласованию или разрешению.
Дата подписания: [Дата подписания]
Арендодатель: [Подпись арендодателя] / [ФИО арендодателя]
Как направить уведомление, чтобы его можно было подтвердить
Для прекращения аренды и последующего спора важно не только правильно составить документ, но и доказать его доставку.
Юридически значимое сообщение — это, например, предупреждение, уведомление об отказе или предложение расторгнуть договор, с доставкой которого закон или договор связывает определённые последствия.
Перед отправкой проверьте пять обстоятельств:
По общему правилу юридически значимое сообщение влечёт последствия с момента доставки. Оно может считаться доставленным и тогда, когда поступило адресату, но тот не получил его или не ознакомился с ним по обстоятельствам, зависящим от самого адресата (ст. 165.1 ГК РФ).
Поэтому не во всех случаях требуется подтверждать, что получатель лично прочитал письмо. Но и одной отметки об отправке не всегда достаточно: важно установить обстоятельства доставки.
Отправку сообщения в мессенджере тоже нельзя автоматически считать надлежащим уведомлением по любому договору. Нужно учитывать согласованные способы связи и сложившийся между сторонами порядок общения, а также возможность надёжно подтвердить сообщение и его доставку.
Как оформить возврат нежилого помещения
После прекращения аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Если возврат задерживается, могут наступить денежные последствия, предусмотренные ст. 622 ГК РФ.
Возврат помещения — это не только подписание документа. Важно установить, что объект действительно передан обратно арендодателю.
При возврате проверьте:
- освобождён ли именно тот объект, который передавался по договору;
- прекратил ли арендатор фактически пользоваться помещением;
- переданы ли ключи, пропуска и другие средства доступа;
- как законно решается вопрос с оставшимися вещами;
- зафиксированы ли дата и состояние помещения актом или другим подходящим документом.
В требовании о возврате помещение нужно определить так, чтобы не возникало сомнений, о каком объекте идёт речь. Укажите адрес, площадь, кадастровый номер, если он есть и используется для идентификации, и другие сведения из договора.
Обязательно ли подписывать акт возврата
Для аренды здания или сооружения действует специальное правило ст. 655 ГК РФ. Возврат оформляют передаточным актом или другим документом о передаче, подписываемым сторонами, с соблюдением правил пункта 1 этой статьи. По общему правилу необходимы и фактическая передача объекта, и подписанный документ, с учётом предусмотренных законом или договором отступлений.
Для отдельного нежилого помещения нужно проверить применимые правила и условия договора. Нельзя считать одну форму возврата обязательной для всех объектов без исключения.
Акт или другой подходящий документ помогает установить дату передачи и состояние помещения. Но само наличие документа не заменяет фактического возврата.
Если арендатор отказывается подписывать акт, сохраняйте доказательства предложенного порядка передачи и оформления возврата.
Возможна и обратная ситуация: арендатор готов вернуть помещение, но арендодатель без достаточных оснований не принимает его. Такое поведение может иметь значение при рассмотрении требования о плате за задержку возврата.
Бланк для самостоятельного заполнения
ТРЕБОВАНИЕ вернуть помещение после прекращения аренды
По соглашению от [Дата соглашения] договор аренды от [Дата договора аренды] № [Номер договора аренды] прекращён с [Дата прекращения]. Объект: [Адрес нежилого помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер помещения], площадь [Площадь помещения] кв. м. Согласованный срок фактической передачи [Прежний срок возврата] истёк, помещение и ключи не переданы.
Прошу не позднее [Требуемая дата возврата] прекратить использование, вывезти свои вещи и передать мне именно указанный объект, все комплекты ключей и средства доступа. Прошу согласовать время осмотра и подписания документа о фактической передаче по указанному контакту.
Прекращение договора и подпись под соглашением не заменяют фактического возврата. Остаток признанного октябрьского долга после согласованного зачёта обеспечительного платежа составляет [Признанный остаток долга] рублей. Возможные суммы за задержку возврата и иные подтверждённые требования отдельно сверяются; это письмо не объявляет их равными нулю.
Если Вы готовы передать объект, прошу немедленно предложить время; необоснованно уклоняться от приёма я не намерена. Оставшиеся вещи фиксируются отдельно, их присвоение или продажа данным требованием не разрешаются. При отказе возвратить объект вопрос решается законным, в том числе судебным, способом.
Приложение: копия соглашения о прекращении с условием возврата. Подтверждения направления и доставки требования сохраняются.
Дата подписания: [Дата подписания]
Арендодатель: [Подпись арендодателя] / [ФИО арендодателя]
Бланк для самостоятельного заполнения
АКТ фактического возврата нежилого помещения
Мы, [ФИО арендодателя], паспорт [Паспорт арендодателя], Арендодатель, и [ФИО арендатора], паспорт [Паспорт арендатора], Арендатор, составили акт к договору от [Дата договора аренды] № [Номер договора аренды], прекращённому по соглашению от [Дата соглашения] с [Дата прекращения].
1. [Дата фактической передачи] в [Время передачи] арендатор фактически передал, а арендодатель приняла помещение [Адрес нежилого помещения], кадастровый номер [Кадастровый номер помещения], площадь [Площадь помещения] кв. м. Арендатор полностью прекратил использование и вывез свои вещи; оставленных предметов нет.
2. Переданы [Количество комплектов ключей] комплекта по [Количество ключей в комплекте] ключа. Все переданные средства доступа проверены при осмотре. Показание электросчётчика № [Номер счётчика] на момент передачи — [Показание счётчика] кВт·ч.
3. Зафиксированное состояние: [Фактическое описание состояния]. Замечания: [Конкретные замечания]. Это фактические наблюдения сторон, не инженерное заключение о скрытых недостатках. Фотографии осмотра на [Количество листов фотоприложения] листах приложены и подписаны обеими сторонами.
4. Долг по арендной плате за октябрь до зачёта составлял [Исходный долг] рублей; обеспечительный платёж [Зачтённый платёж] рублей зачтён по соглашению. Остаток [Оставшийся долг] рублей сохраняется. Возврат помещения не подтверждает оплату этого остатка.
5. Обоснованные требования о плате за задержку фактического возврата, иных расходах или повреждениях рассматриваются отдельно; их размер и отсутствие не подтверждаются этим актом. Общей формулировки об отсутствии любых взаимных претензий стороны не согласовали.
6. Акт подтверждает фактическую передачу в указанную дату, а не передачу задним числом по дате прекращения договора. Составлен в двух экземплярах.
Дата подписания: [Дата подписания]
Арендодатель: [Подпись арендодателя] / [ФИО арендодателя]
Арендатор: [Подпись арендатора] / [ФИО арендатора]
С какими требованиями обращаться в суд
Состав иска зависит прежде всего от того, действует ли аренда.
Если договор ещё действует
Когда аренду необходимо прекратить именно через суд, может потребоваться одновременно заявить два требования:
- расторгнуть договор аренды;
- обязать арендатора освободить или вернуть помещение.
Нужно ли объединять эти требования, зависит от конкретного основания прекращения договора и обстоятельств спора.
Если договор уже прекратился
Повторного расторжения не требуется. В суде решается вопрос о возврате конкретного помещения.
При наличии оснований можно также заявить денежные требования: например, о взыскании задолженности, платы за задержку возврата, неустойки или убытков. У каждого требования должны быть собственные условия и доказательства.
Нужно ли всегда ждать 30 дней перед иском
Универсального правила об обязательном ожидании 30 дней перед любым иском об освобождении нежилого помещения нет.
Например, для договорных денежных требований в арбитражном процессе по общему правилу обратиться в суд можно после истечения 30 календарных дней со дня направления претензии, если законом или договором не предусмотрен иной срок или порядок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
Поэтому до подачи иска проверьте досудебный порядок именно для тех требований, которые собираетесь заявить.
Иск о возврате нежилого помещения после прекращения аренды по соглашению
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ об обязании возвратить отдельное нежилое помещение после прекращения аренды
Мне принадлежит помещение [Адрес и идентифицирующие характеристики объекта], основание права [Основание и запись права заявителя]. По договору [Дата и номер договора аренды] оно было передано ответчику в аренду. В выбранном случае обе стороны — граждане, исполнение данного договора не связано с их предпринимательской деятельностью. Иной состав сторон и арбитражный процесс этим вариантом не охватываются.
По подписанному соглашению [Дата соглашения о прекращении] аренда прекращена с [Дата прекращения аренды], возврат согласован на [Согласованная дата возврата]. Ответчик не вернул объект и продолжает им пользоваться. Конкретные обстоятельства: [Конкретные обстоятельства нарушения права]. Требование о возврате и доставка: [Требование о возврате и подтверждения доставки]. Доказательства: [Относимые доказательства обстоятельств].
Прошу обязать ответчика возвратить указанное помещение, освободив его от своего использования и передав ключи по документу о фактической передаче. Повторно расторгнуть уже прекратившийся договор не прошу. Денежные требования этим иском не заявляются; наличие долга само по себе не разрешает присвоить вещи ответчика.
Приложения: [Полный перечень приложений]. Подтверждение направления копий другим участникам: [Подтверждения направления копий участникам]. Применимый досудебный порядок проверяется именно для выбранного немонетарного требования, без автоматического переноса30дней из иного вида спора.
Дата подписания: [Дата подписания]
Истец: [Подпись истца] / [ФИО истца или заявителя]
В какой суд обращаться за освобождением помещения
Нежилое назначение помещения само по себе не означает, что иск нужно подавать в арбитражный суд.
Сначала определите, кто участвует в споре и связан ли он с предпринимательской или иной экономической деятельностью.
- Обе стороны — организации или ИП, а спор связан с экономической деятельностью. Обычный порядок — обращение в арбитражный суд. Это государственный суд, который рассматривает соответствующие экономические споры, а не третейский суд (ч. 1–2 ст. 27 АПК РФ).
- Одна из сторон — гражданин без статуса ИП. Обычный спор о возврате арендованного помещения относится к суду общей юрисдикции, если закон не предусматривает специального исключения.
При этом даже статус ИП у обеих сторон не делает спор автоматически арбитражным. Если он носит личный характер и не связан с экономической деятельностью, нужно отдельно определить компетентный суд.
По какому адресу подавать иск
Для требования об освобождении конкретного объекта недвижимости действует правило подачи иска по месту нахождения помещения. Это исключительная территориальная подсудность: место суда определяется объектом спора, а не свободным выбором арендодателя по адресу арендатора.
Соответствующие правила проверяют по ст. 38 АПК РФ или ст. 30 ГПК РФ.
Если самостоятельное требование об освобождении помещения рассматривается по ГПК РФ, ориентируйтесь на районный суд. Стоимость недвижимости сама по себе не передаёт такое требование мировому судье (ст. 24 ГПК РФ).
При необычном составе сторон, изменении статуса ИП или объединении нескольких требований компетенцию и подсудность нужно проверить применительно ко всему иску.
Как происходит освобождение помещения после решения суда
Решение суда не означает, что арендатор освободит помещение в день его вынесения.
Если требование не исполнено добровольно, после получения исполнительного документа его предъявляют к исполнению. Принудительным освобождением помещения занимается судебный пристав, когда должник не выполняет требование в применимый срок для добровольного исполнения.
В рамках исполнительного производства пристав может:
- освободить помещение от должника, его имущества и животных;
- запретить должнику пользоваться помещением;
- составить акт об освобождении;
- составить опись имущества;
- при необходимости получить содействие органов внутренних дел;
- в предусмотренных законом случаях привлечь специалистов.
Эти действия относятся к исполнительному производству. Полиция может содействовать приставу, но не заменяет его и не обязана самостоятельно освобождать помещение по обычной просьбе собственника.
Порядок принудительного освобождения регулирует ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
В этой статье есть специальные сроки именно для выселения из жилого помещения. Автоматически применять их к нежилой недвижимости нельзя.
Общего гарантированного срока от подачи иска до фактического освобождения помещения также нет.
Что происходит с вещами при принудительном освобождении
Пристав вправе выполнять предусмотренные законом действия в отношении имущества, оставшегося в помещении.
Если после хранения и письменного предупреждения закон допускает дальнейшую реализацию имущества, её в рамках исполнительного производства осуществляет пристав, а не сам арендодатель.
В предусмотренных случаях пристав может привлечь специалистов и предложить взыскателю авансировать соответствующие расходы. Затем решается вопрос об их возмещении должником. Поэтому нельзя заранее считать, что принудительное освобождение во всех случаях обойдётся собственнику без расходов.
Можно ли самостоятельно сменить замки
Если бывший арендатор отказывается добровольно освободить помещение и оспаривает право собственника ограничить доступ, обращайтесь в суд с требованием об освобождении. Если судебный акт не исполнен добровольно, предъявите исполнительный документ приставу.
Особенно осторожно нужно действовать, если внутри находятся товары, оборудование, документы или другие вещи арендатора и третьих лиц.
Что делать с оставленным имуществом арендатора
После прекращения аренды вещи арендатора не становятся собственностью арендодателя.
Без отдельного законного основания нельзя автоматически:
- выбрасывать оставленное имущество;
- присваивать его;
- продавать вещи;
- считать всё находящееся в помещении собственностью арендатора, не проверив принадлежность.
Если после освобождения или прекращения аренды остались вещи, действуйте последовательно:
- Зафиксируйте состав имущества и его состояние.
- По возможности установите, кому принадлежат вещи.
- Обеспечьте их сохранность.
- Уведомите арендатора о возможности законно забрать имущество.
- Отдельно проверьте, есть ли основания для удержания конкретных вещей.
Можно ли удерживать вещи за долги
Статья 359 ГК РФ при определённых условиях допускает удержание вещи должника, находящейся у кредитора. Для предпринимательских отношений предусмотрены особенности.
Но одно из принципиальных условий — вещь должна находиться во владении кредитора на законном основании.
Поэтому перекрыть арендатору доступ к помещению неправомерным способом, а затем объявить всё имущество внутри удержанным из-за долга — ненадёжный правовой путь.
Если принадлежность вещей спорна или они принадлежат третьим лицам, обстоятельства нужно оценивать отдельно.
Подробные правила хранения, удержания и возможной реализации конкретного имущества зависят от законности владения, принадлежности вещей и условий обязательства. Это самостоятельный вопрос, который нельзя решить одним универсальным действием.
Какие деньги можно потребовать с арендатора
После прекращения аренды у арендодателя могут оставаться денежные требования к арендатору. Но для каждого из них нужно установить своё основание.
- Задолженность по аренде. Это долг, который возник до прекращения договора.
- Плата за задержку возврата. Может начисляться после прекращения аренды, если арендатор вовремя не вернул имущество.
- Неустойка за несвоевременный возврат. Может быть предусмотрена договором. Нужно проверить условия её начисления и соотношение с другими требованиями.
- Убытки. Если платы за время просрочки недостаточно для их покрытия, убытки можно требовать при наличии необходимых оснований и доказательств.
Правила о последствиях несвоевременного возврата, включая плату за задержку, убытки и договорную неустойку, предусмотрены ст. 622 ГК РФ.
Нельзя просто сложить задолженность, плату за задержку, неустойку и убытки и считать все четыре суммы автоматически подлежащими взысканию. Для каждого требования проверяют условия и доказательства, а для неустойки и убытков — также правила их соотношения.
Имеет значение и поведение арендодателя. Если арендатор пытался вернуть помещение, а собственник без достаточных оснований уклонялся от приёма, это может повлиять на спор о плате за задержку возврата.
Отдельно нужно учитывать судебные расходы. Госпошлина зависит от того, в какой суд подаётся иск, кто заявитель и какие требования предъявлены. Единой фиксированной цены «за выселение арендатора» нет.
Какие доказательства подготовить
Набор документов зависит от того, что именно придётся доказывать: прекращение аренды, нарушение договора, наличие долга или отказ вернуть помещение.
В зависимости от обстоятельств могут понадобиться:
Собирайте доказательства под конкретное обстоятельство, а не просто все имеющиеся документы.
Например, задолженность и фактическое занятие помещения — разные факты. Сам по себе долг не доказывает, что арендатор продолжает пользоваться объектом после прекращения аренды.
Что делать собственнику: порядок действий
Чтобы не направлять лишние документы и не обращаться в суд с неподходящими требованиями, придерживайтесь последовательности.
- Установите, действует ли договор аренды
Проверьте не только первоначальную дату окончания, но и условия продления и фактическое поведение сторон.
- Если договор действует, выберите применимый способ прекращения
Это может быть отказ от бессрочной аренды, допустимый договорный односторонний отказ или судебное расторжение.
При согласии сторон можно оформить соглашение.
- Направьте нужный документ
В зависимости от основания это может быть уведомление об отказе, предупреждение об устранении нарушения или предложение расторгнуть договор.
Не подменяйте один документ другим.
- Сохраните доказательства юридически значимой доставки
Подтвердите содержание сообщения, отправку и обстоятельства доставки.
- После прекращения аренды потребуйте вернуть конкретное помещение
Укажите объект и требование о его освобождении и возврате.
- Зафиксируйте фактический возврат
Проверьте передачу ключей и доступа, состояние объекта и оставшееся имущество, оформите подходящие документы.
- Если помещение добровольно не возвращают, определите требования и компетентный суд
Учтите состояние договора, основание иска и необходимые доказательства.
- Если судебный акт не исполнен добровольно, получите исполнительный документ и предъявите его приставу
Не пытайтесь самостоятельно освободить помещение силой.
Правовая база
Основные нормы и разъяснения, используемые в статье. Условия их применения и исключения приведены в соответствующих разделах.
Прекращение договора аренды
- Пункт 1 ст. 450 ГК РФ — расторжение договора по соглашению сторон.
- Пункт 1 ст. 452 ГК РФ — форма соглашения о расторжении; ст. 452 также определяет порядок предложения расторгнуть договор до суда.
- Пункт 2 ст. 621 ГК РФ — возобновление аренды на неопределённый срок после окончания первоначального срока.
- Пункт 2 ст. 610 ГК РФ — отказ от бессрочной аренды и срок предупреждения.
- Статья 310 ГК РФ — допустимость одностороннего отказа, в том числе в зависимости от предпринимательского характера обязательства.
- Статья 450.1 ГК РФ — осуществление права на односторонний отказ, момент прекращения договора и значение поведения сторон.
- Статья 619 ГК РФ — основания и предварительное предупреждение при судебном расторжении по требованию арендодателя.
- Пункты 29–30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 — различие предупреждения об устранении нарушения и предложения расторгнуть договор.
Уведомления, возврат помещения и имущество
- Статья 165.1 ГК РФ — юридически значимые сообщения и их доставка.
- Статья 622 ГК РФ — возврат арендованного имущества и последствия задержки.
- Статья 655 ГК РФ — передача и возврат здания или сооружения.
- Статья 359 ГК РФ — условия удержания вещи кредитором.
Обращение в суд и принудительное освобождение
- Часть 5 ст. 4 АПК РФ — общий претензионный порядок для соответствующих денежных договорных требований в арбитражном процессе.
- Части 1–2 ст. 27 АПК РФ — компетенция арбитражных судов по экономическим спорам.
- Статья 38 АПК РФ — исключительная территориальная подсудность в арбитражном процессе.
- Статья 30 ГПК РФ — исключительная подсудность в гражданском процессе.
- Статья 24 ГПК РФ — подсудность дел районному суду.
- Статья 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» — принудительное освобождение нежилого помещения судебным приставом.