Когда нужно требование освободить жильё и когда — предупреждение о нарушениях
Требование освободить жильё и предупреждение о нарушениях нужны для разных ситуаций.
Требование об освобождении применяют, когда право человека пользоваться жильём прекратилось либо закон предусматривает специальный порядок прекращения проживания временного жильца.
Предупреждение нужно, когда право проживания ещё сохраняется, но человек нарушает правила пользования жильём и закон требует сначала дать возможность устранить нарушение.
Важно: ни одно из этих писем само по себе не даёт права выселять человека самостоятельно. Нельзя менять замки, выносить вещи или отключать коммунальные услуги только потому, что направлено требование или предупреждение. Если человек не освобождает жильё добровольно, вопрос решается в установленном законом порядке, обычно через суд при наличии оснований.
С чего начать в вашей ситуации
Право пользоваться жильём — это законное основание жить в нём: например, действующий договор, семейный статус с учётом предусмотренных законом исключений или решение суда. Плохое поведение само по себе не означает, что это основание уже исчезло.
Сначала возьмите документ о проживании: договор, соглашение или решение суда. Проверьте, кто вы по нему и почему человек должен выехать либо прекратить нарушение. Затем выберите маршрут:
- Вы собственник, а законное основание проживания человека действительно прекратилось. Подтвердите основание и дату прекращения, затем откройте требование собственника. Если речь об окончании найма, прежде проверьте продление договора. Одного развода или окончания указанной в договоре даты может быть недостаточно.
- Вы наниматель или проживающее с ним лицо, а человек был принят бесплатно на время. Проверьте вид договора и был ли согласован срок его проживания. Затем используйте вариант для временного жильца: согласованный срок и 7 дней после требования — разные случаи. Для коммерческого найма отдельно проверьте, применяется ли ст. 680 ГК РФ к вашему договору.
- Основание проживания ещё действует, но человек нарушает правила. Сначала определите, вправе ли вы его предупреждать. В трёх образцах предупреждений отдельно разобраны собственник для специальных пользователей, наймодатель социального жилья и наймодатель частного жилья. Сосед не заменяет наймодателя.
- Нарушает сосед — собственник квартиры. Начните с фиксации фактов и обращения в уполномоченный орган; сосед не выдаёт официальное предупреждение вместо этого органа.
- Неясно, на каком основании человек живёт в квартире. Сначала соберите документы о проживании. Не выбирайте образец только потому, что хотите освободить жильё.
Выбранный документ составляют по подтверждённым фактам, затем вручают с доказательствами. Если он не исполнен, проверяют основания судебного пути; самовольного выселения письмо не разрешает.
Как выбрать между требованием и предупреждением
Перед подготовкой документа сначала определите три вещи:
-
Кто проживает в помещении:
- собственник;
- член семьи собственника;
- наниматель по договору;
- временный жилец;
- человек с правом проживания по решению суда или завещательному отказу.
-
Что произошло:
- право пользования прекратилось;
- закончился согласованный срок проживания;
- продолжаются нарушения;
- право проживания ещё действует.
-
Кто вправе направить документ.
Собственник, наниматель и наймодатель — тот, кто предоставил жильё по договору, — не всегда могут заменить друг друга.
| Ваша ситуация | Какой документ нужен | Кто направляет | Как определить срок | Что делать дальше |
|---|---|---|---|---|
| Право пользования жильём прекратилось | Требование освободить помещение | Собственник | Срок устанавливает собственник, если специальная норма не предусматривает другое | При отказе проверить основания для суда |
| Временный жилец в социальном найме, срок не согласован | Требование освободить жильё | Наниматель или совместно проживающий член семьи | Не позднее 7 дней со дня предъявления требования | При отказе обращаться за судебной защитой |
| Временный жилец в коммерческом найме | Требование освободить жильё | Наниматель или постоянно проживающий с ним гражданин | Проверить договор и правила о краткосрочном найме | Определить применимый порядок |
| Пользователь по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ или завещательному отказу нарушает правила | Предупреждение по ч. 2 ст. 35 ЖК РФ | Собственник | При разрушении возможен разумный срок ремонта; общего числа дней нет | При сохранении предусмотренных законом нарушений возможен суд |
| Наниматель социального жилья нарушает правила | Предупреждение | Наймодатель | Зависит от нарушения и обстоятельств | Возможен судебный этап |
| Наниматель частного жилья нарушает правила | Предупреждение | Наймодатель | Определяется законом, договором и ситуацией | Возможно обращение в суд |
| Собственник нарушает права соседей | Обращение в уполномоченный орган | Сосед | По закону и решению органа | Орган решает вопрос о предупреждении и возможном иске |
Главная ошибка — использовать один шаблон для всех случаев. Например, правило о 7 днях не применяется автоматически ко всем жильцам и всем договорам.
Когда нужно требование освободить жильё
Если право пользования жильём прекратилось
Если право человека пользоваться жилым помещением прекратилось на основании закона, договора или решения суда, он должен освободить помещение. Если этого не произошло в срок, установленный собственником, собственник может требовать выселения через суд при наличии оснований (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Универсального срока «7 дней» для такой ситуации нет. Срок зависит от основания прекращения права и специальных правил.
Перед отправкой требования проверьте:
- не сохранил ли суд право проживания за человеком;
- нет ли соглашения о пользовании жильём;
- не возникло ли самостоятельное право пользования, например после приватизации.
Сам по себе развод не означает, что бывший супруг автоматически обязан выехать. Нужно учитывать обстоятельства прекращения семейных отношений и возможные исключения (ст. 31 ЖК РФ).
Если нужно прекратить проживание временного жильца
Временный жилец — это человек, которому разрешили проживать в помещении, но который не получил самостоятельного права пользования жильём.
Социальный наём
Если срок проживания был согласован, временный жилец должен выехать после его окончания.
Если срок не установлен, он должен освободить помещение не позднее 7 дней после предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом семьи (ст. 80 ЖК РФ).
Важно:
- требование направляет не собственник вместо нанимателя;
- 7 дней считаются только в предусмотренной законом ситуации;
- при согласованном сроке действует именно этот срок.
Коммерческий наём
Для временных жильцов при коммерческом найме действует отдельное правило (ст. 680 ГК РФ).
Но сначала нужно проверить договор. Для краткосрочного найма до 1 года действуют специальные ограничения (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Поэтому договор на 11 месяцев нельзя автоматически считать ситуацией, где всегда применяется правило о 7 днях. К краткосрочному найму до 1 года правила ст. 680 ГК РФ не применяются, если договором не предусмотрено иное. Сначала проверьте именно это условие договора.
Образец требования собственника об освобождении жилого помещения
Этот вариант подходит только когда:
- отправитель — собственник помещения;
- право пользования получателя действительно прекратилось;
- есть подтверждающее основание: закон, договор или решение суда;
- срок освобождения установлен с учётом конкретной ситуации.
Не используйте этот образец, если нужно предупредить о нарушениях, если человек имеет сохраняющееся право проживания или если не проверены основания его проживания.
Шаблон для заполнения
ТРЕБОВАНИЕ об освобождении жилого помещения
Я, [ФИО собственника], являюсь собственником жилого помещения по адресу:
[Адрес помещения].
Вы пользуетесь указанным жилым помещением на основании:
[Основание проживания].
Сообщаю, что право пользования жилым помещением прекратилось:
[Основание, дата и подтверждающий документ].
В связи с прекращением права пользования требую освободить жилое помещение до:
[Дата освобождения].
Прошу освободить помещение и передать его мне:
[Передача помещения] (указать только если это соответствует ситуации: ключи, доступ к помещению и другое).
В случае отказа добровольно исполнить требование я буду защищать свои права предусмотренным законом способом, включая обращение в суд при наличии оснований.
Дата: [Дата составления]
Подпись: [Подпись отправителя]
Не указывайте вымышленные даты, договоры или причины прекращения права. Сведения должны соответствовать вашей ситуации.
Отдельный вариант для временного жильца
Этот документ зависит от вида найма и срока проживания.
Если срок проживания был согласован
Укажите дату окончания такого срока. Требование связано не с общим правилом о 7 днях, а с окончанием согласованного периода.
Если срок проживания не согласован
Для социального найма требование направляет наниматель или совместно проживающий член семьи. Временный жилец должен освободить помещение не позднее 7 дней со дня предъявления требования (ст. 80 ЖК РФ).
Для коммерческого найма требование может направить наниматель или постоянно проживающий с ним гражданин (ст. 680 ГК РФ).
Дата отправки сама по себе не заменяет дату предъявления требования. Важно доказать именно предъявление документа адресату.
Образец требования временному жильцу
Выберите одно основание и один вариант срока. Этот образец не подходит собственнику для требования по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ и не применяется к человеку с самостоятельным правом проживания.
Шаблон для заполнения
ТРЕБОВАНИЕ об освобождении жилого помещения временным жильцом
Помещение: [Адрес помещения]. Основание найма: [Вид, дата и номер договора найма]. Вам было разрешено временное безвозмездное проживание без самостоятельного права пользования помещением.
Выберите один вариант, другой удалите:
- Согласованный срок проживания окончился [Дата окончания согласованного срока], что подтверждается [Подтверждение окончания срока] (документ или переписка). Требую освободить помещение в связи с окончанием этого срока.
- Срок проживания согласован не был. Предъявляю требование освободить помещение не позднее 7 дней со дня его предъявления.
Основание требования: [Применимое основание требования] (ст. 80 ЖК РФ при социальном найме / ст. 680 ГК РФ при коммерческом найме, если она применяется с учётом п. 2 ст. 683 ГК РФ и условий договора).
При отказе добровольно освободить помещение вопрос будет разрешаться в установленном законом порядке. Самовольного выселения это требование не разрешает.
Приложения: [Приложения] (подтверждение статуса отправителя и срока, если есть).
Дата составления: [Дата составления].
Подпись отправителя: [Подпись отправителя].
При личном вручении: получено [Дата получения],
[ФИО и подпись адресата].
При согласованном сроке не прибавляйте к его окончанию 7 дней автоматически. Если срок не согласован, начало 7-дневного периода подтверждают доказательства предъявления, а не только почтовая квитанция об отправлении.
Когда нужно предупреждение о нарушениях
Предупреждение используют, когда право проживания ещё действует, но человек нарушает правила пользования жильём. Его задача — не сразу выселить человека, а дать возможность прекратить нарушение, если такой порядок предусмотрен законом.
Пользователь с сохранённым правом проживания
Часть 2 ст. 35 ЖК РФ касается не всех жильцов, а отдельных случаев, когда право пользования сохранено судом по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ или возникло из завещательного отказа.
Предупреждение возможно, если человек:
- использует жильё не по назначению;
- систематически нарушает права соседей;
- бесхозяйственно обращается с помещением.
При разрушении помещения может быть установлен разумный срок для ремонта (ст. 35 ЖК РФ).
Коммерческий наём
При коммерческом найме предупреждение применяется, если наниматель использует жильё не по назначению или систематически нарушает права соседей.
Если нарушение продолжается после предупреждения, возможен судебный этап (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
Повреждение или разрушение помещения — отдельное основание. Его не нужно объединять с предупреждением о нарушении правил пользования.
Образцы предупреждений об устранении нарушений
1. Предупреждение собственника по ч. 2 ст. 35 ЖК РФ
Подходит только для пользователя, у которого право проживания сохранено судом по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ или возникло из завещательного отказа.
Шаблон для заполнения
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ об устранении нарушений при пользовании жилым помещением
Жилое помещение: [Адрес помещения].
Основание проживания:
[Основание проживания] (указать: сохранение права по решению суда / завещательный отказ).
Сообщаю о следующих нарушениях:
- [Описание первого нарушения] Дата или период: [Дата или период первого нарушения].
2. [Описание второго нарушения] Дата или период: [Дата или период второго нарушения].
Указанные действия выражаются в:
[Характер нарушения] (использовании помещения не по назначению / систематическом нарушении прав соседей / бесхозяйственном обращении, допускающем разрушение помещения).
Требую:
[Действия для прекращения нарушения].
При наличии последствий нарушения:
[Устранение последствий].
При разрушении помещения:
[Работы и разумный срок ремонта] (указать требуемые ремонтные работы и разумный срок их выполнения; если разрушения нет, этот пункт удалить).
Если после предупреждения нарушения продолжатся либо ремонт не будет выполнен без уважительных причин, собственник может потребовать выселения через суд по ч. 2 ст. 35 ЖК РФ. Само предупреждение не прекращает право проживания.
Приложения: [Приложения] (доказательства эпизодов и полномочий отправителя).
Дата: [Дата составления]
Подпись: [Подпись отправителя]
После предупреждения фиксируйте новые эпизоды и результаты ремонта. Суд проверяет продолжение нарушения либо невыполнение ремонта без уважительных причин; письмо само по себе не гарантирует выселения.
2. Предупреждение наймодателя по социальному найму
Подходит, когда предупреждение направляет именно наймодатель нанимателю и членам его семьи.
Шаблон для заполнения
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ об устранении нарушений при пользовании жилым помещением
Жилое помещение: [Адрес помещения].
Основание проживания:
[Договор социального найма].
Установлены следующие нарушения:
- [Описание первого нарушения] Дата или период: [Дата или период первого нарушения].
2. [Описание второго нарушения] Дата или период: [Дата или период второго нарушения].
Нарушение выражается в:
[Характер нарушения] (использовании не по назначению / систематическом нарушении прав соседей / разрушении помещения).
Требую устранить нарушения:
[Действия для устранения нарушений].
При разрушении помещения:
[Работы и разумный срок устранения] (указать работы и разумный срок устранения нарушений; если разрушения нет, этот пункт удалить).
Если после предупреждения нарушения не будут устранены, наймодатель или другие заинтересованные лица вправе требовать выселения виновных граждан через суд по ст. 91 ЖК РФ.
Приложения: [Приложения] (доказательства эпизодов, договор и полномочия представителя наймодателя, если документ подписывает представитель).
Дата: [Дата составления]
Подпись: [Подпись отправителя]
Для судебного этапа сохраняют доказательства предупреждения и последующих неустранённых нарушений. Выселение без другого жилья — крайняя мера: нужны предусмотренные законом основания и виновность конкретных граждан. Обращение заинтересованного соседа в суд не отменяет обязательного предупреждения наймодателя.
3. Предупреждение наймодателя по коммерческому найму
Подходит для случаев, предусмотренных п. 4 ст. 687 ГК РФ:
- использование жилья не по назначению;
- систематическое нарушение прав соседей.
Шаблон для заполнения
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ об устранении нарушений условий пользования жилым помещением
Жилое помещение: [Адрес помещения].
Основание проживания:
[Договор найма жилого помещения].
Установлены нарушения:
- [Описание первого нарушения] Дата или период: [Дата или период первого нарушения].
2. [Описание второго нарушения] Дата или период: [Дата или период второго нарушения].
Нарушение выражается в:
[Характер нарушения] (использовании помещения не по назначению / систематическом нарушении прав соседей).
Требую прекратить нарушение:
[Действия для прекращения нарушения].
Срок исполнения:
[Срок исполнения] (указать с учётом обстоятельств).
Если после предупреждения нарушение продолжится, наймодатель может потребовать через суд расторжения договора по п. 4 ст. 687 ГК РФ. После расторжения выселение также производится через суд.
Приложения: [Приложения] (договор найма, доказательства эпизодов, подтверждение полномочий представителя, если он подписывает письмо).
Дата: [Дата составления]
Подпись: [Подпись отправителя]
Доказательства нарушения до предупреждения подтверждают его основание; эпизоды после предупреждения подтверждают продолжение. Письмо не расторгает договор автоматически. Повреждение или разрушение помещения проверяют отдельно по п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Хорошее предупреждение содержит проверяемые факты:
- что произошло;
- когда произошло;
- почему это является нарушением;
- что нужно сделать.
Если нарушает сам собственник квартиры
Сосед не составляет официальное предупреждение собственнику от своего имени.
Правильный порядок:
- Зафиксировать нарушения.
- Обратиться в компетентный государственный или муниципальный орган.
- Передать документы и сведения о нарушениях.
Именно уполномоченный орган предупреждает собственника и при наличии оснований обращается в суд (ст. 287.7 ГК РФ).
Письмо соседа само по себе не означает, что квартиру продадут. Для этого должны сохраняться предусмотренные законом нарушения, а окончательное решение принимает суд.
Если кажется, что коммерческий наём закончился по сроку
До требования выехать проверьте, действительно ли договор прекратился. По ст. 684 ГК РФ у нанимателя есть преимущественное право заключить договор на новый срок.
Не позднее чем за 3 месяца до окончания договора наймодатель должен предложить новый договор на прежних или других условиях либо предупредить об отказе от продления из-за решения не сдавать помещение внаём минимум 1 год. Если наймодатель не выполнил эту обязанность, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Одного указания прежней даты окончания для требования выехать недостаточно.
Если после такого отказа наймодатель в течение 1 года со дня окончания прежнего договора заключит договор с другим лицом, прежний наниматель вправе требовать признания нового договора недействительным и/или возмещения убытков, причинённых отказом возобновить договор.
К краткосрочному найму до 1 года ст. 684 не применяется, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Поэтому сначала проверьте срок и условия конкретного договора. Эти правила найма жилья нельзя заменять правилами аренды нежилого помещения.
Как отправить требование или предупреждение
Важно не только подготовить документ, но и сохранить доказательства его направления.
Юридически значимое сообщение может иметь последствия с момента доставки. Сообщение считается доставленным и когда оно поступило адресату, но не было вручено или прочитано по зависящим от него обстоятельствам (ст. 165.1 ГК РФ).
Но не любая неудачная отправка означает доставку. Нужно учитывать закон, договор и доказательства.
Перед отправкой:
- проверьте договор: в нём могут быть указаны адрес и способ связи;
- при личной передаче подготовьте 2 экземпляра, укажите дату, ФИО и получите подпись получателя;
- при отправке почтой сохраняйте документы о содержании и доставке;
- при электронной отправке подтверждайте отправителя, адресата и содержание сообщения.
Правила направления юридически значимых сообщений разъяснены в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.
Что делать, если человек не выехал
Требование и предупреждение не являются исполнительными документами. Они не дают права:
- менять замки;
- выбрасывать вещи;
- отключать коммунальные услуги;
- самостоятельно выселять человека.
Если человек не исполнил требование добровольно, проверьте:
- действительно ли прекращено право пользования;
- выполнены ли обязательные этапы предупреждения;
- есть ли доказательства нарушений;
- кто вправе обращаться в суд.
Если основание неизвестно, не используйте универсальный шаблон. Сначала соберите:
- договор найма или соглашение о проживании;
- решение суда;
- документы о собственности;
- документы о приватизации;
- переписку и доказательства нарушений.
Социальный наём: предупреждает наймодатель
Если наниматель социального жилья или члены его семьи:
наймодатель должен предупредить их об устранении нарушений (ст. 91 ЖК РФ).
Письмо соседа не заменяет обязательное предупреждение наймодателя. Сосед может обратиться к наймодателю и приложить доказательства.