Получение разрешения на строительство

Готовитесь к возведению дома? Позаботьтесь о получении разрешения на строительство. Даже если участок в собственности, нужно согласовывать застройку территории. В противном случае застройщику грозят неприятности: снос, штрафы, реконструкция, запрет любых сделок с жильем. Этапы возведения домов контролируют надзорные органы государства.

Прежде чем приступать к строительству, нужно собрать документы и оформить разрешительный акт. Согласование подтвердит, что проект отвечает нормам СНиП, а участок можно использовать под застройку. Недавно были внесены изменения в правила получения разрешений на строительство. О том, где и как его правильно сделать – читайте далее.

✅ Что изменилось в 2019 году?

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Новые правила пришлись на лето 2018 года. Именно тогда был введен упрощенный порядок получения разрешений. Он затронул возведение домов в частном секторе. Вместо разрешений на строительство на землях ИЖС, ЛПХ и садовых товариществах ввели уведомительный порядок. Основное отличие в меньшем количестве документов. Стало проще и зарегистрировать уже возведенный объект недвижимости по «дачной амнистии».

Однако ранее выдаваемые разрешения не исчезли. Их по-прежнему нужно заказывать для:

• многоквартирного и многоэтажного дома;
• блокированного жилого дома (таунхауса) – на двоих и более собственников;
• нежилого объекта – промышленного здания, делового или торгового центра, автозаправки, склада и прочих объектов (см. схожую статью «Разрешение на реконструкцию нежилого здания«).

Регламент выдачи разрешений закреплен в ст. 51 ГрК РФ. Процесс сложнее, чем обычные уведомления о планируемом строительстве. Нужно следовать каждому пункту по порядку и не ошибаться.

Разрешение, как и уведомление о строительстве – это официальное одобрение планируемой стройки со стороны властей. Документ подтверждает, что архитектурный план здания не имеет отклонений, соответствует строительным нормам и правилам застройки земельных участков. Если вам выдали разрешение, значит проект согласован. Содержание документа дает понять, что объект не угрожает безопасности, не наносит вреда окружающей среде, не заходит на инженерные участки, а также не создает препятствий для соседних территорий.

✅ Кому и кто выдает разрешение на строительство?

Первым делом нужно разобраться, где можно взять разрешение на строительство? По регламенту согласование происходит с органом исполнительной власти. Например, в Москве этим занимается Московский государственный строительный надзор.

Согласно п. 12 ст. 51 ГрК РФ, иногда разрешение выдается при участии других органов:

• отдел управления Министерства природных ресурсов и экологии;
• Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Росатом);
• отделения Роскосмоса;
• отдел по охране природных ресурсов и окружающей среды.

Выдача разрешений входит в полномочия того органа или образования, на чьей земле планируется застройка. Согласование – процесс длительный и непростой.

Юридическое лицо, получающее разрешение на строительство, называется застройщиком. Его задача подать документы и поставить в известность о грядущих работах.

Разрешение на строительство выдается:

• собственнику или застройщику – в большинстве случаев это разные лица;
• заказчику или подрядчику;
• арендатору земельного участка;
• доверенному лицу собственника.

На основании выданного акта можно начинать процесс строительства. Требования будут зависеть от характера постройки. Одно дело, если это садовый домик в СНТ, и совсем другое – склад горючих материалов. Первый случай – уведомительная процедура властей, а второй – полноценное разрешение на строительство.

✅ Порядок и процедура получения

Каждый застройщик должен иметь представление о правилах получения разрешений на строительство. Следование нехитрому алгоритму позволить быстро согласовать возведение дома.

🔻 Через МФЦ и администрацию

Этапы получения разрешения в 2024 году:

1. Уточнить границы земельного участка. При необходимости – выполнить межевание.
2. Провести инженерные изыскания. Геодезические, геологические и экологические исследования местности позволят определить состав почвы, удаленность воды, характер воздуха и прочие факторы места застройки. Анализ позволит сформировать проектную документацию. Если обойтись без исследований, велик риск неприятностей при строительстве. Например, оседание грунта, трещины на стенах и т.д.
3. Подготовить градостроительный план. Документ заказывается не позднее, чем за 3 года до начала работ.
4. Согласовать ограничения на землю и подключение коммуникаций. Для этого нужно посетить газовиков, электриков и Горводоканал. Если объект капитального строительства будет на территории культурного наследия, нужно согласование с органом исполнительной власти.
5. Составить проект строительства здания (заправки, МКД, склада, павильона).
6. Передать документацию на экспертизу.
7. Загрузить проект в Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) для изучения на соответствие параметрам. Направить заявление на выдачу разрешения на строительство. Для бумажного варианта подойдет обращение через МФЦ, а для электронного – портал Госуслуги.
8. Дождаться обработки запроса.
9. Получить разрешительный акт в МФЦ «Мои документы» – это бесплатно.

Основные сложности на первых этапах. Застройщику или заказчику придется обследовать местность и заручиться согласием государственных органов. Если они откажут – стройка запрещена. Придется искать другое место или продолжать согласование.

🔻 Через Госуслуги

Наиболее простой и эффективный способ сделать разрешение – воспользоваться сервисом «Госуслуги». Для этого у застройщика должен быть Личный кабинет и ЭЦП – электронная цифровая подпись.

Последовательность действий:

1. Авторизоваться на сайте Госуслуг (по номеру телефона или СНИЛС).
2. Открыть раздел «Услуги» и выбрать «Квартира, строительство и земля».
3. Щелкнуть пункт «Разрешение на строительство».
4. Выбрать предложенный вариант документа и раскрыть его содержание.
5. Откроется форма для подачи электронной заявки – ее нужно заполнить и отправить на регистрацию.
6. Подождать, пока заявление проверят и внесут в список. Ответ на поданный запрос приходит в виде уведомления в ЛК на сайте Госуслуги.
7. Ожидать ответа от уполномоченного органа. После того, как вам позвонят и сообщат о готовности разрешения, нужно посетить МФЦ и забрать готовый документ.

Обращаем внимание, что выдача разрешений на строительство через Госуслуги действует не везде. Услуга оказывается в развитых регионах, а также в Москве и Санкт-Петербурге. Остальным юрлицам придется идти за оформлением в МФЦ или отделы архитектуры.

🔻 Заявление о выдаче разрешения на строительство (образец)

Чистый бланк заявления можно взять в Многофункциональном центре или в местной администрации. Обычно их вывешивают на стенде для обозрения. Однако лучше заранее ознакомиться с образцом заявления о выдаче разрешения на строительство, чтобы знать о его содержании и нюансах заполнения.

Особенности оформления:

• наименование органа, куда адресуется заявление, например – Мосгорстройнадзор;
• ФИО заявителя и контакты, если им выступает индивидуальный предприниматель (ИП);
• реквизиты и наименование юридического лица – если застройщиком является фирма; также нужно указать юридический адрес, ОГРН и ИНН компании;
• место нахождения земельного участка, его площадь и кадастровый номер;
• информация о праве собственности – каким документом оно подтверждается (например, акт бессрочного пользования или договор аренды земли);
• описание будущего объекта капитального строительства – что это за здание, его назначение, параметры, материал изготовления, уровень безопасности и т.д.
• наименование проектной организации, которая готовила проект возведения объекта;
• данные экспертной оценки проекта, если они требуются для дальнейшего согласования изменений;
• перечень документов;
• дата подачи заявления;
• подпись заявителя;
• место для печати.

Скачать образец заявления о выдаче разрешения на строительство

🔻 Необходимые документы

Если застройщик занимается всем самостоятельно, ему предстоит подготовить внушительный список документов. Список того, что нужно для оформления разрешений отмечен в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Комплект документов включает:

• заполненное заявление (см. выше);
• документы о праве собственности или владения земельным участком;
• градостроительный план земельного участка – выдается в течение 30 дней, но необходимо предоставить ГПЗУ трехлетнего срока давности;
• проектная документация – формируется лицом или органом, входящим в состав СРО;
• одобрение проекта со стороны экспертной компании;
• согласия соседей – если строительство захватит часть их территории, и они дают разрешение на такое несоблюдение правил;

Если застройщик заказывал экспертизу в негосударственной организации, нужно предоставить копию лицензии данной компании. Государственная проверка соответствия проектно-сметной документации не требует дополнительных документов к имеющемуся пакету. Также могут потребоваться согласования с иными органами, например – в случае строительства объекта в зоне культурного наследия. Иногда уместно договориться о смене вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Тогда понадобится акт государственного органа о такой смене.

🔻 Срок действия

Эксперты проверяют документы юридического лица, параметры застройки, ВРИ земельного участка, а также наличие прав на использование территории. На рассмотрение заявления о выдаче разрешения на строительство отводится 7 дней (п. 11 ст. 51 ГрК РФ).

Срок действия разрешения указывается в ответном письме. Период нужно соблюдать. Иначе придется заново подавать заявление и просить новое разрешение.

Существует вариант продлить срок действия выданного акта на возведение объекта. Для этого подается новое заявление с соответствующей просьбой. Срок – не позднее чем за 10 дней до завершения периода разрешения. Если муниципалитет одобрит заявку, можно продолжать строительные работы.

✅ Что делать дальше?

После получения разрешения на строительство можно возводить объект недвижимости. Иногда вместе с ответом приходит список тех, с кем нужно согласовать будущую стройку. Например, аэродромы, культурное наследие, природоохранные организации и т.д.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Бывает, что застройщик отправил заявление/уведомление, но ответного письма не дождался. Означает ли это, что строительство согласовано? Не всегда.

Закон разрешает производить работы, но на практике отсутствие ответа может означать совсем иное. Например, заявление еще не обработано или вынесен отказ в строительстве. Прежде чем приступать к возведению дома или нежилого объекта, нужно убедиться, что ваше обращение изучено. Позвоните в уполномоченный орган или посетите его лично. Так вы узнаете о решении по своему вопросу, и, если оно отрицательное – можно исправить документы или подать жалобу. После оформления проверяйте срок действия разрешения на строительство, во избежание его просрочки или отзыва.

✅ Могут ли отказать в выдаче?

Ответ администрации зависит от того, что указано в заявлении, проекте и других документах. Отказ выдается в форме уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров и/или недопустимости размещения объекта на земельном участке. Это значит, строить нельзя.

Причиной отказа могут быть:

• ошибки, опечатки, помарки в заявлении на выдачу разрешения;
• запрет строиться на участке, например – при несоответствии вида допустимого использования;
• несоответствие правил землепользования и застройки (ПЗЗ);
• отсутствие согласования с одним из органов, например – Росатомом;
• истечения срока действия документов юридического лица.

Отказ может быть и по другим причинам. Застройщик должен действовать по обстоятельствам.

Вариант решить проблему с отказом:

1. Исправить ошибки и нарушения (если такое возможно).
2. Подать жалобу вышестоящему начальству с обоснованием своих требований и доказательством правоты.
3. Направить исковое заявление о признании прав на самострой.

Не пытайтесь хитрить и строить в обход закона. Если разрешение не выдали, значит на то имелись веские основания. Не исключено, что инспекторы администрации повторно проверят объект. И если выяснится, что застройщик начал возведение дома без разрешения – можно нарваться на ответные санкции. Штраф за незаконное строительство для юридических лиц – от 500 тысяч рублей до миллиона, либо приостановление деятельности в период до трёх месяцев (п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ).

✅ Как получить разрешение на строительство если дом уже построен?

Бытует мнение, если дом построен без уведомления/разрешения – его обязательно снесут как самострой. Так ли это? Не совсем.

Выделяют две ситуации:

1. Разрешение на строительство сделано, но до 4 августа 2018 года – в таком случае застройщик имеет право не запрашивать новое. Достаточно направить уведомление с техпланом о том, что стройка завершена и ждать одобрения по вводу в эксплуатацию (второе уведомление).
2. Разрешение на строительство вообще не получено – остается вариант с узакониванием объекта в судебном порядке. Многое зависит от характера постройки. Если она соответствует нормам СНиП, не нарушает прав соседей, находится на земле с допустимым видом использования – скорее всего суд встанет на сторону истца. При условии, что застройщик пытался легализовать самострой в административном порядке, но получил отказ. Также придется заплатить штраф за самовольную застройку.

Лучше не доводить дело до судебных разбирательств. Тяжбы обойдутся гораздо дороже, чем стандартное оформление объекта недвижимости. Хотя, в ряде случаев без обращения в суд не обойтись.

Итак, различают два вида согласования строительства. Первый относится к возведению домов на землях ИЖС, ЛПХ и в СНТ. Застройщик или собственник должен подать уведомление о планируемых работах. Если строится нежилой объект, промышленное здание или торговый центр – требуется оформлять разрешение. Его выдают в местной администрации по заявлению ИП или юридического лица. Перечень документов представлен проектом, документами на землю и согласованиями с разными органами. Без разрешения, если оно обязательно, строить нельзя. Максимальное наказание – штраф до 1 млн рублей и снос самовольной постройки.

Читайте также, в каких случаях разрешение на строительство не понадобится — подготовили для вас подробный список объектов.

Получение разрешений на стройку сопровождается множеством неприятных моментов. Обычным явлением становятся манипуляции чиновников. Вам говорят «принесите такую-то бумажку», хотя ее нет в списке обязательных документов. Приходится бегать по инстанциям и терять время. Нередко застройщик обращается не в тот орган или собирает неполный комплект документов. Очень часто чиновники присылают отказы (отписки). Даже если с проектом все в порядке, согласование может затянуться на долгие месяцы отнюдь не по вашей вине.

Чтобы решить эти проблемы, нужны знания и опыт в таких делах. Если у вас есть вопросы, задайте их нашим юристам. Они дадут подробную консультацию и объяснят, как быстро и правильно сделать разрешение на строительство. Учтите, что новые правила и законы меняют ход процедуры – что было в 2017 году уже не действует в 2020 году. Юрист разъяснит спорные моменты и даст актуальный порядок действий.