Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Аварийное и ветхое жилье имеет множество недостатков. Жить в таких квартирах практически невозможно, ремонт не приносит улучшений, а дом готов вот-вот рухнуть. Все плохо? Отнюдь, даже на «дома под снос» находятся покупатели и предлагают вполне реальные деньги. Сложно поверить, но и собственники квартир в аварийном доме извлекают выгоду от сделки.

Эксперты часто сравнивают покупку/продажу ветхого жилья с лотереей – в случае выигрыша можно получить неплохую прибыль, а в случае неудачи потерять деньги и остаться с «обузой» в виде ветхого жилья. Что толкает людей на покупку квартир в аварийных «хрущевках»? Сколько стоят такие объекты? Кому это больше выгодно: продавцу или покупателю? Как совершить сделку без нарушения законодательства? Давайте разбираться.

✅ Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Старый многоквартирный дом – не самый выгодный актив. Аварийность здания позволяет рассчитывать на расселение жильцов. Взамен непригодного жилья они получат ключи от квартир в новостройках того же города.

Однако если у собственника есть квартира в этом здании, он может распорядиться ею иначе – до расселения дома. Не выгорит с арендой, значит получится найти покупателя на аварийное жилье. Закон не запрещает продавать квартиры в аварийных домах. Фактически ветхое и аварийное жилье – это такие же объекты, как и обычные квартиры в новостройках или на вторичном рынке жилья.

Сделки с аварийным жильем должны отвечать нормам законодательства:

• Жилищный кодекс – а именно ст. 32, ст. 86-89 ЖК РФ;
• Положения ПП № 47 от 28.01.2006 – где говорится о критериях аварийного жилья, условиях проживания, гражданских сделках и т.д.
• Федеральный закон № 185 «О реформировании ЖКХ» от 21 июля 2007 года – регулирует финансовые вопросы по расчетам с жильцами аварийных домов;
• Гражданский кодекс – Глава 30 (ст. 549-558 ГК РФ), где обозначены основные принципы, порядок и условия купли-продажи недвижимости.

Участникам сделки нужно изучить законодательство и учесть нюансы с продажей аварийного жилья. Для удобства мы вынесли их в отдельные разделы.

🔻 Особенности сделки

Собираясь заключить сделку, сторонам нужно учесть ряд особенностей:

• Аварийное жилье имеет отличие от ветхих строений. Нужно проверять, что вы покупаете – ветхий объект или квартиру в аварийном доме под снос? Рассчитывать на жилье в новостройке могут лишь те, кто владеет жилплощадью в аварийном доме. Ветхие строения не расселяют, а значит и смысла в приобретении квартиры «на перспективу» в таком объекте нет.
• Продавать квартиру в доме, идущем под снос, может только ее собственник или сособственники, т.е. имеющие свидетельства о регистрации или выписки из ЕГРН о праве собственности (ст. 209 ГК РФ). Остальные жильцы, например – наниматели по договору соц найма прав на продажу не имеют, поскольку жилье им не принадлежит.
• Обязательное условие для продавца – уведомить покупателя об аварийном статусе многоквартирного дома. Если этого не сделать, дело легко может дойти до суда, где сделку признают недействительной.
• Цену на объект недвижимости устанавливает продавец.
• Цель покупателей – долгосрочная инвестиция: получение новой квартиры вместо жилья в аварийной «хрущевке». Например, с последующей перепродажей объекта в новостройке.

Но не стоит строить иллюзий относительно большой выгоды. Далеко не во всех случаях продажа и покупка возможны. Бывают и исключения из правил.

🔻 Ограничения на продажу

Жилищное законодательство накладывает лимиты.

Когда не получится продать и купить квартиры в доме под снос:

1. Если продавец (собственник) уже заключил договор об изъятии жилого помещения на муниципальные и государственные нужды.
2. Оформлено соглашение о выкупе аварийной жилплощади муниципалитетом – с целью дальнейшего сноса дома.
3. Если имеется решение суда о принудительном выселении собственника, например – в случае отказа от выкупной цены или нежелания переезжать в новую квартиру (п. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).
4. Жилье не приватизировано, а находится на балансе муниципального образования. Жильцы выступают лишь нанимателями – арендаторами на определенный срок (см. «Приватизация аварийного жилья«).

Отсюда следует, что право продажи квартиры в доме под снос есть только у законного собственника. Оформление сделки с покупателем возможно в период признания дома аварийным и до подписания договора с властями. Напомним, что уведомления рассылаются жильцам дома не позднее, чем за год до фактического сноса жилого здания.

🔻 Плюсы и минусы

Обозначим плюсы и минусы от совершения сделки с учетом ее особенностей и ситуации на рынке жилья.

Для покупателя:

Для продавца:

Продавцу нужно обдумать, стоит ли расставаться с квартирой в аварийном доме? Вероятно, можно немного подождать, зато получить новое жилье от государства. Покупатель решает свои задачи – есть ли смысл приобретать проблемный объект в доме под снос? Быть может, лучше вложиться в квартиру на вторичном рынке жилья. Одного идеального варианта здесь не существует, нужно оценивать плюсы и минусы исходя из потребностей в жизни.

✅ Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Этапы по продаже жилья в доме под снос не отличаются от стандартной процедуры. Основное отличие в особенностях объекта – аварийная недвижимость. Правда, при желании, и на нее найдется свой покупатель. Разберем, как совершается сделка по закону и на практике.

🔻 Алгоритм действий

Поэтапный порядок действий выглядит следующим образом:

1. Собственник аварийного жилья подает объявление о продаже, например – на Avito, Cian, через агентства недвижимости и/или риелторов.
2. Заинтересованные лица откликаются на объявление.
3. Встреча и осмотр объекта недвижимости, обсуждение предварительных условий сделки.
4. Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП) квартиры в аварийном доме.
5. Передача аванса или задатка, составление расписки.
6. Подписание основного договора купли-продажи + акта приема-передачи, при необходимости – с участием нотариуса.
7. Отправка документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».
8. Получение готовой выписки из ЕГРН – правоутверждающего документа о праве собственности на аварийный объект недвижимости.
9. Окончательные расчеты с продавцом, например – через банковскую ячейку или депозит нотариуса.
10. Расчет и уплата налога – для продавца.

Найти подходящую квартиру в аварийном доме непросто. Заинтересованным лицам нужно узнать, входит ли здание в число региональных объектов под снос? Если подходящее жилье найдено, можно приступать к поиску квартиры. Один из вариантов – обойти все квартиры или расклеить объявления о покупке жилья на подъездах аварийного дома. Возможно, кто-то из собственников позвонит по указанному вами номеру и свяжется с вами.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Совет покупателям! Не надейтесь на честность продавца (-ов), изучайте объект покупки самостоятельно. Для того чтобы узнать, аварийный дом или нет, можно выполнить следующие действия: зайти на сайт «Реформа ЖКХ» – вбить в поиск адрес дома – найти жилплощадь – посмотреть, является ли она объектом под снос? На сайте указан год постройки здания, текущий ремонт, дата признания «аварийности», а также сроки переселения. Отталкиваясь от результатов поиска, можно заключать сделку.

🔻 Перечень документов

Комплект документов не отличается от того, который требуют при заключении купли-продажи с обычным жильем.

Покупатель предоставляет:

• паспорт РФ – удостоверение личности;
• доверенность + копию паспорта – если от лица покупателя выступает его представитель (юрист, родственник);
• медсправка из ПНД или наркологического диспансера – о том, что человек дееспособный, не состоит на учете и не страдает расстройствами психики.

Продавцу нужно подготовить:

• паспорта РФ – на каждого из продавцов-совладельцев;
• документ о праве собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
• документ-основание, например – договор о переводе жилья в частную собственность (приватизация) или дарственная на квартиру в аварийном доме;
• техпаспорт или план жилого помещения;
• архивная выписка из поквартирной карточки – о том, кто фактически проживает в квартире;
• выписка из ЕИРЦ – об отсутствии долгов по лицевому счету продавца;
• доверенность – при делегировании полномочий третьему лицу.

Обоим — заявления в ФКП «Росреестра» на совершение сделки.

Скачать образец заявления в Росреестр

Дополнительно могут понадобиться и другие документы. Например, если в качестве совладельцев квартиры есть дети – разрешение от органа опеки и попечительства (ООиП). Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире – разрешение из опеки не нужно.

🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в аварийном доме

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в аварийном доме под снос

🔻 Сроки

Период оформления обговаривается участниками сделки – Продавцом и Покупателем. Также нужно учесть, что сроки зависят от работы государственных органов, например – Росреестра или МФЦ.

Сколько займет продажа и покупка:

• оформление у нотариуса – в течение одного дня;
• регистрация в Росреестре: через нотариуса – от 1 до 2 рабочих дней, самостоятельно – от 7 до 10 дней;
• оформление в МФЦ «Мои документы» – от 9 до 12 дней;
• разрешение от ООиП – выдается в срок от 14 до 30 дней;
• уведомление совладельцев – от 30 дней и дольше;
• оформление кредита в банке – индивидуально.

Приблизительно, процесс растянется на 1-2 месяца, а в ряде случаев и на более длительный срок.

🔻 Расходы, госпошлины, затраты

Список затрат для продавца и покупателя не одинаковый. Случается, что сделку оплачивают поровну, но чаще всего расходы ложатся на плечи продавца, например – услуги риелтора, оценщика, нотариуса.

Какие расходы возникнут при продаже аварийного жилья:

• помощь агентств недвижимости и риелтора – от 1 до 3% от суммы сделки (или фиксированная сумма);
• услуги оценщика – индивидуально, но расценки начинаются от 2-3 тысяч рублей;
• нотариальные услуги по заверке договора – в размере 0,5% от цены ДКП, но в рамках от 300 рублей до 20 000 рублей;
• прочие действия нотариуса (УПТХ) – от 3 000 рублей;
• отдельные выписки и справки – от 500 рублей;
• аренда банковской ячейки – по тарифам банка, от 1 000 рублей и выше;
• регистрация в Росреестре – госпошлина в размере 1 400 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 2 000 рублей (бумажный вариант).

Продажа квартиры – это возмездная сделка, в рамках которой продавец получает деньги (прибыль). Это означает, что ему нужно оплатить подоходный налог от суммы ДКП – налоговый тариф для граждан РФ составляет 13% НДФЛ (иностранцам – 30%).

Налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую часть. Для этого нужно получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Эту сумму отнимают от той суммы, которая была получена от покупателя. Итоговый остаток и будет взят в расчет для НДФЛ.

✅ Можно ли купить аварийное жилье на материнский капитал или в ипотеку?

Нехватка личных сбережений подталкивает к оформлению заемных средств или материнского капитала. Можно ли потратить их на приобретение квартиры в доме под снос?

Материнский капитал (МК) – представляет собой сумму за рождение второго и последующих детей с целью государственной помощи семьям. Согласно правилам, сертификат на МК можно использовать на улучшение жилищных условий матери, отца и детей.

Является ли «улучшением» аварийное жилье? Однозначно, нет! Даже если квартира еще пригодна для проживания, а дом стоит на расселение и снос (разд. II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006).

Ипотека или залог от банка – это ссуда на приобретение жилья заемщиком и его семьей. Выдавая кредит, банк изучает будущий объект залога. Аварийная квартира изначально невыгодный актив, например – в случае просрочки по ипотеке банк не сможет реализовать такое жилье или будет действовать себе в убыток. Еще одна причина в том, что дом скоро снесут, значит и предмет залога в виде квартиры исчезнет (ст. 29, 32, 36 ФЗ «Об ипотеке»).

Если вы хотите взять кредит, обратите внимание на ипотеку под залог уже имеющейся, не ветхой недвижимости. Банк одобрит займ, оформит залоговый договор, и вы сможете приобрести квартиру в аварийном доме. Также можно взять потребительский кредит. Но помните, что процент по нему гораздо выше ипотечного.

✅ Стоит ли покупать квартиру под снос?

Основной мотив для покупателей ветхого и аварийного жилья – улучшение жилищных условий. Ведь взамен государство предлагает равноценную квартиру, но уже в новостройке и со всеми удобствами. Стоимость нового жилья будет гораздо выше, чем аварийное. Жилая площадь новой квартиры может быть на 20% больше, чем в старой «хрущевке». Все ли так просто и чем опасна сделка для покупателя?

Четкие критерии в законе до сих пор не установлены. Например, многие переживают, если купить, дадут ли новую квартиру по программе переселения? Фактически, дать должны. Но на практике возникают трудности, перенос сроков, неравноценное по площади жилье, ухудшение жилищных условий, неудобный район и т.д.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Многие покупатели хвалятся, мол «мы покупаем аварийную хрущевку, чтобы потом переехать в новостройку». Иногда радость бывает преждевременной. Если жилья не хватает, власти могут выделить новую квартиру в доме на окраине города. Добираться до центра придется долго, и неважно – есть ли у семьи автомобиль, маленькие дети, пожилые родители?

Второй проблемой часто становятся «метры». Не факт, что переселенцы получат столько же «квадратов», сколько у них было в старой купленной квартире. Скажем, вместо жилой площади в аварийном объекте могут выделить квартиру с лоджией или кладовкой. Фактически жильцам эти «метры» могут быть и не нужны, например — если общая площадь для проживания семьи окажется меньше прежней. Тем не менее, чиновники отчитаются о соблюдении условий переселения.

Ну а если администрация покупает аварийное жилье, надеяться на высокую цену точно не стоит. Даже если взять кадастровую стоимость, она будет явно ниже среднерыночной. Найти новое жилье за такие деньги – очень сложно!

И таких негативных примеров предостаточно…

Возможность продажи аварийного жилья есть только у собственников. Арендаторы и наниматели таким правом не обладают. Однако продажа совершается до подписания договора с администрацией. Если дом уже расселяется, и собственник заключил соглашение с властями – он не сможет распоряжаться квартирой. Цель покупателя аварийного жилья – получить квартиру в строящемся новом доме по программе переселения.

Считать рядовой куплю-продажу в аварийном доме точно не стоит! Здесь присутствует много нюансов, о которых знают далеко не все. Особенно внимательными нужно быть покупателям. Они приобретают заведомо старое, износившееся, нерентабельное жилье в «хрущевке». Цель таких покупок лишь в долгосрочной перспективе - переезд в новостройку. Нужно просчитать все риски, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Если вам требуется консультация – юристы нашего сайта к вашим услугам. Задавайте вопрос в онлайн форме или звоните по телефону горячей линии.

Рекомендуем видео о нюансах с покупкой аварийного жилья: